АНОНС: «А сколько я буду зарабатывать на апартаментах?» Хотите разобраться, как устроена эта ниша отельной индустрии – вам на вебинар.
Антон Бодокия, сооснователь и управляющий партнер ADAMAND RESORT, расскажет, как управлять апарт-отелями так, чтобы зарабатывали все: инвесторы, застройщики и управляющие.

В программе:
– честно про доходность,
– на чём «сыпятся» комплексы,
– как застройщикам не испортить бизнес на старте,
– и что агентам нужно знать, чтобы продавать уверенно.

Вебинар пройдет в прямом эфире в Телеграм Канале про апарт-отели: https://t.me/transparentapart
23 апреля с 14.00 до 15.30 МСК.
Зарегистрироваться и получить напоминалку можно в чат-боте ADAMAND RESORT тут: https://t.me/AdamandResortBot
Телефон оставлять не надо Напоминалки придут в этот же чат бот.
Это не про теорию. Это — как оно работает на практике.

PS. ADAMAND RESORT управляет отелями «Монтевиль» и Blanc Hill в Сочи. Курортные апарт-отели – продукт несколько отличающийся от того, что есть в Петербурге. Ну а доходность петербургских апарт-инвесторов можно посмотреть здесь.

Tamerun – новый большой проект в Крыму с настоящими апартаментами. От 11,2 млн рублей. И с ненастоящими

Воронежская компания ГК «Развитие» запускает продажи (открыт предстарт продаж – кто как этот процесс называет) очередного своего комплекса апартаментов в Крыму – Tamerun. Примечательно, что площади апартаментов соответствуют параметрам апартаментов в гостиничной классификации. Но обо всем по порядку.

ГК «Развитие» опубликовало проектную декларацию «Гостиничный комплекс апартаментного типа по адресу: Республика Крым, Сакский муниципальный район, Лесновское сельское поселение, в районе пансионата «Прибрежный». 1213 апартаментов!!! Большой проект.
Ввод в эксплуатацию – коней 2028 года. Ключи – конец 2029 года.

Причем большая часть – номера площадью от 40 до 144 кв. м (это как раз является одним из показателей гостиничных апартаментов), что соответствует определению «гостиничный комплекс апартаментного типа). На сайте опять присутствует «жилой комплекс» и «квартиры». И нет управляющей, отельной компании. Обещают крутого оператора. В общем почти как всегда – минимум информация и одни сплошные преимущества.

В курортных апарт-комплексах девелоперы не горят желанием давать исчерпывающую информацию – красивые картинки, первая линия и прочая. Меньше знаешь, быстрее покупаешь.

Но бывают и иные схематозы. Еще один проект от этой компании. В марте ГК «Развитие» открыла продажи в апарт-комплексе «Чайка» в Алуште. По документам это «Строительство базы отдыха спортсменов». На сайте он называется «апарт-комплекс». На портале ДОМ.РФ (ЕИСЖС – которой не верить нельзя) – АПАРТ-ОТЕЛЬ.

Вот что мне ответили власти Крыма (официальный VK) на мой вопрос, насколько законна продажа апартаментов (квартир?) в спортивной базе. Кратко: это не гостиница, спортивная база, продавать нежилые помещения в ней можно. Но приведу почти весь ответ:

«Код 5.1.7 «Спортивные базы» включает в себя размещение спортивных баз и лагерей, в которых осуществляется спортивная подготовка длительно проживающих в них лиц. Следовательно код 5.1.7 не включает в себя наличие апартаментов.
Проектной документацией предусмотрена концепция здания, которая предусматривает временное размещение спортсменов с целью отдыха, рекреации и занятия спортом. Спортивная подготовка проживающих на базе отдыха лиц осуществляется на природе и в здании базы отдыха на первом этаже.
Таким образом, «Спортивная база» является зданием спортивной подготовки с помещениями для временного проживания (нежилые помещения), в котором допускается размещение спортсменов, данный объект не является гостиницей.
Все указанные требования застройщиком ООО СЗ «Стройинвест-2» выполнены.
В настоящее время Министерством жилищной политики и госстройнадзора РК проводится контрольное (надзорное) мероприятие для установления факта соответствия/несоответствия.
Застройщик вправе продавать нежилые помещения в здании объекта «Спортивная база отдыха спортсменов», расположенной по адресу: Республика Крым, г. Алушта, пос. Бондаренково, ул. Кеппена, 9». 🔚

Best Western Zoom Hotel: доходность за март 2025 года – 1 115 рублей за квадратный метр

Компания «АПАРТ-СЕРВИС» обнародовала свои успехи за март этого года. Сумма выплаты с 1 кв. м составила 1 115 руб. (год назад 1 151 руб.).

Так, за март владельцы 18,4-метровых апартаментов получат 20 552 руб. (на руки).

Апарт-отель Best Western Zoom Hotel приступил к приему гостей в октябре 2022 года. На сегодняшний день у компании «АПАРТ-СЕРВИС» в управлении 514 апартаментов (три звезды) из 847.

Сколько в прошлом году заработала сама компания «АПАРТ-СЕРВИС», можно посмотреть здесь. 🔚

Максим Ельцов: нужно ли покупать апартаменты. Реальный кейс

Максим Ельцов, основатель и гендиректор АН «ПИА Недвижимость», опубликовал пост, в котором, на мой взгляд, обозначил основные проблемы апартаментов как инвестиционного продукта. Как практик. Публикую полностью.

«На днях общался с одним из клиентов, давним и надежным партнером.
Кейс стандартный: рассматривает покупку апартаментов в инвестиционных целях. От застройщика и управляющей компании есть вполне симпатичные, радующие глаз инвестора цифры – с уверенной десятилетней окупаемостью.

Дальше – обсуждаем и делаем стандартный инвестиционный разбор «на коленке».
Что бросается в глаза: довольно высокий уровень дохода. Да, апартаменты более 20 кв. м., полностью укомплектованные, относительно недалеко от метро. Но все же – не самая удачная локация (край Центрального района), не оптимальная для туристического потока и посуточной сдачи.
Заявленная доходность: 5,5 тысяч рублей в день, в среднем по году. Тут возникают вопросы. Мне известны объекты в более удачных локациях, с успешными УК, и они не выдают такую цифру. Получается что стандартный юнит должен приносить порядка 150 тысяч рублей в месяц, в среднем. И это не пик, а среднедневная загрузка.
По нашим прогнозам, апарты в лучшей локации, с сильной УК и с сопоставимым количеством номеров, будут выдавать 80–100 тыс. в месяц.
Суровый опыт управления собственными и клиентскими апартами говорит, что наибольшей популярностью будут пользоваться объекты, тяготеющие к центральным районам с невысокой концентрацией юнитов.
Да, рассматриваемый объект, в общем, отвечает требованиям: там порядка сотни юнитов. Не как в VALO или «Well на Обводном» (последний приносит в порядка 50 тысяч рублей в месяц на среднесрочной сдаче), но не может же объект переигрывать эти сервисные апартаменты в несколько раз по выручке.
Дальше. Примерно 50% выручки уйдет на оплату услуг УК, содержание объекта, заселение гостей, рекламу, коммуналку и пр. И налоги.
Привлекательность стремительно блекнет.
Добивающие вопросы: а как вы думаете, после того как этот объект приобретён и, допустим, не выходит на запланированный уровень доходности (на 10-летнюю окупаемость), по факту получается 5–6% – и как его потом продавать?
Один из ключевых вопросов сегодня – ликвидность купленного объекта. Почём вы его продадите через какое-то время? Апартаменты – такая хитрая штука: влезть в эту тему легко. А вот продать этого (пока редкого и не сильно знакомого) зверя будет непросто.
Многие клиенты, подбирая объекты для инвестирования, погружаются глубоко в тему и потом разворачиваются обратно – к покупке квартир. Хотя доходность там ниже, а цены выше.
По шкале инвестиционной привлекательности я бы оценил этот объект не выше 3–4 баллов из 10.
Занавес. Жду, когда партнер накидает новую пачку любопытных объектов.

Источник здесь

Апарт-отель GLER сменил оператора (УК). Вместо «Станции» – WONE HOTELS

Как стало известно @apartro, апарт-отелем GLER будет управлять WONE HOTELS. Изначально заявилось управление от малоизвестной УК «Станция». Смена УК вполне логична. В январе 2025 года WONE HOTELS приобрело долю в проекте GLER.

О WONE Hotels. В 2022 году она купила российский бизнес финской гостиничной сети Sokos. Сейчас компания управляет тремя отелями: Hotel Palace Bridge 5*, Hotel Vasilievsky 4* и Cosmos St. Petersburg Olympia Garden Hotel 4* (или не управляет, по ФСА значится другой оператор). Также WONE будет управлять апарт-отелем «Life Apart Октябрьская». По крайней мере так заявлялось. Но уверенным быть нельзя. УК меняют, как перчатки.

GLER строится на 17-й линии Васильевского острова, 52 к. 1. 108 апартаментов. Открытие – конец 2025 года.🔚

Константин Сторожев: вы можете не подписывать договор аренды, но….

Apartpro встретился и поговорил с Константином Сторожевым, гендиректором компании VALO Hospitality. Тема – взаимоотношения с инвесторами, владельцами апартаментов и подписание нового договора аренды, который вызвал неоднозначную реакцию в сообществе апарт-владельцев. По факту, конечно, одним договором аренды разговор не ограничился. ⬇️⬇️
https://telegra.ph/Konstantin-Storozhev-vy-mozhete-ne-podpisyvat-dogovor-arendy-no-04-22

Апартология с Кариной ШАЛЬНОВОЙ
Малый формат – большие шансы: новый баланс на рынке апарт-отелей Петербурга

Рынок апарт-отелей Петербурга продолжает меняться — и один из ключевых трендов, который мы видим, связан с размером объектов и их локацией. Все больше стало появляться апарт-отелей в центральных и деловых локациях. ⬇️⬇️

Бизнес-страница Карины Шальновой
#ликбезлишнего
https://telegra.ph/Malyj-format--bolshie-shansy-novyj-balans-na-rynke-apart-otelej-Peterburga-04-22

Апарт-новости из Госдумы: работа в самом начале пути

Apartpro обратился к депутату Госдумы Сергею Пахомову, который возглавляет комитет Государственной Думы по строительству и ЖКХ. Поводом к обращению стал катастрофический рост числа новостроек, в которых продаются нежилые помещения (апартаменты) как квартиры. По сути покупателя вводят в заблуждение.

Получил ответ. Примечателен он тем, что в Госдуме не спешат разбираться с апартаментами.

«Законодательства сегодня хватает. Т.н . апартаменты - это нежилые коммерческие помещения. Если кто-то кого-то обманывает, это вопрос к компетентным органам. Если есть факты, присылайте, направим куда следует.
Есть в планах прописать более чётко в законодательстве помещения (здания, полностью состоящие из них) предназначенные для временного пребывания, но эта работа только в самом начале».

Факты будут!🔚

Интересно, что расскажут апартельеры из СОЧИ. Про «сколько зарабатывают в Петербурге, можно посмотреть здесь.⬅️

Вебинар пройдет в прямом эфире в Телеграм Канале про апарт-отели: https://t.me/transparentapart
23 апреля с 14.00 до 15.30 МСК.
Зарегистрироваться и получить напоминалку можно в чат-боте ADAMAND RESORT тут: https://t.me/AdamandResortBot
Телефон оставлять не надо Напоминалки придут в этот же чат бот.
Это не про теорию. Это — как оно работает на практике.

Не про апартаменты: В Госдуме предложили заставить собственника согласовывать сдачу своей квартиры с соседями

В Госдуме зарегистрирован законопроект, согласно которому собственник квартиры должен будет получить разрешение от соседей на сдачу своей собственности в аренду. Над законопроектом денно и нощно трудились 11 депутатов.

«Такое согласие оформляется собственником соседнего или примыкающего помещения в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии), паспортные данные физического лица - собственника, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на соседнее или примыкающее помещение», - говорится в законопроекте.

Исключение – если договор аренды зарегистрирован в Росреестре. В этом случае, значит, спрашивать согласия соседей почему-то не надо.

Законопроект тут🔚

Апартаменты переезжают в регионы: Re:volution Towers в Екатеринбурге, от 13 млн рублей

Апартаменты продолжают осваивать региональные рынки. В Петербурге, наоборот, наблюдается некоторое затишье – с начала года не запущено ни одной апарт-новостройки. Зато масса мероприятий, посвященных апартаментам. Пока в Петербурге говорят, говорят и снова говорят, в регионах строят и строят))

В Екатеринбурге началась реализация Re:volution Towers. Это многофункциональный комплекс с гостиницей (27 этажей).
232 апартамента площадью от 50 до 131 кв. м! Управление, как я понял, – «РЭД-Сервис». Компания будет осуществлять эксплуатацию здания, а заодно и сдавать апартаменты в аренду.
«Особенностью проекта является концепция просторных апартаментов бизнес-класса, предназначенных для долгосрочного проживания и соответствующих всем нормативам для жилых зданий», – говорится на сайте проекта.
Нормативам не гостиниц, а именно жилых зданий.

Цена – от 13 млн рублей. Ввод в эксплуатацию – II квартал 2027 года. Ключи – до конца 2027 года.🔚

Да будет Svet: В Петербурге построили большую гостиницу. 802 номера, более 1000 мест

Редкое событие в Петербурге – новая большая современная гостиница, да еще и «три звезды». «СЗ «Отель Введенский» получил разрешение на ввод в эксплуатацию гостиницы Svet, которая должна открыться летом.

Адрес: проспект Просвещения, дом 83, строение 1.
В гостинице 23 этажа, 802 номера (по плану – три звезды), 1026 мест. Площадь – 36 821 кв. м. Обслуживать такой отель (прочитал в статье) должны 500 человек.

Изначально сообщалось, что гостиница будет ориентироваться на китайских туристов (2021 год).

Как я понимаю, по номерному фонду Svet будет уступать только «Прибалтийской» (1184 номера, четыре звезды), построенной шведами в конце 1970-х годов, и «Москве» (843 номера, четыре звезды), построенной тоже в 70-х.🔚

ПН: Спрос на сервисные апартаменты в Петербурге вырос на 23%

В I квартале 2025 года реальный спрос на апартаменты оказался на 20% ниже показателей IV квартала 2024 года и на 11% ниже аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании КЦ «Петербургская недвижимость».

За первые 3 месяца 2025 года было реализовано 0,8 тыс. юнитов всех форматов суммарной площадью 28,6 тыс. кв. м. «Причиной этого снижения являются сезонные колебания и естественное замедление после активного II полугодия 2024 года. Тренды во многом повторяют ситуацию на первичном жилом рынке недвижимости», – отмечают аналитики.

Сервисные апартаменты, сохранив лидерство, заняли 65% от общей доли продаж. «В сравнении с началом 2024 года именно сервисный формат демонстрирует устойчивость и стабильный интерес со стороны покупателей – доля в спросе увеличилась на 17 п. п., при этом прирост в объеме сделок составил +23%. Это связано в том числе с запуском новых проектов во втором полугодии 2024 года, к которым фиксируется дополнительный интерес покупателей», – подчеркивают аналитики.

Наибольшей популярностью среди сервисных апарт-отелей пользовались такие объекты, как Avenir Industrial, Ladozhsky Avenir и «Про.Молодость», среди несервисных объектов – «ZOOM на Неве» и «ZOOM Черная Речка». Во многом лидерство в спросе обеспечивает доступность бюджета – в большинстве востребованных проектов стоимость лотов находится в диапазоне 5-7,5 млн руб.

На начало апреля 2025 года в Петербурге был представлен 61 комплекс апартаментов, где в открытой продаже зафиксировано 244,4 тыс. кв. м, что эквивалентно 6,6 тыс. юнитов. Доля сервисных апартаментов осталась доминирующей, составляя 69% от общего объема предложения, тогда как на долю несервисных юнитов приходился 31%.🔚

Полностью релиз⬇️⬇️

Надежда Косарева, «Институт экономики города», – для apartpro про статус апартаментов

Apartpro попросил прокомментировать текущую ситуацию со статусом апартаментов Надежду Косареву, президента Фонда «Институт экономики города». Тема эта постоянно обсуждается на разных мероприятиях. Вот одно из экспертных мнений на эту тему:

«Сегодня российское законодательство знает только две формы зданий – жилые и нежилые, а также две формы помещений – жилые и нежилые. Однако в последние десятилетия как российская, так и международная практика все больше идет в сторону расширения такой линейки и создания многофункциональных зданий, в которых жилая функция сочетается с некоторыми нежилыми функциями.

У нас в стране здания с так называемыми «апартаментами» пока находятся в серой зоне (стоит напомнить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» «предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается»). К сожалению, все попытки законодательно урегулировать многофункциональные здания пока не увенчались успехом, несмотря на большое число проблем (невозможность регистрации граждан в апартаментах, отсутствие социальной инфраструктуры и т. д.).

В последнее время в Москве и Санкт-Петербурге более строго стали относиться к строительству зданий с апартаментами, в том числе признавая нарушения разрешенного использования земельных участков и зданий в таком случае. В этой ситуации тренд пошел в сторону создания апарт-отелей как средств размещения в соответствии с Федеральным законом «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации». Согласно классификации средств размещения, утвержденной Правительством РФ, апарт-отель – это вид гостиниц, к которым установлены обязательные требования, в том числе предоставление гостиничных услуг.

На мой взгляд, многие вопросы относительно правового статуса гостиниц как объектов недвижимости не до конца прояснены. Главный из них: может ли номерной фонд гостиницы состоять из отдельных объектов недвижимости – помещений, в том числе находящихся в собственности различных лиц? С формально юридической точки зрения такого запрета нет, как нет и запрета на создание гостиницы в части здания, в том числе в нежилых помещениях в многоквартирном доме, что, конечно, создает большие проблемы.

Считаю, что, во-первых, необходимо введение в законодательство нового вида здания – здания многофункционального использования с четким регулированием возможного сочетания различных функций без ущерба для пользователей как жилых, так и нежилых помещений. Во-вторых, следует более четко определить правовой статус гостиниц как объектов недвижимости, и установить возможность или невозможность выделения в них отдельных помещений, а также рыночного оборота таких помещений».🔚

PS. Про то, сколько в апарт-отелях Петербурга классифицированных и неклассифицированных номеров здесь