Модульные конструкции в отельных проектах: как выбрать формат под продукт и найти надёжного подрядчика

📍27–30 октября, Москва, Крокус Экспо — PIR EXPO 2025 Выступлю с темой, которая становится всё более актуальной для рынка: как грамотно подойти к модульному строительству в гостиничных проектах — без иллюзий, без переплат и с опорой на расчёты.

На выступлении разберу по пунктам:

— На какие вводные данные опираться при выборе формата конструкции
— Как соотносить локацию, целевую аудиторию и бюджет с типом модульного решения
— Как оценивать конкурентов и делать выводы по их моделям
— Как сократить сроки строительства и снизить затраты — но не потерять в качестве
— Какие ошибки совершают инвесторы при работе с модульными подрядчиками
— Какие требования предъявлять подрядчику: опыт, технологии, контроль, гарантии
— Финансовая модель модульного отеля: структура инвестиций, операционные расходы, сроки окупаемости, сравнение с классическим строительством
— Юридические особенности: оформление земли, разрешения, классификация, налоговые льготы
— Как интегрировать модульные блоки в действующие комплексы: для расширения, адаптации под сезон, повышения эффективности

📌 Это не «про тренды». Это про конкретные решения, которые можно применять уже сейчас — если подходить к модулю как к инструменту, а не как к моде.

🎟 Для подписчиков — промокод на скидку 20%: BASIN Регистрация на сайте выставки: pirexpo.com
Увидимся на PIR.

Вся индустрия гостеприимства азиатской России — в одном месте!

Место, где встречаются отельеры, рестораторы, туроператоры и визионеры рынка!

19-21 ноября на площадке Новосибирского Экспоцентра в рамках форума-выставки Сибирского гостеприимства и туризма «Дикоросы» обсудим:

⚡️ Русская кухня — главный туристический магнит
⚡️ Как жить в ладу с новым законодательством.
⚡️ Будущее — за городом: развитие загородных отелей и эко-комплексов.
⚡️ Баня, spa и не только: как зарабатывать на эмоциях.
⚡️ Искусственный интеллект в гостеприимстве: уже не фантастика.
⚡️ Где найти и как удержать лучший персонал.

Легенды индустрии делятся опытом: 🎤

Екатерина Шаповалова, Антон Басин, Светлана Бурова, Борис Агатов и другие звезды гостеприимства.

А еще вас ждет:

🔺«Русский завтрак»: гастрономическая биржа идей для шефов и фермеров.
🔺Чемпионат «Chef a la Russe»: огонь, страсть и кулинарные битвы.
🔺Главный светский вечер индустрии — вручение Премии «Сибирское гостеприимство»!

Все подробности о Дикоросах здесь⚡️

Александр Тертычный — основатель сети Green Flow, первой российской отельной сети, вошедшей в международную ассоциацию Healing Hotels of the World.

Александр строит отели нового поколения— от Байкала и Якутии до Сахалина.

👉🏻 Green Flow — это не просто отели, а концепция well-being, которая только начинает набирать популярность в России.
Что отличает её от обычного SPA?
Почему гости выбирают именно well-being?
И стоит ли многомиллионное членство в ассоциации своих инвестиций?

Уже 7–9 ноября в рамках исследовательского тура мы посетим отель Green Flow — узнаем это лично, посмотрим, как этот формат работает в реальности, как устроена бизнес-модель, кто её целевая аудитория и какую дополнительную прибыль она приносит.

📍Хочешь увидеть, как выглядит отель будущего — присоединяйся.

ПОЧЕМУ СРАВНИВАТЬ ДОХОДНОСТЬ ОТЕЛЯ С БАНКОВСКИМ ДЕПОЗИТОМ — ФУНДАМЕНТАЛЬНАЯ ОШИБКА

Часто слышу от инвесторов:

“Зачем строить отель с окупаемостью 8-10 лет, если можно положить деньги на депозит под 18-20% годовых?”

❗️Давайте разберемся, почему такое сравнение в корне неверно и почему строить отель сегодня, почти всегда выгоднее, чем завтра.

1️⃣ ПРИНЦИПИАЛЬНАЯ РАЗНИЦА В МЕХАНИКЕ ИНВЕСТИЦИЙ

◾️При инвестировании в депозит:
—Через 5 лет вы получаете тело вклада (которое не изменилось в номинальном выражении)
— Плюс накопленные проценты (при ставке 18-19,6% согласно прогнозу Банка России на 2025 год)

◾️При инвестировании в отель:
— Операционный доход за 5 лет (пусть даже не покрывающий полностью инвестиции)
— Актив, который вырос в стоимости примерно в 2 раза в номинальном выражении

📍 Ключевой момент: по данным отраслевых исследований, стоимость строительства в России увеличивается примерно на 17% ежегодно. Это значительно выше официальной инфляции

2️⃣ РАЗНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Важно понимать принципиальную разницу в ценообразовании:
1. Ценообразование жилой недвижимости строится на принципе “хочу и могу себе позволить” — есть спрос, есть деньги у населения, цены растут.

2. Ценообразование коммерческой недвижимости зависит от приемлемого периода окупаемости и генерируемой прибыли.

Но это не отменяет того факта, что стоимость создания объекта в номинальных рублях растет на 17-20% в год. А значит, когда мы говорим об окупаемости, мы должны этот фактор учитывать!

3️⃣ ТРИ КЛЮЧЕВЫХ ФАКТОРА ПРИ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИЙ В ОТЕЛЬ

При анализе инвестиционной привлекательности гостиничных проектов мы всегда рассматриваем:
1. Операционная доходность — сколько денег будет генерировать бизнес (по данным крупных гостиничных операторов, ROI от реновации существующих объектов достигает 15-20%)

2. Рост стоимости актива — как будет меняться стоимость самого объекта

3. Временная ценность денег — учитывая инфляцию и альтернативные инвестиции

📌 ЧТО ВАЖНО ПОНИМАТЬ ИНВЕСТОРУ
Инвестируя в строительство отеля сегодня, вы фиксируете текущую стоимость строительства. В условиях постоянного роста этих затрат, вы по сути “замораживаете» существенную часть своих инвестиций на текущем уровне цен.

ВЫВОД
Да, операционная окупаемость отеля может составлять 8-10 лет, но если учитывать рост стоимости самого актива, то совокупная доходность инвестиций может быть значительно выше, чем у альтернативных инструментов. Строить отель сегодня, даже при нестабильном рынке — всегда дешевле, чем строить его завтра.

👉🏻Если у вас есть вопросы по экономике гостиничных проектов или вы рассматриваете возможность инвестиций в этот сектор — пишите в комментариях или лично. Буду рад поделиться опытом.

С 10 по 12 ноября выступаю на RUVIERA Hotel Business Week в Сириусе

👉🏻Почему загородные парк-отели становятся новым трендом, когда все говорят о переизбытке номерного фонда? И как проектировать конференц-залы, если рынок MICE растет на 10% в год, а требования гостей меняются каждые полгода? Подробные ответы и дискуссии 10-12 ноября.

Я выступаю и буду разбирать сразу две темы: 
🔹Как создать загородный отель, который будет выделяться среди сотен похожих проектов?

🔹«Особенности проектирования конференц-залов для MICE в 2025 году» 

📌 В этом году Ruviera Hotel Business Week пройдет в пятый раз, и к этой дате подходит с новым масштабом и новой площадкой — в университете «Сириус» ожидают более 3000 отельеров, инвесторов, девелоперов и поставщиков. 

Событие объединит разные форматы: выставку Ruviera Expo, деловую программу Ruviera Forum с более чем 120 спикерами, саммит по строительству и инвестициям Ruviera Development, рейтинг Ruviera TOP 300 и вечерние мероприятия Ruviera Entertainment.

📍Будем обмениваться опытом, вдохновляться, искать новых партнеров и самые эффективные решения для бизнеса. 

До встречи на Ruviera! Билеты на сайте: https://ruviera.ru/

🏡 Отель как часть поселка: новая тенденция рынка
Сегодня настоящий бизнесовый подход — это не строить отель сам по себе. Это создавать поселки, где отель становится частью большого проекта.

👉🏻Первыми это почувствовали застройщики коттеджных поселков. Для них отель — это не отдельный бизнес, а точка притяжения для покупателей домов, возможность поднять капитализацию всей земли вокруг и обеспечить поток на инфраструктуру.

Поселок без отеля сам по себе не способен стабильно загрузить ресторан или SPA. Но если рядом есть отель, бары, бани и другая инфраструктура, то дома в таком поселке продаются быстрее и дороже.

❗️Поэтому сегодня ко мне все чаще приходят девелоперы со словами:
«Нужно спроектировать отель рядом с поселком».
Они понимают, что хороший отель с бюджетом около трех миллиардов будет окупаться больше десяти лет. Но при этом они выигрывают на проекте в целом гораздо больше, потому что отель увеличивает ценность всего комплекса и ускоряет продажи.

Сейчас больше половины моих проектов связаны именно с таким форматом. И это уже не случайные истории, а настоящая тенденция рынка.

📌 Как понять, что вашему поселку нужен отель: — если у вас есть рестораны, SPA или другие сервисы, но они не выдерживают экономику на одних только жителях; — если земля вокруг недооценена и требует точки капитализации; — если вы хотите ускорить продажи домов и повысить их стоимость.

Вывод простой. Отель как самостоятельный бизнес — это одна экономика. А отель как часть экосистемы поселка — это совсем другой уровень прибыльности и горизонтов развития.

Секреты Мышления Успешных Инвесторов в Гостиничный Бизнес: Честный Разбор от Практика

Есть такой принцип — «быть → делать → иметь».

Богатыми становятся не потому, что у них есть ресурсы, а потому что они мыслят и действуют иначе. И именно поэтому ресурсы к ним приходят.

👉🏻За последний год у нас было несколько проектов с очень состоятельными заказчиками (вплоть до списка Forbes). И я хочу поделиться наблюдениями, которые их объединяют. Это те вещи, которые я видел у каждого,  и которые полезно перенять.

1️⃣Мышление за пределами отеля
Для них отель — не только про бизнес-план объекта. Это всегда про:
• капитализацию земли вокруг 

• развитие региона (рабочие места, инфраструктура),

• поддержку основного бизнеса.
Поэтому параллельно с проектом почти всегда идёт скупка земли, запуск сопутствующих процессов, взаимодействие с властью.

2️⃣Личные мотивы важнее экономики
Даже если расчёты подсказывают «сделай попроще», они выбирают «сделать лучше».
Почему? Потому что имя владельца в любом случае известно, и им важнее гордиться объектом, чем сэкономить пару лет окупаемости.

3️⃣Никаких компромиссов в качестве
Они не соглашаются на «и так сойдёт». Используют все законные механизмы (льготы, особые режимы, изменения градостроительных документов), чтобы добиться нужного уровня продукта. При этом — очень бережно к природе: всегда ищут баланс между сохранением и возможностью гостя наслаждаться территорией.

4️⃣Масштабность
Даже если проект начинался как небольшой, в итоге он всё равно «разрастается»: дорога в деревню, спортзал для местных, новые инженерные сети. Мыслить шире — значит влиять на регион.

5️⃣Скорость решений
Очень быстрое мышление. Решение «да» или «нет» они принимают сразу, без долгих раздумий. Это экономит месяцы.

⚖️ Для сравнения.
Есть «люди от земли» — те, кто получил участок и хочет «попробовать» отельный бизнес. Бюджет у них обычно ограничен (30–500 млн), они верят, что можно «малой кровью» построить гостиницу и быть довольным результатом. Но по факту — серьёзный отель требует 1,5–2 млрд, и без системного подхода они получают скорее хобби, чем бизнес.

А есть «условные миллиардеры». Для них отель — не только инвестиция, но и инструмент: капитализация земли, преференции от региона, долгосрочная стратегия. Именно поэтому их проекты выходят другого масштаба и качества.

💡 Вывод: богатые не потому, что им повезло. Они стали такими, потому что мыслят масштабнее, действуют быстрее и не делают компромиссов в качестве. А отель для них — это лишь часть более широкой стратегии.

Инвестиции в гостиничный бизнес: почему строить сегодня выгоднее, чем завтра

 “Сколько окупается отель?”

Классический ответ: 8–10 лет. И вроде бы ничего нового. 

👉🏻Давайте посмотрим на этот вопрос глубже, потому что такой ответ учитывает только операционную окупаемость и игнорирует ключевой фактор — рост стоимости самого актива.

Классический подход к оценке гостиничных инвестиций основан на простой формуле: сколько лет потребуется, чтобы операционная прибыль покрыла первоначальные инвестиции. В стабильной экономике с низкой инфляцией такой подход имеет смысл. 

❗️Но давайте будем честны: во-первых, у нас совершенно нестабильный рынок. И что не менее важно — ценность денег сегодня и ценность денег через 5 лет сильно отличаются. Через 5 лет деньги теряют значительную часть своей покупательной способности.

Если смотреть на реальную инфляцию, то она колеблется вокруг 10% (по официальным данным). Но статистика показывает, что стоимость стройки росла в среднем на 17% в год. Средняя стоимость номера — на 12%. Основная статья расходов — фонд оплаты труда. И здесь рост ещё выше: в сфере HoReCa зарплаты растут более чем на 20% ежегодно.

👉🏻В итоге себестоимость строительства в номинальных рублях увеличивается примерно на 20% каждый год. Но в отличие от квартиры, это не значит, что рыночная стоимость отеля растёт такими же темпами. Потому что стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от её доходности.

Жилая недвижимость растёт по принципу «хочу и могу себе позволить». Есть спрос и деньги у населения — растут и цены.
Коммерческая недвижимость оценивается совсем иначе: её стоимость всегда зависит от доходности и приемлемого срока окупаемости.

Поэтому сказать: «цены на недвижимость растут, значит мой отель тоже будет стоить дороже» — нельзя. Но можно сказать другое: чем больше ваш отель зарабатывает, тем выше его капитализация. При этом факт остаётся фактом: стоимость стройки растёт на 20% в год.

📌Если на идеальном рынке вы решите через 5 лет продать отель, его цена может вырасти в 2 раза.
(Друзья, это очень условный пример. Мы берём идеальную модель: при росте стоимости стройки на 20% в год можно говорить об удвоении стоимости объекта за 5 лет).

Самое главное, что я хочу донести: окупаемость — это не только про операционную доходность. Это ещё и про девелопмент, про стоимость строительства и про ценность денег во времени.

Если стоимость создания объекта не растёт — окупаемость действительно около 10 лет. Но если себестоимость стройки растёт, то и стоимость вашего актива через 5 лет будет выше в 2 раза. То есть продав отель, инвестор не только вернёт деньги, но и заработает дополнительно около 100%.

👉🏻Главная мысль простая: вкладывая деньги в стройку сегодня, вы фиксируете стоимость строительства и тем самым увеличиваете ценность своего актива в будущем.

Да, операционная окупаемость — 10 лет. Но в рублях это далеко не 10 лет.

Гостиничный бизнес 2026: что реально будет работать?

1 декабря стартует Инвестиционный форум АЗО — площадка, где мы разберёмся, как запустить загородные отели в новых реалиях: с учётом свежих законов, трендов и способов финансирования.

Цель — разобрать весь путь создания отеля: от выбора земли до расчёта доходности и получения льготного кредита и строительства.

Что вы узнаете:
🔹 как выбрать и перевести землю
🔹 сколько реально стоит строительство и как быстрая окупаемость
🔹 где взять деньги: гранты, юниты, банки, крауд
​​🔹 как работает мастер-план и что он определяет в экономическом проекте
🔹 кейсы и ошибки от девелоперов, архитекторов и управляющих

ИНВЕСТ АЗО 2025 — это не про «послушать». Это про сборку работающей модели и понимание, как не слить бюджет в первые же месяцы.

Как президент Ассоциации загородных отелей, я лично веду часть программы. Мы делаем ее прикладной, чтобы все ушло с понятным планом действий.

📍Москва
Инициаторы, инвесторы, архитекторы, консультанты — каждый найдёт своё.

Кто идет — запускает проект с головой. Кто не идет — построит наугад.

Присоединиться

ОТЕЛЬ VS ТОРГОВЫЙ БИЗНЕС: ПОЧЕМУ ЭТО СРАВНЕНИЕ НЕКОРРЕКТНОЕ

Вчера на консультации инвестор задал мне вопрос, который слышу регулярно:

“Зачем строить глэмпинг с окупаемостью 6-7 лет, если торговый бизнес на маркетплейсах окупается за 2 года?”

👉🏻Давайте разберемся, почему такое сравнение в корне неверно и почему инвестиции в отельные проекты — это совсем другая история.

🔵 КУДА НА САМОМ ДЕЛЕ УХОДЯТ ВАШИ ИНВЕСТИЦИИ?

📍 Торговый бизнес: вы вкладываете в нематериальные активы — упаковку, рекламу, команду. Если стратегия не работает, эти инвестиции обесцениваются практически до нуля. По данным исследования Data Insight (2023), рентабельность продавцов на маркетплейсах составляет 8-15%, что ниже показателей классических интернет-магазинов (18-25%).delprof

📍 Ресторан в аренде: вы инвестируете в мебель и оборудование с коротким периодом амортизации. Через 3-4 года эти активы теряют до 70% стоимости, даже если бизнес успешен.

📍 Отель/глэмпинг: вы одновременно инвестируете в недвижимость И в бизнес. Это принципиально иная модель, где даже при проблемах с операционной деятельностью, физический актив сохраняет значительную часть стоимости.

🔵 НЕДВИЖИМОСТЬ + БИЗНЕС = ЗОЛОТАЯ КОМБИНАЦИЯ

Когда вы строите отель, вы получаете двойное преимущество:
1) Рост стоимости недвижимости. Согласно данным рынка, в 2025 году прямые транзакционные объемы в гостиничном секторе выросли на 14% во втором квартале.

2) Операционный доход от бизнеса. Глобальный рост RevPAR (выручка на доступный номер) составляет 5.2% в первые пять месяцев 2025 года.

🔵 УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ: НЕБО И ЗЕМЛЯ

В торговом бизнесе ваши риски максимальны — при проблемах с продажами или изменении алгоритмов маркетплейсов, вы можете потерять практически все инвестиции.

👉🏻 В отельном бизнесе риски распределены иначе:
— Даже при проблемах с операционной деятельностью, у вас остается физический актив
— Вы можете перепрофилировать объект под другой формат
— Вы можете продать недвижимость, минимизировав потери

Статистика показывает снижение доли высокорисковых предприятий в гостиничном секторе с 11.7% до 8.5% в 2025 году.

🔵 ФИНАНСОВЫЙ РЫЧАГ КАК БОНУС
Ключевое преимущество, о котором часто забывают: недвижимость можно использовать как залог для получения финансирования. Банки охотно кредитуют под залог отеля, но под “упаковку и рекламу” торгового бизнеса кредит вы не получите.

Коэффициент кредитов к депозитам в гостиничном секторе составляет 31%, что говорит о высоком доверии финансовых институтов к этому типу активов.

📌Итог: разные инвестиционные философии
Торговый бизнес — это ставка на быструю окупаемость при высоких рисках полной потери инвестиций.

Отельный бизнес — это создание долгосрочного актива с двойным источником дохода (операционная прибыль + рост стоимости недвижимости) и значительно более низким риском полной потери вложений.

Выбор между ними — это не вопрос “что выгоднее”, а вопрос вашей инвестиционной стратегии и горизонта планирования.

Что выбираете вы: быструю окупаемость с высокими рисками или создание долгосрочного актива с двойной доходностью?