Бурделки. Информационная небрежность деловых СМИ

Опечатки в интернет-изданиях – не редкостть. И у меня случаются. Я правлю. Но в солидных, небедных информационных бизнес-проектах такие ошибки должны выжигаться коленным каленым железом. А складывается ощущение, что никто эти инет-материальчики не читает, даже те, кто выступает спикером, заинтересованным лицом. А ведь эти цифры, данные сохраняются в истории, можно сказать, навечно. Да и кто-нибудь сошлется на «авторитетный источник». Об этой же проблеме пишет Дмитрий Синочкин – он приводит примеры более грубых ошибок. Куда катится мир.↙️↘️

http://www.vprigorode.ru/magazine/07_2024/

Мебель из Турции в Docklands

Побывал в апарт-отеле Docklands на Васильевском острове. Видимо, это вторая очередь (сдана в январе 2022 года). Очень тихо, безлюдно. Хорошо. Рядом строится новый ЖК. Между ними – гаражи. В рекламных объявлениях утверждается, что отель сертифицирован на 4 звезды, но как я понял, только первая очередь прошла сертификацию (заканчивается в ноябре этого года), вторая – нет. И что-то мне нашептывает, что никогда не пройдет.

Но побывал я в Docklands не просто так, чтобы вспомнить этот проект и опубликовать фото его интерьеров (след. пост), а по случаю открытия шоурума и дилерского центра фабрик Sude и Muzaffer Furniture, по приглашению инвесторов этого проекте и моих хороших знакомых. Спасибо Анне Бойко, соосновательнице мебельного шоурума SADE Collection.

Если честно, мои знания про мебель ограничиваются креслом Алвара Аалто (кстати, в bulthaup его можно купить за 734 тыс. рублей, оно деревянное) и диваном Джо Коломбо (это вообще отвязный итальянец, хотя и Джо, он же придумал дешевые пластиковые стулья, которые нанизываются один на другой). Поэтому о турецкой мебели сказать мне особо нечего. Тем более все эти игрушки типа встроенных зарядных устройств, холодильников, механизмов трансформации и прочего – не мое.

Тем не менее для апарт-отельеров мебельный вопрос остается довольно острым, и появление нового крупного мебельного игрока может оказаться нелишним. Если кого-то заинтересует – пишите в комментах или лично, сообщу координаты. Обещаны прямые поставки из Турции.🔚

PS. Не смог пройти мимо шикарного интерьера из объявления о продаже апартамента в Docklands. Фото с сайта Домклик. ⬇️

Анонс: Апартология с Кариной Шальновой

Телеграм-канал apartpro начинает серию публикаций, посвященных специфике сервисных (гостиничных) апартаментов. Делиться своим опытом и знаниями будет Карина Шальнова, основатель (-ница) консалтинговой компании KR.Сonsulting. Она принимала непосредственное участие в создании двух крупных апарт-сетей – YES и ARTSTUDIO, и не только. Сейчас консультирует девелоперов, которые желают создавать апарт-отели. Ее посты будут выходить по средам, в 10 часов, раз в две недели (возможно чаще).

Первая тема – доходность апартаментов, как считать и как считают, как хитрят и прочее. Завтра.

#ликбезлишнего

А пока – предварительный рейтинг самых доходных апартаментов в ИЮНЕ (по той информации, что есть в наличии, список не окончательный):
«Port Comfort на Гривцова, 4» – 8250 руб. за кв. м
«Izzzi у Гостиного Двора» – 6 507 рублей
Best Western Zoom Hotel – 2,95 тыс. рублей
VALO – 2,8 тыс. рублей (данные от частного инвестора).🔚

Orange Life выведет на рынок коливинг izzzi.life Hive возле метро «Проспект Ветеранов». Скоро. Ценник – от 8 млн рублей

Компания Orange Life в ближайшее время выведет в продажу коливинг izzzi.life Hive в реконструированном здании в непосредственной близости от станции метро «Проспект Ветеранов». Формат – easy-living, который был апробирован в проекте izzzi.life Mint в Дубае.

«Объект будет продаваться с обязательным управлением, без возможности самостоятельного использования или проживания собственников. В Дубае мы успешно опробовали опцию, когда собственник может стать резидентом комьюнити до 3-х месяцев в году, занимая свой или аналогичный апартамент и пользуясь всеми возможностями easy-living'a. Эту схему протиражируем и в Петербурге», – сообщили в Orange Life. «Программы доходности с гарантом традиционно будут, на старте продаж точно», – добавили в компании.

В проекте запланировано 115 «номеров», но точная квартирография и ценообразование пока что в работе. Предварительный ценник – от 8 млн рублей за апартаменты с полной отделкой и меблировкой. 🔚

Апартология с Кариной Шальновой. О ДОХОДНОСТИ

Как считают доходность на апартаменты девелоперы, менеджеры отделов продаж, брокеры и все те, кто предлагает инвестиционную недвижимость на рынке? 97% рынка рассчитывают её, исходя из суммы годового дохода, разделенного на вложенный капитал и умноженного на 100%. Это база. Есть и другие методы, учитывающие капитализацию объекта и стоимость денег во времени, но они мало представлены на рынке.

Почему считают так просто? Потому что он понятен и позволяет быстро оценить свои ожидания. Мое мнение — это верный путь, потому что если просто и понятно, то и продукт становится для тебя тоже понятным, прозрачным, близким. А дальше возникает самый интересный вопрос: на чем основаны цифры дохода апарт-отеля, а именно, как управляющая компания обеспечит этот доход инвестору и как «приземлит» на существующий проект? Вот на основании именно этой информации и нужно принимать решение идти в проект или нет.

Доходности, которые заявляют в настоящий момент девелоперы, разные. Однако, если мы говорим о реальной доходности, то она находится в диапазоне от 7 до 13% годовых. И если вы слышите эти цифры, то они правдивы. Однако, если вы услышите цифру 18, 20 или 24% годовых, то я бы не поверила и бежала в другую сторону от проекта. Нет такой доходности, если мы говорим о средней по году.

Конечно, есть трюки, которые применяют управляющие компании. Один из них — публикация доходности проекта в высокий сезон (май-август). Весь трюк в том, что в высокий сезон, из-за высокой загрузки и тарифов, показатели доходности составляют не менее 20%, а у некоторых могут достигать и 40% годовых при пересчете на период. Но это норма для профессиональной управляющей компании, ведь именно в это время все «запасаются жирком» на зиму и готовятся к низкому сезону. Поэтому предлагаю данные публикации рассматривать не как результат работы УК, а как промежуточные итоги, которые покажут, насколько хорошо УК работает с динамическим ценообразованием и знает ли, что это за «зверь».

Поэтому стоит смотреть на результаты средней годовой доходности в январе месяце, если мы говорим о действующем проекте или сравниваем с аналогичными проектами девелопера. Ну а если это новый проект, то необходимо запросить у представителя управляющей компании или девелопера тарифную сетку, заложенную в проект, которая напрямую влияет на доходность актива. После этого вопроса будет понятно, насколько проработан проект, и есть ли тарифная сетка в принципе, и как она построена. Информация в данном документе проинформирует вас о профессионализме УК и наличии базовых знаний о динамическом ценообразовании, ведь именно эти факторы в будущем обеспечат высокую доходность и позволят максимизировать доход инвестора.

В следующем выпуске я расскажу, что влияет на доходность напрямую и косвенно, а также из чего она состоит.⏸
Бизнес-страница Карины Шальновой

#ликбезлишнего

Сеть апарт-отелей Avenir отчиталась об итогах первого полугодия. Идеальный отчет

«ПСК» порадовала – большой отчет по итогам первого полугодия сети Avenir (три отеля, 700 апартаментов в управлении). Много цифр, графиков. Полный отчет в прикрепленном файле. Идеально! Хочется поблагодарить Елену Ехлакову, коммерческого директора управляющей компании PSK INVEST – за открытость, за большой массив данных, за проделанную работу.

Кратко:
MOSKOVSKY AVENIR (здесь самая высокая доходность с метра), 25 кв. м, ИЮНЬ
Максимальная доходность (чистые выплаты инвесторам) с квадратного метра – 3480 руб. (87000 за номер)
Средняя доходность с квадратного метра – 3040 руб. (76000 рублей за месяц)

«Суммы выплат собственникам апартаментов увеличились на 15-22%, в зависимости от апарт-отеля и категории номера. Были достигнуты максимальные выплаты в размере 88,7 тыс. руб. на один номер в месяц после вычета комиссии и операционных расходов. Это превышает лучшие показатели отдельно взятого высокого сезона 2023 года», – говорится в отчете.

PS. Доходность рассчитывается индивидуально, некотловой метод. Как пояснили в компании, возможно, что скоро перейдут на котловой (вопрос рассматривается). ⬇️

#доходность

Июльская аналитика рынка аренды от Дмитрия Щегельского

Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», опубликовал свою аналитику по рынку жилой аренды (найма) квартир. Квартиры – прямой конкурент апартаментам, поэтому посмотреть, что происходит на этом рынке интересно. Меня поразила цифра, что в июле в посуточную аренду сдавалось (рекламировалось) 49 тыс. квартир.

«Количество квартир в посуточную аренду на порядок больше, чем сдаваемые в долгосрок (смотрите данные второго графика). Это говорит о том, что большая часть жилых помещений в Петербурге с мая по сентябрь переходит в режим посуточного найма, потом с сентября по май сдается в долгосрок (…)

Окупаемость комнаты составляет - 16 лет (конец июля 24 года) / 17,7 (конец июля 23 года)
студии - 17,5 лет / 22,2
1 комнатной квартиры - 17,5 лет / 22,2
2 комнатной квартиры - 20,5 лет / 23,3
3 комнатной квартиры - 21 год / 23,7
Общепринятая мировая норма окупаемости жилой недвижимости - не более 14 лет при доходности 7% годовых. В конце июля 2024 средняя доходность в Петербурге 5,5% годовых».
Источник
#аналитика

IBC Real Estate: гостиницы Петербурга тоже хорошо поработали в июне

Загрузка отелей Петербурга достигла максимума за последние 4 года: заполняемость гостиниц в I полугодии 2024 года составила 58% и практически достигла допандемийных показателей.

Операционные показатели гостиниц Петербурга за 6 месяцев 2024 года продемонстрировали значительный рост. По данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate⃰, загрузка достигла 58% (+4 п.п. г/г), средняя цена составила 8,4 тыс. руб. (+18% г/г), а доходность на номер – 4,9 тыс. руб. (+19% г/г).

Гостиницы среднеценового сегмента оказались наиболее востребованными среди посетивших город туристов и продемонстрировали наибольший рост загрузки: уровень заполняемости в объектах данного ценового сегмента в I полугодии 2024 года составил 65%, что является максимальным показателем за последние 10 лет.

В июне текущего года наибольший прирост загрузки произошел в гостиницах люксового сегмента – 68% (+14 п.п. г/г). Средняя цена в отелях сегмента люкс превысила 100 тыс. руб., вследствие чего выросла и доходность на номер – 69,3 тыс. руб. (+31% г/г).

Благодаря высокой туристической активности в июне 2024 года цена и доходность на номер в отелях Петербурга значительно превысили аналогичные показатели Москвы. Так, средняя цена на номер в гостиницах Петербурга – 15,3 тыс. руб. в сутки – превысила индикатор отелей Москвы на 45%. Благодаря высокой стоимости проживания в сутки доходность на номер в отелях северной столицы оказалась на 42% выше показателя в Москве и составила 12,0 тыс. руб., несмотря на более низкий, чем в Москве, уровень загрузки.⬇️
#аналитика

ARTSTUDIO: доходность за июнь

RBI PM поделилась цифрами доходности своих двух проектов за июнь 2024 года.
Выручка от проживания минус агентское вознаграждение УК с 1 кв. м:

ARTSTUDIO Nevsky (95 апартаментов) – 4 460 руб.,
ARTSTUDIO Moskovsky (214 апартаментов) – 3 280 руб.

Как я понимаю, это средние показатели, поскольку в ARTSTUDIO Nevsky только динамический доход, а в ARTSTUDIO Moskovsky и котловой, и динамический и гарантированный.🔚

#доходность

NF Group Research: В Петербурге продается 15,4 тыс. апартаментов (на первичке), спрос невысокий

По итогам I полугодия 2024 года на первичном рынке Петербурга экспонировалось 42 комплекса сервисных апартаментов. Общая проектная мощность объектов в продаже составила 441 тыс. кв. м, или 15,4 тыс. лотов, подсчитали аналитики NF Group Research.

Из них 74% пришлось на комплексы апартаментов в управлении семи крупных компаний (см. график). За год они нарастили свою долю на 6 п. п. Доля остальных УК варьировалась от 0,2 до 4,4%.
Лидерство сохранила группа PLG: ее доля осталась на уровне, сопоставимом с прошлым годом, что объясняется продолжением продажи апартаментов в двух крупных комплексах – IN2IT и «Про.Молодость». Второе место сохранила УК «МТЛ. Управление недвижимостью», нарастившая за год свою долю на 5 п. п. за счет выхода в продажу пяти новых объектов, крупнейшим из которых стал Avenue Apart Pulkovo. Значительный рост показала и УК YE’S, которая переместилась с девятого на третье место, увеличив свою долю на 6 п. п. после начала продаж в жилом комплексе сервисных апартаментов YE'S Primorsky.

В I полугодии 2024 года на первичном рынке сервисных апартаментов Петербурга наблюдалась невысокая покупательская активность: с января по июнь было реализовано 935 юнитов общей площадью 25,7 тыс. кв. м, что на 8% меньше числа сделок и на 6% площади лотов, проданных за аналогичный период 2023 года. Снижение покупательской активности наблюдалось на рынке сервисных апартаментов с начала 2022 года. Тем не менее, в 2023 году рынок показал признаки оживления, с реализацией 2,5 тыс. сделок. Однако объем спроса в 2023 году не достиг пиковых показателей 2019–2021 годов, когда ежегодно продавалось около 4 тыс. апартаментов.🔚

#аналитика

izzzi у Владимирской: доходность за июнь

Компания Orange Life показатели доходности за июнь еще в одном отеле своей сети – «izzzi у Владимирской» (77 апартаментов). Ранее были опубликованные данные по доходности «izzzi у Гостиного Двора» и «izzzi на Банковском».

Загрузка отеля – 91%
Средняя цена за номер(ADR) – 7 223 руб., что на 7% больше чем в прошлом году.
Доходность – 21,6% годовых
Чистые выплаты инвесторам – 5 440,6 руб./кв. м.🔚

#доходность

YE'S вышла из управления апарт-отелем YE'S Astana

Гостиничная (именно так в релизе) компания YE'S объявила о своем выходе из управления апарт-отелем YE'S Astana в Казахстане.

«Решение о выходе из проекта стало неизбежным с точки зрения качественного ведения бизнеса и достижения высоких результатов, что связано как с изменениями условий сотрудничества, так и невозможностью соблюдения прежних договоренностей с застройщиком на реализацию комплекса апартаментов целиком. Гостиничная компания YE'S на протяжении трех лет была надежным партнером, обеспечивая успешную работу этого объекта и стабильную доходность наших собственников», - комментирует гендиректор сети апарт-отелей YE’S Ирина Ивашкевич.

YE’S Astana (368 номеров площадью от 25 кв. м до 56 кв. м) открыл свои двери в 2021 году и стал первым для гостиничной компании YE’S реализованным по франшизе объектом.
Вторую очередь проекта должны сдать до конца этого года. 🔚

У меня вопрос: какой смысл покупать апартаменты с надежным проверенным высокодоходным оператором (УК), если он в любой момент может уйти, видимо, вместе со своими обещаниями и обязательствами?

Доходность VALO за июнь. Что есть
В прошлогодней статистике за июнь есть данные по 3 корпусу VALO Business за номер:
42956 – 43860 рублей (в зависимости от программы доходности).🔚
#доходность