В 2023 году в Подмосковье было зафиксировано 594 случая незаконного использования участков ИЖС под гостиничные проекты. Ущерб бюджету составил порядка 80 млн рублей. Это прямое следствие ошибок в работе с ВРИ и категорией земли.
🔍 В чём суть проблемы?
Участки ИЖС облагаются налогом по ставке 0,3%, а коммерческие земли — по ставке 1,5%. Такая “оптимизация” может показаться выгодной, но она несёт серьёзные риски: штрафы, судебные споры, снос объектов. Многие девелоперы сознательно или по незнанию — размещают гостиницы на землях ИЖС. Это перекладывает все риски на проект и его инвесторов.
На практике правовая составляющая охватывает три основные категории земель:
◾️Земли населённых пунктов (категория 4.7)
◾️Земли рекреационного назначения (категория 5.2)
◾️Земли лесного фонда — это особый статус, ограничения на строительство (на моём канале есть подробное видео об этом — совместно с земельным юристом).
Очевидно: строительство на сельхозземлях недопустимо, если ВРИ не предусматривает размещение гостиниц. Перевод таких участков — длительный, затратный и часто безрезультатный процесс. Поэтому важно заранее оценивать риски и составлять дорожную карту по переводу земли в подходящую категорию и ВРИ. Также следует учитывать зоны с особыми условиями использования: санитарные, охранные, береговые и пр. Они могут ограничить или полностью запретить строительство.
⚠️ Типичные заблуждения:
«Купим сельхоз — потом переведём» — в 70% случаев не удаётся.
«Построим, потом узаконим» — с 2025 года так не работает: действуют новые ограничения для ИЖС.
«В собственности → можно строить всё что угодно» — неверно. Категория и ВРИ важнее права собственности.
🧭 Алгоритм проверки участка перед покупкой:
- Запросить выписку из ЕГРН — проверить категорию и ВРИ.
- Изучить градостроительный план — есть ли ограничения по плотности и высоте застройки.
- Проверить наличие обременений и сервитутов.
- Оценить возможность подключения к коммуникациям.
- Совместно с юристом составить дорожную карту: сроки, бюджет, потенциальные риски.
Какие кейсы по земле были у вас? Пишите в комментариях, будет полезно другим.
🔍 В чём суть проблемы?
Участки ИЖС облагаются налогом по ставке 0,3%, а коммерческие земли — по ставке 1,5%. Такая “оптимизация” может показаться выгодной, но она несёт серьёзные риски: штрафы, судебные споры, снос объектов. Многие девелоперы сознательно или по незнанию — размещают гостиницы на землях ИЖС. Это перекладывает все риски на проект и его инвесторов.
На практике правовая составляющая охватывает три основные категории земель:
◾️Земли населённых пунктов (категория 4.7)
◾️Земли рекреационного назначения (категория 5.2)
◾️Земли лесного фонда — это особый статус, ограничения на строительство (на моём канале есть подробное видео об этом — совместно с земельным юристом).
Очевидно: строительство на сельхозземлях недопустимо, если ВРИ не предусматривает размещение гостиниц. Перевод таких участков — длительный, затратный и часто безрезультатный процесс. Поэтому важно заранее оценивать риски и составлять дорожную карту по переводу земли в подходящую категорию и ВРИ. Также следует учитывать зоны с особыми условиями использования: санитарные, охранные, береговые и пр. Они могут ограничить или полностью запретить строительство.
⚠️ Типичные заблуждения:
«Построим, потом узаконим» — с 2025 года так не работает: действуют новые ограничения для ИЖС.
«В собственности → можно строить всё что угодно» — неверно. Категория и ВРИ важнее права собственности.
🧭 Алгоритм проверки участка перед покупкой:
- Запросить выписку из ЕГРН — проверить категорию и ВРИ.
- Изучить градостроительный план — есть ли ограничения по плотности и высоте застройки.
- Проверить наличие обременений и сервитутов.
- Оценить возможность подключения к коммуникациям.
- Совместно с юристом составить дорожную карту: сроки, бюджет, потенциальные риски.
Какие кейсы по земле были у вас? Пишите в комментариях, будет полезно другим.
🔥9❤6👍3
Друзья, помните, я недавно делился с вами кадрами из студии, где мы встречались с Денисом Кусенковым, чтобы поговорить про мультиформатные проекты: когда в одном девелопменте соседствуют отель и коттеджный посёлок.
👉🏻Сегодня это видео вышло на моих каналах. Получилась живая дискуссия — в какой-то момент даже поспорили.
Смотрите на удобной платформе:
😉 YouTube
😄 VK
☺️ Дзен
🥰 Rutube
👉🏻Сегодня это видео вышло на моих каналах. Получилась живая дискуссия — в какой-то момент даже поспорили.
Смотрите на удобной платформе:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1
Следующий фундамент, на котором строится успешный отель, это продуманный продукт. Причём продуманный не только с точки зрения идеи, но и с точки зрения экономики, операционной модели и логики спроса.
📌Что такое продукт отеля и почему без него ничего не работает?
Каждый третий проект, с которым к нам приходят — с необычной задумкой. Идея на первый взгляд интересная, но когда начинаем разбирать —нет сценария отдыха, непонятно, кто гость, инфраструктура «не от сценария отдыха», экономика не складывается.
На одной идее отель не поедет. Даже если она действительно уникальная.
❗️Что даёт БДС?
Это не про маркетинг, это про основу. БДС даёт чёткий ответ: кто ваш гость, зачем он едет, что он будет делать в вашем отеле, где будет жить, как отдыхать, как и на что тратить деньги.
Я определяю формулу БДС как:
Если хотя бы один компонент не продуман — система не работает.
Гости могут приехать один раз из-за необычной концепции, но вернутся они только если им было удобно, комфортно и интересно. А это уже про БДС.
❌Самая частая ошибка — собирать фишки, а не систему.
Не телескопы на террасе определяют успех, а то, насколько сценарий отдыха понятен, масштабируем и обеспечен инфраструктурой и вы четко понимаете какие у вас бизнес-единицы в продукте.
‼️ВАЖНО‼️
Размер номерного фонда должен соответствовать масштабу инфраструктуры и реальному спросу в регионе. Чем больше инфраструктуры, тем больше должен быть номерной фонд.
Но если рынок не тянет такую загрузку — проект не взлетит.
В следующем посте расскажу, как искать и проверять своё УТП: на что стоит опираться и где почти все ошибаются.
📌Что такое продукт отеля и почему без него ничего не работает?
Каждый третий проект, с которым к нам приходят — с необычной задумкой. Идея на первый взгляд интересная, но когда начинаем разбирать —
На одной идее отель не поедет. Даже если она действительно уникальная.
Настоящий продукт — это не просто идея. Это УТП плюс БДС.
То есть уникальное торговое предложение, опирающееся на прочный базовый девелоперский слой.
❗️Что даёт БДС?
Это не про маркетинг, это про основу. БДС даёт чёткий ответ: кто ваш гость, зачем он едет, что он будет делать в вашем отеле, где будет жить, как отдыхать, как и на что тратить деньги.
Я определяю формулу БДС как:
Целевая аудитория + сценарий отдыха + инфраструктура + номерной фонд + уровень отеля.
Если хотя бы один компонент не продуман — система не работает.
Гости могут приехать один раз из-за необычной концепции, но вернутся они только если им было удобно, комфортно и интересно. А это уже про БДС.
❌Самая частая ошибка — собирать фишки, а не систему.
Не телескопы на террасе определяют успех, а то, насколько сценарий отдыха понятен, масштабируем и обеспечен инфраструктурой и вы четко понимаете какие у вас бизнес-единицы в продукте.
‼️ВАЖНО‼️
Размер номерного фонда должен соответствовать масштабу инфраструктуры и реальному спросу в регионе. Чем больше инфраструктуры, тем больше должен быть номерной фонд.
Но если рынок не тянет такую загрузку — проект не взлетит.
В следующем посте расскажу, как искать и проверять своё УТП: на что стоит опираться и где почти все ошибаются.
👍9❤2🔥1
Продолжаем разбирать продукт отеля. Поговорим о трендах в гостиничном бизнесе.
Да, я уже не раз поднимал эту тему. И, скорее всего, вы слышали про тренды от каждого второго «эксперта» в индустрии. Но я хочу выделить три направления, которые действительно влияют на финансы и которые стоит учитывать при проектировании отеля с горизонтом в несколько лет.
1. MICE в загородных отелях
👉🏻Даже небольшой отель от 20 номеров может успешно работать в mini-MICE формате, если правильно спроектировать:
— трансформируемые пространства от 100 м²
— стабильный интернет от 100 Мбит/с
— зоны под кофе-брейки
— оборудование для гибридных форматов
2. Тренд на здоровье
На практике:
— RevPAR в отелях с wellness-программами выше на 22%
— программы “антистресс” и “детокс” увеличивают длительность пребывания на 1,5 суток
— 41% всех расходов на велнес — миллениалы и поколение Z
3. Локальная аутентичность
Что работает:
—использование местных материалов в архитектуре (окупаемость до 40%)
—работа с локальными поставщиками (экономия логистики до 15%)
—культурные программы — рост доп. продаж на 25%.
📌Что важно понимать
Эти тренды работают только при условии,что у отеля есть базовый девелоперский слой. Нельзя просто построить йога-студию или конференц-зал и ждать результата. Каждый элемент должен быть встроен в бизнес-логику проекта.
На моем канале есть отдельный урок про УТП, который мы записывали вместе с учениками академии, можете посмотреть, там очень подробно
Да, я уже не раз поднимал эту тему. И, скорее всего, вы слышали про тренды от каждого второго «эксперта» в индустрии. Но я хочу выделить три направления, которые действительно влияют на финансы и которые стоит учитывать при проектировании отеля с горизонтом в несколько лет.
1. MICE в загородных отелях
Сегмент делового туризма растёт быстрее leisure — 19% против 11%. Отели с MICE-инфраструктурой показывают загрузку на 15–20% выше в низкий сезон. Корпоративный клиент тратит в 2,5 раза больше обычного туриста.
👉🏻Даже небольшой отель от 20 номеров может успешно работать в mini-MICE формате, если правильно спроектировать:
— трансформируемые пространства от 100 м²
— стабильный интернет от 100 Мбит/с
— зоны под кофе-брейки
— оборудование для гибридных форматов
2. Тренд на здоровье
Рынок велнес-туризма в 2024 оценивался в $995 млрд, с ежегодным ростом 13,2%. Это уже не мода — это устойчивая
потребность.
На практике:
— RevPAR в отелях с wellness-программами выше на 22%
— программы “антистресс” и “детокс” увеличивают длительность пребывания на 1,5 суток
— 41% всех расходов на велнес — миллениалы и поколение Z
3. Локальная аутентичность
Что работает:
—использование местных материалов в архитектуре (окупаемость до 40%)
—работа с локальными поставщиками (экономия логистики до 15%)
—культурные программы — рост доп. продаж на 25%.
📌Что важно понимать
Эти тренды работают только при условии,
На моем канале есть отдельный урок про УТП, который мы записывали вместе с учениками академии, можете посмотреть, там очень подробно
❤9👍6🥰1
📊 Друзья, хочу понять, что для вас сейчас самый большой вызов, когда речь заходит про уникальное торговое предложение отеля.
Anonymous Poll
19%
Придумать идею, которая будет и особенной, и востребованной.
33%
Встроить эту идею в понятный сценарий отдыха и инфраструктуру, чтобы гость захотел вернуться.
48%
Сделать так, чтобы уникальность работала на прибыль, а не превращалась в «дорогую игрушку»
Голосуйте, а завтра покажу 3 примера отелей, где каждая из этих задач решена на 100% 🔥
❤6👍1
ГДЕ ИСКАТЬ ИДЕЮ ДЛЯ УТП, ЧТОБЫ ОТЕЛЬ БЫЛ ПРИБЫЛЬНЫМ
Уникальность ради уникальности не работает. И вот почему 👈
Разберём на конкретных примерах — где искать ту самую «изюминку»:
Идеология
Отель «Молодость» (Алтай) живёт на чёткой философии: свобода, лёгкий хаос, взрослая искренность. Там не продают квадратные метры, там продают ощущения. И гость готов возвращаться именно за ними.
Архитектура и ландшафт
We Lodge (Ленобласть) — минимальное вмешательство в природу, дома вписаны в лес. Не для всех, а для своей ЦА: взрослые, осознанные, без детей. Люди платят за тишину, камерность и ощущение, что весь мир остался «там».
Интерьер как часть кода
Арт-усадьба Веретьево (МО) каждый предмет выбран не дизайнером «под стиль», а культурным кодом проекта: текстиль, дерево, антиквариат, запах, патина. Интерьер, это не фон, а часть атмосферы, и он напрямую влияет на возвращаемость гостей.
💡 Вывод
УТП — это не набор фишек. Это когда концепция, детали и экономика работают на одну идею.
Какое УТП цепляло вас, как гостя?
Уникальность ради уникальности не работает. И вот почему 👈
Разберём на конкретных примерах — где искать ту самую «изюминку»:
Идеология
Отель «Молодость» (Алтай) живёт на чёткой философии: свобода, лёгкий хаос, взрослая искренность. Там не продают квадратные метры, там продают ощущения. И гость готов возвращаться именно за ними.
Архитектура и ландшафт
We Lodge (Ленобласть) — минимальное вмешательство в природу, дома вписаны в лес. Не для всех, а для своей ЦА: взрослые, осознанные, без детей. Люди платят за тишину, камерность и ощущение, что весь мир остался «там».
Интерьер как часть кода
Арт-усадьба Веретьево (МО) каждый предмет выбран не дизайнером «под стиль», а культурным кодом проекта: текстиль, дерево, антиквариат, запах, патина. Интерьер, это не фон, а часть атмосферы, и он напрямую влияет на возвращаемость гостей.
💡 Вывод
УТП — это не набор фишек. Это когда концепция, детали и экономика работают на одну идею.
Когда гость уезжает с фразой: «Я нигде так не отдыхал. Надо будет повторить».
Какое УТП цепляло вас, как гостя?
❤8
НАРТ продолжает Бизнес-разборы!
«Загородный девелопмент: вскрытие покажет»
Друзья, 22 августа выступлю экспертом бизнес-разборов концепций проектов загородного девелопмента, туристических локаций, эко-отелей и рекреационных комплексов!
📌Собираются настоящие профессионалы своём сегменте, чтобы взломать алгоритмы успеха и посмотреть на причины провалов в девелопменте
КТО ЭКСПЕРТЫ?
Денис Кусенков — Серийный предприниматель, эксперт в сфере загородного девелопмента с опытом более 25 лет, автор и владелец медиа о загородном девелопменте «HABITAT»
Антон Басин — Основатель «Basinn Hotel Development» и Академии загородного гостиничного девелопмента, Президент Ассоциации Загородных Отелей
Эксклюзивная возможность для подписчиков канала:
Место: Москва, SOK Рыбаков Тауэр
Дата: 22 августа
Время: 13:00 - 16:00
👉🏻Регистрируйтесь, зовите коллег и ждём вас - наращивать насмотренность и экспертизу в загородном гостиничном девелопменте вместе!
50 мест и билетов на встречу — традиционно для вас действует скидка 20% по промокоду
Регистрация на сайте: nartrus.ru/events
«Загородный девелопмент: вскрытие покажет»
Друзья, 22 августа выступлю экспертом бизнес-разборов концепций проектов загородного девелопмента, туристических локаций, эко-отелей и рекреационных комплексов!
📌Собираются настоящие профессионалы своём сегменте, чтобы взломать алгоритмы успеха и посмотреть на причины провалов в девелопменте
КТО ЭКСПЕРТЫ?
Денис Кусенков — Серийный предприниматель, эксперт в сфере загородного девелопмента с опытом более 25 лет, автор и владелец медиа о загородном девелопменте «HABITAT»
Антон Басин — Основатель «Basinn Hotel Development» и Академии загородного гостиничного девелопмента, Президент Ассоциации Загородных Отелей
Эксклюзивная возможность для подписчиков канала:
Вы можете подать свой проект на разборы - для этого отправьте заявку через бот НАРТ @nartrus_bot, указав роль: "Спикер"!
Место: Москва, SOK Рыбаков Тауэр
Дата: 22 августа
Время: 13:00 - 16:00
👉🏻Регистрируйтесь, зовите коллег и ждём вас - наращивать насмотренность и экспертизу в загородном гостиничном девелопменте вместе!
50 мест и билетов на встречу — традиционно для вас действует скидка 20% по промокоду
BASINNРегистрация на сайте: nartrus.ru/events
1👍3❤2🔥1👏1
ФИНАНСИРОВАНИЕ - ТРЕТИЙ ФУНДАМЕНТ УСПЕШНОГО ОТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА
Финансирование — третий ключевой аспект, на котором строится успех гостиничного проекта. Способов привлечения капитала много (подробный разбор здесь 👈, но если говорить о том, что реально работает сегодня, то таких инструментов всего два:
1. Sell & Lease Back схемы — продажа отдельных юнитов инвесторам с последующей передачей в управление
2. Финансирование через 214-ФЗ — привлечение средств через эскроу-счета по аналогии с жилой недвижимостью
Только важно помнить: граница между схемами тонкая. Если неправильно структурировать сделку, продажу гостиничного юнита могут квалифицировать как обход 214-ФЗ. А это уже рискивплоть до уголовной ответственности.
📌 Ключевой вывод
Продажа части отеля — самый рабочий способ финансирования отельного проекта в 2025 году. Но его нужно упаковывать грамотно: правильно прописывать юридическую модель, учитывать интересы инвестора (сроки окупаемости, доходность, выход из сделки), предусматривать управленческие механизмы, чтобы у девелопера оставался контроль над объектом.
Финансирование — третий ключевой аспект, на котором строится успех гостиничного проекта. Способов привлечения капитала много (подробный разбор здесь 👈, но если говорить о том, что реально работает сегодня, то таких инструментов всего два:
1. Sell & Lease Back схемы — продажа отдельных юнитов инвесторам с последующей передачей в управление
2. Финансирование через 214-ФЗ — привлечение средств через эскроу-счета по аналогии с жилой недвижимостью
По сути, оба метода сводятся к одному: мы продаём часть отеля.
Только важно помнить: граница между схемами тонкая. Если неправильно структурировать сделку, продажу гостиничного юнита могут квалифицировать как обход 214-ФЗ. А это уже риски
📌 Ключевой вывод
Продажа части отеля — самый рабочий способ финансирования отельного проекта в 2025 году. Но его нужно упаковывать грамотно: правильно прописывать юридическую модель, учитывать интересы инвестора (сроки окупаемости, доходность, выход из сделки), предусматривать управленческие механизмы, чтобы у девелопера оставался контроль над объектом.
🔥9❤1🥰1
Друзья, сегодня хотел бы ответить на один спорный комментарий, который оставили под видео про исследовательский тур на Алтай.