ЧТО НА САМОМ ДЕЛЕ ИЗМЕНИЛОСЬ С 1 СЕНТЯБРЯ В ГОСТИНИЧНОМ БИЗНЕСЕ?
Разбираем без паники.

Да, действительно, с 1 сентября в российском гостиничном бизнесе вступили в силу два новых закона, которые наложились друг на друга и вызвали общую путаницу.

Изменения, которые стоит знать девелоперам, владельцам отелей и арендодателям 👇

Вышло два закона:

1. Новая обязательная классификация отелей

2. Экспериментальный закон о гостевых домах и регулирование частной аренды

1. Новая система классификации
Ранее у нас была система, по которой отели получали звезды или оставались без категории.

С 27 декабря прошлого года она изменилась:
◾️ Были пересмотрены критерии, появились новые категории — например, «базы отдыха», куда теперь включены и глэмпинги.

(Отели, которые раньше не имели категории, теперь обязаны определить свою по новым правилам и пройти классификацию.)

◾️ Глэмпинги теперь официально приравнены к базам отдыха и обязаны соответствовать установленным критериям.

◾️ Обязательство классифицироваться осталось, но теперь заявку нужно подавать самостоятельно — без вызова классификатора.

◾️ Объекты, не прошедшие классификацию, не смогут размещаться на популярных агрегаторах.

◾️ Классификацию невозможно пройти, если объект находится на земле сельхозназначения.

⚠️ Важно: гостиничный бизнес на сельхозземлях был запрещён и раньше, но сейчас правила стали строже.

Объекты на таких землях нельзя внести в реестр, и агрегаторы не имеют права их размещать.
Раньше на это просто закрывали глаза. Сейчас — нет.

Таким образом, 1 сентября не стало революцией, но начался процесс приведения рынка к новым стандартам.

2. Экспериментальный закон о гостевых домах

Этот закон действует в экспериментальном режиме в ограниченном числе регионов. Вероятность его распространения на всю Россию — высокая.

👉 В следующем посте разберем, что означает экспериментальный закон о гостевых домах и для кого он может стать проблемой.

ЧТО НА САМОМ ДЕЛЕ ИЗМЕНИЛОСЬ С 1 СЕНТЯБРЯ В ГОСТИНИЧНОМ БИЗНЕСЕ?. ЧАСТЬ 2

С 1 сентября вступили в силу два изменения:
1) Обязательная классификация средств размещения.
2) Экспериментальный закон о гостевых домах в ряде регионов.

Закон экспериментальный. Пока он действует не везде, но его могут распространить на всю Россию.

Что важно знать про гостевые дома:
◾️ В реестре классифицированных объектов теперь появилась отдельная категория — «гостевые дома»
◾️ Гостевой дом может быть зарегистрирован только на одного физического собственника
◾️ Участок должен находиться в границах населённого пункта
◾️ Объект обязан соответствовать обязательным требованиям
👉🏻 Это становится проблемой, если проект создавался путём объединения нескольких частных домов, часто купленных разными инвесторами.

⚠️

Повторю: сейчас эти правила действуют только в регионах, где идёт эксперимент.

А как быть с ИЖС и “частным сектором”? Сдача частного дома, построенного на земле ИЖС или ЛПХ — формально разрешена. Но если такой дом по сути работает как гостиница: с рецепцией, уборкой, питанием — это уже другая история.

Это и есть “серая зона”: формально разрешено, по сути не соответствует назначению земли и статусу жилья

Та же ситуация была с хостелами в квартирах, пока их прямо не запретили. Здесь похожий риск.

Для чего вообще приняли закон?
🔸 Защитить потребителя, чтобы даже в частном доме были минимальные условия
🔸 Вывести частный сектор из тени, особенно в популярных регионах (Крым, Краснодарский край)
🔸 Дать местным жителям возможность легально зарабатывать на сдаче жилья
Этот закон не про легализацию мини-отелей, построенных на землях ИЖС и продающихся частным инвесторам.

Если вы планируете схему Sell Lease and Back: Выбирайте участки, пригодные для отелей.

Если объект не соответствует трём критериям: один собственник (физлицо), участок в границах населённого пункта, соответствие обязательным требованиям — то проект не попадёт в реестр гостевых домов.

Что это значит?
🚫 нельзя продвигаться как гостевой дом
🚫 нельзя легально оказывать услуги размещения
🚫 агрегаторы могут отказать в размещении
🚫 возможны штрафы

Малые отели: как им быть, учитывая новые законы?

Малый отель – популярный формат:

«я открываю отель на 10–15 домиков, сам принимаю гостей, управляю всем, беру прибыль. Я и директор, и администратор и бухгалтер.

Эта логика мне понятна, хочется попробовать гостиничный бизнес в малом объёме, потому что кажется, что так проще. 

👉🏻Но и раньше и сейчас в этой модели есть много проблем: начиная от отсутствия реальной прибыли и заканчивая тем, что по сути человек покупает себе рабочее место. Малый отель, как правило, не представляет интереса для управляющих компаний, и собственнику приходится тащить всё на себе. А с новыми законами 2025 года эта модель стала ещё более хрупкой и уязвимой.

Чтобы понять экономику малых отелей, важно определиться с понятиями. По моей логике:

• Микроотель — это формат до 15 жилых юнитов

• Малый отель — это до 50 юнитов

• Всё, что свыше 50 юнитов или 70 спален — это уже полноценный гостиничный бизнес, где можно выстроить процессы и выйти из операционки

📌 Раньше многие думали: «домики + природа = прибыль». Казалось, что главное построить красивые домики, и гости сами поедут. Однако большинство владельцев не просчитывали став‑рацио — количество персонала на номер. Всё выглядело просто: «да, немного сотрудников, всё потянем». Тогда это действительно было проще: цены ниже, коммунальные расходы меньше, налоговая нагрузка минимальная, требования классификации формальные.

Сейчас всё изменилось.
1️⃣ Введена обязательная классификация средств размещения, и если отель не проходит её или не подаёт сведения вовремя, он просто исчезает из агрегаторов — гость даже не узнает, что вы существуете.

С 1 января 2025 года введён новый туристический налог — до 1% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей в сутки, а к 2029 году ставка вырастет до 5%. При этом отель сам обязан считать, удерживать и пересчитывать налог при отменах, и сам несёт ответственность за ошибки. Любая неточность в расчётах — штраф.

➡️ УСН теперь тоже не подарок: превысил лимит доходов — платишь НДС. А если работаешь по «льготной» ставке, то на нулевую ставку НДС уже не рассчитывай. Выбор у малого отеля — либо работать на грани налоговой рентабельности, либо терять маржу.

Рост издержек — отдельная история. Всё дорожает: коммуналка, продукты, зарплаты. А гость по‑прежнему хочет сервис «как в Турции, только дешевле». В результате отельер либо снижа качество, либо уходит в минус.

❗️Ключевая проблема малых отелей — кэш‑флоу. Денежный поток слишком мал, чтобы покрыть все расходы: управляющий, горничные, охрана, маркетинг. У вас всего 15 домиков, а затраты почти такие же, как у отеля с 40. Это и есть та самая проблема став‑рацио: отношение количества персонала к числу спален. В малых отелях оно всегда выше, и именно это убивает маржинальность.

2️⃣ Вторая большая проблема — питание. Люди хотят ресторан, но при 15–20 домиках его экономика просто не сходится. Даже если еда отличная, гости редко едят трижды в день, а фонд оплаты труда поваров и официантов остаётся постоянным. Поэтому ресторан при малом отеле чаще всего не плюс, а минус. Единственный выход — переходить на фулл‑пансион, включая питание в пакет проживания, или уходить в формат self‑catering, когда гость готовит сам.

3️⃣ Третья проблема — отсутствие экономии на масштабе. Как только владелец решает добавить «интересные штуки» — лошадей, квесты, детские клубы — сразу растут постоянные расходы. А окупаются такие сервисы плохо, потому что для каждого требуется отдельный человек. Поэтому правило простое: всё, что требует нового персонала, в малом отеле не работает.

👉🏻Но всё это не означает, что малый отель обречён. Он может работать, если модель выстроена грамотно. Если правильно оценить экономику, управление и позиционирование.

Как работать если у вас малый отель и как зарабатывать? Именно об этом мы будем говорить совместно с Ассоциацией загородных отелей, управляющей компанией USTA MANAGEMENT и компанией BASINN HOTEL DEVELOPMENT на прямом эфире: 29 октября в 17:00 по Москве.


Отзовитесь в комментариях кому интересен подобный эфир?

🔴 Прямой эфир
«Особенности создания и управления малыми отелями»

📅 29 октября 2025
🕔 17:00 по МСК
📍 Онлайн-дискуссия

Что делать, если модель больше не работает? Малые отели с 10–20 домиками всё чаще превращаются не в бизнес, а в личную нагрузку для владельца. Налоги растут, требования ужесточаются, расходы догоняют средние отели — а маржа остаётся на уровне хобби.

В прямом эфире разберём, почему экономика «малых» буксует, когда управляющая компания может спасти, а когда уже поздно, и что делать, если вы в модели, которая не масштабируется.

👉🏻Обсудим по делу:
— Что сегодня считается малым отелем и почему такой формат чаще всего не держит экономику
— Где рвётся модель: став-рацио, ошибки в планировке, сценарии отдыха
— Почему управляющие компании не хотят брать малые отели — и когда это можно изменить
— Когда звать УК: на старте или в момент, когда уже всё горит
— Как выглядит реально работающая экономика при 15 домиках и ограниченном бюджете
— Какие боли УК реально закрывает, а какие нет
— Есть ли шанс выжить без управляющей компании
— Как будет выглядеть устойчивый малый отель в 2026 году

Спикеры:
— Антон Басин, BASINN HOTEL DEVELOPMENT
— Галина Исаева, «АЗОх.Фабрика отелей»
— Тамара Клишина, управляющая компания USTA Management

📌 Эфир для тех, кто строит, запускает и управляет малыми отелями, базами отдыха, глэмпингами. И особенно — для тех, кто уже внутри процесса и не знает, как из него вырулить.

📩 Участие бесплатное. Подключайтесь. Будет полезно.

Эфир уже 29 октября в 17:00 по мск.

Почему малые отели не работают и что с этим делать: став-рацио, планировка, рабочие модели, УК. Подробнее рассказал выше 👆

🟥 Друзья, уже завтра прямой эфир: «Особенности создания и управления малыми отелями»

Эфир пройдет в прямом эфире трансляцей на моем YOUTUBE-канале, у кого нет возможности подключиться на площадку YouTube, в моем телеграм-канале, за пару часов до появится ссылка на подключение без VPN.

Встречаемся: 29 октября 2025
Время: 17:00 по МСК
Формат: Онлайн-дискуссия, участие бесплатное

Если вы управляете небольшим отелем или строите базу отдыха на 10–20 домиков — обязательно подключайтесь

📌 Обсудим по существу:
— Частые ошибки собственников
— Как на малых отелях сказались новые законы 2025
— Как выглядит работающая экономика при 15 домиках
— Когда звать УК, а когда уже поздно
— Реальные боли управляющих компаний
— Есть ли шанс выжить без УК

👥 Спикеры:
Антон Басин, BASINN Hotel Development
Галина Исаева, «АЗОх.Фабрика отелей»
Тамара Клишина, управляющая компания USTA Management

📩 Участие бесплатное — зарегистрируйтесь и подключайтесь. Будет честный разговор по делу.

Добавьте себе в календарь. Завтра встретимся на эфире.

Друзья, через 20 минут начинаем прямой эфир «Особенности создания и управления малыми отелями».

❗️Регистрация не нужна, просто выберите удобную площадку и переходите по ссылке, она ведёт прямо на трансляцию.

Смотреть на YouTube: [ссылка]
Смотреть во VK: [ссылка]
Смотреть в Telegram: [ссылка]

Запасная ссылка, если у вас не запустилась трансляция тут

В начале октября мы записали важное видео с Лилией Биткуловой — генеральным директором компании «Звёзды Отелей», которая принимала участие в разработке новой системы классификации отелей 2025 года.

👉🏻 Сейчас, в поддержку выпуска, делюсь презентацией Росаккредитации.

В ролике с Лилией мы говорим о том, как спроектировать и довести продукт до 3, 4 или 5 звёзд с точки зрения девелопмента. Презентация отвечает на другой вопрос: что именно нужно пройти, чтобы получить звёзды на практике.

Пошаговая логика классификации:
– кто подаёт
– куда идти
– какие документы
– как выглядит процесс регистрации

📌 Полезный материал для всех, кто проектирует и запускает отель.

Друзья, сегодня 2 ноября последний день -

Регистрации на Инвестиционный форум 1-2 декабря по самой выгодной цене ❗️

29 октября прошёл эфир «Специфика создания и управления малым отелем». Спасибо всем, кто был, разговор получился плотным. Запись доступна.

👉🏻Делюсь краткими выводами со встречи. 

1. «Начну с малого», это часто опасно
Популярная идея звучит так: «поставлю 5 домиков, попробую, потом расширюсь». На бумаге красиво, в жизни минус. Управление не тянет, ресторан не окупается, зимой спрос провисает.

☑️Строить надо с пониманием минимального рабочего объёма, не «маленький отель», а жизнеспособный бизнес.

2. Питание в малом отеле: 
Полный а-ля карт при фонде 15–40 номеров почти всегда в минус. Работают короткое меню, завтрак, комплекс, шведка. В загороде логично сразу включать питание в пакет, кухня тогда работает по плану, а не «как пойдёт».

3. Главная статья расходов — люди
Отель держится на персонале. ФОТ легко съедает 30–40% выручки. У вас 15 домиков, а фиксированные роли почти как у отеля с 40. Это и есть проблема став-рацио, в малых форматах оно выше, маржинальность ниже.

☑️Масштаб помогает, добавили номерной фонд, управленцев не прибавили, прибыль растёт.

4. Инвестор покупает прибыль, а не идею
Любая концепция, хоть космический отель, хоть йога-ретрит, сначала должна биться по деньгам. Нужны бизнес-концепция, цифры, модель, уже потом фишки и «вау».

5. Каждый метр должен работать на прибыль
Красивая лужайка в отеле принесет прибыль, если там проходят свадьбы и мероприятия. Бассейн работает, если он продаёт размещение. 

📌СПА в малом отеле
Большой термоблок сломает экономику, для большого спа нужен номерной фонд. Для малых форматов больше уместен плоскостное СПА — комплекс на открытом воздухе, где инфраструктура размещается на специальной платформе. Его особенность — открытый характер, исключающий необходимость в строительстве отдельных зданий. Это позволяет сэкономить как на начальных инвестициях, так и на текущих расходах.

👉🏻 Два пути, которые реально могут спасти экономику

Операционный: упростить продукт, урезать ассортимент, навести порядок в закупках, перевести заселение в бесконтакт там, где это уместно, пик отдать на аутсорс, считать план-факт еженедельно.

Инвестиционный: наращивать фонд по этапам, проектировать «растущую» инфраструктуру, подключать внешнюю аудиторию через банкетный модуль или банные слоты, комбинировать с девелоперскими моделями там, где рынок это ест.

📍Ключевой вывод
Малый отель должен быть простым и эффективным, без завышенных ожиданий. Главная ошибка — романтизировать и тянуть неработающую инфраструктуру. Когда к нам обращается заказчик с идеей небольшого номерного фонда, мы сначала анализируем рынок и формируем УТП, за счёт которого отель будет привлекать гостей круглый год и поднимать средний чек, чтобы экономика сходилась в плюс. Удачный пример мини-формата — WE LODGE, именно там у нас проходил исследовательский тур (можете посмотреть видеообзор отеля здесь)

Кому тема близка, рекомендую Инвест-форум АЗО 1–2 декабря, будет ещё больше практики по гостиничному рынку, не только не только по малым форматам.

👉🏻 Подробнее

Как определить минимальный номерной фонд, чтобы экономика сходилась

Сразу оговорюсь, точный размер фонда считается после детального анализа рынка конкретного региона. Ниже просто логика, в которой живет девелопер.

👉🏻 Размер номерного фонда определяется двумя основными границами: минимальным объёмом, который тянет базовую инфраструктуру под выбранную целевую аудиторию и её сценарий отдыха, и максимальным объёмом, который рынок способен вместить в ближайшие пять лет.

1️⃣ Сначала по результатам аналитики формируем базовый девелоперский слой: кто к нам приедет, зачем, какой набор инфраструктуры нужен, какой уровень сервиса готовы держать.


2️⃣ Дальше собираем экономику. Чётко разделяем бизнес-единицы, то, что приносит деньги, и турпродукты, то, что объясняет гостю «зачем ехать», но работает с низкой маржой. В примере с ЦА семьи - бизнес-единицами будут, как правило, дома, ресторан, термокомплекс. Турпродуктом: детские площадки, анимация, контактные зоопарки, безопасная территория итд;

Из БДС рождается понимание по штату, кухне, клинингу и  инженерке. Отдельно фиксируем постоянные расходы: управляющий, бухгалтерия, маркетинг, ИТ и PMS, охрана, инженер, коммунальные платежи, налоги, сервисные контракты – эти затраты не исчезают при любом количестве номеров.

3️⃣ Считаем нижнюю планку
Это объём фонда, при котором базовая инфраструктура и постоянные расходы закрываются на операционном уровне. Если не добираем минимум, начинаем «кормить» инфраструктуру из кармана, проект превращается в рабочее место.

4️⃣ Верхняя планка
Это сколько рынка вы можете занять без утилизации цены и качества.

🔹Ёмкость спроса. Берём целевую аудиторию в радиусе до двух часов, сезонность, календарь событий. Оцениваем объём потенциальных номероночей по вашему сценарию на горизонте трёх–пяти лет.

🔹Доля рынка. Это реальная часть спроса, которую вы способны стабильно занять в своём сегменте и локации при текущем продукте и маркетинге.

🔹Ценовая устойчивость. Это способность держать целевой ADR при росте фонда. Проверяем, не приходится ли «добивать» загрузку скидками. Если загрузка растёт только за счёт демпинга, потолок близко.

👉🏻 Главный принцип
Сначала БДС, затем расчёт двух границ, минимально рабочий фонд под выбранный сценарий и максимально допустимый по вместимости рынка. Масштабируем именно бизнес-единицы, а не всё подряд, растём по очередям, пока рынок тянет. Так проект остаётся управляемым и прибыльным, без романтики и случайных решений.

Если вы планируете свой проект, обращайтесь к консультантам. На стратегической сессии разберём и изучим ваш кейс, определим УТП, покажем, как сделать продукт востребованным на рынке. Напишите нам за консультацией, под ваши исходные данные подберём оптимальное решение и соберём понятный план действий.

👉🏻10–12 ноября выступаю на Ruviera Forum, который пройдет в рамках RUVIERA Hotel Business Week — Ежегодной Недели гостиничного бизнеса в Сириусе и Сочи.

Буду разбирать сразу две темы:
— Как создать загородный отель, который будет выделяться среди сотен похожих проектов?
— Особенности проектирования конференц-залов для MICE в 2025 году.

📍Кроме основной и расширенной программы Ruviera Forum, 10–12 ноября также запланированы саммит по строительству и инвестициям Ruviera Development, церемония рейтинга Ruviera TOP 300 и вечерние мероприятия Ruviera Entertainment.

В университете «Сириус» ожидают ведущих отельеров, инвесторов, девелоперов и поставщиков со всей страны. Уникальное пространство для обмена опытом и профессионального роста.

🔗Билеты еще можно купить на сайте

До встречи на «Рувьере»!

Исследовательский тур в Сочи!