❕ «Какие компетенции развиваются, занимаясь землей?» – сидел на досуге размышлял..

И вот к каким выводам пришел:

1. Юридическая составляющая – я бы сказал, что эта компетенция бустит сильнее остальных, причем быстро и широким строем, с нуля научишься и читать договоры и понимать суть, видеть слабые стороны, понимать, как себя страховать, искать лазейки, на что нельзя соглашаться, что принципиально, а что нет.

2. Кадастровая и градостроительная составляющая – начинаешь ориентироваться в ЗОУИТ, что можно, что нельзя, что существенно, что не существенно, что пройдет одобрение в банке, что нет, где можно прирезать, где разделить, где склеить, как лучше размежевать, а где сменить ВРИ, быстро читаешь ГПЗУ, ПЗЗ, территориальные зоны, тонкие моменты по застройке, отступам, проездам, деревьям, пожарным разворотам, сервитутам и тд.

3. Инвесторская составляющая – помогает отличить проект, который тебе интересен от проекта, который тебе принесет деньги. Ограждает от втягивания в движухи ради движухи. Учит правильно структурировать сделки и проводить их безопасно для всех сторон, делить риски и ответственность.

4. Предпринимательская составляющая – учит делегировать, резать косты, оптимизировать, увеличивать доходность, делать практически всю работу чужими руками, но контролировать процессы, искать простые решения сложных вещей.

5. Любознательность – иногда тестируются гипотезы на несущественном объеме просто ради понимания, а так можно? Протестированная мысль на малом объеме может принести миллионы в случае положительного результата, если ее перенести на большой проект.

6. Коммуникабельность – приходится общаться. У меня эта сторона была слабой до блога, но развилась, сейчас уже ок. Коммуницировать приходится постоянно, часто с незнакомыми людьми, искать общие точки, понимать потребности, искать решения. Помогать друг другу, делом и словом. Просто так.

7. Публичность – не для всех, но в моем случае да, ни раз говорил, что у нас огромная помощь и поддержка всегда приходит из канала, это в основном про компетенции, про умных людей, про невероятных профессионалов. Очень приятно понимать, что наши проблемы уже 10 раз кто-то проходил и этот кто-то с 95% вероятностью читает тебя в канале и не против поделиться опытом.

8. Рассуждать на эту тему можно много и всего не перечислить, что получаешь от погружения в сферу в виде прямых и косвенных бонусов. Упомянул лишь то, что пришло в голову за несколько минут рассуждений «в стол», пожалуй, главное, что получаешь – огромный жизненный опыт в очень сжатые сроки.

Пожалуй, главный вывод – занимаясь землей, вы учитесь жить, становясь умнее, опытнее и мудрее с пониманием себя, людей и причинно-следственных связей в этом сложном, но простом мире.

❕ @investschi – подпишись!

❕ Уведомление о соответствии (несоответствии) параметров планируемого строительства.

Пошаговый план. А почему? А потому что ни одной сделки сейчас нет без уведомления в ипотеку и для тех, кто начинает и продолжает – будет полезно.

Как подавать, куда подавать, сколько ждать, как выглядит?

Москва: mos.ru (7 рабочих дней);
МО: mosreg.ru (5 рабочих дней).

Рисуете схему, смотри пример, загружаете ее к уведомлению, заполняете поля, которые подтягивает форма портала. Отмечу, что если участок кривой, неправильный или сужается, то по каждой проблемной стороне нужно указывать расстояние вначале и в конце до границу ЗУ.

Также указание севера и юга является обязательным. Мы указываем еще коэффициент застройки, поэтажную площадь, пятно и кол-во этажей.

❕ @investschi – сохрани!

ГосУслуги GPT – с 11 декабря версия с GPT доступна для всех.

Теперь можно по-человечески описать проблему, подготовить список документов, подсказать название услуги и тд. с помощью алгоритма. Круто? 🙌

В комментариях написал, как GPT обработал пару запросов. Россия продолжает семимильными шагами внедрять ИИ во все сферы оказания государственных услуг и в обработку больших массивов.

Будут ошибки – это неизбежно, но начало положено, которое можно только приветствовать.

❕ @investschi – сохрани!

✅ Собрали 70 🔥 на пост – выкладываю еще одно видео того, как снимаем участки для досок Авито и ЦИАН.

Это тест, поэтому не судите строго. Ничего не могу сказать об эффективности, но это референс того, как может выглядеть обзор.

Формат видео 9:16, как для Stories, загружаем на площадки, минуя Rutube, VK Видео и YouTube.

💚 Ну и третий формат – это съемка с коптера под динамичную музыка на разных высотах в разных пролетах..

Этими постами я хотел сказать, что иногда отснять нормально участок, сделать обзор – не стоит ничего, 0₽. Не зацикливайтесь на коптерах, нормально работают и формат обзора блогерского + 360° над участком.

❕ Ищите, что конвертит @investschi

Кое-что важное для девелоперов и земельщиков с прямой линии.

1. ❗️Не должно быть никаких лимитов для семейной ипотеки со стороны государства — Путин

2. Президент, говоря о сельской ипотеке, привел данные, что в России из всего объема построенного жилья 50% было на ИЖС. И сельская ипотека — важнейший элемент развития строительной отрасли. Путин пообещал навести порядок с выдачей льготных ипотек.

3. Нужно сократить число мигрантов, ужесточить требования к въезду иностранцев и готовить их к жизни в России — Путин

❕ @investschi – подпишись!

❕ Новый выезд инвест-бани в Москве (были в Воронцовских)

🔹 В этот раз 7 человек

Недавно появилась идея выписать и посетить 15 самых популярных общественных парных Москвы, сказано-сделано, планомерно продвигаемся, делаем выезды каждый раз в новые бани.

Сегодня Воронцовские. Постепенно сформирую собственный рейтинг общественных бань Москвы.

Где уже были?

✅ Усачевские бани
✅ Алексеевские бани
✅ Воронцовские бани

Приятно, что появился костяк, который ходит регулярно, а также, что участники подтягивают друзей по интересам из инвест-сферы. Чатик растет сам по себе, но..

❕ Если хочешь ходить в баню раз в месяц в Москве? Напиши мне, добавлю в чат @konyakhinz

📱 Решил записать 50 видео на YouTube с ответами на 50 конкретных запросов.

На самом деле, публично вести блог, записывать видео, транслировать себя, возможно даже публично ошибаться или в чем-то заблуждаться – это нифига не просто, друзья, поэтому лучше поддержать, чем не поддержать.

🔹Как обычно: делаю как получается, потом допиливаю звук, картинку и фон – такой план.

Думаю, что нормально просмотры будет 1 из 30 видео набирать, тем не менее, цель долгосрочная, так что первые выводы через 2-3 месяца, когда на канале будет 50 тематических видео (не Shorts) с ответами на конкретные запросы.

🔹 Льстит мне, что польза на YouTube решает вопросы людей годами, а не 1-3 дня, как в Telegram до выхода нового поста.

✅ Подписывайтесь, ставьте лайки, включайте колокола 🔔 и комментируйте новые видео:

📱 youtube.com/@konyakhinz

P.s.: на канале старое и разное, не только про инвестиции, еще не успел прибраться. 🗑️

💭 Чем еще, помимо того, что приведу ниже, чревата покупка ЗУ без координат?

1. Покупка участка чревата тем, что он может быть не там, где происходит осмотр, а документов и доказательств нормальных нет, там он или не там – сиди гадай;

2. У соседей по ЗУ может не быть границ, условно согласование постановки на кадастровый учет будет через газету, а это сроки;

3. Соседи могут залезть на «ничейную», как они думают, землю и тогда могут быть соседские войны, а оно вам надо?

4. Более того, проблема с которой столкнулись мы, соседи могут устранить реестровую ошибку из-за смещения координат, когда переезжала Москва на новую систему и Росреестр удовлетворит требование за счет твоей земли, ведь он не в курсе, что это земля твоя 😂 и тогда иди судись и доказывай что-то;

5. У соседей по границам ЗУ могут быть давно отбиты и присвоены поворотные точки, но с несоответствием нормативной точности, которая существует сейчас, а если это так, то Росреестр заставит тебя, как заинтересованное лицо пробежаться по соседям, которые могут быть за границей или не жить в этой локации, с актом уточнения границ, пам-пам;

6. Помимо акта уточнение границ нужно еще подписать и акт согласования границ или же это может быть документ 2 в 1, суть которого заключается в том, что соседи не против, что ты встаешь в этих границах и заодно уточняешь их границы;

7. Кадастровый инженер может не собрать достаточно оснований для постановки на учет, я 8 раз переделывал межевой план и переподавал документы в Росреестр и каждый раз приостановка о недостаточности «доказательной базы»;

8. Пока ты оформляешь документы по участку, ждешь срок после публикации в газете, занимаешься какими-то смежными работами – участок могут отрисовать «интересант» с целью предоставления в собственность из неразграниченной муниципальной земли или жилищная инспекция, что также случилось с нами;

9. Если тебя обманули, а участок типовой, коих рядом много с такой же площадью и формами, то у него может быть реальный владелец другой, который просто не поставил на учет, тогда да что? Явно ничего хорошего. Не изучал судебную практику, но случаи, когда бабушка со старыми документами подавала иск и откатывала сделку с торгов – есть.

Продолжать список рисков по таким участкам можно и дальше, предлагаю в комментариях написать то, что я не учел, но что всплыло у вас в памяти?
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🔹 Пошаговое инструкция подачи заявления через ЛК Росреестра на смену ВРИ участка в рамках основных в ПЗЗ.

Записывал инструкцию для YouTube, но понял, что многим будет полезно и тут в Telegram.

YouTube: https://youtu.be/CrNzgRCLXGM – последнее время много технички публикую, если реально полезно, ставьте реакции, а если хотите воды, пишите в комментариях, на какую тему.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Нашел прекрасный участок ЛПХ, но пожалуй, откажусь 😀

В задачи записал разобраться с ЗОУИТ..

1. «Мелиорируемые земли» в зоне Ж-2 и порядок исключения ЗУ
2. «Запретные зоны при военном складе»

Вижу сейчас в МО достаточно мелиорируемых земель в населенных пунктах на торгах, интересно насколько геморройно, долго и дорого исключить.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🎄 Последние 2 дня углубился в анализ участков в МО

Изучал, как и новые сервисы, НСПД, например, так и другие порталы, с которыми меня познакомили коллеги, а я 2 года в деле, но знать не знал, что Московская область настолько технологичная и столица даже рядом не стояла. В целом, с таким инструментарием ГПЗУ не нужен.

Так вот, что могу сказать:

1. Стандарты администраций городских округов Московской области, касательно даже съемки участка для вывода на торги, высокие, а в Москве такого нет;

2. Сервисы для анализа, как я уже и сказал, очень крутые в МО, но есть в некоторых ошибочная синхронизация данных и противоречивая информация, которую нужно перепроверять вручную через звонки в администрации и сопоставление;

3. В целом, понял, что могу тратить на анализ тысячи доступных участков раз в 10 меньше времени без потери качества, просто за счет отсева сервисами (возможно сделаю подборку, но это не точно);

4. Некоторые администрации торопятся с выводом на торги и выставляют откровенный шлак. Сегодня был на участке со стартом торгов 3+ и много соток земли, но вся в овраге и это аренда. Что с ней делать, кто это купит? Платить аренду, когда на овраге строиться сложнее раза в 3, чем на ровном.

5. Чем дальше в область, тем более неправильное соотношение рыночной стоимости и кадастровой. Ломается логика выкупа с завышенной кадастровой стоимостью, только стройка;

6. Чем дальше в область, тем возрастает значимость коттеджных поселков и менее привлекательны становятся деревни, потому что там они без инфраструктуры и зачастую разбитые, а КП сделаны неплохо, цена переворачивается и КП за сотку обгоняет деревню;

7. Из пункта 5 вытекает рост значимости стратегии строительства и выкупа за % от кадастровой стоимости, чем работа исключительно с землей и выкуп прямой, либо через 629;

8. Не везде строительство оправданно с точки зрения прибыли, но не везде и работа напрямую с землей оправдана. Стройка в некоторых локациях необходима, чтобы сошлась математика выхода из объекта;

9. Чем дальше в область, тем больше конкуренция и демпинг;

10. В ликвидных локациях, зачастую нет нормальных участков с торгов. Это всегда ВЛЭП, соседи с промкой, кладбища, овраги, мусорки и тд.

11. Сегодня посетил МО, которая по стоимости бьет все мои локации и земли нет от слова совсем, а все что есть – забирают крайне быстро, а местные говорят «это еще снизилась цена..»;

12. Удивление, насколько область может быть разной. Посмотрели предыдущие победы в интересных локациях. Понял, что полностью укладываюсь во все таргеты расставленные в Docs онлайн;

13. Область не привыкла к сильной конкуренции. Мало-мальски заруб воспринимается, как невероятное и «тему отжали», у меня не сходится в Excell только дальняя МО, но это окей;

14. Общался на днях с человеком близким к администрации: ждем окончания праздников, посмотрим, что по 629, что по изменениям в ЗК, что по срокам вывода и оплат после победы.

Анализируй и побеждай 😁✅ – не получилось? Бери с рынка.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🔹Как привести в соответствие ВРИ земельного участка в личном кабинете Росреестра? Пользуйтесь!

P.s.: так нужно делать всей РФ, но не Москве и МО, у нас своя специфика, набираем 100🔥, если нужна инструкция для пролетариата столичного и областного.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🚩 Обнаружил, что некоторых данных в НСПД не хватает.

Частично не правильно тянутся ЗОУИТ из ЕГРН и ИСОГД, так что будьте аккуратнее и проверяйте оцениваемые З/У, а то получится, что в НСПД чисто, а по данным из ЕГРН зона культурного наследия.

Будь добр оплатить экспертизу 🤝

—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube