Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Концепция отеля готова. Что делать дальше?
И очень часто при всем этом многообразии профессионалов в проекте нет того, кто видит и держит процесс реализации целиком, как единую картину. Или эту роль на себя вынужденно берет инициатор проекта, который без достаточной экспертизы в каждом сегменте координирует архитектуру, инженерку, сметы, сроки, подрядчиков, решения по продукту.
👉🏼 В итоге он утопает в деталях, решая сложные, иногда жизненно определяющие вопросы без опыта и нужных инструментов.
Отельный проект при этом живет не один сезон, а 3–7 лет от идеи до запуска. За это время несколько раз меняются цены, требования, подрядчики и тп.
❗️ Чтобы такого не произошло, и нужен техзаказчик. Технический заказчик – это представитель инициатора в техническом мире проекта. Его задача управлять тем, как архитектура, инженерка, сметы, сроки и другие отдела работают на бизнес‑задачу отеля, а не живут своей жизнью
Техзаказчик:
— переводит концепцию и бизнес‑логику в понятное проектное задание;
— собирает и координирует архитекторов, инженеров, сметчиков, подрядчиков;
— контролирует, чтобы решения не убивали продукт, цифры и сроки;
— отвечает за то, чтобы построили именно то, что задумано, в том бюджете и в том качестве, о котором договаривались
👉🏼 Всем ли нужен техзаказчик?
Если объект небольшой, с простой функциональной программой, инвестор иногда сознательно берет функцию техзаказчика на себя – опираясь на более сильного архитектора, опытного подрядчика, советы управляющей компании. В таком случае роль техзаказчика частично “размазывается” между участниками, а инвестор закрывает разрывы между ними своим временем, вниманием и рисками. Но чем сложнее проект, тем дороже обходится экономия на профессиональном управлении процессом
❗️Ошибки в решениях, переделки, недосчитанная выручка и потери по срокам легко перекрывают стоимость нормального техзаказчика даже на средних по масштабу объектах
😉 Скоро на моем канале выйдет полный подкаст с Хусейном Плиевым (ГК SMART ENGINEERS), где мы долго и подробно говорим про реализацию отельных проектов – “Как реально построить отель: деньги, риски, нюансы”.
Скоро на каналах, подпишитесь, чтобы не пропустить!
❗️Дальше, как правило, в проект вступает “команда реализации”: архитекторы, инженеры, сметчики, проектировщики по разделам, подрядчики, ук, специалисты по согласованиям и нормам, иногда – банк, соинвесторы со своими требованиями к проекту и так далее
👉🏼 В итоге он утопает в деталях, решая сложные, иногда жизненно определяющие вопросы без опыта и нужных инструментов.
Отельный проект при этом живет не один сезон, а 3–7 лет от идеи до запуска. За это время несколько раз меняются цены, требования, подрядчики и тп.
Если у проекта нет человека, который держит линию от исходной концепции до стройки и ввода, вы каждый год “слегка” меняете курс – и в итоге можете оказаться в другой точке, с другим продуктом, другим бюджетом, чем планировали
❗️ Чтобы такого не произошло, и нужен техзаказчик. Технический заказчик – это представитель инициатора в техническом мире проекта. Его задача управлять тем, как архитектура, инженерка, сметы, сроки и другие отдела работают на бизнес‑задачу отеля, а не живут своей жизнью
Техзаказчик:
— переводит концепцию и бизнес‑логику в понятное проектное задание;
— собирает и координирует архитекторов, инженеров, сметчиков, подрядчиков;
— контролирует, чтобы решения не убивали продукт, цифры и сроки;
— отвечает за то, чтобы построили именно то, что задумано, в том бюджете и в том качестве, о котором договаривались
👉🏼 Всем ли нужен техзаказчик?
Если объект небольшой, с простой функциональной программой, инвестор иногда сознательно берет функцию техзаказчика на себя – опираясь на более сильного архитектора, опытного подрядчика, советы управляющей компании. В таком случае роль техзаказчика частично “размазывается” между участниками, а инвестор закрывает разрывы между ними своим временем, вниманием и рисками. Но чем сложнее проект, тем дороже обходится экономия на профессиональном управлении процессом
❗️Ошибки в решениях, переделки, недосчитанная выручка и потери по срокам легко перекрывают стоимость нормального техзаказчика даже на средних по масштабу объектах
И в этом смысле вопрос “нужен ли мне техзаказчик?” на самом деле звучит так: “готов ли я платить за ошибки временем, нервами и деньгами?
Скоро на каналах, подпишитесь, чтобы не пропустить!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤2
Как построить гостиницу под ключ и не вылететь из бюджета.
🔈 🔈 🔈 🔈
В новом видео с Хусейном Плиевым, генеральным директором ГК SMART ENGINEERS, а также вице-президентом Ассоциации «НОТЕХ», разбираем строительство отеля с нуля, роль технического заказчика, как собрать команду, этапы проекта, сроки, стоимость и типовые ошибки застройщика в гостиничном девелопменте
Смотреть:
😄 ВК
🥰 RuTube
☺️ Дзен
😉 Youtube
В новом видео с Хусейном Плиевым, генеральным директором ГК SMART ENGINEERS, а также вице-президентом Ассоциации «НОТЕХ», разбираем строительство отеля с нуля, роль технического заказчика, как собрать команду, этапы проекта, сроки, стоимость и типовые ошибки застройщика в гостиничном девелопменте
Смотреть:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👏4
Сколько_стоит_создать_загородный_отель_дорожная_карта_с_реальными.pdf
13.4 MB
Друзья, мы с командой собрали новую, полноценную дорожную карту реализации гостиничного проекта!
Отдельно на каждом этапе мы прописали частые «ловушки» и ошибки девелоперов и то, как их не допустить.
Документ большой, но, прочитав его целиком, вы четко поймете, какой путь вам предстоит пройти, готовы ли вы к нему и как лучше действовать в вашей ситуации.
Забирайте во вложении!
BASINN Hotel Development – ваш проводник в гостиничном бизнесе!
С реальными вилками по бюджетам, ключевыми этапами и точками принятия решений, в которых вы можете сказать: «идем дальше / стоп / давайте продавать проект».
Отдельно на каждом этапе мы прописали частые «ловушки» и ошибки девелоперов и то, как их не допустить.
Забирайте во вложении!
BASINN Hotel Development – ваш проводник в гостиничном бизнесе!
👍10❤5🔥3
9–12 июля Новосибирск на несколько дней станет точкой сборки всей индустрии гостеприимства и туризма: в городе пройдет форум‑выставка «Дикоросы»
🔈 🔈 🔈 🔈
Если вам важно понимать, куда двигаться в туризме и гостиничной недвижимости в ближайшие годы, как не ошибиться с форматом и финансовой моделью, эта сессия закроет много вопросов по стратегии и деньгам. Отдельный акцент сделаю на внутреннем туризме и потенциале Новосибирска.
❗️Обязательно приходите:
• 9 июля в 11:00 принимаю участие в пленарной сессии с органами власти.
• 10 июля в 14:10 выступаю с полным докладом по инвестициям в туризм.
Будет очень полезно, до встречи!
Я выступаю 10 июля в 14:10. Расскажу про инвестиции в туризм: что сейчас происходит с рынком, имеет ли смысл заходить сейчас, какие форматы останутся в тренде и какие рабочие инструменты финансирования актуальны.
Если вам важно понимать, куда двигаться в туризме и гостиничной недвижимости в ближайшие годы, как не ошибиться с форматом и финансовой моделью, эта сессия закроет много вопросов по стратегии и деньгам. Отдельный акцент сделаю на внутреннем туризме и потенциале Новосибирска.
❗️Обязательно приходите:
• 9 июля в 11:00 принимаю участие в пленарной сессии с органами власти.
• 10 июля в 14:10 выступаю с полным докладом по инвестициям в туризм.
Будет очень полезно, до встречи!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4👍3
На рынке набирает популярность формат, который для инвестора может стать альтернативой даче или небольшому загородному отелю и при этом обеспечивать стабильную доходность. Речь о загородных домах под краткосрочную аренду.
Мы видим устойчивый спрос на формат «дачи в аренду». Сам формат не новый: по сути это переосмысление привычного советского сценария «отдых на даче» под современного пользователя. Часть людей вообще не выбирает между загородным отелем и классической арендой дома – они целенаправленно ищут отдых «как на даче»: жить в доме, гулять, отдыхать и спать, без обязательного ресторана или SPA. Для них важно: тишина, природа, базовый комфорт и уединение.
Раньше этот спрос закрывался либо через собственную дачу, за которой нужно ухаживать и держать её на балансе, либо через аренду дома в коттеджном посёлке, где каждый раз приходилось иметь дело с новым владельцем и непонятным уровнем сервиса.
Сейчас этот спрос всё чаще закрывается через стандартизированные посёлки или загородные отели без большой инфраструктуры: гость просто приезжает в готовый дом с понятными правилами и предсказуемым качеством сервиса. Он понимает, чего ждать от продукта, и именно поэтому такой сценарий отдыха становится всё более востребованным.
❗ ❗ ❗ ❗ ❗ ❗
А для инвестора это возможность приобрести работающий арендный актив. Вы покупаете конкретный загородный дом на территории загородного отеля в управляемом проекте: дом в собственности, а операционная часть – заселения гостей, уборка, сервис, маркетинг – на стороне управляющей компании. Для вас это арендный кэшфлоу от загородной недвижимости: регулярный денежный поток плюс рост стоимости актива на уровне инфляции.
В хороших проектах такой дом даёт 8–12% годовых и не требует от владельца личного участия в операционке. Цифры, конечно, зависят от локации, качества проекта, типа домов, модели управления и того, как устроено распределение выручки. Но если выбрать адекватную концепцию и сильную управляющую компанию, загородный дом становится понятным арендным бизнесом: вы вкладываете капитал, получаете стабильный кэшфлоу и держите актив, который не отстаёт от инфляции.
Знаете ли вы реальные проекты в таком формате?
💡 Я сейчас сам собираюсь углубиться в эту тему и посмотреть рынок по цифрам – интересно продолжить такой разбор в канале?
Мы видим устойчивый спрос на формат «дачи в аренду». Сам формат не новый: по сути это переосмысление привычного советского сценария «отдых на даче» под современного пользователя. Часть людей вообще не выбирает между загородным отелем и классической арендой дома – они целенаправленно ищут отдых «как на даче»: жить в доме, гулять, отдыхать и спать, без обязательного ресторана или SPA. Для них важно: тишина, природа, базовый комфорт и уединение.
Раньше этот спрос закрывался либо через собственную дачу, за которой нужно ухаживать и держать её на балансе, либо через аренду дома в коттеджном посёлке, где каждый раз приходилось иметь дело с новым владельцем и непонятным уровнем сервиса.
Сейчас этот спрос всё чаще закрывается через стандартизированные посёлки или загородные отели без большой инфраструктуры: гость просто приезжает в готовый дом с понятными правилами и предсказуемым качеством сервиса. Он понимает, чего ждать от продукта, и именно поэтому такой сценарий отдыха становится всё более востребованным.
А для инвестора это возможность приобрести работающий арендный актив. Вы покупаете конкретный загородный дом на территории загородного отеля в управляемом проекте: дом в собственности, а операционная часть – заселения гостей, уборка, сервис, маркетинг – на стороне управляющей компании. Для вас это арендный кэшфлоу от загородной недвижимости: регулярный денежный поток плюс рост стоимости актива на уровне инфляции.
В хороших проектах такой дом даёт 8–12% годовых и не требует от владельца личного участия в операционке. Цифры, конечно, зависят от локации, качества проекта, типа домов, модели управления и того, как устроено распределение выручки. Но если выбрать адекватную концепцию и сильную управляющую компанию, загородный дом становится понятным арендным бизнесом: вы вкладываете капитал, получаете стабильный кэшфлоу и держите актив, который не отстаёт от инфляции.
Знаете ли вы реальные проекты в таком формате?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍16🔥14❤4
Дикороссы, Антон Басин (1).pdf
7.1 MB
Прошел форум «Дикоросы». Что по итогам форума?
Да, общая тенденция такова, что сейчас мы находимся в спаде, и так называемое «дно» индустрии еще предстоит пройти. Но экономика живет циклами, и за спадом всегда следует рост. В среднем одна фаза эконом. цикла длится около 3 лет, а цикл отеля – от задумки до открытия – в среднем занимает 2–3 года. Поэтому те, кто начнут делать свой отель сейчас, выйдут на рынок как раз в фазу нового подъема и смогут снять сливки, пока остальные будут только раскачиваться.
⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️ ⭐️
Параллельно с этим сильно изменился гость. Времена, когда предложения почти не было и работало правило «сделаем как‑нибудь – и так поедут», закончились. Конкуренция растет, гость становится все более избирательным и ожидает высокий сервис, комфорт и впечатления по умолчанию. Но и этого уже недостаточно. Теперь в продукте не менее важен четвертый фактор – трансформация.
Трансформация – это ответ на вопрос: «Каким человек уезжает из вашего отеля, в чем он стал другим по сравнению с моментом заезда». И те отели, которые это поймут и встроят в продукт, будут выигрывать конкуренцию по загрузке и доходности. Это справедливо не только для отелей: покупая любой продукт, человек в первую очередь покупает решение своей боли.
Примеры трансформаций:
◾️ Семейный отель: гости хотят побыть с семьей и уехать с ощущением, что стали ближе к детям и партнеру; у них появляются совместные ритуалы, свои шутки, общие воспоминания, отношения становятся ближе и качественнее.
◾️ Партнерский отдых: пара приезжает, чтобы улучшить романтические отношения, снова почувствовать влюбленность и заботу друг о друге, и ваш отель может создать для этого условия.
◾️ Восстановление: гости приезжают перегруженными и выгоревшими, а уезжают с другим состоянием нервной системы, чувством опоры и пониманием, что можно жить и отдыхать иначе.
Более конкретно как работает экономика трансформаций рассказал в историях (тг канала)
👆 Спасибо всем, кто был на моем докладе. Презентация во вложении
В очередной раз эксперты подтверждают: гостиничный рынок находится в стадии охлаждения. Средний тариф по стране показывает минус 0,2%. При этом некоторые регионы пока держатся в лёгком плюсе: например, Новосибирск показывает рост средней цены в пределах 2%.
По загрузке картина еще более показательная: по России минус 5,6%, Новосибирск – минус 5,5% к первому полугодию 2025 года. Логичный результат – падение RevPAR: по стране минус 5,8%, по Новосибирску около минус 3,7%.
Но в отдельных регионах есть положительная динамика. Например, Алтай активно вводит новые, и не дешевые, отели, но при этом показывает рост загрузки +7%.
Да, общая тенденция такова, что сейчас мы находимся в спаде, и так называемое «дно» индустрии еще предстоит пройти. Но экономика живет циклами, и за спадом всегда следует рост. В среднем одна фаза эконом. цикла длится около 3 лет, а цикл отеля – от задумки до открытия – в среднем занимает 2–3 года. Поэтому те, кто начнут делать свой отель сейчас, выйдут на рынок как раз в фазу нового подъема и смогут снять сливки, пока остальные будут только раскачиваться.
Параллельно с этим сильно изменился гость. Времена, когда предложения почти не было и работало правило «сделаем как‑нибудь – и так поедут», закончились. Конкуренция растет, гость становится все более избирательным и ожидает высокий сервис, комфорт и впечатления по умолчанию. Но и этого уже недостаточно. Теперь в продукте не менее важен четвертый фактор – трансформация.
Трансформация – это ответ на вопрос: «Каким человек уезжает из вашего отеля, в чем он стал другим по сравнению с моментом заезда». И те отели, которые это поймут и встроят в продукт, будут выигрывать конкуренцию по загрузке и доходности. Это справедливо не только для отелей: покупая любой продукт, человек в первую очередь покупает решение своей боли.
Примеры трансформаций:
◾️ Семейный отель: гости хотят побыть с семьей и уехать с ощущением, что стали ближе к детям и партнеру; у них появляются совместные ритуалы, свои шутки, общие воспоминания, отношения становятся ближе и качественнее.
◾️ Партнерский отдых: пара приезжает, чтобы улучшить романтические отношения, снова почувствовать влюбленность и заботу друг о друге, и ваш отель может создать для этого условия.
◾️ Восстановление: гости приезжают перегруженными и выгоревшими, а уезжают с другим состоянием нервной системы, чувством опоры и пониманием, что можно жить и отдыхать иначе.
Более конкретно как работает экономика трансформаций рассказал в историях (тг канала)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥11❤4
⚡️В прошлом посте я писал про формат загородных домов под краткосрочную аренду. В этой схеме у частного инвестора по сути два сценария: либо делать всё самому, либо заходить в организованный проект и относиться к дому как к бизнес‑единице.
Вариант 1. Свой дом и полная самостоятельность
Вы инвестируете в собственный дом и управляете им сами: сдаёте посуточно через Avito, Циан и другие площадки.
Простой пример из открытых расчётов: дом, который сдаётся по 12 000 ₽ в сутки и занят 20 дней в месяц, приносит около 240 000 ₽ выручки. После расходов (уборка, коммунальные, налоги, реклама, ремонт) у частника обычно остаётся 38–60% от выручки, то есть в реальности 80 000–120 000 ₽ чистыми при хорошем сезоне и при условии, что он сам постоянно всем занимается. По факту это не пассивный доход, а микробизнес «я и мой дом»: вы всё время в операционке, завязаны на сезонность и на собственную активность.
Вариант 2. Дом как бизнес‑единица в составе проекта. Если смотреть на инвестицию как на актив и играть более серьёзно, второй формат – дом как часть загородного отеля или базы отдыха под управлением профессиональной управляющей компании.
👉🏻 При входе в диапазоне 15–20 млн ₽ на дом это даёт ориентир около 120 000–150 000 ₽ чистого дохода в месяц при адекватной загрузке и выстроенной операционке. При этом, даже если в конкретном поселке нет большой инфраструктуры, всё равно есть базовый уровень сервиса: ресепшен, который принимает гостей, территория, по которой можно погулять, минимальная инфраструктура в виде спортивных и детских площадок, зон отдыха. В части проектов добавляются бани и SPA‑комплекс – это то, чем одиночный дом похвастаться не может.
Нужно понимать, что в формате «один дом» вы сами финансируете маркетинг, организуете уборку, содержите инженерные системы и контролируете техническую часть — это уже ваша постоянная работа. В управляемом поселке роль инвестора другая: управляющая компания отвечает за маркетинг, загрузку, сервис, персонал и стандарты. Вы получаете кэшфлоу в диапазоне 8–12% годовых и держите актив, который растёт примерно на уровне инфляции по цене, как типичная доходная недвижимость.
❗️Как итог: в одиночном доме в Подмосковье вы можете выйти на те же 80–120 тыс. ₽ чистыми, но ценой своей постоянной вовлечённости, то в управляемом отельном формате те же 120–150 тыс. ₽ в месяц, вы просто инвестор: вкладываете капитал и получаете арендный кэшфлоу с нормальной доходностью, а не живёте в операционке.
Дальше я покажу, как инвесторам оценивать подобные проекты для инвестиций: на что смотреть в цифрах, договоре, чтобы зайти в рабочий бизнес.
Вариант 1. Свой дом и полная самостоятельность
Вы инвестируете в собственный дом и управляете им сами: сдаёте посуточно через Avito, Циан и другие площадки.
📌По данным Avito Путешествия за 2024 год, владельцы загородных домов в Московском регионе на посуточной аренде зарабатывали в среднем около 190 600 ₽ выручки в месяц при нормальной загрузке и активной работе с объявлением.
Вариант 2. Дом как бизнес‑единица в составе проекта. Если смотреть на инвестицию как на актив и играть более серьёзно, второй формат – дом как часть загородного отеля или базы отдыха под управлением профессиональной управляющей компании.
Исследования по Подмосковью показывают, что коттеджи там окупаются примерно в 1,5 раза быстрее, чем квартиры в Москве, а доходность по домам доходит до 8-12% годовых.
👉🏻 При входе в диапазоне 15–20 млн ₽ на дом это даёт ориентир около 120 000–150 000 ₽ чистого дохода в месяц при адекватной загрузке и выстроенной операционке. При этом, даже если в конкретном поселке нет большой инфраструктуры, всё равно есть базовый уровень сервиса: ресепшен, который принимает гостей, территория, по которой можно погулять, минимальная инфраструктура в виде спортивных и детских площадок, зон отдыха. В части проектов добавляются бани и SPA‑комплекс – это то, чем одиночный дом похвастаться не может.
Нужно понимать, что в формате «один дом» вы сами финансируете маркетинг, организуете уборку, содержите инженерные системы и контролируете техническую часть — это уже ваша постоянная работа. В управляемом поселке роль инвестора другая: управляющая компания отвечает за маркетинг, загрузку, сервис, персонал и стандарты. Вы получаете кэшфлоу в диапазоне 8–12% годовых и держите актив, который растёт примерно на уровне инфляции по цене, как типичная доходная недвижимость.
❗️Как итог: в одиночном доме в Подмосковье вы можете выйти на те же 80–120 тыс. ₽ чистыми, но ценой своей постоянной вовлечённости, то в управляемом отельном формате те же 120–150 тыс. ₽ в месяц, вы просто инвестор: вкладываете капитал и получаете арендный кэшфлоу с нормальной доходностью, а не живёте в операционке.
Дальше я покажу, как инвесторам оценивать подобные проекты для инвестиций: на что смотреть в цифрах, договоре, чтобы зайти в рабочий бизнес.
👍7❤6🔥5
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥6🎉3
КОТТЕДЖИ ПОД КРАТКОСРОЧНУЮ АРЕНДУ С ГОСТИНИЧНЫМ СЕРВИСОМ: ЧТО ЗА ФОРМАТ И ОТКУДА СПРОС?
На гостиничном рынке есть отдельная субниша, которая, на мой взгляд, очень интересна для инвестора (почему писал тут).
Друзья, важный момент, который я не устану повторять: нужно разделять понятия. Дома под краткосрочную аренду с гостиничным сервисом — это не отдельно стоящий дом где‑то в СНТ, который владелец сдаёт через Avito или ЦИАН, и это не дом в составе загородного отеля.
___________________________________
КОМУ ЭТО НУЖНО И В ЧЁМ РАЗНИЦА С ОТЕЛЕМ:
Часть гостей вообще не хочет ехать в отель и пользоваться SPA или рестораном — им нужен сценарий «как на даче»: жить в доме, гулять, жарить мясо, общаться, спать и не подстраивать день под расписание анимации.
Рассмотрим для примера три сценария отдыха гостей:
🔴 Компания друзей.
Классика жанра «поехали за город, пожарим мясо». Люди проводят время в гостиной или на террасе, жарят шашлыки, сидят у костра, при желании идут в баню; весь отдых строится вокруг дома и общения, а не вокруг инфраструктуры.
🔴 Пара.
Здесь другой запрос — побыть вдвоём без лишних раздражителей. В отличие от большого отеля, где столько активностей, что не успеваешь ни на что толком выделить время и постоянно куда‑то бежишь, пара просто берёт домик, и им никто не мешает. Вино, прошутто, закуски, шашлыки, креветки на гриле и из постели можно вообще не вылезать. Романтический уикенд и всё внимание друг на друга.
🔴 Семья.
Прямая альтернатива собственной даче, но без огорода и ремонтов. Они приезжают просто пообщаться: играют в мини‑футбол, бадминтон, гуляют, ездят на экскурсии, на рыбалку с детьми — и снова без всякой нужды в отельной инфраструктуре.
_________________________
ПОЧЕМУ ЭТО ОТДЕЛЬНАЯ СУБНИША
Стоимость номера в отеле всегда включает доступ к инфраструктуре, даже если гость ей почти не пользуется. В организованном коттеджном посёлке без большой инфраструктуры дом того же уровня обычно дешевле, а продукт точнее попадает в запрос.
На гостиничном рынке есть отдельная субниша, которая, на мой взгляд, очень интересна для инвестора (почему писал тут).
Друзья, важный момент, который я не устану повторять: нужно разделять понятия. Дома под краткосрочную аренду с гостиничным сервисом — это не отдельно стоящий дом где‑то в СНТ, который владелец сдаёт через Avito или ЦИАН, и это не дом в составе загородного отеля.
Это специально спроектированный под краткосрочный отдых коттедж без личных шкафов, кладовок и вещей хозяина, расположенный в организованном посёлке под единым брендом и единым управлением. По сути, формат близок к отельному: у гостя есть безопасная локация, где можно гулять с детьми или компанией, а не просто дом сам по себе. В посёлке продуманы места для отдыха: детские площадки, костровые зоны, благоустроенная территория, возможно есть водоём и пирс, оборудованные дорожки, освещение, может быть SPA или отдельно стоящие бани, но в целом территория без массивной отельной инфраструктуры.
___________________________________
КОМУ ЭТО НУЖНО И В ЧЁМ РАЗНИЦА С ОТЕЛЕМ:
Часть гостей вообще не хочет ехать в отель и пользоваться SPA или рестораном — им нужен сценарий «как на даче»: жить в доме, гулять, жарить мясо, общаться, спать и не подстраивать день под расписание анимации.
Рассмотрим для примера три сценария отдыха гостей:
Классика жанра «поехали за город, пожарим мясо». Люди проводят время в гостиной или на террасе, жарят шашлыки, сидят у костра, при желании идут в баню; весь отдых строится вокруг дома и общения, а не вокруг инфраструктуры.
Здесь другой запрос — побыть вдвоём без лишних раздражителей. В отличие от большого отеля, где столько активностей, что не успеваешь ни на что толком выделить время и постоянно куда‑то бежишь, пара просто берёт домик, и им никто не мешает. Вино, прошутто, закуски, шашлыки, креветки на гриле и из постели можно вообще не вылезать. Романтический уикенд и всё внимание друг на друга.
Прямая альтернатива собственной даче, но без огорода и ремонтов. Они приезжают просто пообщаться: играют в мини‑футбол, бадминтон, гуляют, ездят на экскурсии, на рыбалку с детьми — и снова без всякой нужды в отельной инфраструктуре.
_________________________
ПОЧЕМУ ЭТО ОТДЕЛЬНАЯ СУБНИША
Стоимость номера в отеле всегда включает доступ к инфраструктуре, даже если гость ей почти не пользуется. В организованном коттеджном посёлке без большой инфраструктуры дом того же уровня обычно дешевле, а продукт точнее попадает в запрос.
Но главный запрос этой аудитории — это не цена. Люди едут за тем, чтобы побыть именно в своей компании. Готовить завтраки и ужины самостоятельно или заказать доставку, сидеть на веранде в трениках, курить сигару, слушать свою музыку, играть в настолки, никуда не ходить и ни под кого не подстраиваться. Это формат, в котором очень многим людям комфортно проводить выходные, и именно под этот сценарий рынок коттеджей в аренду с гостиничным сервисом сейчас активно развивается.Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1👍6🤩3
Как инвестору выбрать проект для частных инвестиций (формат домов под краткосрочную аренду с гостиничным сервисом)
❗ ❗ ❗ ❗
Общая логика инвестора
Каждый инвестор должен понимать, что он вкладывается в коммерческую недвижимость, которая должна давать понятный кэшфлоу и иметь капитализацию.
◾️Сначала смотрим на стадию проекта: идея, инвестиционная подготовка, стройка или уже операционка. Чем раньше стадия, тем ниже цена входа и выше риск недостроя и качества; чем ближе к операционке, тем дороже, но безопаснее.
◾️Вторым шагом оцениваем локацию и участок. Идеальная формула для загородного проекта: лес, вода и горы. Хорошо, если будет небольшой оборудованный водоём, возле которого можно прогуляться или ловить рыбу. Здорово, если проект интегрирован в лес или располагается рядом с ним, и если вокруг локации есть рельеф или что‑то хотя бы отдалённо напоминающее горы. Обратить внимание также стоит на транспортную доступность по времени, удобство дороги и её качество: если дорога до проекта постоянно в пробках, это весомая причина, почему гости не будут возвращаться к вам.
◾️Не менее важен масштаб проекта. Для таких проектов оптимально иметь 15–20 домов, не больше (иначе уйдёт камерность), и не меньше (иначе проект будет невыгодно содержать).
◾️Оцените атмосферу, находясь на территории: как вы себя там чувствуете? Насколько оборудована территория: есть ли тропинки, освещение, мангальные зоны, детская площадка, общественные зоны, какая инфраструктура и какие сценарии отдыха реально собраны в проекте.
◾️Посмотрите сам продукт — дом (в идеале пожить там пару дней): насколько он кофортен, удобно ли спроектирован, из каких материалов, какая там атмосфера, какое качество мебели и отделки. Дом без нормальных дорожек, света, костровых зон и общего пространства превращается в обычную дом‑дачу; а вам нужна локация, куда люди хотят возвращаться.
◾️Не забудьте проверить девелопера и управляющую компанию: что они уже делали, как работают текущие объекты, какая команда стоит за проектом, какой уровень управления, полноценная ли это структура УК или просто пара бронистов. Любая окупаемость, в которой управление и маркетинг «по остаточному принципу», рискованна. Важно понимать, какая комиссия УК
◾️После всего выше перечисленного переходите к финансовым метрикам и юридике: цена дома и метра, реальная загрузка и ADR (важно узнать именно ADR, потому что он показывает реальный доход, очищенный от акций, комиссий и скидок), плановая доходность и срок окупаемости, структура расходов, капитализация объекта, тип владения (собственность, доля, пай, кооператив), доля собственных средств девелопера и модель выхода.
🔸 Скоринг поможет вам превратить сложный проект в понятную таблицу. Вы видите, что покупаете: стадию, место, продукт, команду и экономику. И уже на этом фоне решаете, устраивает ли вас входной чек, доходность и риск‑профиль именно этого проекта, а не абстрактного «дома в аренду».
➡ Забирайте инструмент и пишите ваши вопросы!
Во вложении вы найдёте скоринг — рабочий инструмент для инвесторов которые рассматривают инвестиции в эту субнишу.
Общая логика инвестора
Каждый инвестор должен понимать, что он вкладывается в коммерческую недвижимость, которая должна давать понятный кэшфлоу и иметь капитализацию.
◾️Сначала смотрим на стадию проекта: идея, инвестиционная подготовка, стройка или уже операционка. Чем раньше стадия, тем ниже цена входа и выше риск недостроя и качества; чем ближе к операционке, тем дороже, но безопаснее.
◾️Вторым шагом оцениваем локацию и участок. Идеальная формула для загородного проекта: лес, вода и горы. Хорошо, если будет небольшой оборудованный водоём, возле которого можно прогуляться или ловить рыбу. Здорово, если проект интегрирован в лес или располагается рядом с ним, и если вокруг локации есть рельеф или что‑то хотя бы отдалённо напоминающее горы. Обратить внимание также стоит на транспортную доступность по времени, удобство дороги и её качество: если дорога до проекта постоянно в пробках, это весомая причина, почему гости не будут возвращаться к вам.
◾️Не менее важен масштаб проекта. Для таких проектов оптимально иметь 15–20 домов, не больше (иначе уйдёт камерность), и не меньше (иначе проект будет невыгодно содержать).
◾️Оцените атмосферу, находясь на территории: как вы себя там чувствуете? Насколько оборудована территория: есть ли тропинки, освещение, мангальные зоны, детская площадка, общественные зоны, какая инфраструктура и какие сценарии отдыха реально собраны в проекте.
◾️Посмотрите сам продукт — дом (в идеале пожить там пару дней): насколько он кофортен, удобно ли спроектирован, из каких материалов, какая там атмосфера, какое качество мебели и отделки. Дом без нормальных дорожек, света, костровых зон и общего пространства превращается в обычную дом‑дачу; а вам нужна локация, куда люди хотят возвращаться.
◾️Не забудьте проверить девелопера и управляющую компанию: что они уже делали, как работают текущие объекты, какая команда стоит за проектом, какой уровень управления, полноценная ли это структура УК или просто пара бронистов. Любая окупаемость, в которой управление и маркетинг «по остаточному принципу», рискованна. Важно понимать, какая комиссия УК
◾️После всего выше перечисленного переходите к финансовым метрикам и юридике: цена дома и метра, реальная загрузка и ADR (важно узнать именно ADR, потому что он показывает реальный доход, очищенный от акций, комиссий и скидок), плановая доходность и срок окупаемости, структура расходов, капитализация объекта, тип владения (собственность, доля, пай, кооператив), доля собственных средств девелопера и модель выхода.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5❤4
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА ПОД КРАТКОСРОЧНУЮ АРЕНДУ С ГОСТИНИЧНЫМ СЕРВИСОМ. РАЗБЕРЁМ НА ЦИФРАХ ЖИВОЙ КЕЙС
На рынке уже сформировалась отдельная субниша: загородные дома под аренду с управлением девелопера: Wish Home, Грин Лаундж, Бухлово Парк, «Сова» – у каждого свой уровень продукта и договор с инвестором.
Давайте разберем с девелоперской точки зрения пример Wish Home, потому что, на мой взгляд, это одна из самых удачно реализованных моделей в этом формате:
1️⃣ СЕТЬ, А НЕ РАЗОВЫЙ ПРОЕКТ
Wish Home на рынке больше трёх лет. Под брендом уже три локации: «Яхрома», «Дубовая роща», «Лесной берег». То есть это не один удачный посёлок, а разворачивающаяся модель сети. На каждой локации — управляющая компания, ресепшен, хозслужба, технадзор, свой сайт и каналы продаж.
Работают по модели sell & leaseback: девелопер строит и продаёт дом с участком инвестору, дальше УК по агентскому договору сдаёт этот дом в аренду, а собственник получает свою долю дохода. Дома застрахованы, юридика выстроена под недвижимость с участком (СХ‑2/ИЖС, а не «домик как мебель без земли»). Объектами управляет понятная команда с реальной историей.
2️⃣ ПРАВИЛЬНЫЕ ЛОКАЦИИ
Каждая локация с точки зрения природного рекреационного потенциала и смежного туристического потока — сильная. У каждого проекта хороший рекреационный потенциал (две из трёх составляющих: лес, вода, рельеф) и своя внешняя точка притяжения: горнолыжный курорт в Яхроме, сочетание реки, видов со склона и соснового леса в локации «Лесной берег»
3️⃣ КАЧЕСТВЕННЫЙ ПРОДУКТ
Дома построены по энергоэффективной технологии, внутри продуманные планировки от компании BASINN: гостиная с камином, кухня, две спальни. Используются практичные материалы (кварц‑винил вместо ламината), современное благоустройство и атмосфера: дорожки, свет, общие зоны, костровые, связка с внешней инфраструктурой — банный комплекс, бассейн/SPA. Отдельно хочу отметить «Лесной берег» — это та локация, в которой я сам готов отдыхать как гость, мне там действительно комфортно.
Отдельный плюс — реальные отзывы инвесторов. Были выходы из проекта: кто‑то продавал по той же цене, кто‑то дороже. Причина — личные финансовые истории, а не «надоело, потому что проект плохо работает». То есть капитализация у актива есть, и вторичный рынок существует.
_________________________________________
⌛️ ЧТО ПО ДЕНЬГАМ
По действующим домам в Wish Home средний денежный поток для инвестора сегодня — около 100 000 ₽ в месяц на дом при среднегодовой загрузке ~40% и ADR ~15 000 ₽. Это примерно 8% годовых на чек около 15 млн ₽ на текущей стадии разгона сети.
Целевой ориентир по модели — при выходе на 60% загрузки и ADR 18 000 ₽ доходность порядка 13% годовых и горизонт окупаемости около 8 лет. Это план, к которому сеть идёт по мере раскрутки бренда и локаций.
И вот здесь самое интересное.
Сейчас тот, кто заинтересован в инвестициях в загородную недвижимость, как раз может удачно зайти в эту модель не «на котловане», а в готовый, работающий продукт. У Wish Home на продажу есть четыре уже построенных дома: три в локации «Лесной берег» и один в «Дубовой роще» (Дома категории «М» (две спальни + гостиная)).
Коттеджи принадлежат компании, компания продает их так как планирует дальше. развивать сеть. Дома уже сдаются и дают подтверждённый доход: исторически ~100 тыс ₽ в месяц, но например за июнь 2026 года такой дом принёс инвестору около 260 000 ₽
По каждому объекту есть прозрачная отчётность, понятная управленческая история и вторичный рынок. Если вам интересно разобраться в цифрах, оставляйте заявку по ссылке ниже — мы свяжемся, покажем финмодель, детально расскажем про капитализацию, договор, экономику проекта и предложим комфортные условия входа.
https://clck.ru/3UxNWY
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3👍3🔥3