#ИнструкцияДляЖильцов Когда идти в суд? Обратиться в суд можно по разным причинам: например, вы хотите устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, возместить ущерб или выбить с УК штраф и компенсацию за то, что она добровольно не стала выполнять ваши требования. Важно собрать как можно больше улик, которые докажут, что вы не просто увидели проблему и пошли в суд, а прилагали всевозможные усилия для её решения ещё до суда.
Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке.
Поэтому, прежде чем пойти в суд, нужно: сфотографировать и снять на видео нарушение, а если тип нарушения нельзя доказать таким образом, то нужно провести собрание жильцов; пожаловаться на нарушение в управляющую компанию; получить от УК ответ — молчание считается отказом отвечать на жалобу; направить повторную жалобу; дождаться ответа — если его нет и УК ничего не сделала, чтобы решить проблему, нужно обратиться в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или ФАС; если они не нашли проблем, но вы уверены, что ваши права нарушены, надо обратиться к юристам и подготовить досудебное требование (в нём важно описать не только саму проблему, но и факт многочисленных и проигнорированных обращений, а также свои требования и сроки, в которые УК должна их выполнить); если УК игнорирует попытки решить вопрос во внесудебном порядке, надо обращаться в суд; если суд отказал удовлетворять исковые требования, можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд (в Москве, например, после районного суда идёт Мосгорсуд - в Петербурге то же самое). Подпишитесь на @gilspb
Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке.
Поэтому, прежде чем пойти в суд, нужно: сфотографировать и снять на видео нарушение, а если тип нарушения нельзя доказать таким образом, то нужно провести собрание жильцов; пожаловаться на нарушение в управляющую компанию; получить от УК ответ — молчание считается отказом отвечать на жалобу; направить повторную жалобу; дождаться ответа — если его нет и УК ничего не сделала, чтобы решить проблему, нужно обратиться в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или ФАС; если они не нашли проблем, но вы уверены, что ваши права нарушены, надо обратиться к юристам и подготовить досудебное требование (в нём важно описать не только саму проблему, но и факт многочисленных и проигнорированных обращений, а также свои требования и сроки, в которые УК должна их выполнить); если УК игнорирует попытки решить вопрос во внесудебном порядке, надо обращаться в суд; если суд отказал удовлетворять исковые требования, можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд (в Москве, например, после районного суда идёт Мосгорсуд - в Петербурге то же самое). Подпишитесь на @gilspb
#РаботаУК Рассказываем, что должны сделать управляющие компании летом.
УТЕПЛИТЬ. Тепло дому — тепло людям. Зимой на температуру в вашей квартире также влияет состояние подвального помещения, подъездных дверей, крыши и других элементов, связующих дом с улицей. Если чердак в вашем доме выполняет второстепенную функцию вентиляции, а окна в подъезде заклеены полиэтиленом, то сейчас самое время менять положение вещей.
Тепловой пункт в отопительный сезон тоже «мёрзнуть» не должен. Специалистам управляющей организации следует летом проверить надежность тепловой изоляции в пределах источника тепла. Подпишитесь на @gilspb
УТЕПЛИТЬ. Тепло дому — тепло людям. Зимой на температуру в вашей квартире также влияет состояние подвального помещения, подъездных дверей, крыши и других элементов, связующих дом с улицей. Если чердак в вашем доме выполняет второстепенную функцию вентиляции, а окна в подъезде заклеены полиэтиленом, то сейчас самое время менять положение вещей.
Тепловой пункт в отопительный сезон тоже «мёрзнуть» не должен. Специалистам управляющей организации следует летом проверить надежность тепловой изоляции в пределах источника тепла. Подпишитесь на @gilspb
Как избежать захвата УО? Все это может сопровождаться активными действиями рейдера. Например, он может инициировать судебные процессы, в ходе которых будут выставляться требования о применении обеспечительных мер в виде ареста имущества и денежных средств компании. Кроме того, эффект от действий налоговой может усиливаться проведением заказных проверок иными ведомствами; возбуждением заказных уголовных дел по реальным или сфальсифицированным основаниям, в ходе которых также могут накладываться аресты на денежные счета и имущество компании; арестом руководителей предприятия. Все это в результате приведет к захвату бизнеса или активов должника.
Для того, чтобы предотвратить потерю управления ТСЖ, ЖСК или УК руководителю нужно быть бдительным:
1. Соблюдение общих правил внутренней безопасности в организации:
- соглашение о конфиденциальности информации с сотрудниками
- хранение учредительных документов и печати в контролируемых помещениях,
- предотвращение доступа рядовых сотрудников к документам и пр.
2. Применение Формы 38001
Если у руководителя управляющей организации (или иных заинтересованных лиц) появились подозрения или явные доказательства того, что его организация будет подвергнута рейдерскому захвату путем предоставления поддельных документов в регистрирующие органы, то юристы советуют прибегнуть к подаче формы 38001 «Возражение заинтересованного лица относительно предстоящей государственной регистрации изменений устава юридического лица или предстоящего внесения сведений в Единый государственный реестр юридических лиц».
Данная форма заведомо блокирует внесение изменений в учредительные документы. Также форма 38001 может быть применена и в том случае, если не благожелатели пытаются ликвидировать вашу УО.
Заинтересованные лица могут подавать возражение на исключение из ЕГРЮЛ конкретного субъекта хозяйствования, если на это имеются веские основания. Обжаловать решение регистрирующего органа можно в трехмесячный период после его публикации в СМИ (журнале «Вестник государственной регистрации»). Возражения должны быть оформлены в письменном виде, они передаются в ИФНС способами, указанными в п.6 ст. 9 закона № 129-ФЗ.
Подпишитесь на @gilspb
Для того, чтобы предотвратить потерю управления ТСЖ, ЖСК или УК руководителю нужно быть бдительным:
1. Соблюдение общих правил внутренней безопасности в организации:
- соглашение о конфиденциальности информации с сотрудниками
- хранение учредительных документов и печати в контролируемых помещениях,
- предотвращение доступа рядовых сотрудников к документам и пр.
2. Применение Формы 38001
Если у руководителя управляющей организации (или иных заинтересованных лиц) появились подозрения или явные доказательства того, что его организация будет подвергнута рейдерскому захвату путем предоставления поддельных документов в регистрирующие органы, то юристы советуют прибегнуть к подаче формы 38001 «Возражение заинтересованного лица относительно предстоящей государственной регистрации изменений устава юридического лица или предстоящего внесения сведений в Единый государственный реестр юридических лиц».
Данная форма заведомо блокирует внесение изменений в учредительные документы. Также форма 38001 может быть применена и в том случае, если не благожелатели пытаются ликвидировать вашу УО.
Заинтересованные лица могут подавать возражение на исключение из ЕГРЮЛ конкретного субъекта хозяйствования, если на это имеются веские основания. Обжаловать решение регистрирующего органа можно в трехмесячный период после его публикации в СМИ (журнале «Вестник государственной регистрации»). Возражения должны быть оформлены в письменном виде, они передаются в ИФНС способами, указанными в п.6 ст. 9 закона № 129-ФЗ.
Подпишитесь на @gilspb
#СоветФедерацииПротивРейдеров Новые правила выбора управляющей компании могут защитить собственников квартир от рейдерского "захвата" домов, но только на время.
Совет Федерации в ходе последнего заседания весенней сессии, 28 июля, одобрил поправки в Жилищный кодекс, запрещающие смену управляющей компании в многоквартирном доме (МКД) чаще одного раза в год. Инициаторами изменений выступили думские депутаты–единоросы Сергей Пахомов, Марат Нуриев и Павел Качкаев. Как они указывают в пояснительной записке, нововведения направлены на борьбу с рейдерскими "захватами" домов, когда недобросовестные компании, зачастую путём фальсификации протоколов общедомовых собраний, начинают управлять фондом, в который уже инвестировала средства предыдущая организация.
Предполагается, что теперь собственники при выборе УК станут относиться к процессу внимательнее и ответственнее, а самим жилищникам годовой "период затишья" даст возможность чётко спланировать работу и "максимально сконцентрироваться на управлении, а не на борьбе с конкурентами". Подпишитесь на @gilspb
Совет Федерации в ходе последнего заседания весенней сессии, 28 июля, одобрил поправки в Жилищный кодекс, запрещающие смену управляющей компании в многоквартирном доме (МКД) чаще одного раза в год. Инициаторами изменений выступили думские депутаты–единоросы Сергей Пахомов, Марат Нуриев и Павел Качкаев. Как они указывают в пояснительной записке, нововведения направлены на борьбу с рейдерскими "захватами" домов, когда недобросовестные компании, зачастую путём фальсификации протоколов общедомовых собраний, начинают управлять фондом, в который уже инвестировала средства предыдущая организация.
Предполагается, что теперь собственники при выборе УК станут относиться к процессу внимательнее и ответственнее, а самим жилищникам годовой "период затишья" даст возможность чётко спланировать работу и "максимально сконцентрироваться на управлении, а не на борьбе с конкурентами". Подпишитесь на @gilspb
В случаях рейдерских захватов самый правильный путь защиты – это суд и правоохранительные органы. Проблема в том, что правоохранительные органы воздерживаются от вмешательства в дела домов, а судебные разбирательства тянутся месяцами, тогда как счет может идти на дни, если не на часы. Сейчас расширены контрольные полномочия жилищной инспекции и органов местного самоуправления, поэтому обращение туда может оказаться эффективным.
Поэтому для того, чтобы отбиться от рейдерских атак, приходится пользоваться условно законными методами работы, такими как проникновение в общие помещения дома (электрощитовая, узлы учета, подвалы и др.) против воли изгоняемой организации или, наоборот, заключение договора с ЧОП в случае, если рейдеры пытаются проникнуть в дом. На грани закона практика вскрытия помещений ТСЖ с целью получения документации. С одной стороны, если было проведено собрание, которое не признано недействительным, избран способ управления и вновь избранным людям не передают документацию, решение собственников – по сути, вотум доверия и разрешение действовать от имени собственников в защиту их интересов. Однако если при этом протокол общего собрания был сфальсифицирован, ни о каком праве управления говорить не приходится и попытка получения документации сама является рейдерской.
Поведение сторон в подобной ситуации следует рассматривать с позиции норм Жилищного кодекса РФ. В силу статьи 138 Жилищного кодекса РФ обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме – это не право, а обязанность ТСЖ.
В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в пределах его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Подпишитесь на @gilspb
Поэтому для того, чтобы отбиться от рейдерских атак, приходится пользоваться условно законными методами работы, такими как проникновение в общие помещения дома (электрощитовая, узлы учета, подвалы и др.) против воли изгоняемой организации или, наоборот, заключение договора с ЧОП в случае, если рейдеры пытаются проникнуть в дом. На грани закона практика вскрытия помещений ТСЖ с целью получения документации. С одной стороны, если было проведено собрание, которое не признано недействительным, избран способ управления и вновь избранным людям не передают документацию, решение собственников – по сути, вотум доверия и разрешение действовать от имени собственников в защиту их интересов. Однако если при этом протокол общего собрания был сфальсифицирован, ни о каком праве управления говорить не приходится и попытка получения документации сама является рейдерской.
Поведение сторон в подобной ситуации следует рассматривать с позиции норм Жилищного кодекса РФ. В силу статьи 138 Жилищного кодекса РФ обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме – это не право, а обязанность ТСЖ.
В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в пределах его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Подпишитесь на @gilspb
УК «Легенда Комфорт» отстояла в суде свои законные права на управление домом «LEGENDA Дальневосточного», доказав тем самым, что за свои законные права УК бороться можно и нужно, а еще - можно побеждать.
История с данным коммунальным конфликтом тянется ещё с февраля 2023 года, когда на территории жилищного комплекса по адресу Дальневосточный проспект, д. 12, к.2 группа заинтересованных активистов на общем собрании собственников добилась большинства голосов по решению заменить управляющую компанию "Легенда Комфорт" на другую – ООО "Эквида Сервис", за которой уже прочно закрепилась сомнительная репутация, связанная с рядом громких дел по захвату домов в Петербурге. Однако государственная жилищная инспекция города на основании этого решения издала распоряжение о передаче с 1 февраля "Эквиде" лицензии на управление домом и включении новой УК в реестр управляющих организаций.
В свою очередь, «Легенда Комфорт» отказалась передавать дом в управление жилкомсервису с сомнительной репутацией и инициировала иск об оспаривании распоряжения ГЖИ в суде, чтобы законным методом отстоять свои права на управление домом по адресу Дальневосточный, 12 и обеспечить безопасность и комфортное проживание собственников на должном высоком уровне.
30 августа 2023 года, стало известно, что 13-й апелляционный суд отменил решение суда 1-й инстанции и вынес решение о признании этого распоряжения ГЖИ недействительным. Таким образом, суд признал, что домом должна управлять компания, принадлежащая холдингу LEGENDA, которую жители выбрали еще на этапе заселения, а не сторонняя компания применяющая методы захвата домов. Незаконная попытка ООО «Эквида Сервис» управлять домом потерпела фиаско. Подпишитесь на @gilspb
История с данным коммунальным конфликтом тянется ещё с февраля 2023 года, когда на территории жилищного комплекса по адресу Дальневосточный проспект, д. 12, к.2 группа заинтересованных активистов на общем собрании собственников добилась большинства голосов по решению заменить управляющую компанию "Легенда Комфорт" на другую – ООО "Эквида Сервис", за которой уже прочно закрепилась сомнительная репутация, связанная с рядом громких дел по захвату домов в Петербурге. Однако государственная жилищная инспекция города на основании этого решения издала распоряжение о передаче с 1 февраля "Эквиде" лицензии на управление домом и включении новой УК в реестр управляющих организаций.
В свою очередь, «Легенда Комфорт» отказалась передавать дом в управление жилкомсервису с сомнительной репутацией и инициировала иск об оспаривании распоряжения ГЖИ в суде, чтобы законным методом отстоять свои права на управление домом по адресу Дальневосточный, 12 и обеспечить безопасность и комфортное проживание собственников на должном высоком уровне.
30 августа 2023 года, стало известно, что 13-й апелляционный суд отменил решение суда 1-й инстанции и вынес решение о признании этого распоряжения ГЖИ недействительным. Таким образом, суд признал, что домом должна управлять компания, принадлежащая холдингу LEGENDA, которую жители выбрали еще на этапе заселения, а не сторонняя компания применяющая методы захвата домов. Незаконная попытка ООО «Эквида Сервис» управлять домом потерпела фиаско. Подпишитесь на @gilspb
Telegram
УправДОМ: ЖКХ и УК
Об истории дома на Дальневосточном телеканалом 78 была выпущена программа «Телекурьер».
Когда журналисты разбираются, то ситуация сразу начинает играть другими красками, все становится, мягко говоря, совсем не так однозначно, как нам пытались заявлять некоторые…
Когда журналисты разбираются, то ситуация сразу начинает играть другими красками, все становится, мягко говоря, совсем не так однозначно, как нам пытались заявлять некоторые…
#ЗащитаОтРейдеров Однако, нет гарантии, что рейдеры не принесут новый поддельный протокол. Причем Жилинспекция не имеет права его не принять. У этой организации нет полномочий по установлению ничтожности проведения общего собрания собственников, только регистрация протоколов.
Поэтому жаловаться в надзорные органы на действия Жилинспекции не имеет смысла, по сути этот орган сегодня как проходной двор: принимает все документы, не проверяя. Но надо понимать, что в крупных домах это примерно по 500-1000 страниц подписных листов.
Учитывая, что в рейдерские захваты приобрели массовое явление, ситуация обратить на себя внимание надзорных органов.
Поможет тут и полный переход на электронный ОСС и голосование через Госуслуги. Такие голосования сложнее подделать, а провести их можно оперативно. Собственникам нужно проводить свои легитимные онлайн-собрания. Это единственный способ защититься.
Каждый отдельный случай захвата дома в управление имеет свои нюансы. Иногда бывают неправы сами жители дома. И если новая УК выбрана большинством голосов соседей, то бороться бессмысленно. Если же на лицо рейдерский захват, то лучше действовать сообща со своей управляющей компанией, которая также может подать в суд на захватчика.
Подпишитесь на @gilspb
Поэтому жаловаться в надзорные органы на действия Жилинспекции не имеет смысла, по сути этот орган сегодня как проходной двор: принимает все документы, не проверяя. Но надо понимать, что в крупных домах это примерно по 500-1000 страниц подписных листов.
Учитывая, что в рейдерские захваты приобрели массовое явление, ситуация обратить на себя внимание надзорных органов.
Поможет тут и полный переход на электронный ОСС и голосование через Госуслуги. Такие голосования сложнее подделать, а провести их можно оперативно. Собственникам нужно проводить свои легитимные онлайн-собрания. Это единственный способ защититься.
Каждый отдельный случай захвата дома в управление имеет свои нюансы. Иногда бывают неправы сами жители дома. И если новая УК выбрана большинством голосов соседей, то бороться бессмысленно. Если же на лицо рейдерский захват, то лучше действовать сообща со своей управляющей компанией, которая также может подать в суд на захватчика.
Подпишитесь на @gilspb
#ИнструкцияДляЖильцов Что грозит УК?! Если УК нарушит свои обязательства по договору, она должна будет возместить собственникам причинённые этим убытки, а также вред жизни, здоровью или имуществу из-за некачественного оказания услуги.
Роспотребнадзор может привлечь УК к административной ответственности за то, что она оказывала плохо или не оказывала услуги вовсе. Жилинспекция может проверить, соблюдает ли УК лицензионные требования. Т. е. качественно выполняет все услуги, которые прописаны в соответствующей лицензии. Пока они могут лишь выписать в адрес УК предостережение. Сразу оштрафовать её не получится, потому что на проверки и штрафы в России введён мораторий до конца 2023 года.
А вот в обычной жизни УК можно наказать на очень даже крупные суммы:
если УК не даёт необходимую информацию об оказанных услугах, ей грозит штраф от 5000 до 10 000 рублей; если УК включает в договор условия, нарушающие законные права потребителя, предусмотрен штраф от 10 000 до 20 000 рублей; если УК нарушает санитарные нормы (это могут быть сломанная вентиляция или шумный лифт), её могут оштрафовать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей либо приостановить деятельность на срок до 90 суток; если УК нарушает правила содержания и ремонта жилых домов, ей грозит штраф от 40 000 до 50 000 рублей; если УК нарушает правила предпринимательской деятельности по управлению домом, предусмотрен штраф от 50 000 до 250 000 рублей; самый крупный штраф грозит за нарушение УК правил пожарной безопасности: от 300 000 до 400 000 рублей.
Прокуратура вправе возбудить дело о любом административном правонарушении. За нарушение правил содержания жилых помещений, санитарных правил и коммунальных нормативов она может привлечь УК к ответственности и лишить её права на управление многоквартирным домом. Это произойдёт, если за 12 месяцев прокуратура зафиксирует два или более нарушений. При многочисленных грубых нарушениях у управляющей компании могут аннулировать лицензию. Подпишитесь на @gilspb
Роспотребнадзор может привлечь УК к административной ответственности за то, что она оказывала плохо или не оказывала услуги вовсе. Жилинспекция может проверить, соблюдает ли УК лицензионные требования. Т. е. качественно выполняет все услуги, которые прописаны в соответствующей лицензии. Пока они могут лишь выписать в адрес УК предостережение. Сразу оштрафовать её не получится, потому что на проверки и штрафы в России введён мораторий до конца 2023 года.
А вот в обычной жизни УК можно наказать на очень даже крупные суммы:
если УК не даёт необходимую информацию об оказанных услугах, ей грозит штраф от 5000 до 10 000 рублей; если УК включает в договор условия, нарушающие законные права потребителя, предусмотрен штраф от 10 000 до 20 000 рублей; если УК нарушает санитарные нормы (это могут быть сломанная вентиляция или шумный лифт), её могут оштрафовать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей либо приостановить деятельность на срок до 90 суток; если УК нарушает правила содержания и ремонта жилых домов, ей грозит штраф от 40 000 до 50 000 рублей; если УК нарушает правила предпринимательской деятельности по управлению домом, предусмотрен штраф от 50 000 до 250 000 рублей; самый крупный штраф грозит за нарушение УК правил пожарной безопасности: от 300 000 до 400 000 рублей.
Прокуратура вправе возбудить дело о любом административном правонарушении. За нарушение правил содержания жилых помещений, санитарных правил и коммунальных нормативов она может привлечь УК к ответственности и лишить её права на управление многоквартирным домом. Это произойдёт, если за 12 месяцев прокуратура зафиксирует два или более нарушений. При многочисленных грубых нарушениях у управляющей компании могут аннулировать лицензию. Подпишитесь на @gilspb
Правительство усовершенствует порядок проведения капремонта в многоквартирных домах. Все больше владельцев жилья стремятся сами организовывать капремонт своих домов, выбирать подрядчиков, контролировать ход всех мероприятий и расходование средств. При этом фонд средств на проведение работ формируется на специальном счете.
По поручению Президента правительство подготовило законопроект по совершенствованию порядка проведения капремонта в многоквартирных домах. Это поможет гарантировать соблюдение требований к безопасности и качеству этих работ. Надзорные органы станут вести реестр протоколов собраний собственников, которые принимали решения. Специалисты будут осуществлять строительный контроль. Акт по результатам контроля будет размещен в государственной информационной системе ЖКХ.
«Эти законодательные изменения позволят в первую очередь обеспечить прозрачность расходования средств, сформированных на спецсчетах, повысить качество капитального ремонта общего имущества и гарантированно защитить интересы владельцев квартир таких домов», – подчеркнул глава Правительства Михаил Мишустин. Подпишитесь на @gilspb
По поручению Президента правительство подготовило законопроект по совершенствованию порядка проведения капремонта в многоквартирных домах. Это поможет гарантировать соблюдение требований к безопасности и качеству этих работ. Надзорные органы станут вести реестр протоколов собраний собственников, которые принимали решения. Специалисты будут осуществлять строительный контроль. Акт по результатам контроля будет размещен в государственной информационной системе ЖКХ.
«Эти законодательные изменения позволят в первую очередь обеспечить прозрачность расходования средств, сформированных на спецсчетах, повысить качество капитального ремонта общего имущества и гарантированно защитить интересы владельцев квартир таких домов», – подчеркнул глава Правительства Михаил Мишустин. Подпишитесь на @gilspb
Предотвращение захвата путем кредиторской задолженности и государственных механизмов принуждения.
Часто в УО (особенно в небольших ТСЖ) не выполняются очевидные требования правил внутренней безопасности: отсутствует типовое соглашение с работниками о неразглашении коммерческой тайны, нет запрета на вынос документов из офиса. Распространено бесконтрольное хождение внутри компании оригиналов учредительных документов и печати организации, листов с подписью руководителя и т.п. Так появляется риск возникновения документов, подлинность которых будет крайне сложно оспорить.
Чтобы защитить организацию от захвата руководителю, в первую очередь, необходимо соблюдать основные правила безопасности:
- Печать организации и учредительные документы следует хранить в недоступном для широкого круга сотрудников месте.
- Подписывать документы и ставить печать рекомендуется только уполномоченным руководителям.
- Недопустимо разрешать неуполномоченным лицам подписывать документы от имени руководителя, даже если они пользуются высшей степенью доверия.
- Также следует вести строгий учет доверенносте
- Надлежит вести подробный архив деятельности организации (позволит отслеживать корпоративную работу предприятия).
- Необходимо хранить в оригиналах протоколы годовых и внеочередных собраний и т.п.
- Постоянно контролировать ведение истории приобретения и использования недвижимого имущества и других активов предприятия
- Тщательный подбор персонала. Даже дворник, уборщица и другой низкоквалифицированный сотрудник могут снабдить рейдеров информацией, необходимой для захвата предприятия.
- Следует избегать корпоративных конфликтов. Правильные взаимоотношения, выстроенные между руководителем компании и подчиненными, могут являться отличной защитой от рейдерских атак, так как зачастую утечка информации осуществляется через недовольных работников.
Подпишитесь на @gilspb
Часто в УО (особенно в небольших ТСЖ) не выполняются очевидные требования правил внутренней безопасности: отсутствует типовое соглашение с работниками о неразглашении коммерческой тайны, нет запрета на вынос документов из офиса. Распространено бесконтрольное хождение внутри компании оригиналов учредительных документов и печати организации, листов с подписью руководителя и т.п. Так появляется риск возникновения документов, подлинность которых будет крайне сложно оспорить.
Чтобы защитить организацию от захвата руководителю, в первую очередь, необходимо соблюдать основные правила безопасности:
- Печать организации и учредительные документы следует хранить в недоступном для широкого круга сотрудников месте.
- Подписывать документы и ставить печать рекомендуется только уполномоченным руководителям.
- Недопустимо разрешать неуполномоченным лицам подписывать документы от имени руководителя, даже если они пользуются высшей степенью доверия.
- Также следует вести строгий учет доверенносте
- Надлежит вести подробный архив деятельности организации (позволит отслеживать корпоративную работу предприятия).
- Необходимо хранить в оригиналах протоколы годовых и внеочередных собраний и т.п.
- Постоянно контролировать ведение истории приобретения и использования недвижимого имущества и других активов предприятия
- Тщательный подбор персонала. Даже дворник, уборщица и другой низкоквалифицированный сотрудник могут снабдить рейдеров информацией, необходимой для захвата предприятия.
- Следует избегать корпоративных конфликтов. Правильные взаимоотношения, выстроенные между руководителем компании и подчиненными, могут являться отличной защитой от рейдерских атак, так как зачастую утечка информации осуществляется через недовольных работников.
Подпишитесь на @gilspb
#СоветФедерацииПротивРейдеров В изначальном тексте новеллы предлагалось оставить возможность досрочного разрыва отношений с УК только в том случае, если она не выполняет условия договора с собственниками. Однако правительство в отзыве на законопроект отметило, что это приведёт к ограничению прав граждан в возможности самостоятельно выбирать способ управления МКД. А ведь такая опция должна оставаться и при добросовестном исполнении своих обязанностей текущей УК.
На это же указывали юристы после внесения законопроекта в Госдуму в марте этого года. В итоге в финальной редакции прописали, что до истечения года с момента последней смены УК собственники могут прекратить с ней отношения также и в случае выбора нового механизма управления имуществом. Например, если они захотят организовать ТСЖ. Подпишитесь на @gilspb
На это же указывали юристы после внесения законопроекта в Госдуму в марте этого года. В итоге в финальной редакции прописали, что до истечения года с момента последней смены УК собственники могут прекратить с ней отношения также и в случае выбора нового механизма управления имуществом. Например, если они захотят организовать ТСЖ. Подпишитесь на @gilspb
«УК ничего не делает, актов нет, тариф незаконный, договор не подписан» – типичные аргументы неплательщиков за ЖКУ. Такие живут в домах практически каждой управляющей организации. Как обоснованно опровергнуть эти аргументы должников и почему важно проводить информационную работу среди собственников. #Неплательщики
В топ тем, которые интересуют управляющие организации и ТСЖ, входит взыскание задолженности, в частности информационная и досудебная работа с неплательщиками. Эксперты указывают на важность профилактики задолженности и превентивных мерах, досудебном урегулировании. Часто потребитель, который не оплачивает ЖКУ, не считает себя должником, пока ему об этом не сообщат.
Поэтому УК следует активно использовать личные встречи с неплательщиками, а также постоянно вести разъяснительную работу среди собственников. Несколько рекомендаций компаниям:
- Фактами опровергать утверждение «УК ничего не делает!». Для этого следует показывать конкретные результаты своей деятельности.
- В простой и понятной форме разъяснять жителям МКД о важности своевременно платить за ЖКУ.
Подпишитесь на @gilspb
В топ тем, которые интересуют управляющие организации и ТСЖ, входит взыскание задолженности, в частности информационная и досудебная работа с неплательщиками. Эксперты указывают на важность профилактики задолженности и превентивных мерах, досудебном урегулировании. Часто потребитель, который не оплачивает ЖКУ, не считает себя должником, пока ему об этом не сообщат.
Поэтому УК следует активно использовать личные встречи с неплательщиками, а также постоянно вести разъяснительную работу среди собственников. Несколько рекомендаций компаниям:
- Фактами опровергать утверждение «УК ничего не делает!». Для этого следует показывать конкретные результаты своей деятельности.
- В простой и понятной форме разъяснять жителям МКД о важности своевременно платить за ЖКУ.
Подпишитесь на @gilspb
Любая рейдерская атака на власть в доме основана на решении общего собрания. К сожалению, документ под названием «протокол общего собрания» может быть не только результатом долгой кропотливой работы рабочей группы по проведению общего собрания, но и фальсификацией, за которой нет никакой реальной работы.
Закон говорит о двух формах проведения общего собрания собственников помещений в доме – очное и заочное собрание. Проблема очных собраний в том, что в случае их оспаривания зачастую в суд невозможно представить доказательства того, кто и как голосовал. Наиболее правильным будет проведение голосования как на очном, так и на заочном собрании бюллетенями, которые будут являться неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Когда речь идет о решении общего собрания собственников, закон, к сожалению, не говорит, какую ответственность будет нести тот, кто подводит итоги голосования. Учитывая последствия, которые может повлечь решение общего собрания для многоквартирного дома, мы считаем, следует повысить ответственность счетной комиссии или иных лиц, подводящих итоги голосования, за свои действия. Фактически ответственность у таких лиц на сегодня отсутствует. Они часто не обладают достаточной информацией о собственниках и количестве принадлежащих ему метров площади, они не контролируют собственноручность подписания бюллетеней при заочном общем собрании. Тем не менее, документу, который они подписывают, придается правоустанавливающая сила независимо от качества проведенной работы.
Когда в доме борются противоборствующие группировки, каждая из которых продвигает собственную идею об управлении домом, часто бывает, что у каждой из них на руках оказывается собственный протокол общего собрания собственников помещений в доме или общего собрания членов ТСЖ, и протоколы эти своими решениями взаимно противоречат друг другу. Если компромисс не найден, есть перспектива судебного разбирательства.
Пункт 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ предоставляет право любому собственнику помещения в многоквартирном доме, который не принимал участие в голосовании или голосовал против, обжаловать в суде незаконное решение, принятое общим собранием собственников помещений. Аналогично члены ТСЖ и иные собственники, чьи права и интересы затрагиваются принятым решением, вправе обжаловать в суд решения общего собрания членов ТСЖ.
Нормы, которая предоставляла бы право обжалования решения общего собрания управляющей организации – ТСЖ или управляющей компании – в законе нет.
Подпишитесь на @gilspb
Закон говорит о двух формах проведения общего собрания собственников помещений в доме – очное и заочное собрание. Проблема очных собраний в том, что в случае их оспаривания зачастую в суд невозможно представить доказательства того, кто и как голосовал. Наиболее правильным будет проведение голосования как на очном, так и на заочном собрании бюллетенями, которые будут являться неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Когда речь идет о решении общего собрания собственников, закон, к сожалению, не говорит, какую ответственность будет нести тот, кто подводит итоги голосования. Учитывая последствия, которые может повлечь решение общего собрания для многоквартирного дома, мы считаем, следует повысить ответственность счетной комиссии или иных лиц, подводящих итоги голосования, за свои действия. Фактически ответственность у таких лиц на сегодня отсутствует. Они часто не обладают достаточной информацией о собственниках и количестве принадлежащих ему метров площади, они не контролируют собственноручность подписания бюллетеней при заочном общем собрании. Тем не менее, документу, который они подписывают, придается правоустанавливающая сила независимо от качества проведенной работы.
Когда в доме борются противоборствующие группировки, каждая из которых продвигает собственную идею об управлении домом, часто бывает, что у каждой из них на руках оказывается собственный протокол общего собрания собственников помещений в доме или общего собрания членов ТСЖ, и протоколы эти своими решениями взаимно противоречат друг другу. Если компромисс не найден, есть перспектива судебного разбирательства.
Пункт 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ предоставляет право любому собственнику помещения в многоквартирном доме, который не принимал участие в голосовании или голосовал против, обжаловать в суде незаконное решение, принятое общим собранием собственников помещений. Аналогично члены ТСЖ и иные собственники, чьи права и интересы затрагиваются принятым решением, вправе обжаловать в суд решения общего собрания членов ТСЖ.
Нормы, которая предоставляла бы право обжалования решения общего собрания управляющей организации – ТСЖ или управляющей компании – в законе нет.
Подпишитесь на @gilspb
Упоминаемая каналом Вечерний Питер ранее в контексте как рейдерства, так и странных инициатив неслучайных депутатов Заксобрания УК "ЛСТ Констракшен" стала объектом пристального "интереса" Александра Бастрыкина. Напомним, осенью 2022 года, эта печально известная управляющая компания подделала подписи жителей ЖК "Триумф Парк" на Дунайском проспекте, после чего Госжилинспекция "не увидела" в этом проблемы и "передала" дом рейдерам из "ЛСТ Констракшен". Подобное эта компания провернула и в десятках других петербургских многоквартирных домов . Любопытно, что после первого возбуждения Следкомом уголовного дела по данной ситуации его быстро закрыла петербургская прокуратура. Теперь Александр Бастрыкин поручил возбудить уголовное дело повторно.
Чем заканчивается история, когда городская прокуратура пытается закрывать возбуждённые Следкомом дела, хорошо видно по истории с Северным намывом: в таких случаях Александр Бастрыкин начинает идти на принцип. Как источник и мы тоже уже рассказывали ранее, новые законы фактически развязывают руки рейдерам в сфере ЖКХ, которые уже начинают вовсю действовать. Спасаться петербуржцы могут в основном оглаской с привлечением правоохранителей (лучше СК) и выходами на улицу, что уже начало происходить. Подпишитесь на @gilspb
Чем заканчивается история, когда городская прокуратура пытается закрывать возбуждённые Следкомом дела, хорошо видно по истории с Северным намывом: в таких случаях Александр Бастрыкин начинает идти на принцип. Как источник и мы тоже уже рассказывали ранее, новые законы фактически развязывают руки рейдерам в сфере ЖКХ, которые уже начинают вовсю действовать. Спасаться петербуржцы могут в основном оглаской с привлечением правоохранителей (лучше СК) и выходами на улицу, что уже начало происходить. Подпишитесь на @gilspb
#ИнструкцияДляЖильцов Как избавиться от нерадивой УК?
Жильцы могут самостоятельно сменить УК, не дожидаясь решения прокуратуры. Для этого нужно провести общее собрание. Принять участие в нём могут только собственники недвижимости в этом доме. Речь идёт о владельцах не только квартир, но и нежилых помещений на первых, цокольных и подвальных этажах.
О том, что будет соответствующее сборище, собственников нужно предупредить через заказные письма за месяц до его даты. В уведомлениях нужно прописать, что вы будете обсуждать, и указать варианты для голосования.
Чтобы собрание состоялось, на нём должны присутствовать более 50% собственников. У каждого собственника есть количество голосов, равное частному от площади его собственности к общей площади дома. К примеру, владелец квартиры в 50 кв. м. в доме площадью 10 000 кв. м. будет иметь 0,5% голосов, а собственник магазина площадью в 300 кв. м. в этом же доме — 3% голосов.
На собрании нужно выбрать председателя и секретаря, а затем проголосовать — прям по-взрослому, со специальными бюллетенями. После завершения голосования счётная комиссия подсчитывает голоса и озвучивает результат, а председатель и секретарь подписывают протокол подсчёта голосов.
Результаты собрания председатель и секретарь направляют в старую управляющую компанию и в городскую Жилинспекцию, а также в исполнительный орган муниципальной власти. После этого можно заключать договор с новой управляющей компанией.
Очень важно всё оформить правильно, вплоть до письменной формы протокола: тогда старая УК не сможет сослаться на нарушение и опротестовать ваше решение.
Часто бывает, что УК отказывается уходить добровольно даже после решения собственников. Важно запомнить, что у одного дома не может быть двух УК и двойных квитанций. При смене УК надо оплатить уже оказанные услуги старой УК, а затем платить уже новой управляющей компании.
Не всегда у жильцов дома есть прямой договор с УК: он может быть заключён через ТСН (товарищество собственников недвижимости) или ТСЖ (товарищество собственников жилья). Тогда жильцы сперва заключают договор с ними, а уже ТСН или ТСЖ договариваются с УК. В таких случаях УК тем более не имеет права вести коллекторскую деятельность, угрожать жильцам или напрямую требовать оплаты каких-либо квитанций.
В общем, даже если УК пинает балду и не реагирует на ваше недовольство, с ней вполне можно побороться. Правда, придётся заморочиться и сплотить собственников дома. Дело довольно нерво- и времязатратное. Но оно того стоит. Подпишитесь на @gilspb
Жильцы могут самостоятельно сменить УК, не дожидаясь решения прокуратуры. Для этого нужно провести общее собрание. Принять участие в нём могут только собственники недвижимости в этом доме. Речь идёт о владельцах не только квартир, но и нежилых помещений на первых, цокольных и подвальных этажах.
О том, что будет соответствующее сборище, собственников нужно предупредить через заказные письма за месяц до его даты. В уведомлениях нужно прописать, что вы будете обсуждать, и указать варианты для голосования.
Чтобы собрание состоялось, на нём должны присутствовать более 50% собственников. У каждого собственника есть количество голосов, равное частному от площади его собственности к общей площади дома. К примеру, владелец квартиры в 50 кв. м. в доме площадью 10 000 кв. м. будет иметь 0,5% голосов, а собственник магазина площадью в 300 кв. м. в этом же доме — 3% голосов.
На собрании нужно выбрать председателя и секретаря, а затем проголосовать — прям по-взрослому, со специальными бюллетенями. После завершения голосования счётная комиссия подсчитывает голоса и озвучивает результат, а председатель и секретарь подписывают протокол подсчёта голосов.
Результаты собрания председатель и секретарь направляют в старую управляющую компанию и в городскую Жилинспекцию, а также в исполнительный орган муниципальной власти. После этого можно заключать договор с новой управляющей компанией.
Очень важно всё оформить правильно, вплоть до письменной формы протокола: тогда старая УК не сможет сослаться на нарушение и опротестовать ваше решение.
Часто бывает, что УК отказывается уходить добровольно даже после решения собственников. Важно запомнить, что у одного дома не может быть двух УК и двойных квитанций. При смене УК надо оплатить уже оказанные услуги старой УК, а затем платить уже новой управляющей компании.
Не всегда у жильцов дома есть прямой договор с УК: он может быть заключён через ТСН (товарищество собственников недвижимости) или ТСЖ (товарищество собственников жилья). Тогда жильцы сперва заключают договор с ними, а уже ТСН или ТСЖ договариваются с УК. В таких случаях УК тем более не имеет права вести коллекторскую деятельность, угрожать жильцам или напрямую требовать оплаты каких-либо квитанций.
В общем, даже если УК пинает балду и не реагирует на ваше недовольство, с ней вполне можно побороться. Правда, придётся заморочиться и сплотить собственников дома. Дело довольно нерво- и времязатратное. Но оно того стоит. Подпишитесь на @gilspb
В случае попытки захвата власти в многоквартирном доме уголовно-правовые последствия для захватчика маловероятны – у него всегда есть возможность сослаться на протокол общего собрания, который был им подготовлен. Кроме того, специальной статьи, посвященной рейдерству, Уголовный кодекс не предусматривает; как правило, рейдеров привлекают к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ – «мошенничество», то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
Если в жилой сфере порядок проведения общих собраний и подсчета голосов, а также последствия принятых решений хоть как-то урегулированы Жилищным кодексом РФ, то когда речь идет об управлении объектами нежилого назначения – гаражными комплексами, офисными центрами и др. – законодательство дает только самые общие направления, которые порождают множество двусмысленностей и разночтений, позволяют моделировать такие отношения между управляющей организацией и собственниками, которые иначе как кабальными не назовешь.
Подпишитесь на @gilspb
Если в жилой сфере порядок проведения общих собраний и подсчета голосов, а также последствия принятых решений хоть как-то урегулированы Жилищным кодексом РФ, то когда речь идет об управлении объектами нежилого назначения – гаражными комплексами, офисными центрами и др. – законодательство дает только самые общие направления, которые порождают множество двусмысленностей и разночтений, позволяют моделировать такие отношения между управляющей организацией и собственниками, которые иначе как кабальными не назовешь.
Подпишитесь на @gilspb
Пример из практики по Санкт-Петербургу: обратился председатель ТСЖ. Он планировал провести ежегодное общее собрание собственников в МКД с целью утверждения работ на новый год и новых тарифов. В процессе подготовки документов для проведения ОСС выяснилось председатель в ТСЖ сменился. Как это возможно? Рейдерский захват. Печально, но факт.
Новый председатель (он же рейдер) подал в ФНС № 15 поддельный протокол собрания со всеми подписями, в котором собственники собрали кворум и проголосовали за смену председателя. Новый председатель быстро перевыпустил ЭЦП для ТСЖ, тем самым отобрав все права у реального, действующего председателя. Доказать поддельность поданных данных на текущий момент не удалось. Ведутся юридические споры.
Подпишитесь на @gilspb
Новый председатель (он же рейдер) подал в ФНС № 15 поддельный протокол собрания со всеми подписями, в котором собственники собрали кворум и проголосовали за смену председателя. Новый председатель быстро перевыпустил ЭЦП для ТСЖ, тем самым отобрав все права у реального, действующего председателя. Доказать поддельность поданных данных на текущий момент не удалось. Ведутся юридические споры.
Подпишитесь на @gilspb
#СоветФедерацииПротивРейдеров Возникает риск, что в некоторых случаях поправки в Жилищный кодекс могут только добавить проблем собственникам квартир. Если некая недобросовестная управляющая компания тем или иным образом всё–таки завладеет домом, то просто новым голосованием сменить её не удастся. Придётся оспаривать результаты в судебном порядке, что зачастую вытекает в длительное противоборство.
Причём обычно жильцы считают себя способными справиться с этим процессом без сторонней юридической помощи, но, как правило, проигрывают в судах, делится опытом частнопрактикующий юрист. В то же время отказаться от договора в связи с нарушениями его положений со стороны УК можно без суда, но, говорит эксперт, для этого они должны быть подтверждены какими–либо органами (Роспотребнадзором или жилищной инспекцией).
С одной стороны, поправки как будто бы решают вопрос с недобросовестным "перехватом" управления на этапе, когда компания только приступила к работе. С другой стороны, остаётся не совсем понятным, как они защищают от этого по прошествии года. Подпишитесь на @gilspb
Причём обычно жильцы считают себя способными справиться с этим процессом без сторонней юридической помощи, но, как правило, проигрывают в судах, делится опытом частнопрактикующий юрист. В то же время отказаться от договора в связи с нарушениями его положений со стороны УК можно без суда, но, говорит эксперт, для этого они должны быть подтверждены какими–либо органами (Роспотребнадзором или жилищной инспекцией).
С одной стороны, поправки как будто бы решают вопрос с недобросовестным "перехватом" управления на этапе, когда компания только приступила к работе. С другой стороны, остаётся не совсем понятным, как они защищают от этого по прошествии года. Подпишитесь на @gilspb
Собственники не платят по разным причинам, в том числе из-за заблуждений и незнания законодательства.
Сотрудники УК должны понимать, что должники не платят по разным причинам. Например, часть собственников накапливает кратковременную задолженность, потому что отсутствуют в помещении и не получают платёжные документы: например, в командировке или на лечении в медицинском учреждении.
Отдельная группа – граждане, которые попали в тяжёлую жизненную ситуацию: из-за длительных задержек заработной платы, пенсии; из-за тяжелого материального положения собственника или нанимателя; из-за болезни собственника помещения или членов его семьи; из-за наличия в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и других недееспособных граждан.
Другие жители не платят по счетам систематически, накапливают огромные суммы задолженности. Кто-то считает, что управляющая организация не работает и поэтому платить не за что; другие – что природные ресурсы принадлежат всем гражданам на равных правах.
Подпишитесь на @gilspb
Сотрудники УК должны понимать, что должники не платят по разным причинам. Например, часть собственников накапливает кратковременную задолженность, потому что отсутствуют в помещении и не получают платёжные документы: например, в командировке или на лечении в медицинском учреждении.
Отдельная группа – граждане, которые попали в тяжёлую жизненную ситуацию: из-за длительных задержек заработной платы, пенсии; из-за тяжелого материального положения собственника или нанимателя; из-за болезни собственника помещения или членов его семьи; из-за наличия в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и других недееспособных граждан.
Другие жители не платят по счетам систематически, накапливают огромные суммы задолженности. Кто-то считает, что управляющая организация не работает и поэтому платить не за что; другие – что природные ресурсы принадлежат всем гражданам на равных правах.
Подпишитесь на @gilspb
Чтобы выставлять счета за ЖКУ в адрес жителей многоквартирного дома, вести претензионно-исковую работу, проводить ОСС, управляющая организация не должна получать согласия собственников на обработку их ПДн. УК делает это в силу закона для выполнения условий договора управления (пп. 2 ст. 6 № 152-ФЗ). Обработка подразумевает любые действия с данными, которые помогают идентифицировать человека: сбор, запись, систематизация и накопление, хранение, обновление, изменение, использование, передача (ч. 3 ст. 3 № 152-ФЗ).
Не требуется УК и ТСЖ согласие субъектов на обработку их персональных данных:
- при передаче сведений расчётным центрам, которые по агентскому договору выставляют счета и собирают плату за ЖКУ;
- при размещении в ГИС ЖКХ информации в соответствии с приказом № 74/114/пр, в том числе платёжных документов и информации о размере задолженности;
- при предоставлении персональных данных по запросу надзорных органов, которые в силу закона имеют право получать ПДн для исполнения своих обязанностей.
А в вашем доме публикуются списки должников и насколько, по вашему мнению, такая мера действенна? Поделитесь в комментариях. Мы к обсуждению этого вопроса еще вернемся #Должники Подпишитесь на @gilspb
Не требуется УК и ТСЖ согласие субъектов на обработку их персональных данных:
- при передаче сведений расчётным центрам, которые по агентскому договору выставляют счета и собирают плату за ЖКУ;
- при размещении в ГИС ЖКХ информации в соответствии с приказом № 74/114/пр, в том числе платёжных документов и информации о размере задолженности;
- при предоставлении персональных данных по запросу надзорных органов, которые в силу закона имеют право получать ПДн для исполнения своих обязанностей.
А в вашем доме публикуются списки должников и насколько, по вашему мнению, такая мера действенна? Поделитесь в комментариях. Мы к обсуждению этого вопроса еще вернемся #Должники Подпишитесь на @gilspb
