КЦ «Петербургская недвижимость»: Спрос на апартаменты растет, особенно на формат «аналог жилья». Итоги рынка за полгода

Большую аналитику по апартаментам в Петербурге за первое полугодие подготовил КЦ «Петербургская недвижимость». Много букв, но по делу. Основные тенденции – частичное перераспределение спроса с рынка жилой недвижимости на рынок апартаментов за счет наиболее выгодных условий, а также рост цен и увеличение объема предложения по типу «аналог жилья», при снижении продаж сервисных апартаментов. Прогноз – «снижение доступности жилых квартир может в некоторой мере увеличить долю покупателей, готовых вложиться в покупку апартаментов».

Спрос: апарты побеждают жилье
За первое полугодие 2024 года совокупный объем продаж на рынке апартаментов Петербурга составил 1,6 тыс. юнитов, что на 60% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. Причина – неадекватный рост цен на жилые новостройки.

За шесть месяцев увеличилась доля спроса на несервисный формат апартаментов (+1 п. п.), а также на элитный формат (+3 п. п). Кроме того, 8% от общего объема спроса заняли рекреационные апартаменты в Курортном районе (4,8 тыс. кв. м.), что указывает на продолжение тенденции развития внутреннего туризма.

Объем предложения: сервисный провал
На конец июня 2024 года на рынке Петербурга было представлено 79 комплексов апартаментов – часть объектов представлена в двух и более форматах, общей площадью 271,4 тыс. кв. м или 7,3 тыс. юнитов. По сравнению с концом 2023 года количество комплексов в продаже увеличилось на 14%, что связано с выходом на рынок новых проектов.

Объем предложения формата «аналог жилья» единственный показал положительную динамику по сравнению с концом прошлого года (+17%), в то время как объем предложения сервисных апартаментов снизился на 8%. Однако, по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, объем предложения увеличился во всех форматах, особенно в элитном сегменте (+31%).

Доля сервисных апартаментов продолжает лидировать на рынке и занимает 67% в объеме предложения (4,9 тыс. юнитов), что связано с выходом в продажу таких проектов как: Avenue Apart Pulkovo (DVA Group) и «Пространство by Avenue-Apart» («СК Союз») – оба в Московском районе, Gler («Петрополь») на Васильевском острове и «Омега-Апарт» (ГК «Бестъ») в Петроградском районе (этот апарт-отель вышел в продажу в апреле этого года – пропустил его. Новый апарт-отель на 45 номеров появится в результате реконцепции бизнес-центра «Мидель» на Песочной набережной. Завершение работ запланировано на I квартал 2025 года).

«Всего в первом полугодии 2024 года на рынок в продажу вышло шесть новых объектов, общей площадью 22 тыс. кв. м. или 0,6 тыс. юнитов. Количество вышедших апартаментов снизилось на 41% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. Основу нового предложения составили проекты, расположенные в Курортном районе и историческом центре – по 2 объекта в каждой локации», – комментирует замдиректора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.

Замедлился и ввод в эксплуатацию объектов. За полгода в Петербургской агломерации ввели в эксплуатацию 7 комплексов апартаментов или 575 юнитов, что на 78% ниже показателей прошлого года. На сервисные апартаменты пришлось 30% юнитов из общего объема ввода, что на 61 п. п. меньше, чем в аналогичный период 2023 года.

Цены растут, но несильно
На конец 1 полугодия 2024 года средневзвешенная цена апартаментов всех форматов в Петербурге составила 304 тыс. руб. за 1 квадратный метр. Показатель вырос на 5% по сравнению с итогами 2023 года и на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«В целом, наблюдается положительная динамика прироста цен по всем форматам апартаментов по сравнению с концом 2023 года. Так, сервисный формат показал прирост в 8%, в то время как цены формата «аналога жилья» не подверглись ощутимым изменениям (+0,5%). На корректировку цен повиляло ожидание прекращения льготной ипотеки, а также стартов проектов, находящихся в высокой стадии готовности и близких к сдаче», – сообщила Светлана Московченко.🔚

#аналитика

Формат элитных апартаментов показал самый большой прирост среднего показателя цены среди всех форматов (+10% в сравнении с концом 2023 года), рост цен обусловили продажи в апарт-отеле «17/33 Петровский Остров» (Element Development). В то же время, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены на элитные апартаменты не подверглись значительным изменениям (корректировка в пределах 1%). 🔚

Госдума приняла закон о введении туристического налога

Туристический налог, фактически заменяющий курортный сбор, начнет действовать с 1 января 2025 года, он составит 1% от стоимости услуг по проживанию в гостиницах.

Устанавливать и определять размер туристического налога муниципалитеты будут самостоятельно, максимальная ставка в 2025 году составит 1% от стоимости услуг по проживанию в гостиницах.
Ставка будет постепенно расти, начиная с 1% от стоимости проживания в 2025 году и прибавляя по одному процентному пункту в год до 2029 года, а позже – не выше 5%, пишет РБК.

Налог будет уплачиваться в бюджет по месту нахождения отелей и взимать его будут не с человека, как это было в курортном сборе, а с отеля за каждый занятый номер.
Средства поступят в бюджеты муниципалитетов и могут быть направлены исключительно на проектирование, строительство, реконструкцию, содержание туристической инфраструктуры, пояснил замглавы Минэкономразвития Дмитрий Вахруков.

В Петербурге курортный сбор начал действовать с 1 апреля этого года. За три месяца в бюджет поступило 143,3 млн курортных рублей. Ждем информации, как эти средства улучшили туристическую инфраструктуру.🔚

Источник: РБК

Новые проекты за полгода. Скудные. Сервисный кризис

Все аналитики (а их развелось ужж) подводят итоги за полгода (хотя в ТОПе тема ипотеки - она более заразная, но слава богу, к апартаментам не имеет отношения). Апарт-строителям в этом году особо хвастаться нечем. По оценке КЦ «ПН», на рынок вышло всего шесть новых проектов на 600 «номеров» (тут есть вопросы). Причем почти все – это реконструкция старых зданий.
Помнится, было времечко, что ни проект, то тысяча апартаментов, а тут совсем скромно. Думается, сейчас не время для больших апарт-проектов, тем более оказалось, что не все так с этим форматом просто.

Из неприятного – так и не вышел на туристический рынок SHINE. Курительная комната зарастает паутиной. Avenue-Apart на Дыбенко – без изменений (ключи – до апреля 2025 года, почти 4 года просрочки).

Все остальные проекты сданы вовремя (почти, все отслежено).
И также, как я понимаю, завершены работы в апарт-отеле «Культ Отважных» (130 номеров) от компании Travelto (есть реклама на ДОМклик по продаже «готовых апартаментов» с обещанием, что возможна 5-летняя прописка, ну сколько можно-то!). К сожалению, сообщения об этом событии от компании я не нашел.

Итак, новые проекты этого года (до июля, на основе данных КЦ «Петербургская недвижимость» и собственных):
Avenue Apart Pulkovo, 1181 апартамент (этот проект упоминает «ПН»). По моим данным, проект вышел в прошлом году, «ПН» ошибается (скорее случайно или рекламно, или были начаты продажи через «ПН», потому что итоговая цифра по «ПН» «600 апартаментов» никак не получается, тут только в одном проекте больше 1000). ДОМ.РФ ведет статистику по этому объекту с августа 2023 года. Начальная цена – от 4,5 млн, сейчас на сайте – от 5,26 млн. Продано (эскроу) – 249 помещений (5 377 кв. м) на 1,37 млрд рублей (254 тыс. рублей/кв. м). К сожалению, это единственный проект, по которому есть такая подробная информация.
Все остальные проекты – реконструкция старых зданий. Продажи идут не по 214-ФЗ, так что никаких документов в публичном пространстве.
«Пространство by Avenue-Apart».86 апартаментов. Ценник на сайте – от 5,18 млн. В рекламе – от 7 млн.
Gler. 111 апартаментов. Ценник в апреле – от 10 млн рублей. Вроде не изменился.
«Омега-Апарт» . 45 апартаментов. Цен на сайте нет.

Итак, по факту в этом году начались продажи в трех проектах (июльские пока не считаем) с сервисной составляющей. 242 апартамента. Причем, в Gler часть апартаментов (мансарды) позиционируются как жилые.

Если я кого-то пропустил, сообщите в комментах. Но тренд очевиден – минимум нового строительства, компактные проекты. Более глобально – уход в регионы и в Ленобласть. 🔚

#новыепроекты

Кронштадт без апартаментов. «Главстрой» построит классическую гостиницу в «Кронфорте»

Никто не хочет строить апарт-отели в Кронштадте. Вот и «ГК Алькор» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург) построит классическую гостиницу. По сообщению компании, она выбрала партнера на управление отелем, который будет построен в 2027 году в «Кронфорте» в Кронштадте. Партнером станет гостиничная управляющая компания Legenda Hotels.

Как я понимаю, в Петербурге Legenda Hotels до сей поры не работала. Основной регион – Сибирский федеральный округ. Компания солидная – входит в состав Эн+ Олега Дерипаски. История «Главстроя Санкт-Петербург» тоже с этим холдингом связана.

Кронштадт развивается семимильными шагами как туристический центр. В прошлом году губернатор Александр Беглов заявлял, что в 2026 году Кронштадт должен быть готов принимать 3,5 млн туристов за год.
Единственным проектом апарт-отеля в этом городе был отель «Тихая гавань», но судьба его покрыта мраком.

PS. Апарт-отель все же будет, но пока не знаю, будет ли он реализовываться в розницу (концепция прорабатывается). Как уточнили в «ГК Алькор», гостиничная инфраструктура кластера «Остров фортов», частью которого является проект «Кронфорт», будет включать апарт-отель 3* и гостиницу 4*. Концепция апарт-отеля сейчас находится в стадии разработки. Но уже известно, что он будет включать как классические гостиничные номера, так и номера с кухнями, предназначенные для комфортного проживания туристов с детьми. В апарт-отеле 3* также запланирован ресторан и лобби-бар. 🔚

Выручка сети апарт-отелей YE’S выросла на 50%

В I квартале 2024 года выручка сети апарт-отелей YE’S по сравнению аналогичным периодом прошлого года выросла на 50%. Об этом в интервью изданию «Ведомости Северо-Запад» сообщил директор по развитию апарт-отелей YE’S Антон Агапов.

«С точки зрения плановой выручки в этом году мы ожидаем рост не менее чем на 15%. И по нынешним показателям мы видим, что можем достичь этого плана, а возможно, даже перевыполним его. Все предпосылки для этого есть: если по результатам 2023 г. загрузка по сети составляла 92,5%, то в первые пять месяцев 2024 г. она достигла уже 97%», – рассказал Антон Агапов.

По его словам, выручка сети апарт-отелей YE’S за прошлый год достигла 2,6 млрд рублей, а чистая прибыль составила 374 млн рублей. Также сеть приняла больше 134 000 человек – это на 40% больше, чем годом ранее.🔚

PS. Подробнее об успехах апарт-операторов уже писал здесь

Источник: «Ведомости Северо-Запад»

Молодежный тренд: «самым частым гостем Best Western Zoom Hotel стал мужчина в возрасте от 16-24 лет»

«АПАРТ-СЕРВИС» обнародовала статистику по своим гостям с 1 апреля по 30 июня. Больше всего заселений произошло от гостей возрастной категории 16-24. Почти на 48% больше каждой из других категорий. «Именно этот промежуток принадлежит нашей основной целевой аудитории – поколению зумеров», – говорится в сообщении компании. Чаще всего заселение на стойке ресепшен осуществляется категорией гостей мужского пола.

Кроме половых и возрастных цифр в таблице опубликовано количество гостей за три месяца. Я насчитал 12 264 человека. 🔚

«Izzzi у Гостиного Двора»: доходность за июнь – 29,05% годовых

Доходность за июнь 2024 года в отеле «Izzzi у Гостиного Двора» составила 29,05% годовых. Доход инвесторов на квадратный метр – 6 507 рублей, сообщает Orange.Life!

По моим подсчетам, доход от номера в июне – от 84 тыс. до 197 тыс. рублей.

В прошлом году компания сообщала, что средняя доходность за три летних месяца составила 5 798 рублей. Максимум в 2023 году – 6316 рублей.

Отель расположен в пер. Крылова. В нем 122 апартамента площадью от 12,9 до 30,3 кв. м. В январе 2021 года приобрести здесь апартамент можно было за 3,5 млн рублей.🔚

#доходность

NF Group: Средняя цена на сервисные апартаменты увеличилась на 15% за год и в два раза за пять лет

Большую аналитику публикует NF Group. Много графиков и цифр. Весь релиз – в прикрепленном файле.

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I полугодия 2024 года на первичном рынке сервисных апартаментов Петербурга экспонировалось 3,6 тыс. лотов, что в 2,7 раза меньше аналогичного показателя пятилетней давности – I полугодия 2019 года. Средняя цена предложения на конец июня 2024 года составила 286 тыс. руб. за кв. м, увеличившись в два раза за пять лет и на 15% за год. С января по июнь было реализовано 935 апартаментов, что на 8% меньше, чем годом ранее.🔚

Большой апарт-отель от «Аквилона» в Москве: гибкая концепция

Компания «Аквилон», хорошо известная в Петербурге, запустила в Москве свой первый сервисный апарт-отель. Продажи начались еще в феврале, так что это не новость, но интересно, как питерская апарт-концепция заходит на столичный рынок.

Ранее компания уже построила апарт-отель, но как сервисный он не заявлялся – в рамках МФК «Аквилон Promenand в Петербурге, на территории «Петмола». Может, были и другие проекты в других регионах – мне не известно.

МФК «Аквилон Signal» строится в Сигнальном проезде на северо-востоке Москвы, у станции метро «Владыкино». Четыре корпуса – в двух корпусах будут жилые апартаменты (отделка white box), в двух – сервисные, гостиничные, с собственной (от застройщика, как я понимаю) управляющей компанией, с полной отделкой и мебелью. Апарт-отель будет четырехзвездным. Количество номеров – 758. Как утверждают аналитики «Аквилона» (в феврале), это 29% от всего предложения апартаментов с программами доходности в границах старой Москвы.

Концепцию апарт-отеля разрабатывала петербургская команда KR.Сonsulting (основатель – Карина Шальнова).

Предлагаются две программы доходности – гарантированной (на 2 года, доход до 61 тыс. рублей) и котловой (на 3 года, 15% получает УК).
Ценник за 20-метровый номер начинается от 7,7 млн рублей. Как я понимаю, оснащение оплачивается отдельно. Ключи – до конца 2027 года. 🔚

Best Western Zoom Hotel: доходность за июнь на 33% превысила план

Компания «АПАРТ-СЕРВИС» обнародовала свои успехи за июнь этого года. Это единственная компания, которая публикует такую статистику в открытом доступе. В июне план выполнен на 133%.

В июне инвесторы апартаментов Best Western Zoom Hotel получили от 54 до 94 тысяч рублей – 2,95 тыс. рублей на квадратный метр (с учетом оплаты коммунальных услуг и эксплуатации).🔚

#доходность

Аналитика VALO ИЮНЬ 2024 года

VALO тоже публикует свою статистику. Но – только по загрузке.
VALO Hotel City + VALO Ramada
Общая загрузка – 96,3%;
Краткосрочная аренда – загрузка 92,5%;
Долгосрочная аренда – загрузка 99,4%.
VALO Mercure
Общая загрузка – 91,1%;
Краткосрочная аренда – загрузка 90,1%:
Долгосрочная аренда – загрузка 92%.
VALO Business
Общая загрузка – 97,1%;
Краткосрочная аренда – загрузка 93,7%;
Долгосрочная аренда – загрузка 99,8%.
VALO Soul
Общая загрузка – 92%;
Краткосрочная аренда – загрузка 93%;
Долгосрочная аренда – загрузка 90%.
VALO Network
Общая загрузка – 92,2%;
Краткосрочная аренда – загрузка 88,8%;
Долгосрочная аренда – загрузка 97,5%.

PS. Актуальная информация от инвестора. За июнь 5 корпус апарт площадью 16,8 кв. м – 47 тыс. рублей (2,8 тыс. рублей/кв. м); 2 корпус апарт площадью 23,4 кв. м – 61 тыс.рублей (2,6 тыс. рублей). 🔚

#доходность

INREIT: доходность за июнь. Шок?

Компания INREIT опубликовала показатели доходности за июнь. Наслаждаемся.

Апарт-отель на Садовой, 53
- Студия 25 кв. м: выплата за июнь 204 765 руб.(8190 руб./кв. м)
- Студия 19 кв. м: выплата за июнь 138 657 руб.(7,3 тыс. руб.).
Цена за апартаменты – от 3,9 млн рублей (2021 год).
Запуск – осень-зима 2023 года

Апарт-отель на Гривцова, 4
- Студия 25 кв. м: выплата за июнь 206 267 руб.(8250 руб.)
- Студия 15 кв. м : выплата за июнь 116 025 руб. (7737 руб.)
Запуск –июль 2022 года. Инфо по ценам нет.

Апарт-отель на Лиговском, 29
- Студия 19 кв. м: выплата за июнь 114 047 руб. (6002 руб.)
Запуск – ноябрь 2022 года

Эти суммы являются чистыми выплатами на руки инвестору после вычета всех прямых расходов и комиссии управляющей компании, сообщает INREIT.🔚

#доходность

Петербургский девелопер приступил к строительству второй очереди апарт-отеля Alba del Mare в Крыму

Девелопер из Петербурга «СЗ ПРО-Сервис» приступил к строительству второй очереди комплекса курортных апартаментов Alba del Mare в пригороде Евпатории в пяти минутах от Черноморского побережья.

Вторая очередь Alba del Mare включает в себя 8-этажный корпус на 328 номеров площадью от 34 до 123 кв. м, с террасами, 85% которых обращены в сторону моря. В состав проекта также входит открытая парковка на 179 машино-мест с зарядкой для электромобилей, торговый комплекс, ресторан, подогреваемый бассейн, зона для отдыха и спортивные площадки.

Открытие продаж запланировано на сентябрь 2024 года, а передача ключей владельцам – до 30 сентября 2028 года. Цена - от 8 млн рублей.

Первая очередь Alba del Mare, рассчитанная на 377 номеров с террасами и полной отделкой, должна быть введена в эксплуатацию осенью 2024 года. Профессиональный гостиничный сервис от петербургской «МТЛ. Апарт». Сейчас в первой очереди можно купить апартаменты площадью от 41,6 кв. м и ценой от 12,2 млн рублей.🔚

Портрет инвестора. Завораживает.

В апарт-отеле Well началась выдача ключей

Застройщик приступил к выдачи ключей в апарт-отеле Well на набережной Обводного канала. Ввод в эксплуатацию отеля случился в конце прошлого года.

Срок передачи ключей зависит от того, меблированы апартаменты или нет. Если апартаменты без мебели, то владельцу будет достаточно принять помещение. Если с мебелью – меблировка и установка техники займут еще некоторое время после подписания акта приемки.

В соответствии с договором, застройщик должен передать помещение инвестору до 19 октября 2024 года.

На начало этого года было продано 1070 апартаментов.
Проект большой – 1220 апартаментов. Вполне вероятно, что апарт-отель начнет принимать гостей уже в этом году. Ждем развития сети WELL – девелопер Formula City обещал. 🔚