Волнительная победа в апелляции и те самые 2 спорных момента:

👾Спорный момент - из испрашиваемого участка можно по площади образовать самостоятельный участок. А это прямое основание для отказа по Земельному кодексу РФ.

❣️Но! В этом деле участок не обеспечивается доступом, а точнее проездом (3,5 метра по пожарным нормам), с земель общего пользования. Есть проход, и тот менее нормативного показателя в 1 метр.

🟡 В границы испрашиваемой территории попала соседская хозпостройка. Постройка самовольная, есть предостережение о недопустимости нарушения и сносе. И все же, постройка есть. И в законе есть положение о том, что наличие чужой постройки - основание для отказа. Только в законе конечно же речь про законную постройку. Делюсь с вами выдержкой из моей позиции по этому вопросу:

"По смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. То есть, действующие нормы направлены на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав.

Спорное строение обладает всеми признаками самовольной постройки и по смыслу действующего законодательства оно не может являться объектом ограничения прав и, не имея уставленного законного правообладателя, не может являться основанием для отказа в перераспределении по смыслу пп. 3 п. 9. Ст. 39.29 ЗК РФ"

Результат сегодняшнего решения подтверждает, что мой ход мысли абсолютно логичен и правилен 😎

Крч, я очень рада такому решению. Оно еще раз доказало, что с госорганами можно и нужно судиться!

Никогда так не делайте сами! И клиентов своих всячески от этого отговаривайте!

Сейчас в работе очередной кейс с задачей найти возможность перевести земельные участки из вида разрешенного использования «сельхозпроизводство» в «садоводство». Но именно эта история не простая, а с нюансом 🤪

Суть истории⬇️

Был большой земельный массив сельскохозяйственного назначения площадью около 8 гектаров. Его нарезали на 8 участков по 1 гектару. Нарезать на участки поменьше нельзя по закону, т.к. для земель сельхозназначения существуют требования к минимальной площади земельных участков в 1 гектар.

Нарисовали красивый план будущего СНТ. С дорогами, благоустройством. В общем на картинке все сделано максимально дорогобогато. Самые внимательные уже смекнули, что ключевое тут - "на картинке".

Но гектар же не продать! Никому под дачу гектар не нужен. Стандартные площади под дачу от 6 до 20 соток. Вот и стали продавать по 10-20 соток согласно плану. А по договору оформляли как продажу доли, которой соответствует такой-то участок на плане 🫣🥴

То есть фактически человек покупал свои условные 10–20 соток, но юридически становился собственником доли в общем земельном участке площадью 1 гектар с определенным порядком пользования.

При продаже по такой схеме обычно всегда рассказывают красивую историю, как в течение ближайших пары лет все точно-преточно переведут в СНТ и у всех будут участки с возможностью застройки. Вот чуть ли ни мамой клянутся 😆 Ну а компенсацией за текущие неудобства естесссснно является цена чуть пониже рынка.

Дальше, как это чаще всего и бывает, продавец благополучно свалил в закат 🤦‍♀️ А люди остались собственниками долей в земельных участках сельхозназначения. И строить жилые дома на таких земельных участках нельзя.

С марта 2026 года ситуация стала еще интереснее.

Во-первых, все ждут отдельный федеральный закон, который должен установить дополнительное регулирование в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, перераспределены полномочия по вопросам перевода земель.

Теперь многие вопросы требуют согласования уже на более высоком уровне, в том числе через Минсельхоз. И в ряде случаев согласования фактически уходят на федеральный уровень.

Поэтому даже если возможность перевода в конкретной ситуации существует, это будет долго, сложно и очень дорого.

А если в ходе анализа документов выяснится, что земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям и исторически сформирован из бывших земельных паев, которые были учтены в составе сельхозугодий, то вероятность перевода стремится к нулю.

В таком случае с высокой долей вероятности перед нами не инвестиция и не будущий поселок. А просто мертвый актив.

Я думала, что в такую ловушку уже никто не попадает. Ан нет, оказывается в сказку "мы вам вот-вот все переведем под застройку" все еще верят 🤷‍♀️

Люблю доктора Хауса за его "все врут". Не верьте людям на слово, не покупайте долю в сельхозучастке (да и вообще лучше нигде долю не покупайте, гиблое и геморройное это дело 😂) и не экономьте на юридическом сопровождении перед покупкой недвижимости.

Писать сами знаете кому, когда решите купить участок 🙋‍♀️😏