Курортная недвижимость: как защитить частного инвестора

В инфопространстве все больше оценок текущего рынка апартаментов/гостиничных номеров. И оценок не со знаком «плюс». Эксперты говорят о непростой ситуации, о завышенных обещаниях, о незащищенности инвесторов. Государство пока не смогло найти алгоритмы регулирования, которые бы позволили сохранить инвестиционный потенциал такой недвижимости, а не отпугнуть окончательно покупателей.

Очередная статья на эту тему в «Эксперте.Юг» «Обманутые инвесторы – будущее рынка курортной недвижимости на Юге». 2025 год. И ничего не изменилось. И тут вопрос даже не в том, что нужно сделать, а как влезть на эту елку достойно и взаимовыгодно.
«Однако за красивыми презентациями и обещаниями доходности застройщиков и риелторов скрывается системная угроза. Данный сегмент сейчас формируется в условиях, когда частный инвестор является наименее защищенным участником рынка. В результате рынок инвестиций в курортную недвижимость рискует повторить судьбу долевого строительства нулевых — с единственной разницей: на этот раз разочарование придет не к дольщикам, а к инвесторам», – пишет эксперт по инвестициям.

И тут вопрос даже не в том, ЧТО нужно сделать, а КАК влезть на эту елку достойно и взаимовыгодно, не выковыривая иголки у всех на виду.
Некоторые необходимые шаги, которые предлагает автор.
________
1. Разграничить понятия. Курортная недвижимость с заявленной доходностью — это не потребительский товар, а инвестиционный продукт. Очевидно, что он требует иных правил регулирования, в том числе ответственности за публичные обещания.

2. Ввести стандарты расчета. Девелоперы должны публиковать доходность по единой методике: с учетом стоимости владения, амортизации, уровня загрузки, комиссии УК и других расходов.

3. Повысить профессиональные требования. Продажа инвестиционного продукта требует квалификации. Это не может быть работа без лицензии, где агент не несет ответственности за свои слова.

4. Развивать экспертное сообщество. Только объединение независимых экспертов, управляющих компаний и девелоперов способно выработать этический кодекс и архитектуру устойчивого рынка.

Сегодня этого нет – в отличие от фондового рынка или рынка коллективных инвестиций, покупатель курортной недвижимости в России сегодня не защищён от манипуляций, дезинформации и асимметрии информации. Он принимает решение в условиях полной непрозрачности. Пока рынок курортной недвижимости не будет регулироваться по аналогии с инвестиционными продуктами, пока продавцы не начнут нести ответственность за обещания, любые покупки «апартаментов у моря» будут оставаться эмоциональными и высокорисковыми вложениями, а не инвестициями.
_________
Всю статью/мнение можно прочитать здесь

Курортные санаторные резиденции «Регалия» в Солнечном готовятся к продаже

Компания «Алгоритм жизни» опубликовала много проектных деклараций своего нового проекта – курортные резиденции «Регалия». Продажи должны стартовать до конца года, но билборды с рекламой уже можно встретить.

Согласно разрешению на строительство «санаторный комплекс будет построен по адресу: г. Санкт-Петербург, поселок Солнечное, ул. Лесная, дом 24, литера Б». Ранее сообщалось, что запланировано 520 номеров.

Как известно @apartpro, концепцию проекта разрабатывает петербургский апарт-отельный оператор, который, видимо, будет и управлять проектом.🔚

@apartpro будет модерировать дискуссию на форуме ВНУТРИ.РФ, которая пройдет на Алтае. Обсудим в том числе ответственность УК перед собственниками объектов. И не только.

↪️ Подробная информация и условия участия — по ссылке.

Максим Ельцов: Важный инсайт про построение семейной инвестиционной стратегии

@apartpro публикует пост Максима Ельцова, гендиректора «ПИА Недвижимость», не про апартаменты, а про инвестстратегию.
___________
Вместо эпиграфа. Я из того поколения, которое еще в школе учили двум главным вопросам (по Чернышевскому): «Кто виноват?» и «Что делать?». Я только потом осознал, что начинать с них – огромная ошибка. Вина – вообще страшная разрушительная штука, ни брать ее, ни возлагать категорически нельзя (ответственность надо брать, а не вину). А прежде чем отвечать на вопрос «Что делать?», нужно понять, где мы находимся, где и почему хотим оказаться.

С чего начинают и практически всегда сосредоточены инвесторы в недвижимость? Какой тип недвижимости для инвестирования выбрать? Какая доходность и риски, и т.д. Как и где найти лучший объект/проект для инвестирования? Все вопросы правильные, особенно в нынешних турбулентных условиях.

Тем важнее понимать, что начинать надо совсем не с этого.

Обычно эта идея на первых инвестиционных консультациях воспринимается с трудом. Но сначала нужно внимательно посмотреть на фундамент: какие активы уже есть, почему и как именно они были приобретены, что действительно приносит доход, а что просто много лет лежит мертвым грузом (и тем более будет дешеветь относительно остальных объектов)? Какие решения в прошлом оказались удачными, а какие нет? Что устраивает в текущем портфеле, а что нет? Можно ли какими-то простыми и понятными (а может, болезненными и непростыми, но мы их избегаем) действиями повысить удовлетворенность текущим составом и доходностью активов?

Вроде очевидные вещи, но спокойный взгляд со стороны на текущее состояние активов и вас как заказчика дает удивительные парадоксальные результаты.

У начинающих инвесторов и у клиентов с активами от 100 млн. руб. есть устойчивые шаблоны поведения.

Кто-то ищет «высокодоходный» коммерческий объект, прямо спешит вылезти из депозитов, когда существенная часть капитала распихана/размещена в стареющих квартирах, которые мучительно сдаются и приносят в лучшем случае 3-4% годовых. А если честно посчитать налоги, ремонт и износ, простои, затраты на поиск арендаторов, то с этого капитала имеем не доход, а безнадежную попытку сохранить деньги в бетоне за счет роста цен вместе с инфляцией. Тем более если учесть что разрыв цен между старым/устаревающим жильем и новыми квартирами будет стремительно расти.

Или получив позитивный опыт в отдельном сегменте инвестирования (я и сам себя на этом ловлю), мы упорно пытаемся повторить прежние успешные кейсы, продолжая формировать пул объектов исходя из прежних установок, которые давно надо было пересмотреть. И даже когда старые подходы уже дают заметно меньшую доходность, инвестору очень хочется продолжать покупать знакомые объекты. И передерживать их, хотя основной цикл роста давно прошел, и капитал разумнее было бы перераспределить. Опять ищем там, где светло, а не там где потеряли.

Или видим у клиента торговый объект, сданный на долгосрочных кабальных условиях «Красному и Белому», аптекам «Апрель» и т.д. На вопрос «почему было принято решение, из-за которого долгосрочная доходность ниже плинтуса?» обычно отвечают: сдать за адекватные деньги не получилось, согласились с этими условиями. Ну не простаивать же объекту. Ага. Теперь понятно, что следующая покупка будет намного успешнее.

И знаете что особенно интересно? Без полноценной ревизии текущих объектов и работы над ошибками, инвесторы просто продолжат их совершать при выборе новых проектов. Нередко в большем масштабе и с куда более необратимыми последствиями.

Продолжение следует. Хотел выразить простую понятную мысль а получился крик души какой-то. Зато искренне.
Знакомо? 🔚

Источник здесь

Хроника VALO: душа стала бизнесом

VALO Soul (корпус 4, секция 7) теперь носит название VALO Business-7, пишут в чате VALO. О причинах такой перемены не сообщается.

Комментарий от «Вало Сервис» пока что получить не удалось. По ФСА, VALO Business насчитывает 682 номера, весной было 227 номеров 4 звезды. На данный момент – без звезд.
Комплекс апарт-отелей VALO построен в Петербурге, напротив станции метро «Бухарестская».🔚

PS. Комментарий от VALO: правила подтверждения звездности ужесточили и мы приняли решение объединить два отеля, чтобы подтвердить классификацию. Корпуса по своей сути идентичны. Для отельной части VALO это будет являться несомненным плюсом.

Best Western Zoom Hotel: доход за сентябрь 2026 года. 1,5 тыс. руб. с кв. м

Компания «АПАРТ-СЕРВИС» (ZOOM Hotels) опубликовала сумму дохода собственников апартаментов в апарт-отеле Best Western Zoom Hotel за сентябрь 2026 года. Плановый показатель – 1 885 руб. – достичь не удалось (78% от запланированного).

1 480/1 602/1 702 руб. с кв. м – столько заработали собственники апартаментов в сентябре 2026/ сентябре 2025/ сентябре 2024 года. Очевидно, что сентябрь этого года стал худшим за три года, причем самым успешным был 2024 год.
Владельцы номеров площадью 18,4 кв. м в сентябре этого года заработали 27 232 руб. (по плану 34 687 руб.), годом ранее 29 477 руб.

В среднем в 2025 году ежемесячная выплата составила 1 895 руб., или 34 268 руб. с 18,4-метровоого номера.

Апарт-отель Best Western Zoom Hotel, построенный ГК ФСК в Петербурге, приступил к работе в октябре 2022 года. На сегодняшний день классифицировано 460 апартаментов (три звезды) из 847. Всего, по данным компании, она управляет 526 номерами.
Начало продаж – апрель 2019 года. От 2 336 800 рублей. 127 тыс. руб./кв. м.🔚

YES Marata: доход в сентябре 2026 года – 1 900 руб. с кв. м

Собственник апартаментов в апарт-отеле «YES Марата» поделился данными о доходе за сентябрь этого года. Выплата составила 37 тыс. руб. за номер площадью 19,5 кв. м.
 
1 897/2 513/2 077 руб. с кв. м – выплата собственнику в сентябре 2026/ сентябре 2025/ сентябре 2024 года с квадратного метра.

ВАЖНО! YES применяет НЕКОТЛОВУЮ схему распределения дохода, так что сравнение месяц к месяцу не самое корректное. В данном случае это – справочная информация по текущей выплате.

Более-менее объективный показатель – годовой. По 2025 году средняя ежемесячная выплата составила 2️⃣ 1️⃣9️⃣7️⃣ руб. То есть собственник апартаментов площадью 19,5 кв. м в среднем ежемесячно получал 42 840 руб. В 2024 году – 2 550 руб., или 49 725 руб. за апарт.

YES Marata построен в Петербурге на Социалистической ул. Классифицировано (3 звезды) 447 апартаментов из 1 188. Начало работы – 2021 год.🔚

Апарт-отель «Ярд Резиденс»: доход за сентябрь 2026 года – 2 тыс. руб. с кв. м

Собственник апартаментов в апарт-отеле «Ярд Резиденс» (YARD Residence) поделился данными о выплатах за сентябрь 2026 года. Доход составил 48 тыс. руб. (до вычета налогов). Годом ранее – 47 280 руб.
 
2 000/1 970/2 597 руб. с кв. м – столько в сентябре (2026/2025/2024 год) составил доход с квадратного метра. УК удалось удержать планку прошлогоднего сентября.

Обращаю внимание: ежемесячные показатели не дают объективной картины по году. По 2025 году – 2 184 руб., или в среднем 52 416 руб. в месяц за 24 «квадрата».
_______
«Ярд Резиденс» построен в Петербурге на Херсонской улице. Апарт-отель был сдан в эксплуатацию в конце 2019 года. По ФСА, классифицировано 190 номеров (4 звезды). Управляет собственная УК (только один объект).🔚

Николай Антонов: В Калининградской области есть устойчивый рост, но опять же точечно. Мы сейчас рассматриваем там два проекта, но они, скажем так, более камерные. Крым и Краснодарский край, к сожалению или к счастью, мы не рассматриваем – и не из-за высокой конкуренции девелоперских проектов – их там не так много, как кажется, а из-за завышенных ожиданий и застройщиков, и отделов продаж, из-за ожиданий чистой доходности, которые, на мой взгляд, скомпрометированы обещаниями 15-20% доходности.
А обманутый инвестор и неудовлетворённый инвестор – это хуже, чем лояльный инвестор, получающий среднюю доходность по рынку.
Коммерческая недвижимость является рискованным продуктом. А все владельцы – это не дольщики, а предприниматели, которые, как предприниматели, принимают самостоятельное решение с учетом уровня риска и возможностей получать доход на вложенные средства.🔚

Туризм.РФ: Законодательная база для привлечения частных инвестиций в туризм может быть готова весной 2027 года

Законодательная база для возможности привлечения средств частных инвесторов в создание туристической инфраструктуры может появиться в апреле-мае 2027 года. Об этом заявил директор дирекции по реализации проектов АО «Корпорация Туризм.РФ» Михаил Шелдунов, выступая на форуме ВНУТРИ.РФ, который проходит в эти дни в отеле «Манжерок 5 звезд» на Алтае.

«Мы планировали, что нормативные акты по коллективным инвестициям будут приняты в третьем-четвертом квартале 2027 года, – рассказал он, но после «тектонического сдвига в этом направлении», после того, как президент обратил на это вопрос внимание и «попросил проработать», «это создаст совершенно другую динамику утверждения».

«Необходимы изменения в нормативные акты, что позволит в дальнейшем, соответственно, работать с этим продуктом на другом уровне, также сказал Михаил Шелдунов. – Что касается разъяснительной работы, мы как корпорация планируем ее продолжить. У нас уже была инициатива так называемого «Народного инвестиционного стандарта», мы её будем продвигать. Стоит задача, когда мы обеспечиваем доступ широких масс населения к скоринг-модели, мы в том или ином виде будем публиковать список проектов, которые мы проверили, которые соответствуют критериям того, чтобы можно было в них входить».🔚
Источник фото: ВНУТРИ.РФ
#манжерок

Сбербанк готовит 80 га под реализацию инвестиционных туристических объектов на Алтае

Сбербанк планирует предложить инвесторам 80 га для строительства отелей 3-4 звезды на Алтае. Об этом рассказала управляющий директор, старший банкир департамента ключевых клиентов ПАО Сбербанк Екатерина Федотова, выступая на форуме ВНУТРИ.РФ, который проходит в эти дни в отеле «Манжерок 5 звезд» на Алтае.

Она отказалась назвать точное место, но отметила, что якорем этой новой территории станет курорт «Манжерок», который развивает Сбер, в том числе готовая и строящееся инфраструктура этого курорта.

«Мы находимся на финальной стадии разработки по нему (по этому проекту) и определения концепции. Стандартизируем условия», – сказала она. По ее словам, территорию планируется разбить на лоты в частности под строительство отелей категории 3 и 4 звезды, «чтобы не было конкуренции между объектом Сбера и объектами других инвесторов».🔚

#манжерок

UNO by VALO: Доход в сентябре 2026 года. 1,8 тыс. руб. с кв. м

Собственник апартаментов в отеле UNO by VALO поделился цифрами дохода за сентябрь 2026 года.

Апартаменты площадью 13,5 кв. м в UNO (164 номера в котле, +12 по сравнению с августом) заработали для собственника в сентябре 2026 года 24 260 руб., или
1 797 руб. с кв. м.
В сентябре 2025 года собственник этого же номера 16 026 руб., или 1 187 руб. с кв. м.  Так что можно говорить, что сентябрь этого года оказался лучше предыдущего.

Апарт-отель UNO расположен в Петербурге на Лиговском проспекте (приспособление старого здания), недалеко от Московского вокзала. По данным ФСА, UNO by VALO – 105 номеров без звезд. Управление – государственная компания «Вало Сервис».

Доход by VALO: Network и Mercure. Сентябрь 2026 года. Без чудес

Собственник апартаментов в отелях VALO Network и Mercure поделился цифрами дохода за сентябрь 2026 года. Опять чуда не случилось. Ниже, чем за два последних года.

Апартаменты площадью 16,8 кв. м в VALO Network (5 корпус) в сентябре заработали 16 839 руб.
1 002/1 181/1 492 руб. с кв. м – столько получил собственник в сентябре 2026/ сентябре 2025/ сентябре 2024 года.
Средняя выплата за 2025 год – 1 376 руб. За номер – 23 117 руб. в месяц.

Апартаменты площадью 23,3 в Mercure (2 корпус) в сентябре 2026 года заработали 30 443 руб.
1 307/1 360/1 876 руб. с кв. м – столько получил собственник в сентябре 2026/ сентябре 2025/ сентябре 2024 года.
Средняя выплата за 2025 год – 1 390 руб. За номер – 32 400 руб. в месяц.

Комплекс апарт-отелей VALO построен в Петербурге, напротив станции метро «Бухарестская». По данным ФСА, в Mercure классифицировано 287 номеров (пять звезд), в VALO Network – 337 номера (три звезды). Управление – «Вало Сервис». Напомню, что компания принадлежит государству.🔚

PS. Возможно, новому владельцу УК нужно менять концепцию проекта. Часть номерного фонда переводить в офисы, коворкинги...