💵💵💵💵💵

Зачем покупать у застройщика дороже, если ту же недвижимость можно купить дешевле у инвестора?

Сегодня мы собрали подборку переуступок, где цена существенно ниже актуальной цены застройщика.

Причины бывают разные: кому-то срочно нужна ликвидность, кто-то меняет инвестиционную стратегию, а кто-то готов выйти из объекта раньше запланированного.

И именно здесь иногда появляется отличная точка входа для нового покупателя.

Поэтому мы всегда сравниваем первичный рынок и resale, а не продаём только то, что лежит в прайс-листе застройщика.

Подборку можно найти ТУТ

👉 Напишите «ПЕРЕУСТУПКА» — отправим подборку объектов с дисконтом.

💵💵💵

Скам на $5 миллионов, который начался уже ПОСЛЕ успешной сделки.

Поделился со мной этой истории один брокер

Квартира продана. Transfer в trustee office завершён. Продавец получает manager’s cheque. Казалось бы — всё.

На выходе покупатель предлагает: «Давайте я отдам вам деньги наличными, а чек уничтожим».

Продавец соглашается, забирает cash, чек уничтожают.

А через несколько месяцев начинается спор: где доказательство, что покупатель действительно рассчитался за квартиру?

Вот почему после transfer нельзя импровизировать со способом расчёта.

Если сделка оформлена с manager’s cheque, необходимо сохранить всю документальную цепочку: сам платёж, его получение и последующее зачисление.

В сделке на $5 млн одна “удобная договорённость” может стоить дороже самой квартиры.

Не меняйте схему расчётов после transfer без юридического оформления.

💵💵💵

Иногда попытка заработать дополнительные 5 000 дирхам обходится гораздо дороже.

У нас три абсолютно одинаковые квартиры в одном доме. Покупали их по цене до 820 000 AED.

Первую выставили за 75 000 AED в год — сдали за один день.
Вторую за 75 000 AED — тоже за один день.

С третьей клиенты решили: раз спрос такой хороший, попробуем 80 000 AED.

Но пока мы ждали арендатора, продолжался handover и на рынок выходили новые квартиры от других собственников.

В итоге цену вернули к 75 000 AED, а квартира простаивает уже вторую неделю.

Математика простая: разница между 75 и 80 тысячами — всего 417 AED в месяц. А две недели простоя при аренде 75 000 — это уже почти 2 900 AED потерянного дохода.

Ещё пара недель — и весь потенциальный выигрыш от повышения цены исчезнет.

Иногда лучший способ заработать больше на аренде — не пытаться выжать из неё последний дирхам.

💵💵💵💵💵💵

Балкон в Дубае летом — бесполезные квадратные метры? Уже не обязательно.

К технологиям здесь привыкли настолько, что теперь застройщики решают даже проблему дубайской жары.

Например, REEF разработал систему охлаждения открытых пространств. Идея простая: даже когда на улице около +40°C, на оборудованном балконе заявленная температура может держаться примерно на уровне +26–27°C.

То есть балкон или открытая терраса перестают быть площадью, которой несколько месяцев в году практически невозможно пользоваться.

Можно сидеть на улице, работать, завтракать или просто чиллить — даже дубайским летом.

Вот такие технологии в недвижимости мне нравятся: не ради красивой презентации, а ради реального комфорта.

👉 Напишите «REEF» — отправим проекты и цены.

💵💵💵💵💵💵

Откуда в Дубае пробки? Вот вам немного цифр.

Только с января по июль в Дубае было выдано около 120 000 новых водительских удостоверений. Часть — людям, которые получили права впервые, часть — через обмен иностранных прав на местные.

То есть на дорогах появляется огромное количество новых водителей — параллельно с ростом населения и числа резидентов.

Поэтому пробки — это не загадочное дубайское явление. Это один из побочных эффектов города, который очень быстро растёт.

Конечно, вместе с этим Дубай расширяет дороги и общественный транспорт. Но инфраструктуре приходится постоянно догонять темпы роста.

А вы ещё спрашиваете: «Кому вообще нужен ваш Дубай?»

Судя по количеству новых жителей и водителей — желающих хватает. 😏

💵💵💵

Лучший отзыв о проекте — когда после приёмки клиент говорит: «Найдите мне ещё одну».

Недавно принимала виллу клиента. На момент покупки она стоила 22,6 млн AED.

Результат ему настолько понравился, что практически сразу появился новый запрос: хочу вторую такую же.

Есть только один нюанс.

Теперь предложения начинаются примерно от 26,5 млн AED. Причём это уже переуступки — без рассрочки от застройщика.

Разница со стоимостью покупки первой виллы — почти 3,9 млн AED.

Вот так иногда выглядит результат правильного входа в проект: сначала думаешь, покупать ли одну, а после handover ищешь вторую уже совсем по другой цене.

Но запрос клиента есть — значит, будем добывать. 😏

Собираетесь приобретать недвижимость в Дубае и остались вопросы? Пишите, проконсультируем!

💵💵💵💵💵💵💵💵💵

«Компании не оформляют брокерам визы и брокерские карты, пока они не закроют первую сделку. Это же большие расходы».

Такой комментарий оставил брокер под моим роликом, где я призываю покупателей проверять брокерскую карту человека, которому они собираются доверить свои деньги.

Отвечу как CEO агентства.

В моей компании нет ни одного брокера, который консультирует клиентов и продаёт недвижимость без необходимых документов и лицензирования.

Если для компании оформление сотрудника — слишком большие расходы, это проблема бизнес-модели компании, а не клиента.

Покупатель не обязан рисковать своими деньгами, потому что агентство решило сначала проверить, способен ли брокер заработать себе на легализацию.

Я всегда выступала за честный, прозрачный и профессиональный рынок.

Поэтому мой совет покупателям остаётся прежним: перед сделкой проверяйте документы брокера и агентства.

💵💵💵💵💵

Посмотрите, насколько разной может быть цена за один квадратный фут ритейла буквально в одной локации.

Речь про Downtown Jebel Ali.

Ещё недавно в одном из сильных проектов, фактически интегрированном со станцией метро, мы продавали коммерческие помещения примерно по 2 000 AED за sq.ft.

Сейчас рынок уже другой.

У одних застройщиков прайс за квадратный фут улетел в космос. У других по старой привлекательной цене осталось буквально два последних юнита.

И вот здесь особенно хорошо видно, почему в коммерческой недвижимости нельзя просто сказать: «Хочу купить ритейл в этом районе».

Нужно сравнивать цену за фут, расположение внутри проекта, трафик, окружение и будущую конкуренцию.

Один и тот же Downtown Jebel Ali — совершенно разная математика.

👉 Напишите «JEBEL ALI» — покажем сравнение и те самые оставшиеся варианты.

💵💵💵💵💵

Leasehold больше никого не пугает. Люди всё-таки пока живут меньше века. 😏

Leasehold-зоны в последнее время показывают сильный спрос. И логика инвесторов понятна.

Право владения — до 2095 года, а в отдельных проектах предусмотрено дальнейшее продление ещё на 99 лет.

При этом самое интересное — цена входа. Она может быть почти вдвое ниже соседних freehold-локаций.

А инвестор покупает прежде всего математику: если объект стоит значительно дешевле, а арендный спрос сопоставим, потенциальный ROI становится гораздо интереснее.

В отдельных объектах мы рассчитываем сценарии около 10% годовых.

Поэтому вопрос уже не «почему leasehold?», а «зачем переплачивать за freehold, если ваша задача — доходность?»

👉 Напишите «LEASEHOLD» — отправим объекты и расчёты.

💵💵💵💵💵

Я не шутила, когда говорила, что в Дубае мы уже немного зажрались. 😏

Бассейном, спортзалом и красивым лобби здесь давно никого не удивишь.

В новых проектах появляются инфракрасные комнаты, wellness-зоны и amenities, которые ещё недавно встречались только в дорогих отелях.

Но сегодня при выборе инвестиционной студии я бы смотрела в первую очередь вообще не на это.

Главное — устойчивость застройщика.

Его история, сданные проекты, финансовая модель, качество строительства и способность выполнить свои обязательства даже при изменении рынка.

Красивые amenities — приятный бонус. Надёжный застройщик — основа инвестиции. Подборку можно найти ТУТ!

Поэтому сегодня собрали студии именно от наиболее устойчивых девелоперов.

👉 Напишите «СТУДИЯ» — отправим подборку.

💵💵💵💵💵💵💵💵💵

Чем пустословство отличается от фактов? У фактов есть цифры.

За первое полугодие — около 120 000 водительских удостоверений.

«Просто новое поколение выросло?» Хорошо.

Тогда следующий факт: население с начала года выросло на 18,5% и уже превысило 5 млн человек.

Плюс растёт количество арендных контрактов по сравнению с прошлым годом.

Людей больше. Водителей больше. Арендных контрактов больше.

И это не мнение брокера. Это официальная статистика. Скрины прикладываю.

Ну что, а теперь какие аргументы? 😏

💵💵💵

Прорвало бойлер, затопило квартиру, появилась плесень. Собственник сказал: «Платите сами». Ну что ж. Встретимся в dispute centre. 😏

У моего клиента очень интересная ситуация с арендой в Дубае.

Он уехал в отпуск. Возвращается — бойлер прорвало, квартира затоплена, часть мебели испорчена, уже появилась плесень.

Как только проблема была обнаружена, об этом сразу сообщили собственнику.

Ответ короткий: ремонтируйте за свой счёт.

Мы пытались договориться мирно. Несколько раз. Ответ оставался прежним: нет, платите сами.

Хорошо.

Мы собрали документы и обратились в Rental Disputes Center.

Теперь вопрос будет решаться уже не на уровне «я собственник, поэтому я так решил», а в установленном порядке с учётом договора, обстоятельств и ответственности сторон.

Продолжение обязательно покажу.

А пока ваши ставки: кто в итоге заплатит?

💵💵💵💵

В ДУБАЕ НАЧАЛИ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРЫ В МИНУС. И ЗНАЕТЕ ЧТО? ДЛЯ КОГО-ТО ЭТО ОТЛИЧНАЯ НОВОСТЬ!

Сейчас перепродать квартиру в строящемся доме стало значительно сложнее.

Рынок уже не растёт такими темпами, как после ковида.

Покупатели всё чаще выбирают готовое жильё с ипотекой или длинную рассрочку напрямую от застройщика.

А теперь представьте инвестора.

Купил квартиру два года назад, но жизненные обстоятельства изменились. Срочно нужны деньги.

И он выставляет объект дешевле, чем покупал.

А покупатели думают:
«Что с квартирой не так? Почему продаёт в минус?»

Но вот в чём парадокс.

Иногда проблема вообще не в квартире. А исключительно в обстоятельствах продавца.

И среди таких предложений встречаются настоящие бриллианты.

Пока одни боятся покупать недвижимость с дисконтом, другие ищут именно такие сделки.

Хотите посмотреть, какие объекты сейчас продаются ниже первоначальной цены? Напишите «ДИСКОНТ». Покажу варианты и разберу риски.

💵💵💵💵💵

Когда даже государство инвестирует в развитие района, я бы присмотрелась к нему повнимательнее. 😏

Речь о Dubai South — локации, которую многие до сих пор считают слишком далёкой.

Но именно здесь разворачиваются масштабные инфраструктурные проекты, а один из ведущих застройщиков Дубая формирует новый жилой кластер.

И поверьте, через несколько лет этот район может выглядеть совершенно иначе.

Новые комьюнити, дороги, инфраструктура и полноценная среда для семейной жизни.

Самое интересное — здесь ещё есть возможность зайти в проекты на этапе развития района.

В стоке остаются действительно привлекательные варианты, в том числе таунхаусы. А подборку можно найти ТУТ!

А я всегда говорю: инвестору интереснее покупать там, где инфраструктура только создаёт будущую стоимость, а не там, где за неё уже заплатили предыдущие покупатели.

👉 Напишите «DUBAI SOUTH» — отправлю актуальные предложения и расскажу, какие проекты заслуживают внимания.

💵💵💵

НАС ПОПЫТАЛИСЬ РАЗВЕСТИ НА СДЕЛКЕ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ. И В ЭТОЙ ИСТОРИИ ПРЕКРАСНО ВСЁ!

К нам пришёл клиент с практически неликвидным объектом.

Отельные апартаменты, огромные сервисные сборы, нестабильный доход.

Продать такое — тот ещё квест.

И вдруг появляется покупатель!

Говорит: «Знаю этот дом, хочу именно эту квартиру. Беру!»

Цена — 550 тысяч евро.

Мы уже готовимся к сделке.

Но тут начинаются странности.

Сначала он пытается отказаться от брокерской комиссии.

Потом просит скидку. Продавец соглашается.

И вот тут начинается самое интересное.

Покупатель предлагает провести сделку через другую брокерскую компанию и указать цену уже не 550, а 700 тысяч евро!

Разницу — 150 тысяч — фактически забрать сверху.

То есть человек, который якобы представляет интересы покупателя, предлагает заработать на нём за его же спиной!

Мы ответили просто: в подобных схемах не участвуем.

И знаете, что меня пугает больше всего?

Сколько ещё таких «профессионалов» работает на рынке Дубая?

💵💵💵💵

ИПОТЕКА В ДУБАЕ БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА? ПОЗДРАВЛЯЮ, ВАМ МОГУТ ПРЕДЛАГАТЬ НЕ ВЫГОДНУЮ СДЕЛКУ, А МОШЕННИЧЕСКУЮ СХЕМУ!

Слышали про искусственное завышение стоимости квартиры, чтобы банк выдал больше денег?

Бегите. И неважно, кто вы: покупатель, продавец или брокер.

Потому что здесь рискуют все трое.

Покупатель — обманывает банк, предоставляя недостоверные сведения о сделке.

Продавец — может подписать документ о получении первоначального взноса, которого на самом деле не было. А потом столкнуться с требованием вернуть якобы полученные деньги.

А брокер?

Брокер, который сознательно организует фиктивные платежи и документы, рискует не только лицензией, но и уголовной ответственностью.

И всё это ради чего? Чтобы обойти первоначальный взнос?

Если вам не хватает денег на первый взнос — не подделывайте сделку.

А если вы брокер и предлагаете клиентам такие схемы — лучше сразу сдайте свою брокерскую карту.

На рынке недвижимости нет места мошенничеству.

Хотите купить недвижимость в Дубае с ипотекой, но не знаете, как сделать это безопасно и выгодно?

Напишите в Green City Real Estate слово «ИПОТЕКА». Разберём вашу ситуацию, рассчитаем реальные условия финансирования и поможем подобрать объект без сомнительных схем и скрытых рисков.

💵💵💵💵💵

4 000 клиентов, оборот больше миллиона дирхам в месяц и локация на Jumeirah. А бизнес продаётся всего за $1,5 млн. 😏

И нет, это не очередной стартап с красивой презентацией и обещаниями заработать миллионы.

Это действующая клиника в одном из престижных районов Дубая.

Что получает покупатель?

— Клиентскую базу около 4 000 человек.
— Ежемесячный оборот более 1 млн AED.
— Престижную локацию Jumeirah.
— Действующий бизнес с операционной историей.

И всё это за $1,5 млн.

Конечно, оборот — ещё не чистая прибыль. Поэтому перед покупкой мы анализируем финансовую отчётность, расходы, лицензии и реальную доходность.

Но именно такие предложения заставляют присмотреться к рынку готового бизнеса в Дубае.

Иногда выгоднее купить работающий бизнес, чем годами создавать его с нуля.

👉 Напишите «КЛИНИКА» — отправим подробности предложения.

💵💵💵💵

За 5 минут до сделки покупатель потерял Emirates ID и паспорт. Оба документа. Одновременно. 😳

А теперь представьте масштаб катастрофы.

Мы несколько недель готовили непростую сделку с недвижимостью в Дубае.

Две ипотеки в одной сделке:
— Продавец продаёт квартиру, которая находится в ипотеке.
— Покупатель приобретает её тоже с привлечением ипотеки.

Брокеры сейчас поймут, сколько согласований, документов и нервов стоит такая сделка.

И вот за 5 минут до transfer выясняется, что покупатель потерял и паспорт, и Emirates ID.

Казалось бы, всё. Сделка сорвана.

Но нас спас UAE PASS!

Благодаря установленному приложению мы смогли пройти цифровую идентификацию покупателя, и сделка состоялась.

Поэтому, дорогие резиденты ОАЭ, мой вам совет: установите UAE PASS и ICP заранее.

Проверьте, что ваш аккаунт активирован, а документы доступны в цифровом виде.

Конечно, цифровая идентификация не во всех ситуациях заменяет оригиналы документов. Но в нашем случае именно она спасла сделку, к которой мы так долго готовились.

Иногда самое полезное приложение в телефоне — не банковское. А то, которое спасает вас за пять минут до катастрофы. 😏