Дмитрий Некрестьянов: распространение самозанятости на апартаменты может серьезно увеличить прозрачность рынка
Распространение статуса самозанятости на сервисные апартаменты может серьезно увеличить прозрачность рынка. Так считает Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатское бюро «Качкин и партнеры». Он принял участие в дискуссии, которая состоялась в рамках круглого стола «Создание легитимного правового поля для рынка апарт-отелей: в интересах городов и бизнеса». Об этом мероприятии написано здесь.
«Сейчас сложилась парадоксальная ситуация, когда сдавать обычную жилую квартиру выгоднее, чем специально построенный для аренды апартамент, – отметил Дмитрий Некрестьянов. – Для сдачи квартиры арендодатель может оформить самозанятость и легально платить небольшой налог, тогда как при сдаче апартамента владелец попадает под риск признания налоговой ведения предпринимательской деятельности без оформления ИП и соответствующего доначисления налогов (подоходного и НДС). Среди инвесторов в апартаменты достаточное количество тех, кто не может быть предпринимателем (т.е. не могут оформить ИП) в силу разных причин, поэтому распространение самозанятости на данный тип недвижимости может серьезно увеличить прозрачность рынка».
Кроме того, по мнению юриста, необходимо ввести понятие профессиональной управляющей компании. «Нужен инструмент, который позволит отделить профессиональные УК именно в сегменте апарт-отелей, потому что именно управляющие компании обеспечивают качественный сервис и бесперебойное функционирование объектов гостеприимства. И механизм определения такой УК должно разрабатывать экспертное сообщество. При этом для конечного владельца апартамента должен быть понятный механизм выгоды привлечения профессиональной УК. Например, через налоговые преференции», – сказал он.🔚
Источник: МААО
Распространение статуса самозанятости на сервисные апартаменты может серьезно увеличить прозрачность рынка. Так считает Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатское бюро «Качкин и партнеры». Он принял участие в дискуссии, которая состоялась в рамках круглого стола «Создание легитимного правового поля для рынка апарт-отелей: в интересах городов и бизнеса». Об этом мероприятии написано здесь.
«Сейчас сложилась парадоксальная ситуация, когда сдавать обычную жилую квартиру выгоднее, чем специально построенный для аренды апартамент, – отметил Дмитрий Некрестьянов. – Для сдачи квартиры арендодатель может оформить самозанятость и легально платить небольшой налог, тогда как при сдаче апартамента владелец попадает под риск признания налоговой ведения предпринимательской деятельности без оформления ИП и соответствующего доначисления налогов (подоходного и НДС). Среди инвесторов в апартаменты достаточное количество тех, кто не может быть предпринимателем (т.е. не могут оформить ИП) в силу разных причин, поэтому распространение самозанятости на данный тип недвижимости может серьезно увеличить прозрачность рынка».
Кроме того, по мнению юриста, необходимо ввести понятие профессиональной управляющей компании. «Нужен инструмент, который позволит отделить профессиональные УК именно в сегменте апарт-отелей, потому что именно управляющие компании обеспечивают качественный сервис и бесперебойное функционирование объектов гостеприимства. И механизм определения такой УК должно разрабатывать экспертное сообщество. При этом для конечного владельца апартамента должен быть понятный механизм выгоды привлечения профессиональной УК. Например, через налоговые преференции», – сказал он.🔚
Источник: МААО
🔥9
Турбизнес выступает против госрегулирования цен на гостиницы во время крупных мероприятий
Предпринимательские объединения в сфере туризма направили премьер-министру Михаилу Мишустину письмо, в котором излагают общую позицию по поводу поручения руководителя аппарата правительства РФ Дмитрия Григоренко Федеральной антимонопольной службе (ФАС) о разработке методики расчета предельной стоимости гостиничных услуг в период проведения особо значимых международных мероприятий.
В документе говорится о неуместности введения этого механизма на рынке, где отсутствуют естественные монополии и действует более 23 тыс. объектов размещения, сообщает РСТ. А также в письме немакется, что крупные международные мероприятия можно проводить и в несезон.
Предприниматели полагают, что реализация этой инициативы по сути выводит ценообразование гостиничных услуг из свободных рыночных отношений, что ставит гостиничный бизнес в дискриминационное положение по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, на которых государственное ценовое регулирование не распространяется.
«Рост цен на услуги гостиниц характерен для периода высокого туристического сезона и во время проведения массовых мероприятий, в том числе международных. Например, Петербургский экономический форум (ПМЭФ) проводится как раз на пике туристического сезона в период «белых ночей», когда загрузка коллективных средств размещения и без того достигает высоких значений во всех категориях номерного фонда», – говорится в письме. И еще:
«Наибольшее повышение цен на гостиничные услуги в период ПМЭФ происходит в категории отелей 5*, но он не востребован у массового потребителя. Предложение здесь ограничено, следовательно при высокой загрузке гостиниц в туристический сезон возрастает и стоимость. Участники ПМЭФ бронируют номера именно этой категории, то есть речь идет об услугах размещении в отелях бизнес-класса, которые не относятся к потребительским благам первой необходимости… Посещение особо значимых международных мероприятий стоит дорого, и у лиц, которым такие мероприятия интересны, есть возможность выбрать любую категорию размещения, что подтверждает стоимость билета на ПМЭФ в 2024 году – 1,2 млн рублей».
В обращении также отмечается, что турбизнес неоднократно предлагал рассмотреть варианты более сбалансированного подхода к событийному календарю и проводить крупные деловые международные события в период низкого туристического сезона. Это позволило бы не создавать дополнительного давления на цены в период высокого сезонного спроса. Такой подход стандартно применяется во всем мире при проведении крупных мероприятий международного уровня.
Источник: РСТ
Предпринимательские объединения в сфере туризма направили премьер-министру Михаилу Мишустину письмо, в котором излагают общую позицию по поводу поручения руководителя аппарата правительства РФ Дмитрия Григоренко Федеральной антимонопольной службе (ФАС) о разработке методики расчета предельной стоимости гостиничных услуг в период проведения особо значимых международных мероприятий.
В документе говорится о неуместности введения этого механизма на рынке, где отсутствуют естественные монополии и действует более 23 тыс. объектов размещения, сообщает РСТ. А также в письме немакется, что крупные международные мероприятия можно проводить и в несезон.
Предприниматели полагают, что реализация этой инициативы по сути выводит ценообразование гостиничных услуг из свободных рыночных отношений, что ставит гостиничный бизнес в дискриминационное положение по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, на которых государственное ценовое регулирование не распространяется.
«Рост цен на услуги гостиниц характерен для периода высокого туристического сезона и во время проведения массовых мероприятий, в том числе международных. Например, Петербургский экономический форум (ПМЭФ) проводится как раз на пике туристического сезона в период «белых ночей», когда загрузка коллективных средств размещения и без того достигает высоких значений во всех категориях номерного фонда», – говорится в письме. И еще:
«Наибольшее повышение цен на гостиничные услуги в период ПМЭФ происходит в категории отелей 5*, но он не востребован у массового потребителя. Предложение здесь ограничено, следовательно при высокой загрузке гостиниц в туристический сезон возрастает и стоимость. Участники ПМЭФ бронируют номера именно этой категории, то есть речь идет об услугах размещении в отелях бизнес-класса, которые не относятся к потребительским благам первой необходимости… Посещение особо значимых международных мероприятий стоит дорого, и у лиц, которым такие мероприятия интересны, есть возможность выбрать любую категорию размещения, что подтверждает стоимость билета на ПМЭФ в 2024 году – 1,2 млн рублей».
В обращении также отмечается, что турбизнес неоднократно предлагал рассмотреть варианты более сбалансированного подхода к событийному календарю и проводить крупные деловые международные события в период низкого туристического сезона. Это позволило бы не создавать дополнительного давления на цены в период высокого сезонного спроса. Такой подход стандартно применяется во всем мире при проведении крупных мероприятий международного уровня.
Источник: РСТ
👍4
Все на лекцию: новый закон про апартаменты и другие острые темы
16 декабря состоится лекция Константина Сторожева (VALO), председателя экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской Гильдии управляющих девелоперов. Увы, не смогу принять участие – по чисто меркантильным соображениям.
Одной из тем онлайн-лекции заявлено «разъяснение нового закона про апартаменты». Тема животрепещущая. Не знаю, что за новый закон. Есть документ (законопроект), датированный 2021 годом и, как я понимаю, зависший в Госдуме с тех пор. В нем вводится понятие многофункционального здания. Понятие «апартаменты» в законопроекте не используется вовсе.
Решение от июня 2023 года звучит так:
«Рассмотрев проект федерального закона № 1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий», Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству р е ш и л:
перенести рассмотрение законопроекта на более поздний срок, в связи с необходимостью проведения дополнительного анализа рисков, связанных с реализацией проектируемых норм». На какой срок – не сказано.
Лекция платная.🔚
16 декабря состоится лекция Константина Сторожева (VALO), председателя экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской Гильдии управляющих девелоперов. Увы, не смогу принять участие – по чисто меркантильным соображениям.
Одной из тем онлайн-лекции заявлено «разъяснение нового закона про апартаменты». Тема животрепещущая. Не знаю, что за новый закон. Есть документ (законопроект), датированный 2021 годом и, как я понимаю, зависший в Госдуме с тех пор. В нем вводится понятие многофункционального здания. Понятие «апартаменты» в законопроекте не используется вовсе.
Решение от июня 2023 года звучит так:
«Рассмотрев проект федерального закона № 1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий», Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству р е ш и л:
перенести рассмотрение законопроекта на более поздний срок, в связи с необходимостью проведения дополнительного анализа рисков, связанных с реализацией проектируемых норм». На какой срок – не сказано.
Лекция платная.🔚
VALO берет в управление проект TEMPO в Крыму
Управляющая компания VALO Hospitality подписала соглашение о сотрудничестве с девелопером курортного комплекса TEMPO.
В рамках проекта запланировано строительство четырех корпусов апартаментов на 1034 номера и гостиницы 4 звезды. Участок площадью 14 га расположен на первой линии Каламитского залива в Крыму (город Саки, ул. Морская).
Запуск проекта планируется в первом полугодии 2028 года.
Проектное финансирование на 11,5 млрд рублей – от Сбербанка.🔚
Управляющая компания VALO Hospitality подписала соглашение о сотрудничестве с девелопером курортного комплекса TEMPO.
В рамках проекта запланировано строительство четырех корпусов апартаментов на 1034 номера и гостиницы 4 звезды. Участок площадью 14 га расположен на первой линии Каламитского залива в Крыму (город Саки, ул. Морская).
Запуск проекта планируется в первом полугодии 2028 года.
Проектное финансирование на 11,5 млрд рублей – от Сбербанка.🔚
👍2🤔1
Без комментариев: Продажи в апарт-комплексах (сентябрь-ноябрь 2024 года)
Количество договоров, заключенных с использованием счетов эскроу. Сентябрь–ноябрь 2024 года. Использованы данные из опубликованных проектных деклараций (пункт 19.7.1). В ПД учитываются продажи всех нежилых помещений (машино-места идут отдельной строкой и здесь не учитываются).
Распроданность – подсчет ДОМ.РФ.
Из интересного: согласно ПД от 9.12.24 все апартаменты в комплексе Vertical (корпус 2) на Орджоникидзе 44 проданы.
Из забавного: компания ПСК строит аперт-отель. В ПД Industrial Avenir обнаруживается новый тип недвижимости – апЕртаменты.
К сожалению, не смог разобраться с цифрами, опубликованными в ПД апарт-отеля «Про.Молодость». Поэтому в таблице он не представлен.
По подсчетам apartpro, в продаже сейчас порядка 4,2 тыс. апартаментов. Продано – 1200 штук.🔚
Количество договоров, заключенных с использованием счетов эскроу. Сентябрь–ноябрь 2024 года. Использованы данные из опубликованных проектных деклараций (пункт 19.7.1). В ПД учитываются продажи всех нежилых помещений (машино-места идут отдельной строкой и здесь не учитываются).
Распроданность – подсчет ДОМ.РФ.
Из интересного: согласно ПД от 9.12.24 все апартаменты в комплексе Vertical (корпус 2) на Орджоникидзе 44 проданы.
Из забавного: компания ПСК строит аперт-отель. В ПД Industrial Avenir обнаруживается новый тип недвижимости – апЕртаменты.
К сожалению, не смог разобраться с цифрами, опубликованными в ПД апарт-отеля «Про.Молодость». Поэтому в таблице он не представлен.
По подсчетам apartpro, в продаже сейчас порядка 4,2 тыс. апартаментов. Продано – 1200 штук.🔚
👍3😁1
GLER продает апартаменты с землей
Не думаю, что это уникальное раскрытие информации, но никогда такого не встречал в рекламных объявлениях. Хотя все логично. Хорошо знать, что сколько стоит.
Апарт-отель Gler «четыре звезды» рассчитан на 111 номеров площадью от 20 до 63 кв. м и располагается в здании бывшего долгостроя на 17-й линии Васильевского острова, 52 к. 1.🔚
Не думаю, что это уникальное раскрытие информации, но никогда такого не встречал в рекламных объявлениях. Хотя все логично. Хорошо знать, что сколько стоит.
Апарт-отель Gler «четыре звезды» рассчитан на 111 номеров площадью от 20 до 63 кв. м и располагается в здании бывшего долгостроя на 17-й линии Васильевского острова, 52 к. 1.🔚
👍5❤2
Непростая судьба петербургских проектов апарт-отелей в Москве
Осенью 2022 года в Москве стартовали продажи апартаментов в апарт-отеле «Садовническая улица, 15» от компании Orange Life. Проект большой – 444 номеров площадью от 15,9 до 40 кв. м. Локация – центр столицы нашей Родины, Замоскворечье, 700 м от Кремля. Срок сдачи (реконструкция) – конец 2024 года.
Как оказалось, продажи были чуть ли не сразу же заморожены. Проект, как я понимаю, не прошел цензуру московских чиновников, которые решили бороться с псевдожильем. До сих пор «добро» на реализацию проекта апарт-отеля не получено. На сайте проекта написано, что окончание ремонта – 2026 год. Формат – Bleisure.
С московским недопониманием столкнулась и другая петербургская компания – INREIT, которая реализует столичный апарт-отель на Воронцово поле, 12 (44 апартамента). Первоначальная дата сдачи звучала как II квартал 2024 года. Сейчас – конец 2025 года. При покупке апартаментов в этом проекте некоторое время действовала акция «Гарантированный доход». «Мы гарантируем доход 100 тысяч рублей в месяц с момента ввода апарт-отеля на ул. Воронцово поле, 12 в эксплуатацию до конца 2025 года», – так планировалось.🔚
Осенью 2022 года в Москве стартовали продажи апартаментов в апарт-отеле «Садовническая улица, 15» от компании Orange Life. Проект большой – 444 номеров площадью от 15,9 до 40 кв. м. Локация – центр столицы нашей Родины, Замоскворечье, 700 м от Кремля. Срок сдачи (реконструкция) – конец 2024 года.
Как оказалось, продажи были чуть ли не сразу же заморожены. Проект, как я понимаю, не прошел цензуру московских чиновников, которые решили бороться с псевдожильем. До сих пор «добро» на реализацию проекта апарт-отеля не получено. На сайте проекта написано, что окончание ремонта – 2026 год. Формат – Bleisure.
С московским недопониманием столкнулась и другая петербургская компания – INREIT, которая реализует столичный апарт-отель на Воронцово поле, 12 (44 апартамента). Первоначальная дата сдачи звучала как II квартал 2024 года. Сейчас – конец 2025 года. При покупке апартаментов в этом проекте некоторое время действовала акция «Гарантированный доход». «Мы гарантируем доход 100 тысяч рублей в месяц с момента ввода апарт-отеля на ул. Воронцово поле, 12 в эксплуатацию до конца 2025 года», – так планировалось.🔚
❤3👍1
В сети апарт-отелей Vertical сменился гендиректор
Раиль Муфазданов возглавил управление отелями сети Vertical. Он сменил на этом посту Юлию Шмидт, которая руководила направлением с 2022 года, говорится в пресс-релизе компании Becar.
В рамках новой должности Раиль Муфазданов продолжит заниматься развитием франшизы, а также возьмет на себя управление отелями сети. В общей сложности под управлением Раиля будет более 2000 номеров в Москве, Санкт-Петербурге и Дубае. 🔚
Раиль Муфазданов возглавил управление отелями сети Vertical. Он сменил на этом посту Юлию Шмидт, которая руководила направлением с 2022 года, говорится в пресс-релизе компании Becar.
В рамках новой должности Раиль Муфазданов продолжит заниматься развитием франшизы, а также возьмет на себя управление отелями сети. В общей сложности под управлением Раиля будет более 2000 номеров в Москве, Санкт-Петербурге и Дубае. 🔚
🔥4👍2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Классификация: как пройти самооценку. Видеоинструкция от Росаккредитации
Всем средствам размещения туристов до 1 сентября 2025 года необходимо пройти классификацию. Закон об этом вступает в силу 1 января.
В ролике в деталях рассказывается и показывается, как пройти процесс самооценки. Это нужно делать здесь.🔚
Всем средствам размещения туристов до 1 сентября 2025 года необходимо пройти классификацию. Закон об этом вступает в силу 1 января.
В ролике в деталях рассказывается и показывается, как пройти процесс самооценки. Это нужно делать здесь.🔚
😁2
ЛСР получила разрешение на строительство гостиницы на ул. Красного Курсанта
«Группа ЛСР» получила разрешение на строительство гостиницы в Петроградском районе Петербурга, на ул. Красного Курсанта.
Согласно разрешению, в новом здании запланирован 421 гостиничный номер, а также паркинг на 42 машино-места.
В Петербурге редко строят гостиницы, тем более с таким номерным фондом.
Это первый гостиничный проект ЛСР в Петербурге, но в портфеле компании он не первый. На юге ЛСР также реализует гостиничный комплекс – в 2020 году она приобрела гостиницу «Приморская» на улице Соколова в центре Сочи. Отель будет реконструирован, также будут построены еще два гостиничных здания. Всего 652 номера. Управлять ими будет международная отельная группа Rotana. 🔚
«Группа ЛСР» получила разрешение на строительство гостиницы в Петроградском районе Петербурга, на ул. Красного Курсанта.
Согласно разрешению, в новом здании запланирован 421 гостиничный номер, а также паркинг на 42 машино-места.
В Петербурге редко строят гостиницы, тем более с таким номерным фондом.
Это первый гостиничный проект ЛСР в Петербурге, но в портфеле компании он не первый. На юге ЛСР также реализует гостиничный комплекс – в 2020 году она приобрела гостиницу «Приморская» на улице Соколова в центре Сочи. Отель будет реконструирован, также будут построены еще два гостиничных здания. Всего 652 номера. Управлять ими будет международная отельная группа Rotana. 🔚
Telegram
apartpro-честнослово про апартаменты Петербурга
ЛСР не согласовали строительство апартаментов на Петроградке
Вчера состоялось заседание районной Комиссии по землепользованию и застройке по Петроградскому району, на котором было принято решение об отказе в предоставлении условно разрешенного вида использования…
Вчера состоялось заседание районной Комиссии по землепользованию и застройке по Петроградскому району, на котором было принято решение об отказе в предоставлении условно разрешенного вида использования…
🤔2
Inreit: продано 160 апартаментов за год
Inreit реализовала в этом году 160 апартаментов. Об этом сообщил основатель компании Кирилл Кудинов на Дне инвесторов Inreit 14 декабря.
Средняя цена лота составила 7,8 млн рублей. Выручка таким образом – 1,25 млрд рублей. Средняя площадь проданного лота – 25,6 кв. м. Без учета домов на базе отдыха «ЭкоPort.Отрадное» средняя площадь проданного апарта – 19,4 кв. м.
В 2023 году Inreit привлекла инвестиций на 950 млн рублей.🔚
Inreit реализовала в этом году 160 апартаментов. Об этом сообщил основатель компании Кирилл Кудинов на Дне инвесторов Inreit 14 декабря.
Средняя цена лота составила 7,8 млн рублей. Выручка таким образом – 1,25 млрд рублей. Средняя площадь проданного лота – 25,6 кв. м. Без учета домов на базе отдыха «ЭкоPort.Отрадное» средняя площадь проданного апарта – 19,4 кв. м.
В 2023 году Inreit привлекла инвестиций на 950 млн рублей.🔚
🔥6
Апартология с КАРИНОЙ ШАЛЬНОВОЙ
Год перемен: что принес 2024 для рынка апарт-отелей
Сегодня решила подвести итоги года, обозначив основные и значимые вехи, которые оказали влияние на рынок апартаментов и апарт-отелей. Год был турбулентным, но складывается впечатление, что мы вырабатываем иммунитет к постоянным изменениям.
Ситуация с повышением ключевой ставки ЦБ сильно ударила по всем бизнесам. Ставка по кредитному финансированию и ипотеке улетела в стратосферу. Это привело к изменениям на рынке инвестиционных квартир: часть спроса перераспределилась на апартаменты. Причина очевидна – привычная для многих модель бизнеса, основанная на приобретении квартиры по льготной ипотеке с покрытием ежемесячных платежей за счет аренды, больше не жизнеспособна. Сначала рынок замер, но позже мы увидели увеличение спроса и темпа продаж в этом сегменте. Некоторые девелоперы заморозили старты новых апарт-отелей или отложили их реализацию из-за неопределенности.
Важным событием стал закон «Об основах туристической деятельности в РФ», который вступит в силу с 1 января 2025 года. Он вводит требования классификации для всех нежилых помещений, принимающих туристов, а также обязывает средства размещения получить регистрационный номер. Без этого номера размещение на агрегаторах бронирования станет невозможным. Также с нового года больше не будет гостиниц без звезд и статуса «Комплекс апартаментов» – объекты должны будут пройти классификацию по стандартам гостиниц (1–5 звезд).
Эти изменения повлияют на рынок и текущие девелоперские планы. Новые условия и требования увеличат себестоимость квадратного метра для тех, кто изначально не предусматривал гостиничную функцию, что повлечет корректировку экономики проекта. Мы в своей работе всегда учитываем такие нюансы на этапе концепции, что позволяет снижать риски операционного управления и потери прибыли.
Есть надежда, что новые условия популяризируют централизованное управление объектами, что является основой любого успешного подхода к эксплуатации. Закон может стать инструментом для повышения качества гостиничных услуг.
Из нововведений также следует упомянуть введение туристического налога. Средства размещения обязаны уплачивать его ежеквартально — 1% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей. Однако при цене номера в 3 000 рублей в сутки налог фактически составит около 3%, что, вероятно, отразится на повышении цен для гостей.
2024 год оказался богат на изменения. Помимо вышеперечисленного, появилось понятие самооценки, согласно которому до 1 сентября 2025 года все средства размещения должны пройти проверку по чек-листу. Существенные корректировки коснулись и миграционного учета иностранных граждан. Теперь с интересом ждем итогов года по ADR и RevPAR.
Не могу не отметить успехи KR.Consulting. Одним из значимых достижений стало то, что по средам я делюсь своей экспертизой и мыслями на канале @apartpro. Нам исполнился год, за который мы реализовали шесть масштабных проектов апарт-отелей полного цикла – от концепции до подготовки к старту продаж и обучению. В общей сложности это 4 724 апартамента по всей России и в Казахстане. О нашем партнерстве с Группой Аквилон написали в Forbes. А в ближайшее время мы запустим крутое обучение, детали которого скоро станут известны.
До нового года осталось всего две недели. Давайте завершим его с высокими результатами! Всем успешных продаж, выполнения планов, вдохновения в работе и времени на себя и семью. Увидимся уже 8 января 2025 года. С наступающим! Ура! KR
Бизнес-страница Карины Шальновой
#ликбезлишнего@apartpro
Год перемен: что принес 2024 для рынка апарт-отелей
Сегодня решила подвести итоги года, обозначив основные и значимые вехи, которые оказали влияние на рынок апартаментов и апарт-отелей. Год был турбулентным, но складывается впечатление, что мы вырабатываем иммунитет к постоянным изменениям.
Ситуация с повышением ключевой ставки ЦБ сильно ударила по всем бизнесам. Ставка по кредитному финансированию и ипотеке улетела в стратосферу. Это привело к изменениям на рынке инвестиционных квартир: часть спроса перераспределилась на апартаменты. Причина очевидна – привычная для многих модель бизнеса, основанная на приобретении квартиры по льготной ипотеке с покрытием ежемесячных платежей за счет аренды, больше не жизнеспособна. Сначала рынок замер, но позже мы увидели увеличение спроса и темпа продаж в этом сегменте. Некоторые девелоперы заморозили старты новых апарт-отелей или отложили их реализацию из-за неопределенности.
Важным событием стал закон «Об основах туристической деятельности в РФ», который вступит в силу с 1 января 2025 года. Он вводит требования классификации для всех нежилых помещений, принимающих туристов, а также обязывает средства размещения получить регистрационный номер. Без этого номера размещение на агрегаторах бронирования станет невозможным. Также с нового года больше не будет гостиниц без звезд и статуса «Комплекс апартаментов» – объекты должны будут пройти классификацию по стандартам гостиниц (1–5 звезд).
Эти изменения повлияют на рынок и текущие девелоперские планы. Новые условия и требования увеличат себестоимость квадратного метра для тех, кто изначально не предусматривал гостиничную функцию, что повлечет корректировку экономики проекта. Мы в своей работе всегда учитываем такие нюансы на этапе концепции, что позволяет снижать риски операционного управления и потери прибыли.
Есть надежда, что новые условия популяризируют централизованное управление объектами, что является основой любого успешного подхода к эксплуатации. Закон может стать инструментом для повышения качества гостиничных услуг.
Из нововведений также следует упомянуть введение туристического налога. Средства размещения обязаны уплачивать его ежеквартально — 1% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей. Однако при цене номера в 3 000 рублей в сутки налог фактически составит около 3%, что, вероятно, отразится на повышении цен для гостей.
2024 год оказался богат на изменения. Помимо вышеперечисленного, появилось понятие самооценки, согласно которому до 1 сентября 2025 года все средства размещения должны пройти проверку по чек-листу. Существенные корректировки коснулись и миграционного учета иностранных граждан. Теперь с интересом ждем итогов года по ADR и RevPAR.
Не могу не отметить успехи KR.Consulting. Одним из значимых достижений стало то, что по средам я делюсь своей экспертизой и мыслями на канале @apartpro. Нам исполнился год, за который мы реализовали шесть масштабных проектов апарт-отелей полного цикла – от концепции до подготовки к старту продаж и обучению. В общей сложности это 4 724 апартамента по всей России и в Казахстане. О нашем партнерстве с Группой Аквилон написали в Forbes. А в ближайшее время мы запустим крутое обучение, детали которого скоро станут известны.
До нового года осталось всего две недели. Давайте завершим его с высокими результатами! Всем успешных продаж, выполнения планов, вдохновения в работе и времени на себя и семью. Увидимся уже 8 января 2025 года. С наступающим! Ура! KR
Бизнес-страница Карины Шальновой
#ликбезлишнего@apartpro
👍5🔥3❤1
Апартаменты вместо общежития: специальные условия для студентов
Университет ИТМО предлагает своим студентам поселиться в апарт-комплексах (и автоматом выйти из очереди на общежитие). Стоимость, как я понимаю, ниже, чем для нестудентов, но значительных скидок я не заметил.
Студенческая аренда очень популярна на западе, например в Англии. Есть специальные программы, специальные агентства, которые помогают студентам получить крышу над головой на время учебы, есть и отдельные коммерческие «общежития с апартаментами». В нашей стране этот сегмент пока что развит не очень. Есть отдельные проекты типа «Сеть студенческих кампусов НордРент» (4-ч и 6-местное размещение, от 10-12,5 тыс. рублей в месяц), но это скорее просто бюджетный хостел, предназначенный не только для студентов.
Сегодняшние апарт-отели, если честно, вряд ли могут считаться альтернативой студенческим общежитием – слишком компактные номера, рассчитанные на одно- и двухместное проживание, слишком дорого. Вот какие прайсы предлагаются на сайте ITMO.APARTS):
(В некоторых случаях указано, что стоимость включает коммунальные платежи с лимитом, интернет и уборку в номере, а также использование прачечной при отсутствии в номере стиральной машины).
VALO –23 тыс. рублей с человека в двухместном номере, или 40 тыс. рублей за номер (комфорт, VALO Hotel city), от 33 тыс. рублей в одноместном (VALO Network).
Проживает более 100 студентов ИТМО (указано на сайте ITMO.APARTS).
We&i by Vertical (на Лесной) – 18,5 тыс. рублей (двухместный) и 37 тыс. рублей.
Проживает 11 студентов ИТМО.
Best Western Zoom Hotel – 1 250 рублей в сутки (одноместный) и 1 450 рублей (двухместный).
Проживает 69 студентов ИТМО.
START – 17 250 рублей и 34 500 рублей.
Проживает 2 студента ИТМО.🔚
Университет ИТМО предлагает своим студентам поселиться в апарт-комплексах (и автоматом выйти из очереди на общежитие). Стоимость, как я понимаю, ниже, чем для нестудентов, но значительных скидок я не заметил.
Студенческая аренда очень популярна на западе, например в Англии. Есть специальные программы, специальные агентства, которые помогают студентам получить крышу над головой на время учебы, есть и отдельные коммерческие «общежития с апартаментами». В нашей стране этот сегмент пока что развит не очень. Есть отдельные проекты типа «Сеть студенческих кампусов НордРент» (4-ч и 6-местное размещение, от 10-12,5 тыс. рублей в месяц), но это скорее просто бюджетный хостел, предназначенный не только для студентов.
Сегодняшние апарт-отели, если честно, вряд ли могут считаться альтернативой студенческим общежитием – слишком компактные номера, рассчитанные на одно- и двухместное проживание, слишком дорого. Вот какие прайсы предлагаются на сайте ITMO.APARTS):
(В некоторых случаях указано, что стоимость включает коммунальные платежи с лимитом, интернет и уборку в номере, а также использование прачечной при отсутствии в номере стиральной машины).
VALO –23 тыс. рублей с человека в двухместном номере, или 40 тыс. рублей за номер (комфорт, VALO Hotel city), от 33 тыс. рублей в одноместном (VALO Network).
Проживает более 100 студентов ИТМО (указано на сайте ITMO.APARTS).
We&i by Vertical (на Лесной) – 18,5 тыс. рублей (двухместный) и 37 тыс. рублей.
Проживает 11 студентов ИТМО.
Best Western Zoom Hotel – 1 250 рублей в сутки (одноместный) и 1 450 рублей (двухместный).
Проживает 69 студентов ИТМО.
START – 17 250 рублей и 34 500 рублей.
Проживает 2 студента ИТМО.🔚
👍1
Из жизни апарт-отелей: «Начало» повышает тарифы в полтора раза
Управляющая компания «Начало» сообщила собственникам апартаментов о повышении тарифов со 103 рублей за квадратный метр до 167 рублей. Собственники, ясное дело, этому не рады.
УК обосновывает такой резкий рост тем, что «в данный УК производит начисления ниже тарифов 2021-го года», грубо говоря, УК работает в убыток.
Согласно отчету за этот год доходы УК составили 38,5 млн рублей, в следующем году они должны вырасти до 58,8 млн.🔚
Управляющая компания «Начало» сообщила собственникам апартаментов о повышении тарифов со 103 рублей за квадратный метр до 167 рублей. Собственники, ясное дело, этому не рады.
УК обосновывает такой резкий рост тем, что «в данный УК производит начисления ниже тарифов 2021-го года», грубо говоря, УК работает в убыток.
Согласно отчету за этот год доходы УК составили 38,5 млн рублей, в следующем году они должны вырасти до 58,8 млн.🔚
👎6👍3
За_год_в_Петербурге_укрепился_тренд_по_выводу_сервисных_апартаментов.doc
44.5 KB
NoComment: Аналитика по апартаментам от «Петербургской недвижимости» в 2024 году
Эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость» уже подвели итоги 2024 года на рынке апартаментов Петербурга. Аналитика уважаемая, многими цитируемая. Хотелось бы чуть больше конкретики – рынок небольшой, но что есть.
Небольшой саммери:
В этом году объем экспозиции держался в диапазоне 7,6-7,1 тыс. юнитов, с самыми высокими показателями в начале года. В IV кв. 2024 года объем предложения не снизился. Ожидается, что в декабре он будет держаться в пределах 7,2-7,4 тыс. юнитов за счет вывода новых объектов на рынок.
В 2024 г. девелоперы представили 9 объектов, включая новые очереди, объемом 3 тыс. юнитов или 94,7 тыс. кв. м, из которых 97% составляли сервисные апартаменты.
За первые 9 месяцев 2024 г. было введено в эксплуатацию 17 объектов, включая новые очереди, суммарным объемом в 3,2 тыс. юнитов, или 104 тыс. кв. м.
В ноябре 2024 г. средняя цена в сервисных юнитах в Санкт-Петербургской агломерации составляла 328,6 тыс. руб./кв. м (+4,5% к прошлому отчетному периоду). При этом средняя цена квадратного метра в формате «аналога жилья» немного снизилась по сравнению с III кв. 2024 г. — на 3,2%, и составила 283,1 тыс. руб./кв. м.
За 11 мес. 2024 г. на рынке было реализовано 2,8 тыс. юнитов всех форматов (106,7 тыс. кв. м). Эксперты прогнозируют снижение совокупного объема годового спроса в пределах 15-17% по сравнению с 2023 г. Также в IV кв. 2024 г. заметно сократились продажи апартаментов всех форматов — по итогам декабря — на 25-35%, если соотносить с предыдущим кварталом 2024 г.
За октябрь-ноябрь 2024 г. было реализовано 0,4 тыс. юнитов.🔚
PS. И все-таки - комментарий.
«Получается, что годовые продажи не закрывают годовой вводимый объем, а с учетом прогноза снижения продаж и стабильного ввода новых объемов юнитов мы можем увидеть в новом году проблемы у тех объектов, которые не имеют проработанную понятную концепцию и дают не реалистичные ожидания по доходности. Ожидаем кровавую битву за инвесторов», – так прокомментировал аналитику «ПН» Роман Шальнов, партнер KR.Consulting.
Скучно точно не будет. Текущую распроданность апартаментов в строящихся объектах можно посмотреть здесь.
Эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость» уже подвели итоги 2024 года на рынке апартаментов Петербурга. Аналитика уважаемая, многими цитируемая. Хотелось бы чуть больше конкретики – рынок небольшой, но что есть.
Небольшой саммери:
В этом году объем экспозиции держался в диапазоне 7,6-7,1 тыс. юнитов, с самыми высокими показателями в начале года. В IV кв. 2024 года объем предложения не снизился. Ожидается, что в декабре он будет держаться в пределах 7,2-7,4 тыс. юнитов за счет вывода новых объектов на рынок.
В 2024 г. девелоперы представили 9 объектов, включая новые очереди, объемом 3 тыс. юнитов или 94,7 тыс. кв. м, из которых 97% составляли сервисные апартаменты.
За первые 9 месяцев 2024 г. было введено в эксплуатацию 17 объектов, включая новые очереди, суммарным объемом в 3,2 тыс. юнитов, или 104 тыс. кв. м.
В ноябре 2024 г. средняя цена в сервисных юнитах в Санкт-Петербургской агломерации составляла 328,6 тыс. руб./кв. м (+4,5% к прошлому отчетному периоду). При этом средняя цена квадратного метра в формате «аналога жилья» немного снизилась по сравнению с III кв. 2024 г. — на 3,2%, и составила 283,1 тыс. руб./кв. м.
За 11 мес. 2024 г. на рынке было реализовано 2,8 тыс. юнитов всех форматов (106,7 тыс. кв. м). Эксперты прогнозируют снижение совокупного объема годового спроса в пределах 15-17% по сравнению с 2023 г. Также в IV кв. 2024 г. заметно сократились продажи апартаментов всех форматов — по итогам декабря — на 25-35%, если соотносить с предыдущим кварталом 2024 г.
За октябрь-ноябрь 2024 г. было реализовано 0,4 тыс. юнитов.🔚
PS. И все-таки - комментарий.
«Получается, что годовые продажи не закрывают годовой вводимый объем, а с учетом прогноза снижения продаж и стабильного ввода новых объемов юнитов мы можем увидеть в новом году проблемы у тех объектов, которые не имеют проработанную понятную концепцию и дают не реалистичные ожидания по доходности. Ожидаем кровавую битву за инвесторов», – так прокомментировал аналитику «ПН» Роман Шальнов, партнер KR.Consulting.
Скучно точно не будет. Текущую распроданность апартаментов в строящихся объектах можно посмотреть здесь.
🔥4❤1
Ъ: Номер недоступен. Апартаменты рискуют остаться без туристов
Требование об обязательной классификации всех средств размещения создало угрозы для индивидуальных апартаментов, пользующихся популярностью на фоне роста интереса к внутреннему туризму. Об этом пишет газета «КоммерсантЪ», снова радуя своим заголовком.
«Гильдия посуточной аренды жилья, апартаментов, малых отелей и гостевых домов (малых средств размещения, МСР) обратилась к премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой отправить на доработку положение о классификации отелей, подготовленное Минэкономики. Документ планируется принять к 1 января 2025 года, когда вступают в силу законодательные изменения, предусматривающие классификацию всех средств размещения. Сейчас проект не предполагает возможности пройти ее для индивидуальных апартаментов и может лишить их возможности привлекать клиентов, размещая объявления на туристических сервисах, следует из текста», – рассказывается в статье.
Полностью ее можно прочитать здесь, но решения в этом материале нет.
А вот проблема действительно есть. Индивидуальные апартаменты (новый термин в копилку апарт-запутанности) – это большая, если не сказать, бОльшая часть всего объема сервисных апартаментов. Смотрите таблицу⬇️⬇️⬇️. Более того, во многих апарт-комплексах доля классифицированных номеров (те, что взяты в легальное управление) – меньше половины. Теоретически новые условия об обязательной классификации должны заставить тех, кто самостоятельно сдает свои апартаменты, перейти под крышу управляющих компаний. Но верится в это с трудом. 🔚
PS. Гильдия посуточной аренды... - это ж надо...
Требование об обязательной классификации всех средств размещения создало угрозы для индивидуальных апартаментов, пользующихся популярностью на фоне роста интереса к внутреннему туризму. Об этом пишет газета «КоммерсантЪ», снова радуя своим заголовком.
«Гильдия посуточной аренды жилья, апартаментов, малых отелей и гостевых домов (малых средств размещения, МСР) обратилась к премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой отправить на доработку положение о классификации отелей, подготовленное Минэкономики. Документ планируется принять к 1 января 2025 года, когда вступают в силу законодательные изменения, предусматривающие классификацию всех средств размещения. Сейчас проект не предполагает возможности пройти ее для индивидуальных апартаментов и может лишить их возможности привлекать клиентов, размещая объявления на туристических сервисах, следует из текста», – рассказывается в статье.
Полностью ее можно прочитать здесь, но решения в этом материале нет.
А вот проблема действительно есть. Индивидуальные апартаменты (новый термин в копилку апарт-запутанности) – это большая, если не сказать, бОльшая часть всего объема сервисных апартаментов. Смотрите таблицу⬇️⬇️⬇️. Более того, во многих апарт-комплексах доля классифицированных номеров (те, что взяты в легальное управление) – меньше половины. Теоретически новые условия об обязательной классификации должны заставить тех, кто самостоятельно сдает свои апартаменты, перейти под крышу управляющих компаний. Но верится в это с трудом. 🔚
PS. Гильдия посуточной аренды... - это ж надо...
«Самолет» решил сдавать в аренду квартиры и апартаменты. Доходность – до 18%
Группа «Самолет» запускает закрытый паевой фонд недвижимости, куда войдут готовые квартиры и апартаменты, которые девелопер решил сдавать в аренду в ответ на сложившийся дефицит качественного арендного жилья и рост арендных ставок на рынке Москвы, сообщает РИА Недвижимость.
«Это будет первый на рынке недвижимости фонд с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду, ориентированный на неквалифицированных инвесторов. Его целевой размер составит до 10 млрд рублей», – уточнили в пресс-службе «Самолета».
Фонд будет публичным, листинг планируется на Московской бирже. Его целевая доходность составит до 18% годовых. Выплаты будут производиться ежеквартально от доходов по аренде.🔚
Источник: РИА Недвижимость
Комментарий Максима Ельцова, гендиректора «ПИА-Недвижимость», на эту новость здесь.
Группа «Самолет» запускает закрытый паевой фонд недвижимости, куда войдут готовые квартиры и апартаменты, которые девелопер решил сдавать в аренду в ответ на сложившийся дефицит качественного арендного жилья и рост арендных ставок на рынке Москвы, сообщает РИА Недвижимость.
«Это будет первый на рынке недвижимости фонд с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду, ориентированный на неквалифицированных инвесторов. Его целевой размер составит до 10 млрд рублей», – уточнили в пресс-службе «Самолета».
Фонд будет публичным, листинг планируется на Московской бирже. Его целевая доходность составит до 18% годовых. Выплаты будут производиться ежеквартально от доходов по аренде.🔚
Источник: РИА Недвижимость
Комментарий Максима Ельцова, гендиректора «ПИА-Недвижимость», на эту новость здесь.
Ladozhsky Avenir: получено Заключение о соответствии. Более 1000 номеров совсем скоро!
И скоро – разрешение на ввод (после ЗОС – это дело техники). ПСК – один из немногих девелоперов, которые сдает в эксплуатацию апартаменты «вовремя, как обещал».
Ladozhsky Avenir – самый крупный проект сети Avenir (START вне сети) – 1040 апартаментов! Ключи – до 30 июня 25 года.
Продано 70% нежилых помещений. Цена – от 5,5 млн рублей. Окупаемость – 9 лет. Гарантированный доход – до 660 тыс. рублей в год. Говорится на сайте апарт-отеля.🔚
PS. Про БЦ «Акватория».
Не смог пройти мимо этой новости, не связанной с апартаментами, но связанной с компанией «ПСК».
«ПСК» снесет БЦ «Акватория» на Выборгской набережной (знаковый объект для истории постсоветского рынка недвижимости) и построит на ее месте жилье. Это один из первых бизнес-центров в Новой России, в Петербурге. 1998 год. Сплошное панорамное остекление. Здание ГПНИИ–5 реконструировали под БЦ класса В Игорь Водопьянов и Кирилл Шишков (сейчас владельцы компании «Теорема», знаковые персонажи на рынке недвижимости).
Сегодня управляет БЦ «Акватория» компания «БестЪ», в которую входит «МТЛ» – она развивает апарт-проекты под брендом AVENUE.
И скоро – разрешение на ввод (после ЗОС – это дело техники). ПСК – один из немногих девелоперов, которые сдает в эксплуатацию апартаменты «вовремя, как обещал».
Ladozhsky Avenir – самый крупный проект сети Avenir (START вне сети) – 1040 апартаментов! Ключи – до 30 июня 25 года.
Продано 70% нежилых помещений. Цена – от 5,5 млн рублей. Окупаемость – 9 лет. Гарантированный доход – до 660 тыс. рублей в год. Говорится на сайте апарт-отеля.🔚
PS. Про БЦ «Акватория».
«ПСК» снесет БЦ «Акватория» на Выборгской набережной (знаковый объект для истории постсоветского рынка недвижимости) и построит на ее месте жилье. Это один из первых бизнес-центров в Новой России, в Петербурге. 1998 год. Сплошное панорамное остекление. Здание ГПНИИ–5 реконструировали под БЦ класса В Игорь Водопьянов и Кирилл Шишков (сейчас владельцы компании «Теорема», знаковые персонажи на рынке недвижимости).
Сегодня управляет БЦ «Акватория» компания «БестЪ», в которую входит «МТЛ» – она развивает апарт-проекты под брендом AVENUE.
Best Western Zoom Hotel: доходность за ноябрь составила 1342 руб. с квадратного метра
Компания «АПАРТ-СЕРВИС» обнародовала свои успехи за ноябрь этого года. Сумма выплаты с 1 кв. м составила 1 342 руб. (год назад 1 079 руб.).
Так, владельцы 18,4-метровых апартаментов получат за ноябрь 24 693 рубля (с учетом оплаты коммунальных услуг и эксплуатации). В прошлом ноябре – 19 853 рублей. За 11 месяцев этого года – 358 тыс. рублей.
Апарт-отель Best Western Zoom Hotel приступил к приему гостей в октябре 2022 года. На сегодняшний день у компании «АПАРТ-СЕРВИС» в управлении 514 апартаментов (три звезды) из 847.🔚
Компания «АПАРТ-СЕРВИС» обнародовала свои успехи за ноябрь этого года. Сумма выплаты с 1 кв. м составила 1 342 руб. (год назад 1 079 руб.).
Так, владельцы 18,4-метровых апартаментов получат за ноябрь 24 693 рубля (с учетом оплаты коммунальных услуг и эксплуатации). В прошлом ноябре – 19 853 рублей. За 11 месяцев этого года – 358 тыс. рублей.
Апарт-отель Best Western Zoom Hotel приступил к приему гостей в октябре 2022 года. На сегодняшний день у компании «АПАРТ-СЕРВИС» в управлении 514 апартаментов (три звезды) из 847.🔚
👍1🔥1