➗✖️ Коэффициент плотности застройки

Обычно, коэффициент застройки в Новой Москве и области, где я работаю составляет 0,4.

Пятно застройки ≠ НЕ равно плотность застройки. Если пятно может быть 100%, то плотность, как правило ≈ 40%.

В общем, я полагал, что это единый стандарт для ИЖС / ЛПХ и ведения садоводства, но нет и то, что между разными жилыми ВРИ есть разница у меня вопросов не вызывало, условно обычный ИЖС и под таунхаусы плотность будет отличаться, это окей.

Решил в рамках, самоконтроля, как говорится, поднять старый ГПЗУ ИЖС, который торговал в Солнцево и обнаружил коэффициент 0,5 и соответственно другие цифры по кол-ву разрешенной площади к постройке.

То есть, плотность застройки может быть разной в зависимости от территориальной зоны и локации ЗУ при одинаковом ВРИ.

Примечание: плотность застройки – это сколько квадратных метров можно возвести на данной территории (суммарно по этажам и по внешним стенам, включая крыльцо и террасу)

❕ Подписывайся: @investschi

📑 Про закрывающие документы при ИП на УСН (доход- расход)

В зависимости от того, кто ваш контрагент и что заказываете, например товар или услугу, будет разный набор закрывающих документов для налоговой.

Удивляет, что для подписчиков – это просто новый пост, а ты уже успел выстрадать кровью и переплатить за косяки 😅

Как было бы славно учиться на чужих ошибках, но к сожалению так не работает. Вернее не доходчиво работает ✖️➗😅

❕ Сохраняй @investschi

Консультация в Департаменте природопользования и окружающей среды г.Москвы

Мало законов Москвы, вырубка деревьев и растительности дополнительно регламентируется отдельным департаментом.

Тема: «можно ли рубить деревья в Москве на участках в собственности и в аренде?»

Если коротко – нельзя, нужен порубочный билет. Не важно в собственности или в аренде ЗУ. Законодательство и разъяснения так составлены и можно было предположить, что уведомление о планируемом строительстве дают право на вырубку при ИЖС, но..

Уведомление – это уведомительный порядок, а не разрешительный, поэтому полученный акцепт НЕ относится к разрешению на вырубку.

Делаем дендроплан и перечетную ведомость. Штраф срабатывает КоАП 4500₽, других компенсаций для ФЛ не предусмотрено. Штраф будет, если есть жалобы. Автоматически проверок не делают. Срок исковой давности 1 год. Штрафы для юрлиц иные. Если не ИЖС, то тоже больно.

Коротко, сжато, самая суть.

❕ Сохраняй @investschi

📹 Иногда мы снимаем для досок объявлений вот такие видео 360°.

Согласен, что это не так красиво, как разные ракурсы, окрестности и высота пролета с коптера, но мы же в Москве, у нас за коптер можно и присесть ненадолго, во-первых.

Во-вторых, глушилки, а в-третьих, не всегда это финансово и по времени оправданно. Такой вот хак.

❕Полезно? Сохраняй @investschi

P.s. есть другой пример, который тестирую, на нем рассказываю о самом участке. Набираем 70 🔥 и его тоже выкладываю.

❕ Кто-то боится покупать участки с ЗОУИТ от ЛЭП, у кого-то руки трясутся от прибрежной и водоохранной зоны, затопления и подтопления… но мало, кто понимает, что зачастую ЗОУИТ – это и есть ваша сверх-прибыль.

Поясню: там где обычные люди отказываются от покупки – мы углубляемся, пробуем посадить дома, отрезать неликвид, сделать на него дисконт, встать ниже рынка в локации, собрать трафик и распределить его на другие ЗУ по рынку – только этот совет уже поможет заработать миллионы.

Мы спокойно получаем разрешительные документы и продаем, например такое: соседи промка – фабрика, граничит участок с контейнерной площадкой под вывоз мусора, вдоль – ГРС с охранной зоной на участке, ну и вишенка – из окон виден громоотвод ГРС, а напротив просто поле.

Я конечно краски сгустил, но помимо того, что участок продался, он еще привел клиента на другой участок. По итогу: казалось бы неликвид, но 2 продажи. А почему? – Локация.

Не все так однозначно. Последние могут быть первыми. ЗОУИТ – это то, с чем просто нужно учиться работать, а не отказываться сразу.

❕Полезно? Сохраняй @investschi

P.s. в этом примере получено уведомление на строительство – уже начинают стройку.

💚 Две новости:

1. +2,4 трлн. выкидывают в семейную ипотеку;

2. Нет лимитов закрепленных за банками, все будут выдавать столько сколько смогут.

Лимит поднимается с нынешних 6,25 до 8,65 трлн. на 2025 год.

Смена ВРИ в МО и Москве – отличия.

1. Опыт смены ВРИ в Москве можно прочитать тут и оказалось, что если участок не в аренде и это ИЖС (но не только), то можно бесплатно сменить, но никто из юристов, с кем общались – не помог, помогла практика.

2. Опыт по смене ВРИ в МО, можно прочитать один тут и другой тут – опыт один, но описан в двух постах, он неудачный. Я не сменил ВРИ из-за того что насчитали 225к+ за перевод, откатил назад и до сих пор не вернул часть денег. В целом от идеи тогда отказался, но сейчас есть время довыяснить все.

Как видите, периодически сталкиваюсь и каждый раз приоткрываю что-то новое. Москва, при запросе платы за смену ВРИ ответила, что это не вопрос к ДГИ (хотя услуга на mos.ru такая есть и ссылается она на ДГИ) и даже намекнула, типо пиши в Росреестр и меняй в рамках основных, в то же время Московская область напротив описывает процесс так – сначала заказываешь на mosreg расчет платы за смену ВРИ, затем платишь, запускаешь процедуру смены ВРИ и прикладываешь чеки об оплате, я так и делал до момента, пока не получил счет 225к за перевод 5 соток из ЛПХ приусадебных в ИЖС.

Первое: почему в Москве бесплатно, а в Московской области платно?

Второе: возможно ли такое, что если подать в РР напрямую заявление через ЛК, то сменят бесплатно в рамках основных ВРИ и платное не относится условно к жилым типам ВРИ? Например, когда меняешь с ЛПХ на ИЖС.

Третье: возможно ли такое, что настолько сложно и не понятно описан процесс, что сами сотрудники путаются?

Разъяснение генеральной прокуратуры по поводу перевода ВРИ в Московской области – если предусматривается строительство дома в новом ВРИ, то платно.

Моя гипотеза: если обратиться не через mosreg.ru, не через расчет платы за смену ВРИ, а через ЛК РР при условии, что твой старый и новый ВРИ уже подразумевает строительство, то сменят бесплатно в рамках основных. Результат будет уже через 3-4 дня. Надеюсь получится.

❕Полезно? Сохрани @investschi

💙 Пользовался ли кто-то, друзья? Насколько удобная штука?

cian.ru/sdelka

PropTech шагает в сферу недвижимости. Надеюсь в ближайшие годы станет гораздо удобнее в части проведения сделок и что самое главное – люди начнут доверять. Как через приложение заправиться на заправке – такой примерно должен быть уровень доверия к сделкам через приложение ЦИАН или Домклик

Есть ли у кого-то опыт продвижения и продажи единичных земельных участков в крупных городах..

✍️ через связку: сайт + директ?

Не совсем понимаю, как настроить рекламу, когда продаешь точечно 1 участок в этой локации, а не коттеджный поселок. Хотелось бы иметь надежную связку, которую включил и получаешь заявки дешевле, чем с площадок.

Как продавать КП через директ понятно, как продавать точечную локацию в деревне – не совсем. Стоит ли в это ввязываться – тоже.

Если с покупкой участков сейчас вопросов нет и трафика много, то с продажей конечно есть пробелы. Поделитесь опытом, если есть, что сказать в этом отношении.

❕ @investschi

⭐️ Возврат денег из министерства имущества Московской области

Пошаговый план:

1. Заполнить заявление на возврат и подписать его;
2. Прикрепить свой паспорт;
3. Прикрепить платежное поручение;
4. Для уверенности прикрепил их ответы на предыдущие сообщения с ссылками на номера заявлений по расчеты платы за смену ВРИ.

Куда отправлять? mio@mosreg.ru

5 документов, чтобы вернуть деньги. Это продолжение истории, где отказался от смены ВРИ путем приостановки процедуры в РР.

А перед этим отправил еще и обращение с просьбой разъяснить, как деньги вернуть + ответ 2 раза по 30 дней, но вот так нарабатывается опыт, коллеги, а потом хоп и ты профессионал.. Ожидаю поступления в общем. Ситуация похожа на строение зубов и челюсти у щуки. Внутрь пища проходит легко, а назад нет.

P.s. ваша ситуация может быть иной, но принцип возврата тот же.

Ссылка на образец заявления

❕ Сохраняй @investschi

✅ Запоминаем результаты! – пришел ответ из Росреестра.

Чтобы понять, что к чему – прочитайте тегнутый пост.

1. Москва – бесплатная смена ВРИ в рамках основных.

2. Московская область – платно на всех ВРИ подразумевающих строительство, даже с ЛПХ на ИЖС все-равно платно, хотя они оба про строительство.

Какие выводы можно сделать?

❕ Покупая участок в Московской области, отдавайте отчет, что смена ВРИ будет платной.

❕ В новом ВРИ кадастровая может быть ниже, чем в предыдущем и тогда сумма оплаты за смену ВРИ будет считаться от новой КС, а не от разницы между КС2 и КС1.

Напоминаю: мне за 5 соток из ЛПХ в ИЖС насчитали 225.000₽

Отрицательный результат – тоже результат. Принимаем правила и едем дальше. Тут все ясно!

Остается последняя лазейка, которую нужно проверить, прикреплю ее в комментариях.

❕ @investschi – подпишись!

ЭДО – электронный документооборот для бизнеса.

Зачем? Чтобы бесконечно не носиться с бумажными документами существует ЭДО.

Операторы ЭДО проходят аккредитацию в ФНС, проверяют абонентов, обеспечивают юридическую значимость, проверяют действительность сертификатов, осуществляют техническую поддержку и хранение документов.

На мой взгляд – это надежнее, чем бумага (не потеряешь, подписал ЭЦП точно тот, кому принадлежит сертификат). В основном ЭДО нужен для документов, актов, УПД и прочего, чтобы отчитаться в ФНС.

Очень удобная и крутая штука!

Пример использования: отчетные документы каждый месяц можно получать почтой России от Авито и ЦИАН о потраченных средствах внутри сервиса, чтобы снизить налоговую базу, а можно формировать удаленно с ЭДО.

Мы используем ЭДО от Контур.ДиаДок – бесплатная версия на входящие документы.

❕ Сохраняй @investschi

В чем логика действий ЦБ? – мои рассуждения на эту тему.

🔹ЦБ повышает ставку, чтобы затормозить инфляцию, но это не работает, потому что активно работает станок. Первый удар.

🔹Печатный станок производит деньги, которые ничем не обеспечены, ведь деньги нужны для покрытия расходов армии.

🔹Военная промышленность получив кучу денег платит большие з/п специалистам на предприятиях, влезает рукой на рынок труда и ломает его, чтобы забить 3 смены на заводах, специалисты получают военные деньги и тратят в магазинах. Другие компании повышают зарплаты, чтобы конкурировать. Товаров больше не становится, но становится больше денег в обороте. Второй удар.

🔹ВПК подтягивает за собой все смежные отрасли, у которых ввиду увеличившегося спроса, не хватает кадров – вновь рост з/п.

🔹Товары и услуги дорожают сразу следом и мы уходим на новый цикл увеличения цен.

Риторический вопрос: смысл развивать производство, вкладывать в основной капитал, когда деньги на депозите приносят столько же, если не больше и сразу? – Это большая проблема, люди не двигают экономику, не развивают ее, они просто умножают капитал на счетах.

❗️Представьте, 60 триллионов лежат на вкладах физиков (это все деньги заработанные РФ за 2 года), а сколько еще у юрлиц и на фондовом рынке в консервативных инструментах с сопоставимой доходностью?

Куда эти деньги пойдут, когда ставку начнут снижать? – В недвижимость. И вот тогда пружина разожмется по-настоящему. Я думаю, что цены могут вырасти в 2 раза легко. Есть отложенный спрос.

Далее, в Москве раньше выдавали в первый год службы по контракту меньше, чем сейчас в 2 раза. Сейчас выдают в первый год службы 5 млн. рублей. Много? Если речь о твоей жизни, то нет, но это третий удар по инфляции.

Также начали выдавать ипотеки под 2% участникам СВО. Это поддержит застройщиков какое-то время, но не долго и опять же – это государственные напечатанные деньги, так что косвенно, но вновь увеличивает инфляцию. Четвертый удар. Плюс не забываем все наши другие льготные ипотеки.

❗️Главный вопрос: в чем состоит логика действий ЦБ? – Я думаю, ЦБ делает максимум для того, чтобы замедлить инфляцию в моменте и поддержать население, ведь «дорогая ипотека лучше, чем дорогие продукты в магазинах».

Но план проще, все действия, как мне видится, нацелены на то, чтобы дождаться «паузы»: либо окончания войны, либо заморозки, либо перемирия, когда деньги будут печаться меньшими темпами и у автомобиля «Россия» включится ABS, а ситуацией можно будет управлять, потому что сейчас мы с выключенными системами безопасности пытаемся жить, забывая о том, что страна в состоянии войны.

То есть, проблему не решают, потому что если ее решать как положено, то больно будет всем, например деньги не раздавать за службу, а объявить мобилизацию. Начнется еще более дикая нехватка кадров, целые отрасли будут рушится, так что сейчас ЦБ и правительство выбирают из двух зол меньшее и методы их гуманны.

Инфляция не остановится, пока идет война. Чудес не бывает. Деньги на войну не зарабатывают, а печатают. Ставка ЦБ и рост цен – это меньшее из того, как мы можем прочувствовать, что за окном война.

❕Подписывайся @investschi

❕ «Какие компетенции развиваются, занимаясь землей?» – сидел на досуге размышлял..

И вот к каким выводам пришел:

1. Юридическая составляющая – я бы сказал, что эта компетенция бустит сильнее остальных, причем быстро и широким строем, с нуля научишься и читать договоры и понимать суть, видеть слабые стороны, понимать, как себя страховать, искать лазейки, на что нельзя соглашаться, что принципиально, а что нет.

2. Кадастровая и градостроительная составляющая – начинаешь ориентироваться в ЗОУИТ, что можно, что нельзя, что существенно, что не существенно, что пройдет одобрение в банке, что нет, где можно прирезать, где разделить, где склеить, как лучше размежевать, а где сменить ВРИ, быстро читаешь ГПЗУ, ПЗЗ, территориальные зоны, тонкие моменты по застройке, отступам, проездам, деревьям, пожарным разворотам, сервитутам и тд.

3. Инвесторская составляющая – помогает отличить проект, который тебе интересен от проекта, который тебе принесет деньги. Ограждает от втягивания в движухи ради движухи. Учит правильно структурировать сделки и проводить их безопасно для всех сторон, делить риски и ответственность.

4. Предпринимательская составляющая – учит делегировать, резать косты, оптимизировать, увеличивать доходность, делать практически всю работу чужими руками, но контролировать процессы, искать простые решения сложных вещей.

5. Любознательность – иногда тестируются гипотезы на несущественном объеме просто ради понимания, а так можно? Протестированная мысль на малом объеме может принести миллионы в случае положительного результата, если ее перенести на большой проект.

6. Коммуникабельность – приходится общаться. У меня эта сторона была слабой до блога, но развилась, сейчас уже ок. Коммуницировать приходится постоянно, часто с незнакомыми людьми, искать общие точки, понимать потребности, искать решения. Помогать друг другу, делом и словом. Просто так.

7. Публичность – не для всех, но в моем случае да, ни раз говорил, что у нас огромная помощь и поддержка всегда приходит из канала, это в основном про компетенции, про умных людей, про невероятных профессионалов. Очень приятно понимать, что наши проблемы уже 10 раз кто-то проходил и этот кто-то с 95% вероятностью читает тебя в канале и не против поделиться опытом.

8. Рассуждать на эту тему можно много и всего не перечислить, что получаешь от погружения в сферу в виде прямых и косвенных бонусов. Упомянул лишь то, что пришло в голову за несколько минут рассуждений «в стол», пожалуй, главное, что получаешь – огромный жизненный опыт в очень сжатые сроки.

Пожалуй, главный вывод – занимаясь землей, вы учитесь жить, становясь умнее, опытнее и мудрее с пониманием себя, людей и причинно-следственных связей в этом сложном, но простом мире.

❕ @investschi – подпишись!

❕ Уведомление о соответствии (несоответствии) параметров планируемого строительства.

Пошаговый план. А почему? А потому что ни одной сделки сейчас нет без уведомления в ипотеку и для тех, кто начинает и продолжает – будет полезно.

Как подавать, куда подавать, сколько ждать, как выглядит?

Москва: mos.ru (7 рабочих дней);
МО: mosreg.ru (5 рабочих дней).

Рисуете схему, смотри пример, загружаете ее к уведомлению, заполняете поля, которые подтягивает форма портала. Отмечу, что если участок кривой, неправильный или сужается, то по каждой проблемной стороне нужно указывать расстояние вначале и в конце до границу ЗУ.

Также указание севера и юга является обязательным. Мы указываем еще коэффициент застройки, поэтажную площадь, пятно и кол-во этажей.

❕ @investschi – сохрани!

ГосУслуги GPT – с 11 декабря версия с GPT доступна для всех.

Теперь можно по-человечески описать проблему, подготовить список документов, подсказать название услуги и тд. с помощью алгоритма. Круто? 🙌

В комментариях написал, как GPT обработал пару запросов. Россия продолжает семимильными шагами внедрять ИИ во все сферы оказания государственных услуг и в обработку больших массивов.

Будут ошибки – это неизбежно, но начало положено, которое можно только приветствовать.

❕ @investschi – сохрани!