🏢Рубрика: проекты, которые мы не допустили к рекламе

1️⃣️️️️️️ Инвестиции в дейтинг-сервис — сразу мимо. Мы рассматриваем только проекты в недвижимости.

2️⃣️️️️️️ Строительство аквапарка на Бали. Да — недвижимость. Нет — зарубежная. Пока работаем только с рынком РФ.

3️⃣️️️️️️ Торговые помещения в центре Казани — а этот проект мы взяли на подробное рассмотрение.

Центр города, рядом крупный рынок и вокзалы, вход дешевле рынка, а большая часть площади уже продана покупателям.

Что предлагали:
Первый этаж действующего торгового центра в Казани около 2 500 м².

Стратегия: купить этаж целиком, нарезать на 17 небольших помещений и продать по частям. Срок 12 месяцев, проектная доходность 26% годовых.

🟢 Сильные стороны проекта:

• Готовый трафик: рядом центральный рынок, вокзалы, остановки транспорта, метро в пешей доступности.
• Торговый центр работает, в нём больше 100 арендаторов, поток сформирован.
• Цена входа на 38–47% ниже ориентиров продажи в районе.
• Около 3/4 площади уже законтрактовано. Риск не продать основной объём здесь ниже, чем обычно в проектах с нарезкой.
• Вместе с помещениями покупатель получает долю в земельном участке.

🔴 Слабые стороны проекта:

• Плотная конкуренция: рынок, торговые ряды и десятки небольших магазинов борются за того же покупателя массового сегмента.
• Поток зависит от режима работы рынка: днём людно, вечером пусто. Для арендатора это ограничение, для покупателя помещения повод торговаться.
• Часть помещений плохо видна из основных проходов.
• Схема сделки

⚠️ Опасности:

• Здание в зоне регулирования застройки ансамбля Казанского кремля. Новые входы, витрины, вывески и фасадные работы требуют отдельных согласований. А если откажут в согласовании, то часть помещений подешевеет, а продажа затянется.
• Сроки. 17 лотов за 12 месяцев на текущем рынке выглядят амбициозно. Если продажа займёт 18–24 месяца, годовая доходность упадёт.
• Вариант выхода через продажу долей компании-собственника. Покупатель доли получает и всю историю компании, с возможными долгами и налоговыми претензиями, поэтому такие сделки обычно идут с дисконтом.

➡️ Вывод, почему мы не взяли проект:

Плановые 26% годовых доходность всего проекта. Её делят между командой проекта и инвесторами, и на долю инвестора остаётся менее 20% годовых.
При этом риски вполне реальные: регион, согласования в охранной зоне, срок продажи 17 лотов за год.

Риск высокий, а потенциальных доход минимальный 🤷‍♂️
Поэтому по текущей цене и юридической схеме сделки мы считаем проект слабо инвестиционно привлекательным. При изменении условий или экономической ситуации мы можем вернутся к переоценке проекта.

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является вашей задачей. ИП Любунь А.В не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.