✅ Собрали 70 🔥 на пост – выкладываю еще одно видео того, как снимаем участки для досок Авито и ЦИАН.

Это тест, поэтому не судите строго. Ничего не могу сказать об эффективности, но это референс того, как может выглядеть обзор.

Формат видео 9:16, как для Stories, загружаем на площадки, минуя Rutube, VK Видео и YouTube.

💚 Ну и третий формат – это съемка с коптера под динамичную музыка на разных высотах в разных пролетах..

Этими постами я хотел сказать, что иногда отснять нормально участок, сделать обзор – не стоит ничего, 0₽. Не зацикливайтесь на коптерах, нормально работают и формат обзора блогерского + 360° над участком.

❕ Ищите, что конвертит @investschi

Кое-что важное для девелоперов и земельщиков с прямой линии.

1. ❗️Не должно быть никаких лимитов для семейной ипотеки со стороны государства — Путин

2. Президент, говоря о сельской ипотеке, привел данные, что в России из всего объема построенного жилья 50% было на ИЖС. И сельская ипотека — важнейший элемент развития строительной отрасли. Путин пообещал навести порядок с выдачей льготных ипотек.

3. Нужно сократить число мигрантов, ужесточить требования к въезду иностранцев и готовить их к жизни в России — Путин

❕ @investschi – подпишись!

❕ Новый выезд инвест-бани в Москве (были в Воронцовских)

🔹 В этот раз 7 человек

Недавно появилась идея выписать и посетить 15 самых популярных общественных парных Москвы, сказано-сделано, планомерно продвигаемся, делаем выезды каждый раз в новые бани.

Сегодня Воронцовские. Постепенно сформирую собственный рейтинг общественных бань Москвы.

Где уже были?

✅ Усачевские бани
✅ Алексеевские бани
✅ Воронцовские бани

Приятно, что появился костяк, который ходит регулярно, а также, что участники подтягивают друзей по интересам из инвест-сферы. Чатик растет сам по себе, но..

❕ Если хочешь ходить в баню раз в месяц в Москве? Напиши мне, добавлю в чат @konyakhinz

📱 Решил записать 50 видео на YouTube с ответами на 50 конкретных запросов.

На самом деле, публично вести блог, записывать видео, транслировать себя, возможно даже публично ошибаться или в чем-то заблуждаться – это нифига не просто, друзья, поэтому лучше поддержать, чем не поддержать.

🔹Как обычно: делаю как получается, потом допиливаю звук, картинку и фон – такой план.

Думаю, что нормально просмотры будет 1 из 30 видео набирать, тем не менее, цель долгосрочная, так что первые выводы через 2-3 месяца, когда на канале будет 50 тематических видео (не Shorts) с ответами на конкретные запросы.

🔹 Льстит мне, что польза на YouTube решает вопросы людей годами, а не 1-3 дня, как в Telegram до выхода нового поста.

✅ Подписывайтесь, ставьте лайки, включайте колокола 🔔 и комментируйте новые видео:

📱 youtube.com/@konyakhinz

P.s.: на канале старое и разное, не только про инвестиции, еще не успел прибраться. 🗑️

💭 Чем еще, помимо того, что приведу ниже, чревата покупка ЗУ без координат?

1. Покупка участка чревата тем, что он может быть не там, где происходит осмотр, а документов и доказательств нормальных нет, там он или не там – сиди гадай;

2. У соседей по ЗУ может не быть границ, условно согласование постановки на кадастровый учет будет через газету, а это сроки;

3. Соседи могут залезть на «ничейную», как они думают, землю и тогда могут быть соседские войны, а оно вам надо?

4. Более того, проблема с которой столкнулись мы, соседи могут устранить реестровую ошибку из-за смещения координат, когда переезжала Москва на новую систему и Росреестр удовлетворит требование за счет твоей земли, ведь он не в курсе, что это земля твоя 😂 и тогда иди судись и доказывай что-то;

5. У соседей по границам ЗУ могут быть давно отбиты и присвоены поворотные точки, но с несоответствием нормативной точности, которая существует сейчас, а если это так, то Росреестр заставит тебя, как заинтересованное лицо пробежаться по соседям, которые могут быть за границей или не жить в этой локации, с актом уточнения границ, пам-пам;

6. Помимо акта уточнение границ нужно еще подписать и акт согласования границ или же это может быть документ 2 в 1, суть которого заключается в том, что соседи не против, что ты встаешь в этих границах и заодно уточняешь их границы;

7. Кадастровый инженер может не собрать достаточно оснований для постановки на учет, я 8 раз переделывал межевой план и переподавал документы в Росреестр и каждый раз приостановка о недостаточности «доказательной базы»;

8. Пока ты оформляешь документы по участку, ждешь срок после публикации в газете, занимаешься какими-то смежными работами – участок могут отрисовать «интересант» с целью предоставления в собственность из неразграниченной муниципальной земли или жилищная инспекция, что также случилось с нами;

9. Если тебя обманули, а участок типовой, коих рядом много с такой же площадью и формами, то у него может быть реальный владелец другой, который просто не поставил на учет, тогда да что? Явно ничего хорошего. Не изучал судебную практику, но случаи, когда бабушка со старыми документами подавала иск и откатывала сделку с торгов – есть.

Продолжать список рисков по таким участкам можно и дальше, предлагаю в комментариях написать то, что я не учел, но что всплыло у вас в памяти?
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🔹 Пошаговое инструкция подачи заявления через ЛК Росреестра на смену ВРИ участка в рамках основных в ПЗЗ.

Записывал инструкцию для YouTube, но понял, что многим будет полезно и тут в Telegram.

YouTube: https://youtu.be/CrNzgRCLXGM – последнее время много технички публикую, если реально полезно, ставьте реакции, а если хотите воды, пишите в комментариях, на какую тему.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Нашел прекрасный участок ЛПХ, но пожалуй, откажусь 😀

В задачи записал разобраться с ЗОУИТ..

1. «Мелиорируемые земли» в зоне Ж-2 и порядок исключения ЗУ
2. «Запретные зоны при военном складе»

Вижу сейчас в МО достаточно мелиорируемых земель в населенных пунктах на торгах, интересно насколько геморройно, долго и дорого исключить.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🎄 Последние 2 дня углубился в анализ участков в МО

Изучал, как и новые сервисы, НСПД, например, так и другие порталы, с которыми меня познакомили коллеги, а я 2 года в деле, но знать не знал, что Московская область настолько технологичная и столица даже рядом не стояла. В целом, с таким инструментарием ГПЗУ не нужен.

Так вот, что могу сказать:

1. Стандарты администраций городских округов Московской области, касательно даже съемки участка для вывода на торги, высокие, а в Москве такого нет;

2. Сервисы для анализа, как я уже и сказал, очень крутые в МО, но есть в некоторых ошибочная синхронизация данных и противоречивая информация, которую нужно перепроверять вручную через звонки в администрации и сопоставление;

3. В целом, понял, что могу тратить на анализ тысячи доступных участков раз в 10 меньше времени без потери качества, просто за счет отсева сервисами (возможно сделаю подборку, но это не точно);

4. Некоторые администрации торопятся с выводом на торги и выставляют откровенный шлак. Сегодня был на участке со стартом торгов 3+ и много соток земли, но вся в овраге и это аренда. Что с ней делать, кто это купит? Платить аренду, когда на овраге строиться сложнее раза в 3, чем на ровном.

5. Чем дальше в область, тем более неправильное соотношение рыночной стоимости и кадастровой. Ломается логика выкупа с завышенной кадастровой стоимостью, только стройка;

6. Чем дальше в область, тем возрастает значимость коттеджных поселков и менее привлекательны становятся деревни, потому что там они без инфраструктуры и зачастую разбитые, а КП сделаны неплохо, цена переворачивается и КП за сотку обгоняет деревню;

7. Из пункта 5 вытекает рост значимости стратегии строительства и выкупа за % от кадастровой стоимости, чем работа исключительно с землей и выкуп прямой, либо через 629;

8. Не везде строительство оправданно с точки зрения прибыли, но не везде и работа напрямую с землей оправдана. Стройка в некоторых локациях необходима, чтобы сошлась математика выхода из объекта;

9. Чем дальше в область, тем больше конкуренция и демпинг;

10. В ликвидных локациях, зачастую нет нормальных участков с торгов. Это всегда ВЛЭП, соседи с промкой, кладбища, овраги, мусорки и тд.

11. Сегодня посетил МО, которая по стоимости бьет все мои локации и земли нет от слова совсем, а все что есть – забирают крайне быстро, а местные говорят «это еще снизилась цена..»;

12. Удивление, насколько область может быть разной. Посмотрели предыдущие победы в интересных локациях. Понял, что полностью укладываюсь во все таргеты расставленные в Docs онлайн;

13. Область не привыкла к сильной конкуренции. Мало-мальски заруб воспринимается, как невероятное и «тему отжали», у меня не сходится в Excell только дальняя МО, но это окей;

14. Общался на днях с человеком близким к администрации: ждем окончания праздников, посмотрим, что по 629, что по изменениям в ЗК, что по срокам вывода и оплат после победы.

Анализируй и побеждай 😁✅ – не получилось? Бери с рынка.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🔹Как привести в соответствие ВРИ земельного участка в личном кабинете Росреестра? Пользуйтесь!

P.s.: так нужно делать всей РФ, но не Москве и МО, у нас своя специфика, набираем 100🔥, если нужна инструкция для пролетариата столичного и областного.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🚩 Обнаружил, что некоторых данных в НСПД не хватает.

Частично не правильно тянутся ЗОУИТ из ЕГРН и ИСОГД, так что будьте аккуратнее и проверяйте оцениваемые З/У, а то получится, что в НСПД чисто, а по данным из ЕГРН зона культурного наследия.

Будь добр оплатить экспертизу 🤝

—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🚔 Военные коммуникации на участке – ВоенТелеком! Серия постов из 3 частей. Часть №1.

Проблема в том, что этот слой ЗОУИТ не проверишь заранее. Эти ограничения, их примерное расположение, видны администрации в специальном слое, но т.к. расположение примерное, если есть риск, администрация отправляет согласовывать с обслуживающей организацией. В моем случае подозрение на наличие коммуникаций произошло на этапе уведомления о планируемом строительстве.

Коротко: если не заказывать уведомление до покупки ЗУ, то понять есть ли там военная линия нельзя. Звонить на горячую линию и запрашивать информацию по телефону можно, но отправляют делать официальный запрос и ждать 30 дней. И запрос нужно отправлять от собственника (но мне пришел ответ за 4 дня)

Далее, у меня в одной локации нарезка из 5 участков и на 2 из них подозрение охранной зоны военных коммуникаций, на вопрос реально ли это вообще согласовать, если подтвердится, в администрации ответили, что не встречались с таким, но возможно это отдельно взятый сотрудник не встречался, а согласовать можно.

🔹 Как получается, что в принципе возможны военные коммуникации на частной собственности? Ответ прост: сначала кабели проложили, а потом участок сформировали.

Набираем 120 🔥 и выходит часть №2 по пакету документов, что делать, куда писать, какая хронология действий и сроки.

P.s. и знайте, что ВоенТелеком – х**ня, в отличие от ОборонЭнерго 😁

—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Задолженность на сайте ФССП – как может помешать сделке?

🔹Предыстория: купил участок у продавца, у которого было суммарно 9 долгов на общую сумму почти 2 млн. рублей.

Покупал безналом с помощью 2 аккредитивов, раскрытие каждого под несколько документов, но не суть – долги загашены, чеки есть, справки от приставов и налоговой, а еще, помимо прочего, человеку меной отдал свой ИЖС участок.

🔹Никакого риска банкротства: человек получил безналом в N раз больше суммы долгов, списали сразу же все приставы, загасил самостоятельно налоги + еще ИЖС в собственность упало, перекрывающий (❗️) загашенные долги еще в N раз.

Тем не менее, без бумажки ты букашка, а с бумажкой человек. Долги загашены, человек чист перед всеми государственными органами, но не обновилась информация на сайте ФССП.

5 месяцев прошло уже.. 😁

Физически чеки об оплате этих долгов есть, а они всё-равно бьются по базе. Нельзя оплатить, нет кнопки, но в базе есть. Приставы говорят – убрали все.

🔹Как на меня влияет?

Андеррайтер в банке, проверяя историю ЗУ, пробивает прошлого собственника, видит активные ИП на сайте ФССП и сразу отклоняет заявку моего ипотечного клиента из-за риска банкротства предыдущего собственника ЗУ, даже не углубляясь. Далее уже никакие бумаги смотреть не хотят. Робот банит сразу.

Выводы: я бы покупал сейчас участок из под проблемного продавца только, когда он побегает и удалит вот эти ИП в базе, даже, если он принес справку из ФССП.

Вопрос: почему банк переживает за долги предыдущего собственника на 2 млн, даже если бы они были, при том что человек получил безнала в разы больше и актив в собственность?

@alfabank, приветствую 🤝
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

⚙️ Геопортал умеет работать с кадастровыми номерами в МО, которые уже сняты с учета.

🔹 Для чего это нужно?

Можно дополнительно принимать во внимание информацию по манипуляциям с участком до тебя. Деления, слияния, прирезка, наложения, предыдущие ВРИ!

Уже с полученной информация можно работать творчески.

Полезно? Ставь 👍 и сохрани
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube