Александр Погодин: Мы создаем точки притяжения (большое видео)

Александр Погодин – один из создателей формата апарт-отелей (YE’S Hoshimina открылся в 2014 году), который развивается в Петербурге.

Спикер, способный увлекательно рассказывать об апарт-отелях часами, без штампов («это лучшая инвестиция», «вы получаете пассивный доход, ничего не делая», и прочего сотрясения воздуха). Увлекательное интервью, из которого можно узнать о новом проекте (и прогуляться по нему), о том, как придумывался YE’S Hoshimina, о философии апарт-отелей, как этот формат развивается. Я вот к удивлению своему узнал, что есть специальные стиральные машины для кед и кроссовок. Александр Погодин тоже был восхищен такой чудо-юдо-техникой (чем не точка притяжения).

Несколько вырванных из контекста цитат:
«Не бывает пассивный доход выше, чем ты получаешь от бизнеса».
«Я еще ни одного партнера не отговорил от инвестиций в недвижимость».
«Очень важно понимать, что человек ожидает. Если ты хочешь «купил и завтра продал», тебе надо не к нам».
«Все без исключения приходят с запросом, в котором в первую очередь стоит доходность, но когда начинаешь глубоко разбираться – в первую очередь стоит надежность».
«Среднесрочная аренда – это то, ради чего делаются апартаменты. Люди, которые хотят пожить месяц-три – они не интересны ни гостиницам, ни людям, которые сдают квартиры».
«Инвесторам приятно быть в составе чего-то успешного».
«Инвесторам не только важно вложить деньги. Им важно быть сопричастным к чему-то, что делает жизнь комфортнее, интереснее».🔚

Все интервью можно посмотреть здесь

МВД поддерживает регистрацию граждан в апартаментах

МВД поддерживает проработку вопроса о возможности легализации апартаментов в любом их статусе, что позволит принимать решение о регистрации граждан по месту пребывания или по месту жительства в них, сообщает telegram-канал ведомства.

«При этом необходимо отметить, что вопрос признания и перевода апартаментов в разряд жилых помещений к компетенции МВД России не относится», - отмечается там же.

От себя я бы хотел заметить, что и сегодня регистрация «по месту пребывания» существует. Это форма позволяет МВД контролировать перемещение россиян и иностранцев, но никаких социальных благ не несет. В России был также опыт «уведомительной регистрации», которая должна была заменить ненавистную советскую прописку, но оставили как было.
В Москве, думаю, несколько десятков тысяч человек проживают в апартаментах.🔚

Источник: МВД

Договор с управляющей компанией: управляй и властвуй

Условия управления апартаментами порой отличаются кардинально, хотя продукт вроде бы один и тот же. Да и цель одна – удержать инвесторов в управлении. Делать, конечно, это можно по-разному. И вот как.

Апарт-отели PORT COMFORT: УК как раз завершает перевод всех инвесторов на единую форму договора аренды. Срок действия договора – 11 месяцев. Штрафных санкций по досрочному выходу из-под управления нет. Уведомление о расторжении договора нужно прислать за месяц.

Апарт-отели AVENIR: Договор на 3 года, агентский. С пролонгацией. Штрафов за расторжение нет. Если собственник решит выйти из договора, то должен за 1 месяц уведомить УК.

Апарт-отели Izzzi: Договор аренды 10 лет. Права расторжения нет. Продажа на вторичном рынке – апартаменты вместе с управлением.

Апарт-отель IN2IT: Агентские договоры. 1 очередь – договор заключается на 5 лет, 2 очередь – на 3 года. Срок выхода из управления: 1 очередь – 60 дней, 2 очередь – 90 дней. Штрафные санкции на выход из управления отсутствуют.

Апарт-отель Best Western Zoom Hotel: Договор заключается на 5 лет. По существующим договорам управления можно выйти из программы «Инвест» уведомив за 90 дней. Также собственник может взять арендные каникулы, максимум на 30 дней в году, в этот период ему не начисляется инвест-доход.

Апарт-отели сети Avenue: агентские договоры, 1 год с пролонгацией. Выход из договора – без штрафных санкций при уведомлении за 3 месяца, в противном случае штраф 100 тыс. (ни разу не было прецедента).

Апарт-отель «Начало»: Между собственниками и УК заключается агентский договор. Есть возможность заключения договора как с уже купленной мебелью (или пакетом мебели от УК), так и при собственной меблировке — главное, чтобы она по количеству и качеству соответствовала нашей спецификации. Как правило, договоры заключаются на срок 11 месяцев, но возможно заключение и на месяц. Выход из управления – предупредить за 60 дней.

VALO: Заключает договор аренды с инвесторами на 7 лет. Предоставляется право собственнику по своему одностороннему решению выйти из договора при выполнении 2 условий: предупреждения за 365 календарных дней и уплаты штрафа в размере 500 тыс. рублей.

«Life Apart Октябрьская»: Срок действия договора аренды от 3-х лет, ПДА – до заключения основного договора. Договор аренды регистрируется в Росреестре как обременение недвижимости, то есть в течение срока действия договора аренды недвижимость можно продать только с арендатором.

Апарт-отель GLER: Одновременно с покупкой апартамента подписывается пятилетний договор аренды с управляющей компанией (отельным оператором). Штрафные санкции (отступные) за желание досрочно выйти из договора – 10 месячных арендных плат.

Cosmos SMART Yuzhny: Договор аренды на 4 года. Досрочный выход – 2 млн рублей штраф (или отступные – кому как нравится). Пытаюсь уточнить условия в Cosmos, но пока без ответа.
(получил ответ, как мне известно, здесь действительно более сложная схема Cosmos-УК застройщика-инвестор): Это важный вопрос, поскольку он касается не только взаимоотношений застройщик-инвестор но и взаимоотношений застройщик-УК, не обо всех условиях договора мы готовы говорить публично, мы готовы обсуждать условия каждого конкретного договора с инвесторами индивидуально.)

YE'S PRIMORSKY: Договор управления заключается непосредственно при вводе апарт-отеля в эксплуатацию, отказаться от управления можно в любой момент, предупредив за 60 дней. Договор заключается на срок от 11 месяцев до 3-х лет в зависимости от программы доходности.

Разница между агентским договором и договором аренды: в первом случае агент оказывает услугу, за которую получает вознаграждение, во втором – УК становится арендатором ваших апартаментов и оплачивает (или не оплачивает) аренду, которая и есть «доходность». Как я понимаю, договор аренды – более серьезный юридический документ, который дает определенные права, в том числе на недвижимость, арендатору. Агентский договор вообще никаких прав агенту (имею в виду – на недвижимость) не дает.🔚

дополнение к ⬆️⬆️⬆️ посту
Сеть VERTICAL: Договор аренды заключается на срок менее года. Это позволяет избежать необходимости регистрации договора в Росреестре. В договоре предусмотрено условие автоматической пролонгации. Выход из-под УК – уведомить за два месяца. Без штрафных санкций. УК выступает в роли налогового агента для инвестора.

Сеть ARTSTUDIO: Договор аренды на 11 месяцев. Штрафные санкции – только по программе «Гарантированный доход».

«WELL на Обводном»: Договор аренды на 11 месяцев. При выходе из-под управления – предупредить за 90 дней. Штрафов нет.🔚

В Госдуму внесен законопроект об уведомительной прописке

Ну вот и стала известна причина вновь вспыхнувших разговоров о прописке. Как говорится, нет дыма без огня.

Депутаты внесли в Госдуму законопроект, согласно которому гражданам РФ станет необязательно регистрироваться по месту пребывания и месту жительства.

В пояснительной записке говорится:
«Актуальность законопроекта связана с необходимостью перехода к добровольному и уведомительному порядку фиксации фактического места проживания граждан, который заменит существующий институт постоянной или временной регистрации. Согласно данным социологических исследований около 20% граждан не имеют собственного жилья и вынуждены арендовать комнаты или квартиры. При этом в 2017 году примерно 25% граждан в возрасте до 30 лет проживали не по месту своей постоянной или временной регистрации.
Существующая система обязательной регистрации зачастую не учитывает реальные жизненные обстоятельства граждан. Многие арендодатели отказываются оформлять регистрацию по адресу принадлежащих им квартир. Это приводит к тому, что граждане, даже имея законное право на проживание в арендуемом жилье, не могут зарегистрироваться и рискуют быть оштрафованными».🔚

Hansa Group создала компанию для управления «апартаментами» в SAAN

Hansa Group создала управляющую компанию «по модели отельного оператора» для сети комплексов SAAN – Prime Hospitality Solutions.
Слово «апартаменты» в проекте не используются.

Гендиректором Prime Hospitality Solutions стала Анна Панова. Ранее она занимала должность гендиректора PSK Invest (управляет апарт-отелями сети AVENIR). В сообщении Hansa говорится, что Анна Панова «работала над запуском многих известных российских и международных брендов, в том числе апарт-отелей YES и Domina».

На сайте проекта информацию об управлении, видимо, обновить не успели, и о собственной управляющей компании не говорится: «В SAAN заботу об управлении активами инвесторов берет на себя отельный оператор с большим пулом брендовых отелей в собственном управлении, который обеспечит резидентам качественное предоставление услуг и сервис уровня 4*».

SAAN – это многофункциональный комплекс со встроенно-пристроенной автостоянкой (согласно проектной декларации). Количество нежилых помещений – 1588, в том числе 363 машино-мест. Ключи – до 30 июня 2028 года. 🔚

А вот какую доходность обещают⬇️

Апарт-отель-призрак: ключи в SHINE обещали в феврале

Сданный в октябре 2022 года, апарт-отель SHINE до сих пор пребывает в состоянии неопределенности. Когда он заработает – никто не говорит.

Но апартаменты в этом комплексе продаются. Продавцы (АН «В Питере Жить») обещают в классифайдах ключи в феврале этого года.

«Гарантированная доходность по данному апартаменту составляет 8% годовых от стоимости юнита в ДКП!!», – говорится в рекламе. Речь идет о 25-метровом номере стоимостью 6,35 млн рублей. Без мебели (оснащение – 1,1 млн рублей).

В проекте 190 апартаментов.🔚

Новости из Москвы: Компания Rariteco перевела апартаменты в квартиры

Компания Rariteco официально завершила процесс перевода проекта «Золотой квартал» / Quartier d’Or на Большой Татарской, 21 в статус жилого комплекса. Согласно постановлению правительства Москвы, лоты получили статус квартир, сообщает «Метриум».

По ПД, это гостиничный комплекс.

Согласно решению столичных властей, общая площадь жилого комплекса составит 17 462 кв. м. В нем будет 53 квартиры и 86 парковочных мест. Изначально проект предполагал наличие 73 апартаментов и 86 парковочных мест.

«Присвоение нового статуса стало возможным благодаря договоренностям с властями Москвы – это их официальное решение, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Компания Rariteco примет на себя определенные социальные обязательства в рамках диалога с правительством Москвы».

Какие обязательства – не уточняется (уточнил... коммерческая тайна). Стоимость квадратного метра в этом проекте – 1,7 млн рублей.🔚

PS. Это не первый московский «перевод». Говорят, что это очень дорого, но возможно. Вот еще пример, октябрь 2024 года. ГК «Галс-Девелопмент» завершила процедуру перевода помещений клубного дома класса de luxe «Космо 4/22» из статуса апартаментов в квартиры. Это 73 квартиры площадью от 43 до 174 кв. м, включая 10 пентхаусов спотолками до 7,6 метров и личными террасами.
При переводе проекта в новый формат в бюджет города были ПЕРЕЧИСЛЕНЫ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА в счет компенсации мест в социальных объектах. Есть еще несколько примеров. Но, как можно заметить, это элитные проекты.