ARTSTUDIO: доходность за июнь

RBI PM поделилась цифрами доходности своих двух проектов за июнь 2024 года.
Выручка от проживания минус агентское вознаграждение УК с 1 кв. м:

ARTSTUDIO Nevsky (95 апартаментов) – 4 460 руб.,
ARTSTUDIO Moskovsky (214 апартаментов) – 3 280 руб.

Как я понимаю, это средние показатели, поскольку в ARTSTUDIO Nevsky только динамический доход, а в ARTSTUDIO Moskovsky и котловой, и динамический и гарантированный.🔚

#доходность

NF Group Research: В Петербурге продается 15,4 тыс. апартаментов (на первичке), спрос невысокий

По итогам I полугодия 2024 года на первичном рынке Петербурга экспонировалось 42 комплекса сервисных апартаментов. Общая проектная мощность объектов в продаже составила 441 тыс. кв. м, или 15,4 тыс. лотов, подсчитали аналитики NF Group Research.

Из них 74% пришлось на комплексы апартаментов в управлении семи крупных компаний (см. график). За год они нарастили свою долю на 6 п. п. Доля остальных УК варьировалась от 0,2 до 4,4%.
Лидерство сохранила группа PLG: ее доля осталась на уровне, сопоставимом с прошлым годом, что объясняется продолжением продажи апартаментов в двух крупных комплексах – IN2IT и «Про.Молодость». Второе место сохранила УК «МТЛ. Управление недвижимостью», нарастившая за год свою долю на 5 п. п. за счет выхода в продажу пяти новых объектов, крупнейшим из которых стал Avenue Apart Pulkovo. Значительный рост показала и УК YE’S, которая переместилась с девятого на третье место, увеличив свою долю на 6 п. п. после начала продаж в жилом комплексе сервисных апартаментов YE'S Primorsky.

В I полугодии 2024 года на первичном рынке сервисных апартаментов Петербурга наблюдалась невысокая покупательская активность: с января по июнь было реализовано 935 юнитов общей площадью 25,7 тыс. кв. м, что на 8% меньше числа сделок и на 6% площади лотов, проданных за аналогичный период 2023 года. Снижение покупательской активности наблюдалось на рынке сервисных апартаментов с начала 2022 года. Тем не менее, в 2023 году рынок показал признаки оживления, с реализацией 2,5 тыс. сделок. Однако объем спроса в 2023 году не достиг пиковых показателей 2019–2021 годов, когда ежегодно продавалось около 4 тыс. апартаментов.🔚

#аналитика

izzzi у Владимирской: доходность за июнь

Компания Orange Life показатели доходности за июнь еще в одном отеле своей сети – «izzzi у Владимирской» (77 апартаментов). Ранее были опубликованные данные по доходности «izzzi у Гостиного Двора» и «izzzi на Банковском».

Загрузка отеля – 91%
Средняя цена за номер(ADR) – 7 223 руб., что на 7% больше чем в прошлом году.
Доходность – 21,6% годовых
Чистые выплаты инвесторам – 5 440,6 руб./кв. м.🔚

#доходность

YE'S вышла из управления апарт-отелем YE'S Astana

Гостиничная (именно так в релизе) компания YE'S объявила о своем выходе из управления апарт-отелем YE'S Astana в Казахстане.

«Решение о выходе из проекта стало неизбежным с точки зрения качественного ведения бизнеса и достижения высоких результатов, что связано как с изменениями условий сотрудничества, так и невозможностью соблюдения прежних договоренностей с застройщиком на реализацию комплекса апартаментов целиком. Гостиничная компания YE'S на протяжении трех лет была надежным партнером, обеспечивая успешную работу этого объекта и стабильную доходность наших собственников», - комментирует гендиректор сети апарт-отелей YE’S Ирина Ивашкевич.

YE’S Astana (368 номеров площадью от 25 кв. м до 56 кв. м) открыл свои двери в 2021 году и стал первым для гостиничной компании YE’S реализованным по франшизе объектом.
Вторую очередь проекта должны сдать до конца этого года. 🔚

У меня вопрос: какой смысл покупать апартаменты с надежным проверенным высокодоходным оператором (УК), если он в любой момент может уйти, видимо, вместе со своими обещаниями и обязательствами?

Доходность VALO за июнь. Что есть
В прошлогодней статистике за июнь есть данные по 3 корпусу VALO Business за номер:
42956 – 43860 рублей (в зависимости от программы доходности).🔚
#доходность

Мелочь, но неприятно: сегрегация котлов в ZOOM

Бурная дискуссия – в «оппозиционном чате» апарт-отеля Best Western Zoom Hotel, по поводу оплаты «сменить сковородку и так по мелочи». Фигурирует сумма в 11700 рублей. Но интересно здесь предположение последствий, как я понимаю, от «Апарт-Сервиса» в случае неоплаты: «Скорее всего произойдет разделение котлов на собственников что обновляют оснащение и что не обновляют оснащение...»
Не стал одушевлять оригинальную цитату – она самодостаточна. 🔚

Шарапов: инвестиции в недвижимость. Мысли вслух

Основатель компании BECAR Александр Шарапов (из Лондона) поговорил с Оксаной Сайгылы (живет в Турции), инвестором в недвижимость («долларовым миллионером» – как без этого), 10 объектов в собственности, как я услышал. Как всегда, больше говорит сам интервьюер))) Но мне показалось, что это будет интересно для широкого круга лиц, которые тоже занимаются поиском инвестиционных стратегий.

Главная мысль – не спешите, считайте, ищите самый инвестпривлекательный объект. Недвижимость все равно будет дорожать, даже если подешевеет в моменте. Депозиты – это путь к бедности. Можно с ним поспорить.🔚

Ссылка на пост

Апарт-отель на Херсонской от Inreit с концепцией Bleisure Travel. Срок перенесен на 2025 год

В уважаемом «ДП» вышла статья про апарт-отель на Херсонской, 39. Проект реализует компания Inreit. Это реконструкция «БЦ «Александровский» – 9-этажного здания 2007 года постройки, расположенного в 550 м от станции метро «Площадь Александра Невского».

«ДП» пишет, что это будет первый апарт-отель с концепцией Bleisure Travel (совмещение командировок и отпуска) – в каждом номере будущего отеля предусмотрена обособленная рабочая зона (как я понимаю, именно это и стало инфоповодом для статьи). А также – что отель «готовится к сдаче в эксплуатацию перед началом летнего туристического сезона в 2025 году» (согласитесь, есть в этом предложении какая-то неопределенность, туманность что ли).

И действительно оказалось, что срок реализации проекта перенес. По первоначальному анонсу в 2022 году отель планировалось ЗАПУСТИТЬ в конце 2023 года. Потом срок ввода в эксплуатацию передвинулся на II квартал 2024 года, а теперь на сайте значится I квартал 2025 года. Изменилось и количество апартаментов – было 120, стало 167. 🔚
#новыепроекты

Курортный сбор: плюс 105 млн рублей за июль

По состоянию на 12 августа (с 1 апреля) поступления от курортного сбора в бюджет Петербурга составили 342 млн рублей, в том числе 105 млн рублей за июль, сообщил вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников.

За первое полугодие 2024 года Петербург посетили около 5 млн туристов – на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года.🔚

АПАРТОЛОГИЯ с Кариной Шальновой: Доходность и ее ключевые параметры

Сегодня хочу поделиться своим опытом о том, что непосредственно и косвенно влияет на доходность инвестиционной недвижимости и из чего она состоит.

Прежде чем говорить о доходности, важно определить ее ключевые параметры: доход на квадратный метр (Revenue Per Square Meter, RPSM), годовая доходность в процентах и RevPAR (Revenue per available room per day) — доход на доступный номер в день. RevPAR, как показатель, особенно актуален для отелей и апарт-отелей, так как он объективно отражает эффективность работы управляющей компании и доходность проекта. Для инвесторов апартаментов наиболее точным является показатель RPSM, который позволяет сравнивать доходность различных объектов вне зависимости от их общей площади и количества юнитов. Зная эти параметры, вы всегда сможете оценить прогнозы и возможность выполнения плановых показателей по любому инвестиционному объекту. Всем очевидно, что если вы открываете бизнес, логично составить бизнес-план и изучить цифры, а здесь речь идет именно о нем и ориентирах, на которые стоит опираться.

Чем дороже объект, тем выше должна быть доходность на квадратный метр. Стартовый RPSM по Санкт-Петербургу при средней цене лота 6 миллионов должен быть ориентировочно 1 500 руб. на кв. м в среднем за год.

Для примера: при цене лота в 6 млн рублей и RPSM 1 500 рублей на кв. м доходность составит 7,2% годовых для апартамента 25 кв. м. Если же RPSM увеличится до 2 000 рублей, доходность возрастет до 10% годовых. В прикрепленном файле вы можете забрать калькулятор расчета RPSM и посмотреть, насколько привлекательная инвестиционная недвижимость в цифрах, сделав несколько примеров.

Дальше обсудим, как обеспечить эти цифры. Все мы понимаем, что основным фактором, влияющим на доходность, является посуточная аренда. Именно она обеспечивает максимизацию доходности актива. Долгосрочная аренда, в свою очередь, позволяет удержаться на плаву в низкий сезон. Поэтому при анализе проекта необходимо сосредоточиться на тарифах и модели управления. Оценка доходности недвижимости должна начинаться с анализа заявленных управляющей компанией цифр и обоснованности этих данных.

Одним из секретных ингредиентов максимизации доходности является модель аренды в апарт-отеле, а именно соотношение долей краткосрочной и долгосрочной аренды в проекте. Важно понимать, есть ли у управляющей компании четкое разделение сегментов аренды и распределение долей в зависимости от сезонности. Если данного понимания нет, и УК планирует ориентироваться по ситуации, то это говорит об отсутствии четкого понимания управления доходами и стратегии. Если оно есть — это большой плюс, и следует запросить расчеты, которые дадут вам представление о будущем проекта.

Основной итог – всегда задавайте вопросы о том, на какие показатели опирается управляющая компания и каковы текущие показатели на рынке. Получив ответы, вы сможете оценить уровень проработки проекта и его будущее. Важно помнить, что рынок апарт-отелей уже не тот «Голубой океан», что был в 2013 году. Сегодня, создавая проект апарт-отеля, необходимо задумываться не только о том, что достаточно формата сервисных апартаментов, а о том, какой это проект в будущем через 5, 10, 15 лет и будут ли в него стремиться гости.⏸

Переходите на бизнес-страницу Карины Шальновой и узнавайте больше полезной информации об апарт-отелях для инвестиций.
Бизнес-страница Карины Шальновой

#ликбезлишнего

Калькулятор доходности

Помесячная доходность от INREIT

Интересные цифры прислала компания INREIT. Это доходность 19-метровых апартаментов в отеле на Лиговском, 29 с июля 2023 по июнь 2924 года. Средняя доходность – 13,3% годовых.

июль 23 – 57 514 руб.
август 23 – 53 609 руб.
сентябрь 23 – 23 - 38 375 руб.
октябрь 23 – 31 305 руб.
ноябрь 23 – 26 150 руб.
дек 23 – 19 591 руб.
январь 24 – 25 931 руб.
февраль 24 – 18 035 руб.
март 24 – 23 516 руб.
апрель 24 – 33 530 руб.
май 24 – 49 102 руб.
июнь 24 – 77 305 руб.🔚
PS. Цифры - чистые выплаты на руки. После вычета коммуналки и комиссии УК.
Апартаменты в этом проекте приобретались в среднем за 5,6 млн рублей.
#доходность

NF Group: пять апарт-отелей в I полугодии, до конца года откроется еще 14

По данным консалтинговой компании NF Group, в I полугодии 2024 года в Санкт-Петербурге появились три новых гостиницы и пять апарт-отелей. Это привело к увеличению общего предложения на гостиничном рынке города до 116 объектов с 15,3 тыс. номеров.

В сегменте апарт-отелей сейчас представлено 45 объектов с фондом 8,2 тыс. единиц, из которых 7,7 тыс. проданы розничным инвесторам. Доля апарт-отелей в общей структуре рынка достигла 35%, что на 4 п. п. выше по сравнению с июлем 2023 года.
В сегменте апарт-отелей было введено в эксплуатацию пять объектов, четыре из которых было реализовано для розничных инвесторов. Общее предложение пополнилось на 270 единиц.

Во Фрунзенском районе был открыт шестой корпус сервисных апартаментов VALO – VALO Soul категории четыре звезды, номерным фондом 136 единиц. В Адмиралтейском районе запустились четыре новых апарт-отеля: Port Comfort by Moyka (три звезды, 48 номеров), HIDEOUT Residence (четыре звезды, 10 номеров), Hovard Club (четыре звезды, 31 номер) и «Гимназия №5» (пятизвездочный апарт-отель на 45 номеров).
До конца года планируется открытие 14 комплексов сервисных апартаментов проектным объемом 4 тыс. юнитов.

ссылка на новость
#аналитика

Best Western Zoom Hotel: доходность за июль на 32% превысила план, 3 тыс. рублей с «квадрата»

Компания «АПАРТ-СЕРВИС» оперативно обнародовала свои успехи за июль этого года. В июле план выполнен на 132%. Сумма выплаты на 1 кв. м составила 3 005 рублей (в июне – 2 948 рублей).

В июле инвесторы апартаментов Best Western Zoom Hotel заработали от 55 292 до 96 160 рублей за номер (с учетом оплаты коммунальных услуг и эксплуатации).🔚
#доходность

Апарт-отель «GloraX Заневский» сдан в эксплуатацию

Не совсем свежая новость – конца июня, но тем не менее… да и проект в некотором роде уникальный, микс.

GloraX 27 июня получил разрешение на ввод в эксплуатацию мультиформатного проекта бизнес-класса GloraX Заневский. Проект включает в себя апарт-отель на 300 лотов, 702 сервисных апартамента и жилой комплекс на 494 квартиры. Как я понял, апартаменты начнут работать черед полгода – получение дохода, говорится на сайте, с марта 2025 года.

Апарт-отель состоит из двух корпусов высотностью до 15 этажей. Количество апартаментов – 1002, из которых часть относятся к гостиничным номерам, а часть – к сервисным апартаментам. Все гостиничные апартаменты реализуются с мебелью, бытовой техникой и аксессуарами.

В здании располагаются ресторан, лобби-бар и кафе, фитнес зал, собственная прачечная и химчистка. Проектом также предусмотрены коворкинги, отдельные комнаты для переговоров и залы для групповых занятий.

При покупке лота в апарт-отеле оператор 25/7 берет на себя полную ответственность за ремонт, меблировку, оснащение, ежедневное поддержание апартаментов в должном состоянии.

Предлагаются два вида доходных программ: «Гарантированный доход» и «Максимальный доход». Все апарты в апарт-отеле GloraX Заневский являются диверсифицированными, т.е. за каждым апартаментом уже закреплена определенная доходная программа. В 2022 году Мария Онучина, гендиректор оператора 25/7 (ранее была вице-президентом Becar), рассказывала, что сумма по программе «Гарантированный доход» является фиксированной и составляет от 41 000 до 60 000 рублей в месяц. «Максимальный доход» – прибыль зависит от заполняемости апартаментов и предполагает от 75 000–157 700 руб. в месяц.

Стоимость на старте (февраль 22 года) - от 6,1 млн рублей.🔚
#новыепроекты

А в это время в Москве бум гостиниц

Пока Петербург продолжает насыщаться апарт-отелями, Москва развивается в традиционном гостиничном направлении. До сих пор не услышал ни одного внятного объяснения почему так.

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I полугодия 2024 года в Москве открылось четыре отеля суммарным номерным фондом 510 единиц, что превышает годовые показатели двух прошлых лет. До конца года планируется открытие еще трех гостиничных объектов на 519 номеров. Таким образом, по итогу 2024 года суммарно в столице может быть введено 1 029 номеров. Это может стать максимальным показателем ввода с 2018 года, когда в столице проходил Чемпионат мира по футболу.

И в то же время в I половине 2024 года новых проектов с сервисными апартаментами не было, до конца года ожидаем открытия двух объектов. За период 2022–2023 гг. было открыто 5 комплексов с сервисными апартаментами. По итогам I половины 2024 года номерной фонд апарт-отелей (на рынке гостиничной аренды) составляет 3,6 тыс. юнитов в 20 объектах, среди которых на сервисные апартаменты, принадлежащие розничным инвесторам, приходится 2,2 тыс. номеров в 8 объектах. В структуре предложения наибольшую долю занимают апарт-отели 4 звезды – 61% по количеству юнитов, апарт-отели категории 3 звезды составляют 35% рынка, а категории 5 − 4%. Доля апарт-отелей в объеме номерного фонда составляет 15%.

Исследования гостиничного рынка Москвы и Петербурга за I половину 2024 года можно скачать с сайта NF Group🔚
#аналитика