Интерьер — это не про вкус. Это про экономику. Одна из типичных ошибок при запуске отеля — отделить «дизайн» от бизнес-модели.

Когда девелопер говорит: «Сейчас наймём дизайнера, сделаем красиво», — я всегда уточняю: эта красота встроена в сценарий отдыха? Или просто хорошо выглядит на рендерах?

Интерьер — это не декоративный элемент. Это инструмент, который влияет на ключевые показатели:
— средний чек,
— длительность проживания,
— возвратность гостей,
— пользовательский опыт,
— рейтинг и загрузку,
— удобно ли горничным убирать номера.

Если в номере неудобно работать — вы теряете деловую аудиторию. Если освещение формальное — гости не публикуют фото. Если мебель красивая, но неэргономичная — гость не вернётся, даже если всё «понравилось».

▶️ Пример:
В одном из крупных апарт-отелей Петербурга — VALO — в новом корпусе сделали тёмные номера. На визуализациях — отлично. На практике — неудобно жить. Аудитория долгосрочной аренды уходит. Один просчёт — и модель даёт перекос.

Что с этим делать?
— Дизайн должен следовать за сценарием отдыха вашей ЦА.
— Планировка — учитывать поведение, а не эстетику.
— Материалы — просчитаны на износ, а не «потому что модно».

💬 Вопрос себе:
То, что вы сейчас закладываете — будет работать на доходность? Или просто красиво выглядит?

В Академии мы рассматриваем интерьер как часть бизнес-единицы: с прогнозами загрузки, выручки и окупаемости на м².

📌 Если интересно — могу разобрать конкретную планировку или сценарий отдыха в следующих постах.

Лобби — это не просто зона ожидания. Это точка входа в экономику отеля.

Недавно обсуждали с дизайнером Ольгой Гужаускайте (основатель ArtMebel Hotel и Future Hotel Design) роль лобби как бизнес-единицы.

Наглядно обсудили в этом видео

Ольга привела интересный кейс — Principe di Savoia (отель в Милане). Это не центр города, но туда приходят и во время недели моды, и в обычные дни — дизайнеры, партнёры, клиенты. Не в номера — в лобби.

Почему?
Потому что лобби и лобби-бар объединены в единое лаунж-пространство. Это место для работы, диалогов, ожидания, неформальных встреч. Всё — от материалов до акустики — заточено под трафик и длительное пребывание.

Факты:
– Номера в отеле не обновляли 17 лет — и они продолжают работать.
– Лобби за это время реновировали 3 раза.

Потому что именно лобби в этом отеле — это магнит для гостей. Для объекта — это УТП и точка выручки.

📌Что происходит в большинстве проектов?
Обратите внимание, сколько у нас отелей, где лобби — это стандартная стойка, пара диванов, немного света — и всё. Гость проходит мимо. А вместе с ним — и деньги, которые могли бы остаться у вас.

Для успешного отеля действует главное правило: каждый м² должен работать на прибыль.

Если у вас в проекте лобби — просто «чтобы было» — пересмотрите. Это может быть одна из самых эффективных площадей в отеле. Эта зона должна/может быть встроена в сценарий отдыха вашей ЦА.

Загородная индустрия — часть будущего городов. И я рад быть в числе тех, кто это будущее обсуждает и формирует.

28 мая присоединяюсь к РосУрбанФоруму в Москве — событию, которое объединяет девелоперов, архитекторов, инвесторов, отельеров и всех, кто думает на 10 шагов вперёд.

Будем говорить о главном:
— как меняется рынок недвижимости и гостеприимства,
— что будет с ИЖС и загородом,
— где место для отелей в новой городской структуре,
— и почему сейчас как никогда важно собираться офлайн, чтобы действовать сообща.

📍 Triumph Event Hall, Москва
📅 28 мая
🔗 Подробности и билеты: buildcity.pro и Telegram @buildcitypro

🎟 По промокоду BASINN — скидка 20% на билет.

🎯 Как составить грамотное ТЗ для дизайнера, чтобы потом не переделывать проект

В отельном проекте дизайн — это не про «красиво». Это про то, как интерьер работает на бизнес.

90% ошибок — на этапе постановки задачи. Часто заказчик просто «сбрасывает» всё на дизайнера, не определяя ключевые параметры.

〽️Результат — потом в номере некуда поставить чемодан, в ресторане не помещаются группы, а в лобби непонятно, где вход.

Прежде чем идти к дизайнеру, важно самим понимать и передавать в ТЗ:

— Бюджет (в чётком диапазоне)
— Целевую аудиторию (семьи, пары, корпоративные)
— Сценарии поведения гостей (как живут, двигаются, как отдыхают)
— Функции ключевых зон (не просто «бар», а сколько посадок и персонала)
— Референсы (3–5 примеров с комментариями, что нравится и почему)

👆 Дизайнер — это партнёр. Но он не читает мысли. Чем точнее задача — тем меньше переделок и расходов.


🎥 Разобрали эту тему подробно с дизайнером Ольгой Гужаускайте — основателем ArtMebel Hotel и Future Hotel Design. Поговорили о кейсах, ошибках, экономике на м² и логике пространства.

📎 Смотрите на канале

🚫 Хотели сделать «УТП», а в итоге потеряли гостя.

В интервью с дизайнером Ольгой Гужаускайте обсудили одну странную тенденцию в отелях: стеклянные стены между спальней и санузлом.

Зачем? Чтобы «выглядело стильно». Но это УТП — только на фото. Не для реального человека. Ночью кто-то включает свет — второй просыпается. Про приятность, про сон, про отдых — забыли.

А ведь отель должен работать на восстановление, а не вызывать стресс.

📉 В чём ошибка:
— Хотели удивить, но не продумали сценарий проживания
— Сделали дизайн под Pinterest, а не под человека
— Добавили «фишку», которая отпугнула 90% гостей

💬 «Я никогда не выберу такой номер. Ни в каком городе, ни за какие деньги. Это не романтика — это дискомфорт»,

— говорит Ольга.

Настоящее УТП — не «фишка», а комфорт. Тишина, темнота, приватность и ощущение заботы — вот что заставляет гостя вернуться.

📺 Ссылка на интервью с разбором этих и других ошибок — тут. Если вы проектируете отель, это must-watch.

5 дней. 7 отелей. Десятки решений — и столько же новых вопросов. Исследовательский тур на Алтай подтвердил: универсальных шаблонов в гостиничном бизнесе нет, но есть устойчивые принципы.

1. Успех начинается с вовлечённости собственника
Все отели, которые мы анализировали, объединяло одно: владелец в теме — от концепции до понимания аудитории. Да, они работали с консультантами или учились у экспертов, но каждое ключевое решение пропускали через себя. Это и есть настоящая предпринимательская позиция.

2. Универсальных моделей нет — есть те, что работают под спрос
Все отели, которые мы смотрели, объединяет только одно: в них есть кровати. Всё остальное — разное. Разные ЦА, концепции, форматы, структура выручки. Кто-то зарабатывает только на размещении, кто-то — на банях и ресторанах, кто-то — на медицине и MICE. Но все они работают, потому что адаптированы под локацию, спрос и сценарий отдыха гостя.

3. Локация, концепция, команда — три кита
📍 Локация — основа. Плохая локация, даже при сильной концепции, даёт тяжёлую экономику. Хорошая — даёт задел, даже если продукт пока «сырой».
📍 Продуманная концепция — это способ извлечь максимум из локации или вытянуть её слабые стороны.
📍 Команда — способ реализовать потенциал. Управляющая команда, которая умеет продавать, выстраивает сервис и держит экономику, может сделать прибыльным даже небольшой проект.

4. Академия — 50% теория, 50% практика
Участники говорят, что выезды — это вторая половина всей пользы.
На выезде мы смотрим, как работают модели, которые у многих пока только в голове или на бумаге.

Мы задаём вопросы владельцам и управляющим, узнаём самое важное.

5. Нетворкинг — актив, иногда ключевой
Дни среди предпринимателей, которые тоже делают отели — это не просто поездка, а среда. Дружба, партнёрства, совместные идеи — многие продолжают общение и проекты после тура.

Вывод:
Исследовательские туры — это не про вдохновение. Это про насмотренность, проверку гипотез и доступ к инсайтам.

Следующий тур — «Русские сезоны. Пересвет». Будет кейс про перезапуск проекта, экономику и управленческие решения.

📅 Даты проведения: 16–18 июня
📍 Место проведения: Отель «Русские сезоны. Пересвет», Московская область

Почему именно туда?
Отель «Русские сезоны. Пересвет» — один из самых ярких примеров успешного перезапуска в российском гостиничном рынке.

Проект вырос из спортивной базы с загрузкой 70% и средней стоимостью проживания 2 100 ₽ в курорт с загрузкой 92% и ростом прибыли ~
в 20 раз. Отель — один из лидеров Подмосковья по загрузке (по данным HotelAdvisor), с рейтингом 5.0 на Яндекс.Путешествиях.

Сегодня это курорт на 383 номера и 53 коттеджа с инфраструктурой на 73 гектарах: SPA, термальная зона, банный кластер, рестораны, MICE-площадки. Благодаря сильному управлению, диверсификации доходов и точной работе с целевой аудиторией, отель стал эталонным примером успешного перезапуска.

Это один из немногих отелей, эффективно работающих с MICE-сегментом, что обеспечивает высокую загрузку даже в межсезонье.

👆 Именно этот кейс мы будем разбирать на исследовательском туре.

💡 Бонус для участников: вы также попадаете на питч-сессию проектов учеников Академии. Отличная возможность для бизнес-партнёрств и обмена опытом.

📌 Программа выезда:
16 июня — заезд, нетворкинг-ужин
17 июня — питч-сессия учеников Академии
18 июня — исследовательский тур, отель «Русские сезоны. Пересвет». Встреча с основателем управляющей компании Владимиром Масютиным.

Записаться на тур и узнать подробности можно на сайте.
🤝 Скидка 10% при раннем бронировании до 4 июня.

Исследовательский тур в «Русские Сезоны. Пересвет» — программа

В этом туре мы разбираем работу курорта — от продуктовой логики до экономики.

Пройдём по инфраструктуре, зайдём в технические зоны, разберёмся, как работает каждый блок: размещение, банный кластер, рестораны, MICE. Где выручка, какие решения повлияли на показатели, как выстроен турпродукт и сценарии отдыха для разных ЦА.

📌Ключевая часть — личная встреча с Владимиром Масютиным. Прямой разговор об управлении, реконцепции, маркетинге, продажах и ошибках.

Плюс — защита проектов Академии. Возможность увидеть, какие концепции «цепляют» инвесторов и девелоперов.

📎 Подробная программа — в документе. Изучайте, будем работать плотно.

Правильная работа с территорией: кейс «Аномалии»

Кейс «Аномалии» — это проект, который выделяется на фоне других благодаря сильной идее и точной работе с территорией.

Уникальный природный ландшафт — разноцветные воды, пески, барханы, редкая для Подмосковья география — стал ядром концепции. Команда не строила отель вокруг природы — они сделали природу главным героем.

Я сам когда-то думал: если строить отель, то именно в этой местности (писал об этом). Сама локация — действительно аномалия: идёшь по дорожке, слева — красная вода, справа — зелёная, дальше — жёлтая. Пески, кустарники, барханы, чернозём. Всё это — в Подмосковье, но ощущение, будто ты на другом континенте.

📌Концепция отеля построена на ощущении перемещения в новое пространство.
Формально — это глэмпинг. Есть домики, все разные: геокуполы, барнхаусы, зеркальные модули. Есть баня SkySpa, управляемая через интернет. Есть кафе, которое планируют расширять.

Всё базовое. Но не в этом сила. Сила — в том, как поработали с участком:

❗️Функциональное зонирование, размещение домов — где-то плотнее, где-то свободнее.

❗️Разные зоны — для пар, для уединённых гостей, для семей. На 25 гектарах раскинулась территория с маршрутами, аудиогидами, арт-объектами — часть природные, часть авторские.

❗️Это отель, по которому интересно гулять — не просто пройтись, а исследовать. Задача — чтобы каждый нашёл своё.

Что удивило — проект работает без интернета. Связь есть только в бане и нескольких точках. Это не ошибка — это концепция. Отключиться. Перезагрузиться. И гости это ценят.

Кто едет? Сначала думали — только пары. А по факту — семьи, одиночки, фрилансеры, которые снимают (те немногие домики, где есть интернет) на месяц и работают. Планируется и каворкинг. Люди приезжают за ощущением. Чтобы читать, работать, перезагружаться.

Финансовая модель — классическая: номерной фонд, дополнительный доход от бани и кафе. Но интерес вызывает модель коллективных инвестиций: часть домиков продана инвесторам как движимое имущество. Это ускоряет окупаемость и расширяет формат участия.

👉🏻«Аномалия» — отличный пример того, как грамотная концепция и работа с территорией усиливают локацию.

Завтра еду в Fish Point Family Resort — загородный курорт в 20 км от Москвы, в деревне Бережки.

Проект с чёткой ориентацией на семейный отдых, рыбалку и мероприятия. Работает с 2016 года, демонстрирует устойчивую экономику и высокий уровень повторных бронирований.

📌В инфраструктуре:
— 44 номера (включая коттеджи), ресторан с акцентом на рыбу,
— Банный кластер, SPA, рыболовный клуб, экоферма, спортивные и детские площадки,
— Мангальные зоны и площадки для событий. Отель стабильно удерживает высокие рейтинги на букинговых платформах и TripAdvisor.

Мы едем, чтобы разобраться, как отель с относительно небольшим номерным фондом выстраивает эффективную бизнес-модель и остаётся загруженным круглый год.

❗️С точки зрения девелопмента интересен сам формат: компактная территория, насыщенная инфраструктура, комбинированное размещение, мощная событийная программа и чёткая продуктовая специализация — рыбалка как драйвер спроса. Это не типовой загородный отель, а бизнес, выстроенный вокруг монетизации территории и активных сценариев отдыха.

📍Планирую посмотреть, как устроены бэки: кухня, техзоны, логистика событий. Интересна структура выручки и экономика по направлениям.

Были в отеле? Пишите в комментариях, что интересно узнать, что стоит посмотреть? Какие вопросы задать?

Результатами и выводами обязательно поделюсь.