​До конца текущего года планируется выход нескольких стандартов по ценообразованию в сфере управления многоквартирными домами. ГОСТы не являются обязательными для УК, но если организация указала, что руководствуется ими, то обязана выполнять их требования, отметила эксперт.

Внедрение публичных рейтингов УК призвано воскресить институт репутации на рынке. Сегодня компании зачастую не следят за тем, что о ней и ее сотрудниках думают жильцы: им важно только обеспечить собираемость платежей. А людям важно отношение к ним со стороны управдомов. Рейтинги позволят формировать клиентскую культуру в сфере ЖКХ и выбирать те УК, которые больше всего клиентоориентированы. Подпишитесь на @gilspb

Нежилые объекты могут быть привлекательны для рейдеров в связи с тем, что, в отличие от жилых домов, тарифы на обслуживание и управление такими объектами государством не урегулированы и зачастую начисляемые платежи зависят только от «аппетитов» управляющей организации. Кроме того, применительно к нежилым объектам иногда заранее, еще на стадии строительства здания, создаются ситуации, при которых собственники здания практически не могут отказаться от услуг навязанной им управляющей организации ввиду того, что ей принадлежит коммунальная инфраструктура здания. Объекты для ведения коммерческой деятельности имеют такую специфику, что им нельзя ни на день останавливаться – потери могут быть слишком велики. Поэтому бизнес готов платить неугодной ему компании только потому, что для него неприемлема ситуация, которая может возникнуть при попытке смены власти, когда подача коммунальных ресурсов в здание на некоторое время может быть прекращена.

Предметом интереса рейдеров могут являться также земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом либо общие помещения этого дома (рекламные площади на фасадах, подвалы, чердаки).

В случае, если речь идет о вновь построенном доме, у застройщика имеются свои причины контролировать власть в доме, поставив «своих» людей на управление – это позволит избежать необходимости устранения части недоделок, а до сдачи дома в эксплуатацию получить дополнительные средства на содержание строящегося дома.

Однако экономика не всегда является причиной попыток захвата власти. Мотивы тех, кто проводит атаки на управляющую организацию, могут быть и иные – возникновение недовольства действующей управляющей организацией вследствие низкой квалификации ее сотрудников или элементарного неумения ее сотрудников и руководства работать с людьми.

Подпишитесь на @gilspb

На примере разбора чрезвычайной для дома ситуации, которую сделал телеканал, видим: если у жителей дома потерян контакт с УК - в большинстве случаев сделать быстро ничего нельзя. Даже городские власти часто оказываются не сильно полезными (чего быть точно не должно!).

Никому не желаем оказываться в такой ситуации, когда в ситуации УК жители дома оказываются в «безвременье». Подпишитесь на @gilspb

Отношения между собственниками помещений в нежилых строениях регулируются общими нормами Гражданского кодекса РФ, регулирующими право общей долевой собственности (глава 16 ГК РФ), а также устанавливающими обязанность собственника по содержанию принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

В этом смысле революционным было в свое время появление Постановления пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 г., который разрешил давний спор о том, кому принадлежат общие помещения в нежилых зданиях. Суд указал на то, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, то есть собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Эти разъяснения создали реальные предпосылки для собственников нежилых помещений избавиться от бремени жадных управляющих компаний, вся заслуга которых заключается в том, что они сумели оформить в свою собственность общие помещения в здании и теперь не допускают до управления никакой иной организации на рыночных условиях.

Тем не менее, нежилые здания со множеством собственников до сих пор могут чувствовать себя в чем-то ущербными по сравнению с жилыми домами, так как для них степень правового регулирования так и остается недостаточной – не определены условия процедуры отбора управляющей организации, нет параметров определения стоимости коммунальных услуг и услуг про управлению, обслуживанию и ремонту здания, отсутствует обязательное периодическое проведение общих собраний собственников, решению большинства собственников не придается общеобязательная сила для тех, кто выступает против принятых большинством решений, а также законом не предусмотрено создание самоуправляемой организации наподобие ТСЖ, чьи решения были бы для собственников обязательными. Такие собственники до сих пор остаются сильно зависимыми от изначально созданной на объекте управляющей компании.

Подпишитесь на @gilspb

​#ВоспитываемУК Этап № 7 - Иск в суд о перерасчете платы за содержание общего имущества и ремонт, о денежной компенсации морального вреда и взыскании судебного штрафа (по Закону о защите прав потребителей).

Позиция по делу будет основана на результатах проверки жилинспекции и судебного разбирательства № 1. В наиболее «запущенных» случаях — ходатайство об осмотре доказательств по месту их нахождения (в ходе выездного судебного заседания).

Этап № 8 - К этому моменту вы уже удачно «отсудились», решение вступило в законную силу, и на руки выдан исполнительный лист.

Исполнительный лист о понуждении УК исполнить обязательства по договору нужно предъявлять в отдел службы судебных приставов по месту нахождения дома, а не по месту регистрации управляющей компании (могут не совпадать). Исполнительные листы о перерасчете, о взыскании компенсации морального вреда направляются в ОСП по месту нахождения УК.

Лайфхак для ленивых, но креативных граждан: лист с заявлением о возбуждении исполнительного производства можно направить в региональное Управление Федеральной службы судебных приставов, а там его переправят в «нужный» районный ОСП.

Далее следует получить постановление о возбуждении исполнительного производства и периодически (раз в месяц) направлять в адрес пристава запросы о совершенных им исполнительских действиях.

Продвинутые граждане также могут поискать в социальных сетях аккаунты главного судебного пристава региона, начальника отдела судебных приставов конкретного района и периодически «бомбить» их запросами напрямую. Подпишитесь на @gilspb

Отмена госпошлины позволит предприятиям сферы ЖКХ чаще подавать в суд за счет сокращения издержек. Но мера не окажет значительного влияния на количество должников: жильцы всё чаще оказываются в непростой экономической ситуации. При этом подавляющее большинство населения — более 90% — в срок и в полном объеме производит платежи.

Из-за недостатка средств у предприятий сферы ЖКХ качество услуг может страдать. Фактически, подавая в суд на должников, управляющая компания действует в интересах собственников и за их счет, и мера сохранит деньги собственников для осуществления текущей деятельности.

Анализ ситуации на рынке ЖКХ позволяет сделать вывод о системном снижении платежной дисциплины потребителей жилищно-коммунальных услуг, — эксперт. #неплатежи Подпишитесь на @gilspb

​#СтандартыРаботы Чесаева Галина, координатор Рабочей Группы @NPRGUD: Управляющей компании жители доверяют свой комфорт и безопасность. А какое чувство сегодня чаще всего появляется, когда люди говорят об Управляющей компании своего дома? Недоверие. Недоверие возникает там, где есть незнание, непонимание. Между тем, управление МКД – сложнейшая система, где чистота парадных лишь вершина айсберга.

Вот и получается: с одной стороны, жители с непониманием, с другой – управляющие компании, которые не могут понятно рассказать, продать свои услуги. Поэтому РГУД взялась за разработку Классификации обслуживания МКД. Мы делаем попытку систематизировать в удобном, читабельном, понятном формате весь объем услуг Управляющей компании.

Найти баланс между ожиданиями жителей, их возможностями и Управляющей компанией – думаю, это одна из основных задач Классификации.

Это только первый этап проекта, работать на формирующемся рынке всегда интересно. Рынка, который касается всех и каждого. Очень надеюсь, что наша работа будет полезна не только профессионалам рынка, но и широкому кругу потребителей. Подпишитесь на @gilspb

​Сегодня УК зачастую предоставляют некачественные услуги, их работу сложно контролировать, граждане нередко жалуются. Надзорные органы при оценке работы управляющих компаний используют правила и нормы, утвержденные еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Они уже морально не соответствуют текущим реалиям, в том числе уровню современных домов, отметил эксперт.

УК берут на себя обязательства и несут ответственность перед жителями дома как минимум за его сохранность, как максимум — за создание комфортных условий проживания. Но далеко не всегда эти обязательства выполняются добросовестно.

Общероссийские стандарты управления жилым фондом позволят повысить качество эксплуатации, в том числе и через введение обязательных требований к лицам, осуществляющим управление, качеству работ и набору оказываемых услуг.

Необходимость разработки стандартов предусмотрена в Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года. Применение ГОСТов позволит сформировать единую эффективную систему управления многоквартирными домами, обеспечивающую их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания на территории всей страны, сообщили в @minstroyrf.

Подпишитесь на @gilspb

Подумали тут, что иногда действиями УК руководит не вполне просчитываемая из плоскости жилищно-коммунального хозяйства логика. Понимаете о чем мы, да? Подпишитесь на @gilspb

Любопытный комментарий, который приведем полностью: «Вопрос не в увеличении тарифов. Это воспринимается жильцами нормально когда понятно на что деньги тратятся. Такой пример. Есть застройщик и есть УК. И те и другие заинтересованные стороны. Одни хотят побыстрее избавиться от дома, другие взять в управление чтобы деньги делать ( не зарабатывать, а именно делать). Составляется акт приемки после формального осмотра и на основе него выдается гарантийное письмо (там фигня копеечная типа ручек где-то на окнах нет). С началом заселения выясняется, что каждую зиму рвутся трубы отопления, протекают межпаннельные швы. Жильцы вот и названивают в УК. Те спокойно отвечают, что нет проблем. Проводите ОСС и включайте эти вопросы в счёт текущего ремонта. Не хватает денег поднимайте тарифы. При том при всем, что никакой отчетности по сметам не предоставляется ссылаясь на приказ 74/114. Это во-первых. И во-вторых причина всего этого - некачественная приемка со стороны УК. Это они принимают инженерные системы, а жильцы принимают только квартиры, но эти договорнячки приходится оплачивать из своего кармана». Подпишитесь на @gilspb

Рейдерские захваты могут быть результатом негласной работы, проведение которой до момента захвата было незаметным или, наоборот, результатом планомерной работы, когда захват был ожидаемым.

Для захвата всегда используются подложные документы – протоколы общих собраний собственников помещений и членов ТСЖ. Для их подготовки может создаваться видимость проведения заочного или очного голосования (например, прошли несколько соседей по подъездам, попросили расписаться) или он просто может быть сфальсифицирован. С этими документами рейдеры делают следующий шаг.

Наиболее опасный случай – когда управляющая организация вдруг обнаружила, что она больше этим домом не управляет – к собственникам приходят квитанции с новыми реквизитами, поставщики коммунальных услуг начинают выставлять счета другой организации, появилась новая охрана.

Если речь идет о смене руководства ТСЖ, то для этого необходим протокол избрания правления в новом составе им протокол правления об избрании нового председателя правления. С этими документами, а также с уставом и свидетельством о регистрации ТСЖ необходимо пойти к нотариусу, заверить подпись на заявлении и подать его на регистрацию в налоговый орган. При этом Федеральная налоговая служба по закону не имеет права заниматься проверкой документов, регистрация носит уведомительный характер, однако выписка из реестра, полученная после регистрации, может открыть доступ к банковскому счету и реальному управлению всеми финансовыми потоками ТСЖ и уж, как минимум, дестабилизировать его работу.

Подпишитесь на @gilspb

​#ВоспитываемУК Этап № 9 - Завершающим этапом компании является проведение общего собрания собственников МКД в очно-заочной форме (проще говоря, голосование «по бюллетеням») и принятие следующих решений:
- о внесении изменений в договор управления МКД (дабы исключить из договора невыгодные положения для собственников и, наоборот, включить «дисциплинарные» нормы для управляющей организации);
- об избрании председателя и членов Совета дома и понуждении УК ежемесячно направлять в СД отчет о фактически выполненных работах (оказанных услугах) с приложением заверенных копий подтверждающих документов;
- об установлении платы за использование общего имущества МКД операторами связи и распространителями рекламы, с последующим ее распределением по решению общего собрания и (или) Совета дома;
- о наделении председателя Совета дома полномочиями по обращению в суд с исками к «строптивым» операторов связи,  взыскании неосновательного обогащения, о демонтаже оборудования, и т.д. и т.п.
 
Итог: Действуя по данному алгоритму, любой собственник с командой единомышленников сможет призвать недобросовестную УК к порядку. Подпишитесь на @gilspb

Андрей Сергеев, 2013

​#СтандартыРаботы Вадим Ушаков, генеральный директор УК «КВС Сервис»: Наша идея заключается в том, чтобы справедливо и экономически обосновано предоставлять услуги за те деньги, в которые управляющая компания обходится обслуживание дома определённого класса. Сейчас управляющая компания не может себе позволить выровнять тарифы, потому что дом класса «стандарт» не должен финансировать услуги дома класса «элит» и наоборот.

Если методика формирования тарифов @NPRGUD будет принята на региональном уровне и законодательно закреплена в городских нормативных актах, то это облегчит регулирование тарифов на ЖКУ и даст жителям ясность, почему в квитанции применён тот или иной тариф.

Мы предвидим, что у собственников будет возникать вопрос, на каком основании обслуживание их дома отнесено к тому, а не иному классу. На этом этапе мы постарались максимально чётко определить классы обслуживания домов, а также сформировать перечень работ, соответствующих каждому из них, которые управляющей компании необходимо выполнять. Подпишитесь на @gilspb

​Сейчас у граждан нет простых и четких параметров для оценки услуг УК. Этим пользуются недобросовестные участники рынка: нередко они предлагают заведомо заниженную плату за содержание жилья — используют демпинг для перехвата управления домом. Внедрение стандартизации и создание обязательных публичных рейтингов призвано решить эти проблемы.

Существующие сегодня стандарты содержатся в постановлениях правительства № 491 и № 290. Но их недостаточно, они не учитывают многие важные аспекты, например климатическую зону, этажность, где находится дом — в городе или селе, уровень благоустройства и так далее. Чем более стандартизирована деятельность УК, тем более она предсказуема и вызывает меньше споров.

Стандарты должны закрепить возможность выбора пакетов услуг — от минимальных до расширенных, правила обслуживания аварийных и ветхих объектов, выделить отдельную строчку в квитанции за ЖКХ сборы за текущий ремонт общего имущества, полагают эксперты @NPRGUD. Также необходимо усовершенствовать порядок работы аварийно-диспетчерской службы — например, определить конкретные сроки реагирования на поступившую заявку и устранение проблемы.

Стандарты должны обязать УК размещать информацию о тарифах за ЖКУ, правилах безопасного использования газа в быту, уведомления о предстоящих ремонтных работах и другие сведения в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) и в парадных. Новые стандарты должны не только повысить эффективность контроля за УК, но и улучшить качество их работы, оперативность устранения неполадок, а также значительно повысить уровень взаимодействия с жителями.

Подпишитесь на @gilspb

Лучший рецепт при борьбе с рейдерами – проведение постоянной активной работы с собственниками. Когда люди знают друг друга, свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, а в случае управления управляющей компанией сотрудники этой компании всегда доступны и не обладают непомерными запросами – у рейдеров практически нет шансов на успех.

В любом случае надо постоянно отслеживать ситуацию, не относиться легкомысленно к попыткам отдельных собственников собрать подписи по вопросам переизбрания руководства ТСЖ или избрания другого способа управления.

Если «противники» - собственники инициировали общее собрание, возможны два варианта поведения – саботировать общее собрание, не голосовать и просить других собственников воздержаться от голосования либо, наоборот, проголосовать на общем собрании, высказав свою позицию против. Мы более склоняемся ко второму варианту – если люди проголосовали, за них не подделать подпись, подсунув фиктивный бюллетень.

При организации проведения общих собраний необходимо четко фиксировать каждого участника общего собрания, проверять его полномочия и количество голосов. При этом не надо забывать, что многие помещения находятся в долевой собственности, голоса следует принимать с учетом принадлежащей доли. Поскольку одним из доводов при оспаривании общего собрания является ненадлежащее уведомление собственников, о планируемом общем собрании помимо вывешивания объявлений следует направлять письменные уведомления заказными письмами каждому собственнику, если не был установлен другой способ уведомления.

Подпишитесь на @gilspb

На месте трагедии, произошедшей сегодня на углу проспекта Мечникова и Замшиной улицы, работает следственно-оперативная группа

Известно, что с покатой кровли застекленного балкона (владелец квартиры сам застеклил балкон) упала снежная масса и сосульки из-за чего мужчина получил смертельную травму головы. Кровля самого дома- плоская, с нее даже при скоплении наледь не падает, кроме того ее очищали в минувшую субботу.

Ранее погибшего ошибочно приняли за сотрудника ЖКС, из-за форменной одежды. Но, как оказалось, куртка брендирована логотипом одного их молокозаводов города, на котором работал мужчина.

Администрация Калининского района пообещала оказать помощь семье погибшего.

В платежке за ЖКХ может появиться новая графа. Жильцов квартир могут обязать установить газоанализаторы в газифицированных квартирах, с последующей компенсацией из взносов на капитальный ремонт. Большая часть газового оборудования изношена как минимум на две трети. Даже если установка анализаторов поспособствует удорожанию ЖКХ, польза от предотвращения взрывов бытового газа и их последствий будет намного выше. Предложение внести эту графу в платежку - реакция на рост числа взрывов бытового газа, в основном из-за несоблюдения технологий обслуживания и подключения. Поэтому сейчас в Госдуме обсуждают вариант оплаты приборов из взносов за капитальный ремонт. @briefspb

​Случается, представители УК могут грозить собственникам рассказами о том, что «выход инспектора Госжилнадзора грозит штрафом, а штраф может быть взят из кармана собственников». Это действительно так?

Эксперт: Я неоднократно слышала такие доводы, которые приводятся управляющими организациями, когда они ведут работу с собственниками. Вместо того, что выстроить систему реагирования, систему подачи заявок, их отработки, УК зачастую прибегают к таким пугалкам, что обращение в инспекцию – это штраф, который будет снят с дома, а дом и так в минусе находится, по дому несутся убытки. При этом управлением дома организация занимается определенное количество лет и никуда с этого дома уходить не собирается. Я это расцениваю как выстраивание психологического давления на собственников.

Юридически, экономически УК не могут залезть в платежи жильцов и заплатить оттуда штраф? Из каких средств УК должна это делать?

Эксперт: Штраф налагается на юридическое лицо. Доход юрлица, в частности управляющей организации, формируется в результате получения средств по управлению многоквартирными домами. В управлении организации находятся несколько домов, как правило. И доходы организации формируются от ее деятельности. Уплата штрафов должна производиться именно с дохода управляющей организации. Независимо от того, сколько УК соберет платежей с конкретного дома, собственники должны в начале года утвердить планы работ. И этот план работ, утвержденный собственниками, должен быть исполнен. Уплата штрафа не является основанием для неисполнения работ. Если дом содержится ненадлежащим образом, выход инспектора в случае, если будут выявлены нарушения, повлечет выдачу предписания об устранении нарушения с установлением срока, а также могут последовать дополнительные предписания, касающиеся принятия определенных мер. Если мы говорим о коммунальной услуге, оказанной ненадлежащего качества, обязательно будет предписание восстановить качество коммунальной услуги и произвести перерасчет потому, что некачественно оказанная услуга не должна повлечь ущерб для собственника- потребителя.

Жители могут проверить из каких средств УК заплатила штраф?

Эксперт: Инспекция это не проверяет. Могут другие органы проверить. Но для собственника главное, чтобы тот объем работ, который был заказан и за плату, которую собственник внес, должен быть произведен. #ВоспитываемУК Подпишитесь на @gilspb

Долги россиян за жилищно-коммунальные услуги уже почти достигли 900 млрд рублей. По итогам I квартала текущего года эта сумма составила 876,4 млрд рублей, за год она увеличилась на 72 млрд, сообщали в Росстате. Показатель имеет устойчивый рост по отношению к иным периодам.

Эти обстоятельства негативно отражаются на развитии отрасли в целом. Так, отсутствие соразмерной оплаты негативно отражается на качестве услуг, оказываемых предприятиями ЖКХ. По мнению экспертов, единственный действенный способ противодействия недобросовестному поведению злостных неплательщиков — взыскание задолженности в судебном порядке.

Уплата же государственной пошлины, особенно при системном и массовом взыскании задолженности, негативно отражается на финансовом благополучии управляющих и ресурсоснабжающих организаций, денежные средства которых имеют строго целевой характер. Освобождение от обязанности оплаты пошлины окажет позитивное влияние на развитие рынка ЖКХ, так как упростит процедуру взыскания задолженности и снизит финансовые обременения участников рынка. #неплатежи Подпишитесь на @gilspb