​​❗️ Вышел номер бюллетеня «Российский оценщик», № 2 (157) 2023

Бюллетень в электронном виде (.pdf) можно скачать по ссылке.

❗️ Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых шестой раз подряд

​​🏙️ На деньги, вырученные от продажи квартиры, гражданин РФ сможет приобрести в среднем 17 кв. м на вторичном рынке Столицы

Жители Сочи и Санкт-Петербурга оказались «равнее других» — они смогут приобрести в Москве полноценную однокомнатную квартиру площадью 37 и 34,7 кв. м соответственно. Довольствоваться студиями от 20 до 27 «квадратов» придется людям из Владивостока, Севастополя, Московской области, Симферополя, Казани, Сургута, Якутска, Читы, Махачкалы, Калининграда, Хабаровска, Иркутска и Нижнего Новгорода.

Менее всего повезло жителям Нижнего Тагила — они могут рассчитывать лишь на 8,6 кв. м. А также людям из Кургана (10,7 кв. м), Магнитогорска (11,2 кв. м), Волжского (11,3 кв. м), Оренбурга (11,7 кв. м), Ижевска (12,9 кв. м), Саранска (13,1 кв. м), Ульяновска (13,1 кв. м), Смоленска (13,1 кв. м) и Череповца (13,2 кв. м), — пишет портал «Мир квартир».

❗️ Процедуру ликвидации для субъектов малого и среднего предпринимательства упростили

Сегодня президент подписал закон который упрощает добровольную ликвидацию малого и среднего бизнеса. Так, если у компании нет имущества и долгов, можно обратиться в ФНС за быстрым исключением из ЕГРЮЛ. ФНС проведет ликвидацию за пять дней.

И если не будет возражений со стороны кредиторов, то ФНС исключит компанию из реестра через 3,5 месяца без последствий.

Закон вступит в силу 1 июля 2023 года.

​​📉 Москва возглавила список крупных (от 500 тыс. жителей) городов, в которых с января по май 2023 года снизились цены на вторичное жилье

Средняя цена 1 кв. в столице снизилась на 1,5%, до 254 тыс. руб., подсчитали для «РБК-Недвижимости» эксперты платформы «Авито Недвижимость».

Снижение также зафиксировано в Сочи (минус 1,3% до 222,7 тыс. руб. за 1 кв.м), Санкт-Петербурге (минус 1,2%, до 176,6 тыс. руб.) и Калининграде (минус 1%, до 100 тыс. руб.).

Максимальный рост отмечен в Кирове: за пять месяцев средняя цена 1 кв. м в городе увеличилась на 7,8%, до 69,3 тыс. руб. Второе место занял Челябинск с ростом на 7,1%, до 68,3 тыс. руб. Третью позицию с ростом на 7% разделили Волгоград (до 76 тыс. руб.) и Пермь (до 89,1 тыс. руб.). 

👨‍⚖️ 15 июня Конституционный суд РФ рассмотрел дело о проверке конституционности ряда статей ГПК РФ по жалобе АНО «ЭКЦ «Судебная экспертиза»

История вопроса

Летом 2016 года по поручению суда общей юрисдикции АНО «ЭКЦ «Судебная экспертиза» провела судебную экспертизу без предварительной оплаты. При вынесении решения расходы на проведение данной экспертизы были возложены судом на проигравшую сторону — ответчика, у которого не оказалось ни средств, ни имущества для обращения взыскания. Тогда «ЭКЦ «Судебная э кспер тиза» обратилось в суд с заявлением к Управлению судебного департамента Московской области о взыскании судебных расходов (12 500 рублей), подлежащих уплате эксперту. Однако суд заявителю отказал, посчитав, что отсутствие необходимого имущества у ответчика не является основанием для возложения обязанности по оплате стоимости экспертизы на региональное управление судебного департамента и суд общей юрисдикции, разрешивший дело. Вышестоящие суды с этим согласились. 

Позиция заявителя

Заявитель сомневается в соответствии Конституции РФ положений ГПК РФ, которые регулируют вознаграждение экспертов за работу, выполненную по заданию суда общей юрисдикции.
Заявитель отмечает, что оспариваемые нормы допускают ситуацию, когда судебные эксперты, относящиеся к одной профессиональной деятельности и исполняющие идентичные функции, оказываются в неравном положении. Одни по определению арбитражного суда готовят судебные экспертизы, оплата за которые вносится на депозитный счет арбитражного суда, и они гарантированно получают вознаграждение. Другие готовят экспертизы по определению суда общей юрисдикции без внесения денежных средств на депозитный счет и не получают вознаграждение в случаях, когда фактическое исполнение судебного акта невозможно, при этом, отказаться от проведения назначенной судом экспертизы они не вправе, — сообщается на сайте суда.

Выслушав позиции участников заседания, суд удалился для принятия решения, которое будет оглашено позднее.

❗️ «Самолет» закроет крупнейшую сделку на рынке жилья за всю его историю

ГК «Самолет» договорилась о приобретении девелоперской группы МИЦ, рассказали «Ведомостям» два источника, близких к обеим сторонам соглашения. Представитель «Самолета» эту информацию подтвердил. По его словам, в сделку войдет свыше 50 компаний, связанных с ГК МИЦ, а также ее земельный банк в столице, новой Москве и Московской области. К «Самолету» также перейдет 11 жилых проектов, находящихся в стадии строительства и проектирования. Он добавил, что частью соглашения станут управляющие компании, сети и головные сооружения для строительства и эксплуатации жилых комплексов, а также права интеллектуальной собственности. Для закрытия сделки будет необходимо получить одобрение Федеральной антимонопольной службы, пояснил он. На текущий момент ходатайство о приобретении такой компании не поступало, сообщил представитель ведомства. В МИЦ от комментариев отказались.

​​🫣 Аттракцион неслыханной щедрости

Кому нужен «жирный» заказчик? Налетай! 👇

Кол-во помещений: 1 500 шт.
Бюджет: 145 000 руб.
96,67 руб./отчет

​​📈 Практически двукратный рост за год продемонстрировал в мае вторичный рынок жилой недвижимости столицы

Управлением Росреестра по Москве в мае 2023 года зарегистрировано 14 275 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 4,6% ниже показателя апреля (14 955). При этом к маю 2022 года, когда было зарегистрировано 7 219 переходов прав, отмечается практически двукратный рост (+97,7%).

​​👨‍⚖️ Верховный суд посчитал неприемлемым отказ оценщика от сравнительного подхода при оценке бизнес-центра

Так, суд в своем определении указал, что наиболее распространенным способом манипулирования результатами оценки является выбор оценщиком «нужного» подхода и исключение «ненужных». При этом метод рыночных сравнений, в отличие от других методов оценки, основан на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах. ООО «Ребус» (подготовившее отчет) не привело разумные мотивы, по которым оно при определении рыночной стоимости бизнес-центра, расположенного в Московском регионе, в котором сконцентрировано максимальное количество офисных помещений страны, отказалось от использования наиболее надежного – сравнительного подхода (как основного или, по меньшей мере, как проверочного) и избрало только один – доходный подход, который носит вероятностный и умозрительный характер, легко подвержен манипуляциям.
Согласно федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – стандарт ФСО V) при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).
В рассматриваемом случае не имелось оснований при проведении оценки отказываться от сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами), основывается на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 стандарта ФСО V).

В основу решения было положено заключение, подготовленное по заказу налоговой сотрудниками Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, то есть рецензия. Относительно которой суд в том же определении указал, что отчет не имел заранее установленной силы и подлежал оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе наряду с заключением финансового университета (части 4 и 5 статьи 75 АПК РФ). Несмотря на то, что упомянутое заключение не является экспертизой отчета, оно могло быть использовано налоговым органом в качестве в качестве доказательства для опровержения суждений центра и управляющего.

— В чём сила, брат?
— В рецензии, брат.

​​📊 Названа страна с самой дорогой ипотекой в Европе

На Украине средняя ставка по ипотеке достигла 13,4% в марте, что является рекордным показателем с 2019 года, сообщают РИА Новости на основе данных центральных банков региона. Молдавия заняла второе место с 12,03%, а за ней расположились Венгрия с 10,52% и Польша с 8,9%. Несмотря на то, что эти три страны оставались в топе по ставкам, средние проценты в них понижались в течение последних 1–2 месяцев.

Румыния и Россия заняли пятую и шестую позиции соответственно, с процентными ставками 8,4% и 8,18%. Страны, предлагающие ставки от 6% до 8% в марте, включали Северную Македонию, Черногорию, Чехию и Сербию. Ипотечные ставки от 4,5% до 5,9% были зафиксированы в Литве, Дании, Латвии, Эстонии, Великобритании, Словении, на Кипре и в Албании.

Как показал анализ, самые низкие ставки по ипотеке в марте были в Швейцарии, Хорватии, Болгарии и Франции, находясь в диапазоне от 2,4% до 2,9%. Мальта предлагала самые низкие ставки в Европе — 2,4%.

​​❗️ Минэкономразвития предлагает покидающему ООО участнику выплачивать деньги за его долю по рыночной, а не балансовой стоимости

Минэкономики подготовило проект поправок к закону об обществах с ограниченной ответственностью и корреспондирующих изменений в Гражданском кодексе — они предусматривают возможность покидающим общества с ограниченной ответственностью (ООО) участникам получать деньги за свои доли с учетом их рыночной стоимости. Сейчас законодательство предусматривает выплату средств на основании балансовой стоимости чистых активов, определенной обществом, — зачастую она существенно уступает рыночной. Несогласие с оценкой все чаще приводит к спорам участников в судах, что обусловлено возобновлением с октября выплат бывшим владельцам после моратория на банкротства в 2022 году, — пишет КоммерсантЪ.

Эксперты приветствуют инициативу, но отмечают, что в РФ нужно реформировать и институт оценки 🤷‍♂️

​​❌ ФАС отказалась возбуждать дело о защите конкуренции из-за перечня фирм, рекомендованного Минфином для оценки активов уходящего бизнеса

Перечень был сформирован в рамках деятельности подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (Подкомиссии) с резидентами «недружественных» стран. В этом перечне 42 организации и соответственно в него не попали тысячи оценочных компаний.

Как сообщает PROбанкротство, инициативная группа из более чем 20-ти оценочных компаний из разных регионов России обратилась в ФАС с жалобой на Минфин РФ.

В ФАС посчитали, что список Минфина носит рекомендательный характер, размещен для целей реализации полномочий Подкомиссии и не предназначена для иных целей.

«Случаи оценки для целей принятия решений Подкомиссии носят временный характер и будут действовать только на период работы Подкомиссии. Таким образом, отсутствуют основания полагать, что размещение указанной информации ограничивает ранее сформированный рынок оценочных услуг. Лица, соответствующие требованиям, установленным ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», вправе осуществлять оценочную деятельность», — говорится в решении Федеральной антимонопольной службы.

ФАС также сослалась на отсутствие документов и сведений, подтверждающих факт отказа Подкомиссии в выдаче разрешения на осуществление сделок с иностранными лицами недружественных государств по причине отсутствия оценочной организации в перечне. При этом действия Минфина, выраженные в размещении перечня на официальном сайте, обусловлены необходимостью публичного размещения информации о работе Подкомиссии и не свидетельствует о фактах ограничения Минфином конкуренции на рынке услуг оценки, подчеркнули в антимонопольной службе.

По мнению управляющего партнера консалтинговой группы «Ирвикон» Ирины Вишневской, решение ФАС не лишает несогласные с ним оценочные организации права на подачу нового заявления, если указать в нем новые доводы или обстоятельства. Кроме того, решение ФАС может быть обжаловано в судебном порядке в связи с недостаточной «проработкой» признаков нарушения, изложенных в заявлении.

«Выражаясь проще, ФАС России провело проверку и запросило отказы по тем компаниям, которые подавали с «нерекомендованной» оценкой. Однако ни в одном из ответов не фигурировало, что отказ связан именно с тем, что оценка проведена оценочной компанией не из списка Минфина. Среди имеющихся у нас отказов, Подкомиссия или профильный ФОИВ отказывали по другим основаниям. К примеру, «в связи с недостаточностью (или недоказанностью) обладания менеджментом компании достаточными финансовыми ресурсами» и т. д. Таким образом, несмотря на наличие косвенных доказательств, антимонопольной службе требуются от нас прямые, и в случае наличия хотя бы одного из прямых доказательств письменного отказа по причине отсутствия оценочной компании в списке мы обязательно подготовим новую жалобу. Аналогичное нам было озвучено ответственным сотрудником ФАС России, с которым мы общались по итогам рассмотрения», — рассказала Ирина Вишневская.

По мнению Ирины Вишневской, по сути, ФАС не хочет выступать в качестве «следователя»: будут прямые доказательства отказов именно по причине отсутствия оценщика в перечне Минфина, будет новое рассмотрение.

«Введя обязательства о добровольном перечислении в бюджет 10% стоимости от 1/2 или от полной рыночной стоимости бизнеса, уходящего из России, а также введя экспертизу отчетов об оценке в СРО, Минфин фактически ограничивает сделки как за 1 рубль, так и по «космическим ценам», превышающим реальность. Поэтому ограничение исполнителей перечнем Минфина в 42 компании видится нецелесообразным», — пояснила Ирина Вишневская.

Напомним, Минфин не проводил конкурсный отбор при составлении перечня рекомендованных оценочных компаний. В перечень включены 42 компании, из них 35 организаций из Москвы, 6 — из Санкт-Петербурга и 1 — из Томска.

​​⚖️ С Днем судебного эксперта!

28 июня 2023 года в России впервые отмечается День судебного эксперта. Новый ежегодный профессиональный праздник установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.09.2022 № 1720.

Учреждение праздника обусловлено значимостью профессии государственного судебного эксперта и широким развитием судебно-экспертного направления в стране, — сообщается на сайте Минюста.

​​📈 Инвестиции в российскую недвижимость во втором квартале стали рекордными

Объем инвестиций в недвижимость России во втором квартале 2023 года вырос в три раза по сравнению с аналогичным показателем 2022 года и составил 219,5 млрд руб. Более половины от общего объема сделок сформировано торговым сегментом.

По данным IBC Real Estate, с апреля по июнь 2023 года основной объем инвестиций пришелся на торговый сегмент — 57% от общего объема сделок. В абсолютных значениях вложения составили 125,8 млрд руб., что в 2,7 раза превышает показатель предыдущего года в целом. Знаковой сделкой стала продажа ТРЦ «Метрополис» — одна из самых крупнейших транзакций на рынке торговых центров начиная с 2000 года. На втором месте во втором квартале — жилой сектор, на который пришлось 23% инвестиций. Тройку лидеров замыкают офисы с долей вложений в 12%. Далее идут склады (7%), оставшаяся часть приходится на МФК и гостиницы

По оценкам IBC Real Estate, совокупно в первом полугодии 2023 года инвестиционный приток в недвижимые активы достиг 360 млрд руб., что в два раза больше, чем в январе — июне 2022 года, и практически сопоставимо с годовым значением 2021 года. Треть вложений пришлась на сделки, проводимые из-за выхода зарубежных компаний из российских активов. Объем таких сделок на текущий момент уже превысил итоговое значение 2022 года (109 млрд руб.) и составил 119 млрд руб. До конца года ожидается закрытие еще ряда крупных сделок как со стороны иностранных собственников, продающих локальные объекты, так и со стороны российских компаний, консолидирующих свои активы, прогнозируют аналитики, — пишет РБК.