Информация к размышлению: как испанские власти борются с краткосрочной сдачей в аренду жилья

На Западе уже не первый год пытаются ограничить арендный бизнес владельцев квартир, которые превратили свою недвижимость в квазигостиничные номера и сдают их посуточно.

Такая ситуация характерна и для Петербурга: собственники квартир с каждым годом все активнее зарабатывают на туристическом рынке. Причем наше государство этот процесс никак не контролирует, а может, уже пора использовать западный опыт, особенно в области лицензирования такой посуточной деятельности. Что касается новости, власти Испании на разных уровнях пытаются ограничить права владельцев квартир, Airbnb, в свою очередь, ожесточенно сопротивляется.

@Apartpro попросил эксперта Prian.ru, редактора telegram-канала Prian (ну и старинного знакомого) Филиппа Березина прокомментировать эту новость. Вот что он ответил:

«В Испании для краткосрочной аренды нужно иметь лицензию. Она стоит недорого – если не ошибаюсь, в пределах 200 € – выдается на объект, и до недавнего времени считалась бессрочной. То есть даже при перепродаже новый собственник сохранял право сдавать объект в краткосрочную аренду.

Лицензию выдавали туристические департаменты конкретных провинций.

Собственно они и сейчас это делают, но не везде. В последние два года наиболее популярные города и провинции Испании вводят временные запреты на выдачу лицензий. Барселона, Мадрид, Валенсия, Малага – там такую лицензию уже не получить.

Логика законодателей следующая: объекты под краткосрочную аренду уменьшают число вариантов под сдачу долгосрочную. Что естественным образом приводит к росту цен. Краткосрочная аренда приносит доход собственнику, причем часто иностранцу. За иностранцами сейчас 20% всех покупок в Испании.
Пожалуй, самые жесткие меры сейчас принимают в Барселоне. Там с 2028 г. вообще хотят запретить краткосрочную аренду, то есть отобрать лицензии даже у тех объектов, которые сейчас сдаются в краткосрок легально.
Вообще, испанские власти сейчас очень жёстко прессуют арендный рынок и намекают на то что будут уже ужесточать правила покупки недвижимости иностранцами. Поскольку последние покупают и не сами не живут – а зарабатывают на аренде».

YES Gorki в Казани: старт продаж, от 6,88 млн рублей

Начались продажи в апарт-отеле YES Gorki (или «YES Горки»), который построит компания UD Group в Казани, на ул. Рихарда Зорге. Управление – YE’S. Цена за 20-метровый номер – 6,88 млн рублей (с отделкой, меблировка оплачивается отдельно).

Многофункциональный комплекс (так он обозначен в разрешении на строительств) с апартаментами в 26 этажей будет включать в себя 585 номеров площадью 17 тыс. кв. м. Кроме того, на территории комплекса будет располагаться 10-ти этажный бизнес-центр на 4,5 тыс. кв.м. и стрит-ритейл с ресторанами, фитнес-зоной и салонами красоты на 1,5 тыс. кв. м.

60% номеров будут сдавать как отельные, 40% – под среднесрочную и долгосрочную аренду.
Гарантированный доход на три года – 60 тыс. рублей в месяц. Участвуют в программе 50 апартаментов категории «стандарт» площадью от 27 кв. м (со 2 по 14 этажи).

Сдача в эксплуатацию – IV квартал 2027 года. Ключи – до 31 марта 2028 года.🔚

Посмотреть доходность «YES на Марата» в Петербурге можно здесь

Домклик: Петербург стал лидером по доходности от краткосрочной аренды

В Домклик (Сбербанк) оценили доходность долгосрочной и краткосрочной аренды. Период – апрель 2014 года и апрель 2025 года.

«Аналитики Домклик решили сравнить доходность от посуточной или долгосрочной аренды с апреля 2024 года по апрель 2025 года в крупных российских городах. Для этого была сопоставлена доходность от типовой квартиры площадью 35 кв. м в российских городах, если бы она сдавалась посуточно или целый год. Для посуточной аренды невозможна занятость 365 дней в году, в отличие от долгосрочной, поэтому для каждого города было рассчитано фактическое количество месяцев, в которые квартира может быть занята», – говорится в пояснении к исследованию.

Лидером по доходности от краткосрочной аренды стал Петербург, где посуточная сдача квартиры за год приносит в 2,6 раза больший доход, чем долгосрочная аренда (1,3 млн руб. против 509,7 тыс. руб.).
На втором месте расположилась Москва, там посуточная аренда приносит в 2,2 раза выше доход относительно долгосрочной: 1,3 млн руб. против 595,6 тыс. рублей. За Петербургом и Москвой идут Калининград (86%) и Казань (79%). В этих городах посуточная аренда позволяет получить практически вдвое больший доход по сравнению с долгосрочной сдачей.🔚

Как выглядит низкий сезон в цифрах. Доходность инвесторов. Январь-апрель 2025 года. Петербург

Немного скучных и даже печальных цифр. Показатели доходности апартаментов в (первый) низкий сезон перед высоким. Январь – апрель. 2025 и 2024 годы. Для сравнения и понимания, как низко может пасть доходность, в таблице приведены цифры по среднегодовой доходности (2024 год), а также по доходности в высокий сезон (взят самый успешный месяц в году).

Как видно из таблицы, разница между максимальной выплатой инвестору и минимальной в течение одного года может быть значительной (суммы отличаются в несколько раз, даже в 20 раз!).

Самый печальный месяц – февраль, но случаются провалы и в январе.

Информация предоставлена либо компаниями (УК), либо инвесторами. Все цифры – руб. с квадратного метра в месяц, на руки.🔚

PS. Выплаты собственникам апартаментов за 2024 год здесь

Апартология с Кариной ШАЛЬНОВОЙ
Собственник как партнер: как построить доверие в доходной недвижимости

В Москве 23 мая 2025 г. в отеле Radisson Blu Leninsky Prospect проходил III Всероссийский форум «Сервис в Девелопменте» (организатор E.Events), на которой обсуждались вопросы по управлению недвижимостью в рамках эксплуатации и взаимодействия с собственниками.
Для инвестиционных апарт-отелей была выделена отдельная секция «Доходная жилая недвижимость – тренд для смелых сервисных компаний», на которую меня пригласили организаторы, и я выступила с темой «Эволюция взаимодействия с собственниками в апарт-отелях».

Основной тезис моего выступления – во всем мире растет запрос на открытость и доверие между бизнесом и его партнерами – будь то клиенты, инвесторы или сотрудники.

https://telegra.ph/EHvolyuciya-vzaimodejstviya-s-sobstvennikami-v-apart-otelyah-Trend-na-otkrytost-05-27
Бизнес-страница Карины Шальновой

IN2IT: Доходность. Низкий сезон 2025 года (январь-апрель)

Дополнение к посту про доходность в низкий сезон. Данные по IN2IT (I очередь, начало работы – октябрь 2021 года).
Позаимствованы из чата собственников апартаментов.

Цифры – руб. с квадратного метра. Котел – 187-182 номера.
Площадь – 23,7 кв. м. Как я понимаю, в зависимости от метража – разные котлы.
Доход – выручка с номера. Именно с этой суммы платится налог.
Собственник за 4 месяца получил менее 50% от дохода номера.🔚

И интересные графики. Автора не знаю.

«Нигилист»: цены есть, продаж нет

Анонсированный осенью прошлого года проект многофункционального комплекса, который включает в себя апарт-отель, «Нигилист» пока не вышел в продажу, но цены на сайте появились. К сожалению, с компанией-застройщиком связаться не удалось, но ходят слухи, что продажи вот-вот откроются.

Проекту придется выходить в продажу в новых условиях ужесточения туристического законодательства. Об этом можно почитать в частности здесь. Поэтому кроме цен, было бы интересно узнать условия продаж апартаментов, будет ли подписываться предварительный договор аренды, на какой срок. И что будет за управляющая компания («профессиональный гостиничный сервис от лучшей управляющей компании»).

Сам комплекс будет построен (строительные работы уже идут) в Петербурге на ул. Фучика, в 10 минутах ходьбы от станции метро «Бухарестская», напротив которой располагается VALO. Там же на ул. Фучика заявлен еще один апарт-проект от ГК «Компакт». Локация, скажем мягко, пока в стадии куколки долгосрочного преобразования.🔚

Юрий Грудин: Сервисные апартаменты стоит законодательно причислить к гостиничным комплексам

В газете «Недвижимость и строительство Петербурга» вышло большое интервью с основателем и гендиректором компании Formula City Юрием Грудиным.
Компания построила «WELL на Обводном». В этом году должна сдать «WELL Московский» (продано 35 из 552 нежилых помещений, в интервью говорится, что часть помещений собственник проекта оставит себе).

Несколько цитат:
– Сервисные апартаменты стоит законодательно причислить к гостиничным комплексам – с перечнем необходимой инфраструктуры и типов планировок, которые можно продавать и строить по долевой схеме в рамках 214-ФЗ. И это позволило бы разграничить сервисные апарт-отели и псевдожилье, которое и создает негативное восприятие рынка.
Нужна такая законодательная инициатива, которая от лица организующейся ассоциации сервисных отелей будет транслирована в Госдуму. Слишком долго этот сегмент коммерческой недвижимости остается неурегулированным.

– (Про «WELL на Обводном») Примерно треть контрактов (аренда), по нашим расчетам, будут долгосрочными – от месяца. На сегодняшний день УК переданы около 500 юнитов (по ФСА, пока что классифицировано 177). 🔚

Все интервью здесь

Наследие Travelto: Апарт-отель «Look 35» приступил к работе. 70 номеров. Четыре звезды

Апарт-отель «Look 35» на Прилукской ул., 35 вышел на работу. Вполне возможно, что это случилось раньше, возможно, в январе. Классифицировано 70 номеров. Четыре звезды.

Ранее он назывался LOOK-Apart, WOW-APART. В управлении заявлялись компании Travelto, Leo hotel. Теперь – Domian (в презентации этой компании отель называет HOTEL LOOK). Эта же компания управляет отелем «Культ Отважных» (72 номера, три звезды, изначально Travelto).

Почему-то вспомнилась миледи из «Трех мушкетеров», она же – леди Кларик, Шарлотта Баксон, баронесса Шеффилд, леди Винтер, графиня де Ла Фер.

Это реконструкция старого здания АТС (застройщик – «Севзапинжиринг»), недалеко от станции метро «Обводный канал». По первоначальной концепции было запланировано 80 апартаментов, потом стало 143 номера (двухуровневые). Теперь – не знаю.🔚

Чудеса случаются: собственник апартаментов Wings получил временную регистрацию на 5 лет

Уникальный случай произошел в Петербурге. Собственник апартаментов в комплексе Wings на Крыленко получил временную регистрацию через портал Госуслуги. На пять лет. Случилось это год назад.
В регистрации ребенка по этому адресу был получен отказ – в нежилом помещении нельзя зарегистрироваться. 🔚

Петербург. Новые апартаменты 2026 года. Распроданность

В следующем, 2026 году в Петербурге должны быть сданы 6 апарт-новостроек. Это 5 тысяч апартаментов. Большой объем. В этом году должны получить ввод в эксплуатацию четыре комплекса, но произойдет это ближе к концу года.
Распроданность (нежилые помещения, кроме машино-мест) – подсчет ДОМ.РФ.

«ПРО.Молодость»
проспект Большевиков
Гостиница
Ввод – II квартал 2026 года
Ключи – до 30 сентября 2026 года.
2072 апартаментов
Изначальный срок ввода – IV квартал 2022 года.
Два корпуса:
Продано 284 из 866 (33%)
Продано 714 из 1217 (59%)

YES Primorsky
Камышовая ул., д. 25
Многофункциональный комплекс
Ввод – IV квартал 2026 года
Ключи – до 27 февраля 2027 года
860 апартаментов
Продано 284 из 982 (29%)

YES Leader
Здание гостиничного обслуживания
Ленинский проспект, д. 153, (участок 1)
Ввод – II квартал 2026 года
Ключи – до конца 2026 года
748 апартаментов
(Строится с 2021 года)
Продано 319 из 748 (43%)

Industrial Avenir
Объект гостиничного обслуживания
Проспект Стачек, д. 62, литера А
Ввод – III квартал 2026 года
Ключи – до 30 июня 2027 года
739 апартаментов
Продано 265 из 763 (35%)

«Вольта»
Гостиница
проспект Энергетиков, д. 6, литера А, корпус 2
Ввод – II квартал 2026 года
Ключи – до 30 июня 2026 года
430 апартаментов
Продано 165 из 436 (38%)

17/33 CLUB
Гостиница
Ремесленная улица, дом 17, литера З
Ввод – IV квартал 2026 года
Ключи – до 30 сентября 2027 года
175 апартаментов
Продано 468 из 859 (54%). Цифры по всему проекту, который включает в себя жилые апартаменты.

Апартаменты 2025 года здесь🔚