Можно ли сдавать апартаменты самостоятельно, без классификации? Отвечает Алексей Банкин
Оказалось, что до сих пор собственники апартаментов не знают, что можно и что нельзя. Чем пользуются некоторые компании, которые откровенно запугивают и принуждают переходить под их управление.
@apartpro попросил ответить на вопрос, что поменялось после 1 сентября на рынке «альтернативной аренды» одного из активных участников этого рынка. Напомню, что 1 сентября – это срок для прохождения отельной классификации, без которой отель не может рекламировать свои услуги, да и вообще как отель работать. То есть, делали вывод многие, нельзя будет сдавать апартаменты без отельного маркера. Но все не так. И обратите внимание, что такое краткосрок.
Алексей Банкин, совладельца управляющей компании FlatHome24 и автор телеграм-канала «Сдать в аренду выгодно!»:
«Мы работаем в нескольких апарт-отелях как альтернативная управляющая компания: в «Путиловском Авенире» у Кировского завода, в WE&I на Лесной, в «Лайк» на пл. Мужества, в «Нарвском посаде» у метро Нарвская. Ни в одном из этих комплексов ничего не поменялось с 1 сентября. С управляющими компаниями от застройщиков у нас прекрасные отношения, как были, так и есть. Никто не приходил к нам с запретом.
Да и в принципе запрещать нечего, ведь если внимательно прочитать постановления правительства РФ, то никто не запрещал сдавать нежилые помещения в аренду.
Запрет на сдачу без самоклассификации идет только на оказание гостиничных услуг. А что в них входит – это ресепшен, рум-сервис, побудка к определенному времени ну и прочие услуги.
Есть выступления представителей Росаккредитации, статьи от них, от «Авито Путешествий» и других сервисов, которые подробно разъясняют, кому надо проходит классификацию и получать статус официального отеля, а кому не нужно этого делать. Обычная сдача помещений без дополнительных услуг к этому не относится.
Если взять гражданский кодекс, то у нас есть только два вида найма по закону – краткосрочный найм до 1 года (неважно – на час или на 11 месяцев, это все краткосрочный найм по закону) и долгосрочный найм свыше 1 года. 35 главу ГК РФ нельзя отменить постановлением правительства РФ, как, впрочем, и любую другую статью ГК РФ.
Адекватные управляющие компании это прекрасно понимают и не кошмарят собственников. Ну а те, которые хотят воспользоваться правовым нигилизмом и отсутствием желания самостоятельно все изучить, продолжают хайповать на этой новости, чтобы пополнить свои портфели объектов. Хотя, на мой взгляд, лучший способ это сделать – просто качественно работать не только для себя, но и считаясь с интересами инвесторов. На самом деле таких компаний на рынке много, которые работают по модели win-win, но когда эффективность у кого-то страдает, то начинаются различные другие поиски способа относительно честного отъема денег))
Хотя это, в принципе везде так, есть и плохие альтернативные компании, есть и не очень основные. Но есть и другие.
Но в любом случае у инвестора еще до сих пор есть выбор – сдавать самому, сдавать через агента, сдавать через альтернативную компанию или отдать все основной УК в здании».
Оказалось, что до сих пор собственники апартаментов не знают, что можно и что нельзя. Чем пользуются некоторые компании, которые откровенно запугивают и принуждают переходить под их управление.
@apartpro попросил ответить на вопрос, что поменялось после 1 сентября на рынке «альтернативной аренды» одного из активных участников этого рынка. Напомню, что 1 сентября – это срок для прохождения отельной классификации, без которой отель не может рекламировать свои услуги, да и вообще как отель работать. То есть, делали вывод многие, нельзя будет сдавать апартаменты без отельного маркера. Но все не так. И обратите внимание, что такое краткосрок.
Алексей Банкин, совладельца управляющей компании FlatHome24 и автор телеграм-канала «Сдать в аренду выгодно!»:
«Мы работаем в нескольких апарт-отелях как альтернативная управляющая компания: в «Путиловском Авенире» у Кировского завода, в WE&I на Лесной, в «Лайк» на пл. Мужества, в «Нарвском посаде» у метро Нарвская. Ни в одном из этих комплексов ничего не поменялось с 1 сентября. С управляющими компаниями от застройщиков у нас прекрасные отношения, как были, так и есть. Никто не приходил к нам с запретом.
Да и в принципе запрещать нечего, ведь если внимательно прочитать постановления правительства РФ, то никто не запрещал сдавать нежилые помещения в аренду.
Запрет на сдачу без самоклассификации идет только на оказание гостиничных услуг. А что в них входит – это ресепшен, рум-сервис, побудка к определенному времени ну и прочие услуги.
Есть выступления представителей Росаккредитации, статьи от них, от «Авито Путешествий» и других сервисов, которые подробно разъясняют, кому надо проходит классификацию и получать статус официального отеля, а кому не нужно этого делать. Обычная сдача помещений без дополнительных услуг к этому не относится.
Если взять гражданский кодекс, то у нас есть только два вида найма по закону – краткосрочный найм до 1 года (неважно – на час или на 11 месяцев, это все краткосрочный найм по закону) и долгосрочный найм свыше 1 года. 35 главу ГК РФ нельзя отменить постановлением правительства РФ, как, впрочем, и любую другую статью ГК РФ.
Адекватные управляющие компании это прекрасно понимают и не кошмарят собственников. Ну а те, которые хотят воспользоваться правовым нигилизмом и отсутствием желания самостоятельно все изучить, продолжают хайповать на этой новости, чтобы пополнить свои портфели объектов. Хотя, на мой взгляд, лучший способ это сделать – просто качественно работать не только для себя, но и считаясь с интересами инвесторов. На самом деле таких компаний на рынке много, которые работают по модели win-win, но когда эффективность у кого-то страдает, то начинаются различные другие поиски способа относительно честного отъема денег))
Хотя это, в принципе везде так, есть и плохие альтернативные компании, есть и не очень основные. Но есть и другие.
Но в любом случае у инвестора еще до сих пор есть выбор – сдавать самому, сдавать через агента, сдавать через альтернативную компанию или отдать все основной УК в здании».
👍11❤4💯2😁1
Как не платить налог на имущество? Практический опыт
Собственники апартаментов (нежилого помещения) не всегда знают, что они тоже имеют право на налоговые льготы. Например, могут не платить налог на имущество, если сдают свои апартаменты в аренду и могут подтвердить это документально.
Как «избавиться» от этого налога, можно прочитать здесь
Собственники апартаментов (нежилого помещения) не всегда знают, что они тоже имеют право на налоговые льготы. Например, могут не платить налог на имущество, если сдают свои апартаменты в аренду и могут подтвердить это документально.
Как «избавиться» от этого налога, можно прочитать здесь
Telegram
Апартономика🏨🎄 | Взгляд изнутри
💸«Секрет налоговой экономии: как получить льготу по налогу на имущество на юнит в апарт-отеле»
Практический опыт 🛠📋
Одним из вопросов для инвесторов в апарт-отели является величина налога на имущество, которая будет взыматься с такого объекта недвижимости.…
Практический опыт 🛠📋
Одним из вопросов для инвесторов в апарт-отели является величина налога на имущество, которая будет взыматься с такого объекта недвижимости.…
ТОП-5 апарт-комплексов в Петербурге. Продажи в октябре
Пятерка лидеров по продажам апартаментов в Петербурге ежемесячно чуть меняется, но в топе фигурируют в основном одни и те же комплексы (новостройки). Редко выскакивают новые имена (в сентябрьском топе – «YES Приморский» и «Моско»). Можно заметить, что количество продаж пятерки держится на одном уровне (порядка 140 апартаментов в месяц).
Источник: «Пульс продаж новостроек»
Пятерка лидеров по продажам апартаментов в Петербурге ежемесячно чуть меняется, но в топе фигурируют в основном одни и те же комплексы (новостройки). Редко выскакивают новые имена (в сентябрьском топе – «YES Приморский» и «Моско»). Можно заметить, что количество продаж пятерки держится на одном уровне (порядка 140 апартаментов в месяц).
Источник: «Пульс продаж новостроек»
✍3🔥1🤔1
Самый продаваемый комплекс апартаментов Петербурга Zoom на Неве готовят к вводу в эксплуатацию
В апарт-комплексе от ФСК завершаются основные работы по благоустройству, высаживаются деревья и монтируется современное оборудование для взрослых и детей.
В активной фазе отделка общих зон по дизайну студии Arhburo, в портфолио которых такие знаковые проекты как штаб-квартира VK, интерьеры ЦХГ Ирины Винер-Усмановой, офис ЦИАН и многие другие.
В ноябре в комплексе действует акция «Чем быстрее – тем дешевле». Объявлены хорошие скидки на пул популярных лотов, с продажей каждого стоимость оставшихся увеличивается. Успейте забронировать в числе первых для получения максимальной скидки!
Больше информации: https://fsknw.ru/newbuild/zoom-na-neve/
erid: 2Vtzqv3bDaY
ООО «Недвижимость СЗ»
ИНН`7814807565
#apartproреклама
В апарт-комплексе от ФСК завершаются основные работы по благоустройству, высаживаются деревья и монтируется современное оборудование для взрослых и детей.
В активной фазе отделка общих зон по дизайну студии Arhburo, в портфолио которых такие знаковые проекты как штаб-квартира VK, интерьеры ЦХГ Ирины Винер-Усмановой, офис ЦИАН и многие другие.
В ноябре в комплексе действует акция «Чем быстрее – тем дешевле». Объявлены хорошие скидки на пул популярных лотов, с продажей каждого стоимость оставшихся увеличивается. Успейте забронировать в числе первых для получения максимальной скидки!
Больше информации: https://fsknw.ru/newbuild/zoom-na-neve/
erid: 2Vtzqv3bDaY
ООО «Недвижимость СЗ»
ИНН`7814807565
#apartproреклама
❤2
В Петербурге создана новая апарт-отельная управляющая компания – IRIS Property Management
IRIS EXPERT создала собственную управляющую компанию – IRIS Property Management. Основной профиль – управление в апарт-отелях с множеством собственников.
Гендиректор компании – Светлана Сердюкова, основатель консалтинговой компании IRIS EXPERT.
Петербург, как известно, не только родина апарт-отелей, но и специалистов, которые развивают этот рынок.
Вполне возможно, как версия @apartpro, в скором времени петербургские апарт-отельные УК будут работать в тесной связке с сетевыми российскими гостиничными операторами, на одном объекте.🔚
IRIS EXPERT создала собственную управляющую компанию – IRIS Property Management. Основной профиль – управление в апарт-отелях с множеством собственников.
Гендиректор компании – Светлана Сердюкова, основатель консалтинговой компании IRIS EXPERT.
Петербург, как известно, не только родина апарт-отелей, но и специалистов, которые развивают этот рынок.
Вполне возможно, как версия @apartpro, в скором времени петербургские апарт-отельные УК будут работать в тесной связке с сетевыми российскими гостиничными операторами, на одном объекте.🔚
👍15❤7🔥4👌1
На китайцев надежды нет: иностранный турпоток в Россию сокращается
По итогам высокого сезона 2025 года въездной турпоток в Россию сократился на 6,3%. Особенно заметно снижение объема туристов из Китая и ОАЭ.
В пик туристического сезона – с июля по сентябрь 2025 года – иностранцы совершили 655 802 визитов в Россию с целью туризма, свидетельствуют данные статистики Пограничной службы ФСБ РФ, что на 6,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий показатель въезда за период снизился на 12,1% - до 4,4 млн человек.
Более половины иностранных визитов в страну (372 771 турист в III квартале 2025 года), обеспечивают гости из Китая. Но их стало значительно (-13,3% или 49 568 визитов) меньше. Это снижение в наибольшей степени отразилось в итоговой статистике по всем рынкам.🔚
Источник: Hotel Report
По итогам высокого сезона 2025 года въездной турпоток в Россию сократился на 6,3%. Особенно заметно снижение объема туристов из Китая и ОАЭ.
В пик туристического сезона – с июля по сентябрь 2025 года – иностранцы совершили 655 802 визитов в Россию с целью туризма, свидетельствуют данные статистики Пограничной службы ФСБ РФ, что на 6,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий показатель въезда за период снизился на 12,1% - до 4,4 млн человек.
Более половины иностранных визитов в страну (372 771 турист в III квартале 2025 года), обеспечивают гости из Китая. Но их стало значительно (-13,3% или 49 568 визитов) меньше. Это снижение в наибольшей степени отразилось в итоговой статистике по всем рынкам.🔚
Источник: Hotel Report
❤2🤔2👍1
«Островок»: в Петербурге снизилась доля бронирования апартаментов. Ощутимо меньше
В 2024 году на апартаменты приходилось более 26% от всех бронирований, то в этом году – ощутимо меньше – 22%. Такие цифры озвучила на круглом столе в «ДП» руководитель по развитию бизнеса «Островка» в СЗФО, Западной Сибири и республике Беларусь Ксения Безбородова. (Честно говоря, не знаю, как они отличают классически отели от апарт-отелей, или апартаменты считают как-то отдельно).
По данным «Островка», на апартаменты и квартиры традиционно приходится каждое пятое бронирование от самостоятельных туристов в городе на Неве: их привлекает наличие кухни в таких объектах и возможность готовить самостоятельно, большая площадь, чем в номерах отелей, а также сравнительно более низкая стоимость. Однако в июне–августе 2025 года аналитики зафиксировали снижение доли таких объектов размещения в пользу классических отелей.
«Спрос начал распределяться по рынку более равномерно, чем это было ранее: если в прошлом году на апартаменты приходилось более 26% от всех бронирований, то в этом году – ощутимо меньше – 22%. Доля отелей различных категорий при этом пропорционально выросла. Гости Северной столицы стали больше интересоваться сервисными возможностями гостиниц», – уточнила Ксения Безбородова.
Также на круглом столе обсуждался вопрос привлекательности «туристского Петербурга». Участник рынка отмечают, что городу «есть куда расти». @apartpro готовит отдельный материал на тему «Петербург вне сезона», чего не хватает городу, чтобы привлекать больше туристов (и/или на более длинный срок). Если есть конкретный коммент на эту тему, присылайте на почту apartpro@ovoronin.ru. 🔚
В 2024 году на апартаменты приходилось более 26% от всех бронирований, то в этом году – ощутимо меньше – 22%. Такие цифры озвучила на круглом столе в «ДП» руководитель по развитию бизнеса «Островка» в СЗФО, Западной Сибири и республике Беларусь Ксения Безбородова. (Честно говоря, не знаю, как они отличают классически отели от апарт-отелей, или апартаменты считают как-то отдельно).
По данным «Островка», на апартаменты и квартиры традиционно приходится каждое пятое бронирование от самостоятельных туристов в городе на Неве: их привлекает наличие кухни в таких объектах и возможность готовить самостоятельно, большая площадь, чем в номерах отелей, а также сравнительно более низкая стоимость. Однако в июне–августе 2025 года аналитики зафиксировали снижение доли таких объектов размещения в пользу классических отелей.
«Спрос начал распределяться по рынку более равномерно, чем это было ранее: если в прошлом году на апартаменты приходилось более 26% от всех бронирований, то в этом году – ощутимо меньше – 22%. Доля отелей различных категорий при этом пропорционально выросла. Гости Северной столицы стали больше интересоваться сервисными возможностями гостиниц», – уточнила Ксения Безбородова.
Также на круглом столе обсуждался вопрос привлекательности «туристского Петербурга». Участник рынка отмечают, что городу «есть куда расти». @apartpro готовит отдельный материал на тему «Петербург вне сезона», чего не хватает городу, чтобы привлекать больше туристов (и/или на более длинный срок). Если есть конкретный коммент на эту тему, присылайте на почту apartpro@ovoronin.ru. 🔚
👍5❤2
Банк ДОМ.РФ профинансирует (в кредит) строительство апарт-комплекса «Престиж Парк» на берегу Балтийского моря
Банк ДОМ.РФ открыл кредитную линию объемом 1 млрд рублей для финансирования строительства на первой линии моря комплекса апартаментов «Престиж Парк» в Балтийске Калининградской области, на ул. Чехова, говорится в сообщении банка.
(Банк когда-то сообщал, что будет финансировать апартаменты при условии договора обратной аренды, но что-то молчит об этом.)
Проект реализует ООО Специализированный застройщик «ТВН-СТРОЙ».
Согласно проектной декларации (ЕИСЖС маркирует комплекс как деловой центр») ввод – III квартал 2026 года. Ключи – 25.10.2026.
Скоростной проект. Начало строительство – I квартал 2025 года.
Площадь апартаментов от 29 до 115 кв. м.
189 нежилых помещений. 91 – «апартаменты» (так в ПД)
Цена на сайте – от 160 тыс. руб./кв. м. 11 ДДУ уже заключено. 🔚
Банк ДОМ.РФ открыл кредитную линию объемом 1 млрд рублей для финансирования строительства на первой линии моря комплекса апартаментов «Престиж Парк» в Балтийске Калининградской области, на ул. Чехова, говорится в сообщении банка.
(Банк когда-то сообщал, что будет финансировать апартаменты при условии договора обратной аренды, но что-то молчит об этом.)
Проект реализует ООО Специализированный застройщик «ТВН-СТРОЙ».
Согласно проектной декларации (ЕИСЖС маркирует комплекс как деловой центр») ввод – III квартал 2026 года. Ключи – 25.10.2026.
Скоростной проект. Начало строительство – I квартал 2025 года.
Площадь апартаментов от 29 до 115 кв. м.
189 нежилых помещений. 91 – «апартаменты» (так в ПД)
Цена на сайте – от 160 тыс. руб./кв. м. 11 ДДУ уже заключено. 🔚
Telegram
apartpro-честнослово про апартаменты Петербурга и не только
Банк «ДОМ.РФ» запустит проектное финансирование апарт-комплексов. Продажа – при условии заключения договора ОБРАТНОЙ АРЕНДЫ с отельным оператором
Можно, сказать, рубрика «Молния». Банк «Дом.РФ» планирует масштабный запуск проектного финансирования апарт…
Можно, сказать, рубрика «Молния». Банк «Дом.РФ» планирует масштабный запуск проектного финансирования апарт…
В гостях у ACADEMIA: гостиничные номера с историческим духом и гарантированным доходом
@apartpro побывал в гостях у компании ACADEMIA, которая занимается реставрацией и приспособлением исторических особняков и дворцов в современные гостиничные комплексы.
Продукт не массовый, ориентированный на состоятельных инвесторов. Но в данном случае кроме денег можно говорить о восстановлении уникального архитектурного наследия Петербурга, которое порой пребывает в плачевном состоянии, оказавшись не от мира сего.
Самое яркое впечатление – экскурсия по особняку Нарышкина А.Л. (Воронцовых-Дашковых) на Английской набережной, который должен превратиться в бутик-отель Vorontsoff. А пока – парадная лестница, забывшая прикосновение бархатных платьев, залы, забывшие, как танцуют полонез, камины, забывшие дыхание огня, – что-то осталось от старых арендаторов, что-то от бывших хозяев. Через несколько лет особняку обещают вернуть его историческую память. С помощью частных инвесторов.
И здесь интересна инвестиционная модель – гарантированный доход на постоянной основе. Тема дохода в гостиничных проектах – довольно острая. Многие инвесторы откровенно разочаровываются в получаемых «дивидендах», ведь при продаже им обещают золотые горы, а реальность оказывается другой.
ACADEMIA предлагает гарантированный доход на весь срок владения. Компания выступает арендатором недвижимости и обещает доход от 10%. Собственник не получает никаких отчетов, не загружается цифрами ADR, RevPAR, не волнуется о коммунальных платежах, а просто ежемесячно получает фиксированную сумму. Гостиничный оператор в свою очередь занимается своим гостиничным бизнесом, не отвлекаясь на взаимоотношения с собственниками.🔚
Что думаете про такую модель?
@apartpro побывал в гостях у компании ACADEMIA, которая занимается реставрацией и приспособлением исторических особняков и дворцов в современные гостиничные комплексы.
Продукт не массовый, ориентированный на состоятельных инвесторов. Но в данном случае кроме денег можно говорить о восстановлении уникального архитектурного наследия Петербурга, которое порой пребывает в плачевном состоянии, оказавшись не от мира сего.
Самое яркое впечатление – экскурсия по особняку Нарышкина А.Л. (Воронцовых-Дашковых) на Английской набережной, который должен превратиться в бутик-отель Vorontsoff. А пока – парадная лестница, забывшая прикосновение бархатных платьев, залы, забывшие, как танцуют полонез, камины, забывшие дыхание огня, – что-то осталось от старых арендаторов, что-то от бывших хозяев. Через несколько лет особняку обещают вернуть его историческую память. С помощью частных инвесторов.
И здесь интересна инвестиционная модель – гарантированный доход на постоянной основе. Тема дохода в гостиничных проектах – довольно острая. Многие инвесторы откровенно разочаровываются в получаемых «дивидендах», ведь при продаже им обещают золотые горы, а реальность оказывается другой.
ACADEMIA предлагает гарантированный доход на весь срок владения. Компания выступает арендатором недвижимости и обещает доход от 10%. Собственник не получает никаких отчетов, не загружается цифрами ADR, RevPAR, не волнуется о коммунальных платежах, а просто ежемесячно получает фиксированную сумму. Гостиничный оператор в свою очередь занимается своим гостиничным бизнесом, не отвлекаясь на взаимоотношения с собственниками.🔚
Что думаете про такую модель?
❤14❤🔥3👍2😁1