Тамара Черных: Три проблемы туристкой отрасли. Расходы растут быстрее доходов. Апарт-отелей это тоже касается

10 апреля в Петербурге состоялся Hospitality Industry Forum. Организатор – Деловая Ассоциация Network Северо-Запад. Меня пригласили. Замечу, что гостиничные мероприятия обычно проводятся без участия представителей апарт-рынка и наоборот. «Конфликт интересов» существует, хотя и не очень явный. Но то такое.

На форуме прозвучало немало пессимистических мнений о гостиничных перспективах, не обошлось без «апартаменты – убийцы гостиниц». Но отмечу выступление Тамары Черных, гендиректора УК UPRO GROUP. Оно касалось не частных вопросов, а, скажем, глобальных отраслевых. Апарт-отелей тоже.

Вот тезисы ее выступления (попросил прислать их мне уже после самого форума, она – кандидат экономических наук, к слову).

«Основной вызов, с которым столкнется отрасль — это конфликт экономики.
Суть проблемы можно изложить в классическом треугольнике интересов: инвестор, гость и персонал.

1. Гость. Гость хочет хорошего продукта, а с ростом объема гостиничных проектов выбора будет все больше и больше. За последние годы мы сильно нарастили свои средние тарифы, но в последний год мы видим, что рост среднего тарифа приводит к снижению загрузки. Впервые эту динамику заметили в конце прошлого года, появилась часть регионов, которые получили обратную тенденцию по загрузки с увеличением среднего тарифа – например, Казань. Потенциала прироста среднего тарифа у нас сильно меньше, чем потенциала и текущий рост расходов.

2. Инвестор. Мы видим так называемый рынок 141 постановления, это кредитные деньги, жесткие условия. Это уже не тот рынок, как когда объекты строятся исключительно на собственные деньги и вопрос возврата инвестиций так остро не стоял – сейчас он будет как никогда актуален. Мы работали с большим количеством проектов и видим, что в большинстве притянуты цифры. То есть проекты уже на первом этапе находятся в жесткой экономике.

3. Персонал. Разница между зарплатами в нашей отрасли и средней зарплатой по России – 39%. Расходы на персонал в структуре отеля – 50% (не от оборота, а в структуре расходов). Если мы хотя бы наполовину будем сокращать эту разницу с другими отраслями, то мы заберем 5% с рентабельности, а она и так притянута к кредитам.

В этом суть ключевого стратегического вызова отрасли на ближайшие 8-10 лет».

Из запомнившегося, забавного. Виктория Берещьян, коммерческий директор сети отелей «Кравт Групп», рассказала, что в тренде всеобщей цифровизации собирались установить в отеле робота на ресепшн. Аренда этого умного андроида – 500 тыс. рублей в месяц. Посчитали, прослезились, подумали, что дешевле нанять аниматора в костюме робота. Отказались от обеих идей.🔚

Bronevik.com ответил на мой запрос по поводу запрета рекламировать апартаменты после 1 сентября. Можно считать, что это официальный коммент и тему можно закрывать.

По закону об обязательной классификации объектов в туристической сфере устанавливается запрет размещения сведений об услугах средства размещения в интернете без идентификационного номера из реестра и ссылки на реестр. Апартаменты без классификации под этот запрет не подпадают.🔚

PS. Оказалось, все не так(((

NF GROUP: за первый квартал продано 547 апартаментов, цена за год увеличилась на 2%

Объем предложения сервисных апартаментов в I квартале 2025 года на первичном рынке в Петербурге составил 4,2 тыс. лотов общей площадью 129 тыс. кв. м. Средняя цена предложения на конец марта 2025 года достигла 280 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за год на 2%. За первые три месяца было реализовано 547 апартаментов общей площадью 14,8 тыс. кв. м, подсчитали аналитики консалтинговой компании NF GROUP.

По итогам I квартала 2025 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 129 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. лотов. За квартал показатель сократился на 8% по площади и на 10% по количеству лотов, в то же время в годовой динамике был отмечен прирост: 15% и 11% соответственно. Такая динамика обусловлена, с одной стороны, высокой девелоперской активностью во второй половине 2024 года, а с другой – ограниченным объемом нового предложения в I квартале 2025 года: за этот период рынок пополнился лишь одним объектом – «Сота» от ГК «Старт» (от себя: это апарт-комплекс в паркинге, о нем писал, не совсем понятно, идут ли продажи, сайт – очень странный, с каким-то «левыми документами»).

По состоянию на март 2025 года средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составила 280 тыс. руб. за кв. м. В годовом выражении прирост составил 2%, в квартальном – 1%. В целом в течение года ценовая динамика оставалась устойчивой, формируя ценовое плато без выраженных колебаний. Во II квартале 2024 года, на фоне сокращения объема предложения, фиксировался рост цен на 5%. В III квартале последовала умеренная коррекция (−3%) из-за выхода новых объектов. В IV квартале 2024 года и I квартале 2025 года ценовой уровень стабилизировался.

На конец марта 2025 года средняя стоимость экспонируемого на рынке лота достигла 8,9 млн руб. За год прирост составил 10%.🔚

Весь релиз⬇️⬇️

Bronevik.com, оказывается, имел в виду жилые апартаменты. Мне и в голову не могло прийти, что они так поймут. Не знаю, что это – жилые апартаменты. Видимо, бооольшие квартиры. Апартаментами можно называть любую недвижимость – при желании. Тема не закрыта. В ближайшее время выйдет интервью с экспертом по гостиничной классификации под условным названием «Апартаментов больше нет, есть гостиничные номера».

PS. Bronevik.com пишет, что нежилые апартаменты могут выставляться. 😢😢

В Казани будет построен апарт-отель «YE'S Горки»

UD Group (входит в «Джи-групп») построит первый в Казани апарт-отель YE’S, на ул. Рихарда Зорге – «YE'S Горки».

Многофункциональный комплекс с апартаментами в 26 этажей будет включать в себя 585 номеров площадью 17 тыс. кв. м. Кроме того, на территории комплекса будет располагаться 10-ти этажный бизнес-центр на 4,5 тыс. кв.м. и стрит-ритейл с ресторанами, фитнес-зоной и салонами красоты на 1,5 тыс. кв. м.
Управление – YE'S.

Сдача в эксплуатацию – IV квартал 2027 года. Ключи – до 31 марта 2028 года.

Продажи пока не открыты – возможно, ждут проектное финансирование от «Альфа-Банка».
UD Group строит в Казани, Екатеринбурге, Перми и Петербурге. В Петербурге – ЖК UPOINT и «Лисино» (компания «Унистрой»).

Напомню: в 2026 году в Казани должен появиться апарт-отель сети Vertical. 🔚

🤳 Присоединяйтесь к нам в бизнес-туре по 4-м апарт-отелям Северной столицы!

🤝 Мы предлагаем мегаполезный формат: такой опыт посещения уникальных проектов нельзя получить через экран монитора. Его можно приобрести, окунувшись в атмосферу пространства, разглядеть вблизи все детали, уточнить нюансы, которые в итоге оказываются важным элементом развития.

💡 Да, бизнес-тур непросто организовать, а в день экскурсий нам придется много передвигаться, чтобы посмотреть все фишки и детали проектов. Но результат того стоит! Представители проектов лично проведут экскурсии. Наши участники пообщаются с опытными коллегами из апарт-отелей разных концепций, смогут получить ответы на свои вопросы, найти практические решения.

💪 Мы посетим:

🚩Апарт-отель Well
🚩Апарт-отель YE’S Marata
🚩Апарт-отель Avenue Apart
🚩Апарт-отель Vertical We&I Московская

📅 Дата: 25 апреля
⏰ Время: 10.30 – 17.00

👀 Программа и регистрация: besteventgroup.ru/biznes-tur-po-apart-otelam

Юлия Гржибовская: вы – собственник не апартамента, а гостиничного номера, соблюдайте гостиничное законодательство

Apartpro поговорил с экспертом по классификации средств размещения, гендиректором и основателем компании «Балтийская Туристская Инициатива» Юлией Гржибовской. Она подтвердила, что у владельцев апартаментов, которые сдают их самостоятельно, наступили нелегкие времена. Удивительно, что сами владельцы особо не волнуются. А, кажется, должны были бы.

Спойлер: если вы купили апартаменты, то вы скорее всего владелец гостиничного номера. Добро пожаловать в гостиничный бизнес. И у вас могут быть проблемы, если…

https://telegra.ph/Kakie-apartamenty-okazalis-v-seroj-zone-04-20

Поделиться своим опытом владения апартаментами (которые обычно обзывают псевдожильем) можно через почту apartpro@ovoronin.ru.

АНОНС: «А сколько я буду зарабатывать на апартаментах?» Хотите разобраться, как устроена эта ниша отельной индустрии – вам на вебинар.
Антон Бодокия, сооснователь и управляющий партнер ADAMAND RESORT, расскажет, как управлять апарт-отелями так, чтобы зарабатывали все: инвесторы, застройщики и управляющие.

В программе:
– честно про доходность,
– на чём «сыпятся» комплексы,
– как застройщикам не испортить бизнес на старте,
– и что агентам нужно знать, чтобы продавать уверенно.

Вебинар пройдет в прямом эфире в Телеграм Канале про апарт-отели: https://t.me/transparentapart
23 апреля с 14.00 до 15.30 МСК.
Зарегистрироваться и получить напоминалку можно в чат-боте ADAMAND RESORT тут: https://t.me/AdamandResortBot
Телефон оставлять не надо Напоминалки придут в этот же чат бот.
Это не про теорию. Это — как оно работает на практике.

PS. ADAMAND RESORT управляет отелями «Монтевиль» и Blanc Hill в Сочи. Курортные апарт-отели – продукт несколько отличающийся от того, что есть в Петербурге. Ну а доходность петербургских апарт-инвесторов можно посмотреть здесь.

Tamerun – новый большой проект в Крыму с настоящими апартаментами. От 11,2 млн рублей. И с ненастоящими

Воронежская компания ГК «Развитие» запускает продажи (открыт предстарт продаж – кто как этот процесс называет) очередного своего комплекса апартаментов в Крыму – Tamerun. Примечательно, что площади апартаментов соответствуют параметрам апартаментов в гостиничной классификации. Но обо всем по порядку.

ГК «Развитие» опубликовало проектную декларацию «Гостиничный комплекс апартаментного типа по адресу: Республика Крым, Сакский муниципальный район, Лесновское сельское поселение, в районе пансионата «Прибрежный». 1213 апартаментов!!! Большой проект.
Ввод в эксплуатацию – коней 2028 года. Ключи – конец 2029 года.

Причем большая часть – номера площадью от 40 до 144 кв. м (это как раз является одним из показателей гостиничных апартаментов), что соответствует определению «гостиничный комплекс апартаментного типа). На сайте опять присутствует «жилой комплекс» и «квартиры». И нет управляющей, отельной компании. Обещают крутого оператора. В общем почти как всегда – минимум информация и одни сплошные преимущества.

В курортных апарт-комплексах девелоперы не горят желанием давать исчерпывающую информацию – красивые картинки, первая линия и прочая. Меньше знаешь, быстрее покупаешь.

Но бывают и иные схематозы. Еще один проект от этой компании. В марте ГК «Развитие» открыла продажи в апарт-комплексе «Чайка» в Алуште. По документам это «Строительство базы отдыха спортсменов». На сайте он называется «апарт-комплекс». На портале ДОМ.РФ (ЕИСЖС – которой не верить нельзя) – АПАРТ-ОТЕЛЬ.

Вот что мне ответили власти Крыма (официальный VK) на мой вопрос, насколько законна продажа апартаментов (квартир?) в спортивной базе. Кратко: это не гостиница, спортивная база, продавать нежилые помещения в ней можно. Но приведу почти весь ответ:

«Код 5.1.7 «Спортивные базы» включает в себя размещение спортивных баз и лагерей, в которых осуществляется спортивная подготовка длительно проживающих в них лиц. Следовательно код 5.1.7 не включает в себя наличие апартаментов.
Проектной документацией предусмотрена концепция здания, которая предусматривает временное размещение спортсменов с целью отдыха, рекреации и занятия спортом. Спортивная подготовка проживающих на базе отдыха лиц осуществляется на природе и в здании базы отдыха на первом этаже.
Таким образом, «Спортивная база» является зданием спортивной подготовки с помещениями для временного проживания (нежилые помещения), в котором допускается размещение спортсменов, данный объект не является гостиницей.
Все указанные требования застройщиком ООО СЗ «Стройинвест-2» выполнены.
В настоящее время Министерством жилищной политики и госстройнадзора РК проводится контрольное (надзорное) мероприятие для установления факта соответствия/несоответствия.
Застройщик вправе продавать нежилые помещения в здании объекта «Спортивная база отдыха спортсменов», расположенной по адресу: Республика Крым, г. Алушта, пос. Бондаренково, ул. Кеппена, 9». 🔚

Best Western Zoom Hotel: доходность за март 2025 года – 1 115 рублей за квадратный метр

Компания «АПАРТ-СЕРВИС» обнародовала свои успехи за март этого года. Сумма выплаты с 1 кв. м составила 1 115 руб. (год назад 1 151 руб.).

Так, за март владельцы 18,4-метровых апартаментов получат 20 552 руб. (на руки).

Апарт-отель Best Western Zoom Hotel приступил к приему гостей в октябре 2022 года. На сегодняшний день у компании «АПАРТ-СЕРВИС» в управлении 514 апартаментов (три звезды) из 847.

Сколько в прошлом году заработала сама компания «АПАРТ-СЕРВИС», можно посмотреть здесь. 🔚

Максим Ельцов: нужно ли покупать апартаменты. Реальный кейс

Максим Ельцов, основатель и гендиректор АН «ПИА Недвижимость», опубликовал пост, в котором, на мой взгляд, обозначил основные проблемы апартаментов как инвестиционного продукта. Как практик. Публикую полностью.

«На днях общался с одним из клиентов, давним и надежным партнером.
Кейс стандартный: рассматривает покупку апартаментов в инвестиционных целях. От застройщика и управляющей компании есть вполне симпатичные, радующие глаз инвестора цифры – с уверенной десятилетней окупаемостью.

Дальше – обсуждаем и делаем стандартный инвестиционный разбор «на коленке».
Что бросается в глаза: довольно высокий уровень дохода. Да, апартаменты более 20 кв. м., полностью укомплектованные, относительно недалеко от метро. Но все же – не самая удачная локация (край Центрального района), не оптимальная для туристического потока и посуточной сдачи.
Заявленная доходность: 5,5 тысяч рублей в день, в среднем по году. Тут возникают вопросы. Мне известны объекты в более удачных локациях, с успешными УК, и они не выдают такую цифру. Получается что стандартный юнит должен приносить порядка 150 тысяч рублей в месяц, в среднем. И это не пик, а среднедневная загрузка.
По нашим прогнозам, апарты в лучшей локации, с сильной УК и с сопоставимым количеством номеров, будут выдавать 80–100 тыс. в месяц.
Суровый опыт управления собственными и клиентскими апартами говорит, что наибольшей популярностью будут пользоваться объекты, тяготеющие к центральным районам с невысокой концентрацией юнитов.
Да, рассматриваемый объект, в общем, отвечает требованиям: там порядка сотни юнитов. Не как в VALO или «Well на Обводном» (последний приносит в порядка 50 тысяч рублей в месяц на среднесрочной сдаче), но не может же объект переигрывать эти сервисные апартаменты в несколько раз по выручке.
Дальше. Примерно 50% выручки уйдет на оплату услуг УК, содержание объекта, заселение гостей, рекламу, коммуналку и пр. И налоги.
Привлекательность стремительно блекнет.
Добивающие вопросы: а как вы думаете, после того как этот объект приобретён и, допустим, не выходит на запланированный уровень доходности (на 10-летнюю окупаемость), по факту получается 5–6% – и как его потом продавать?
Один из ключевых вопросов сегодня – ликвидность купленного объекта. Почём вы его продадите через какое-то время? Апартаменты – такая хитрая штука: влезть в эту тему легко. А вот продать этого (пока редкого и не сильно знакомого) зверя будет непросто.
Многие клиенты, подбирая объекты для инвестирования, погружаются глубоко в тему и потом разворачиваются обратно – к покупке квартир. Хотя доходность там ниже, а цены выше.
По шкале инвестиционной привлекательности я бы оценил этот объект не выше 3–4 баллов из 10.
Занавес. Жду, когда партнер накидает новую пачку любопытных объектов.

Источник здесь

Апарт-отель GLER сменил оператора (УК). Вместо «Станции» – WONE HOTELS

Как стало известно @apartro, апарт-отелем GLER будет управлять WONE HOTELS. Изначально заявилось управление от малоизвестной УК «Станция». Смена УК вполне логична. В январе 2025 года WONE HOTELS приобрело долю в проекте GLER.

О WONE Hotels. В 2022 году она купила российский бизнес финской гостиничной сети Sokos. Сейчас компания управляет тремя отелями: Hotel Palace Bridge 5*, Hotel Vasilievsky 4* и Cosmos St. Petersburg Olympia Garden Hotel 4* (или не управляет, по ФСА значится другой оператор). Также WONE будет управлять апарт-отелем «Life Apart Октябрьская». По крайней мере так заявлялось. Но уверенным быть нельзя. УК меняют, как перчатки.

GLER строится на 17-й линии Васильевского острова, 52 к. 1. 108 апартаментов. Открытие – конец 2025 года.🔚

Константин Сторожев: вы можете не подписывать договор аренды, но….

Apartpro встретился и поговорил с Константином Сторожевым, гендиректором компании VALO Hospitality. Тема – взаимоотношения с инвесторами, владельцами апартаментов и подписание нового договора аренды, который вызвал неоднозначную реакцию в сообществе апарт-владельцев. По факту, конечно, одним договором аренды разговор не ограничился. ⬇️⬇️
https://telegra.ph/Konstantin-Storozhev-vy-mozhete-ne-podpisyvat-dogovor-arendy-no-04-22