Никогда так не делайте сами! И клиентов своих всячески от этого отговаривайте!

Сейчас в работе очередной кейс с задачей найти возможность перевести земельные участки из вида разрешенного использования «сельхозпроизводство» в «садоводство». Но именно эта история не простая, а с нюансом 🤪

Суть истории⬇️

Был большой земельный массив сельскохозяйственного назначения площадью около 8 гектаров. Его нарезали на 8 участков по 1 гектару. Нарезать на участки поменьше нельзя по закону, т.к. для земель сельхозназначения существуют требования к минимальной площади земельных участков в 1 гектар.

Нарисовали красивый план будущего СНТ. С дорогами, благоустройством. В общем на картинке все сделано максимально дорогобогато. Самые внимательные уже смекнули, что ключевое тут - "на картинке".

Но гектар же не продать! Никому под дачу гектар не нужен. Стандартные площади под дачу от 6 до 20 соток. Вот и стали продавать по 10-20 соток согласно плану. А по договору оформляли как продажу доли, которой соответствует такой-то участок на плане 🫣🥴

То есть фактически человек покупал свои условные 10–20 соток, но юридически становился собственником доли в общем земельном участке площадью 1 гектар с определенным порядком пользования.

При продаже по такой схеме обычно всегда рассказывают красивую историю, как в течение ближайших пары лет все точно-преточно переведут в СНТ и у всех будут участки с возможностью застройки. Вот чуть ли ни мамой клянутся 😆 Ну а компенсацией за текущие неудобства естесссснно является цена чуть пониже рынка.

Дальше, как это чаще всего и бывает, продавец благополучно свалил в закат 🤦‍♀️ А люди остались собственниками долей в земельных участках сельхозназначения. И строить жилые дома на таких земельных участках нельзя.

С марта 2026 года ситуация стала еще интереснее.

Во-первых, все ждут отдельный федеральный закон, который должен установить дополнительное регулирование в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, перераспределены полномочия по вопросам перевода земель.

Теперь многие вопросы требуют согласования уже на более высоком уровне, в том числе через Минсельхоз. И в ряде случаев согласования фактически уходят на федеральный уровень.

Поэтому даже если возможность перевода в конкретной ситуации существует, это будет долго, сложно и очень дорого.

А если в ходе анализа документов выяснится, что земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям и исторически сформирован из бывших земельных паев, которые были учтены в составе сельхозугодий, то вероятность перевода стремится к нулю.

В таком случае с высокой долей вероятности перед нами не инвестиция и не будущий поселок. А просто мертвый актив.

Я думала, что в такую ловушку уже никто не попадает. Ан нет, оказывается в сказку "мы вам вот-вот все переведем под застройку" все еще верят 🤷‍♀️

Люблю доктора Хауса за его "все врут". Не верьте людям на слово, не покупайте долю в сельхозучастке (да и вообще лучше нигде долю не покупайте, гиблое и геморройное это дело 😂) и не экономьте на юридическом сопровождении перед покупкой недвижимости.

Писать сами знаете кому, когда решите купить участок 🙋‍♀️😏