А правильно ли я понимаю, что у нас весной 2025 года выходят поправки в земельный кодекс о «неиспользуемых земельных участках» и могут теперь участки ИЖС и ЛПХ продавать с торгов?

Конечно, вроде как сначала предписание будет о невыполнении одного из критериев разработанных правительством (стройка, борьба с сорняками и тд.), потом штраф и если нет, то вывод на торги, продают, а деньги переводят собственнику за вычетом комиссии организатора торгов.

1. Интересно, какую сделают комиссию организатора вот таких торгов 😂, участки владельцам не нужны, я сомневаюсь, что гос-во откажется заработать и напрямую и косвенно здесь (площадки ж будут реализовывать государственные);

2. Государство вводит в оборот новые миллиарды рублей, которые просто лежали под ногами – ход правильный в целом. Не включая станок. Речь о тысячах гектаров ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП и тд.;

3. У инвесторов будет больше выбора, по идее цены перестанут так разгонять, предложения больше, а спроса из-за ставки ЦБ уж не больше точно.

4. У инвесторов так неликвид будет автоматически продаваться зависший, почему бы и нет с одной стороны 😂

@investschi

Теперь минимальный первоначальный взнос составляет 50,1%. Выдача кредита по льготным программам при первоначальном взносе менее 50,1% доступна только при субсидии от физ.лица (Своя ставка) или при покупке недвижимости от юридического лица с субсидированием.

От менеджера Сбербанка 🙃

Если есть один крупный инвестор на участки – напишите мне, не менее 20 млн. готовый разместить в земле.

@konyakhinz

🔥 Инвест-баня, выезд №3

Кто-то строит коттеджные поселки, кто-то формирует землю, а кто-то переводит и меняет ее назначение, кто-то арендует и застраивает улицы домами, кто-то неликвид превращает в ликвид, кто-то флиппует старый фонд в экономе, а кто-то исключительно в премиум-сегменте, кто-то в ИЖС, а кто-то распечатывает горизонты в рекреации – у всех свои наработки и стратегии.

А встречаемся мы, чтобы расширять кругозор и обмениваться мыслями. На фото не все, суммарно нас было 12 человек, осторожно надеюсь на дальнейшую тенденцию к росту.

Рад был всех видеть 🤝, а если у вас есть желание встречаться вживую и ходить в баню в Москве 1 раз в мес. – пишите @konyakhinz

🚧 Как отсыпать дорогу к участку бюджетно, чтобы она оставалась в нормальном состоянии сквозь года?

Слой, пирог и цена вопроса. Сохрани, чтобы не потерять.

stories: https://t.me/investschi/s/55

По мотивам вчерашних созвонов и диалогов в личных сообщениях.

Вчера получил предложение под свой запрос по финансированию 1 нашего объекта под 39% годовых под залог другого участка.

Деньги, на первый взгляд, дорогие и вечером в диалоге получаю сообщение:

«неужели сделать скидку и слить участок за наличку дороже, чем брать деньги под 39% годовых»?

Я вот говорю-говорю про наш сегмент и сколько у нас нальных сделок, но как-будто есть непонимание о реальности в сегменте 1 млн./сотка при мелкой нарезке в Москве.

1. У нас трафика в десятки раз меньше, чем во флиппинге и несопоставимо меньше, чем в сегменте готовых домов;

2. Мы в целом работаем в узком сегменте, где продаем землю, а на ней еще нужно построиться.

Представим ситуацию типичную для меня – земля 5 соток стоит 5 млн. руб., я решаю сделать скидку 500к и продать участок, что дальше?

1. Кому нужна земля без стройки? Никому, + если человек берет землю за нал, то ему недоступна семейная ипотека становится.

2. Если человек берет землю за нал, значит он и строится будет скорее всего за нал, а это значит, что у него есть 15 нала на стройку – я понимаю купить готовое сразу за 15 налом, но самому строиться начать и увязнуть в этом – редко.

3. Земля за нал, а стройка в рыночную ипотеку или наоборот, тоже никому не нужна. Не встречал я таких случаев.

Всех приучили к льготке. Рыночную никто не берет. Возможно сейчас, с новыми правилами от 12,5 млн., начнет чаще проскакивать комбо-ипотека и цены на землю вырастут еще – мое мнение 😂, поэтому, что мы скинем 500к и человеку надо будет на стройку 14,5 млн, что не скидываем – от этого клиентов за наличку у нас не прибавляется ни на сантиметр – это бесполезно, мы уже тестировали.

В подтверждение этого вчерашний диалог: человек работает во флиппинге и говорит все клиенты с налом, мы работаем в земле и у нас никого нет с налом в нашем сегменте. В сегментах ниже, возможно, в сегментах выше возможно, но сидеть по году в ожидании клиента на 30 соток тоже сомнительно, он еще и прожмет тебя по всем скидкам.

Если в области проблема с землей только трафик и цена, то в Новой Москве на нашем опыте добавляются программы ипотечного кредитования, пределы сумм и лимиты выдачи – решается либо неадекватными скидками и то не факт, либо благоприятной конъюнктурой.

Ипотечнозависимый сегмент. Жить хорошо хочу, готов на 3 сотки заехать, но своих денег нет, даже ПВ иногда нет.

✍️ Какие-то такие мысли. А у вас как? Подписывайтесь @investschi

🥶 Что делать с участками зимой?

См: https://t.me/investschi/s/61

За окном осень, работу на земле планировать сложно, выполнять бюджетно – практически нереально и скоро наступит зима, выпадет снег. Вы готовы?

Наша модель почти не отличается от того, что обычно делаем: ищем дисконт, осмотры, отслеживаем торги, совещаемся, анализируем, ставим таргеты, межуем, одобряем прирезки, меняем ВРИ и тд., но в чем ключевое отличие?

Мы покупаем землю, которая внешне имеет признаки продаваемости без вложений, в том числе зимой и без дополнительных манипуляций, за счет переупаковки, нарезки на меньшие площади, цены и других бонусов.

Некоторые принципы банальны и могут казаться очевидными, но главное не забывать, что самое сложное – понять, как всё просто.

@investschi

Альтернатива инвесторам под участки с торгов по 178-ФЗ

Идея пришла во время мини-поездки, все-таки важно перезагружаться – больше приходит неочевидных идей.

Наш случай: есть победа на торгах, но нет денег, потому что все деньги зависли в банках..

Привлекать инвестора за 50% от прибыли слишком дорого получается, прибегать к фиксированному % обсуждаемо, но вот какая еще мысль пришла..

Сроки после победы 178-ФЗ:

10 дней на апелляцию;
30 дней на подпись;
30 раб. дней на оплату;
30 раб. дней пени;
30 дней с уведомления до расторжения договора.

Ставка для расчета пени 1/365 двухкратный ставки ЦБ.

Фактически, имея задаток, есть 160 календарных дней на оплату участка: из них только 75 дней по ставке на сегодня 42% годовых (❗️посуточно), остальной срок бесплатно + возможность оплачивать сразу, как появляются лишние деньги и уменьшать неустойку.

Что можно с этим сделать: например, клиента найти на участок и его деньгами выкупить или найти более дешевые деньги.

Это как бы альтернатива кредитного плеча, если что.

P.s.: первые 90 дн., деньги можно завести на брокерский счет, например $SBMM и получать доходность на уровне ставки ЦБ с быстрым выводом. Это компенсация % просрочки.

@investschi

В текущих реалиях как-то так 😅, сделка планируется ипотечная.

Ждем..

Прошел почти год и есть, что сказать дополнительно.

🔗 Статистика поиска Яндекса о покупке земельного участка по одному горячему запросу

Главное: Москва и МО строится круглый год. Да, есть краткосрочный всплеск весной, а дальше стабильный понятный и прогнозируемый интерес до конца октября со снижением на ноябрь и декабрь, с середины января спрос растет. Сейчас мы вошли в фазу самого низкого спроса в году.

В 2023, главные выводы написал верные, на данный момент, все подтвердилось на практике.

P.s.: спрос зимой падает, но не в ноль. Продажи будут, была бы ипотека 😂

@investschi

Коллеги, требуется 10.95 млн. рублей на задатки под торги 178ФЗ – есть 6 ЗУ, которые интересны в разных локациях Москвы и МО

С высокой долей вероятности победим в некоторых лотах и разместим капитал. Недвижимость оформляем на вас. Математика просчитана, осмотры произведены. Отсечки есть. Важно понимать, какая сумма на руках, чтобы не купить больше, чем сможем унести, но 20 млн. разместим, высокая вероятность. Можно несколько чел.

Пишите в личные сообщения, кому это будет интересно @konyakhinz – один цикл пройдем и сможем постоянно капитал ваш перекладывать из объекта в объект.

На что мы обращаем внимание при покупке земельного участка?

https://t.me/investschi/s/69

В большей степени мы смотрим на инфраструктуру. Лес, пруд, речка – это все для нас второстепенно, потому что в большей степени люди хотят доставку Озон и WB под боком, чем поплавать на сапах вечером после рабочего дня.

Что должно быть: детский сад, потому как льготная ипотека, школа, потому как ребенок может быть не один, остановка общественного транспорта, детская поликлиника, частные поликлиники, диаметр будет жирным преимуществом, удобные, быстрые и беспробочные выезды на шоссе, потенциал развития дорожной сети и другой инфраструктуры, планы по строительству метро, объекты притяжения, которые планируют возвести в локации, удаленность от МКАД, экологичность направления, отсутствие вредных производств, отсутствие свалок поблизости и промышленных зон, гипермаркеты, доставки WB, OZON, СберМаркет тд

От этого списка мы отступаем и идеальный участок по всем параметрам – это исключение, а не правило, всё зависит от цены выкупа.

В нашем сегменте при нашей нарезке – это в большей степени важно, чем наличие леса и водоема, которые у многих в голове застряли, как клише. Это дополнительный бонус, но не основной, вы этим ежедневно пользоваться не будете, а только на видовых участках зарабатывать – глупо.

@investschi

Вчера в чате партнер прислал пост – не могу не поделиться.

Во-первых, источник: – это промка, стройка ГАБов и не только, но та же тенденция в ИЖС.

🔹 Дальше, со слов автора, как говорится, почти прямая речь.
…
«В основе цены – себестоимость, которая состоит из стройки + земли + ТУ + налогов + стоимость денег + маржи девелопера.

Стоимость стройки по версии NF group ₽67.400/м2 без НДС. Земля в хорошем месте стоит от 0,5 до 1 млн. за сотку, нас интересует до 20 км от МКАД. Но в земле нюанс – её нет)). Если заложим ₽20.000/м2 думаю не ошибемся, даже хорошо.

Считаем коммуникации, если все правильно делать, то наверное уложимся в ₽10.000/м2, нужно электричество, вода, канализация, газ, ливневка.

Экономика: 67.400 + 20.000 + 10.000 = ₽97.400 – это без НДС 🤔, добавляем НДС х 1,2 и себестоимость уже ₽116.880/м2. А теперь самая интересное – стоимость денег. При ставке 21% банки дадут не ниже 25-26% на проект.

Девелопмент – это многослойное финансирование и на старте риски выше, поэтому часть денег 30% и больше, а если брать WACC (средняя стоимость денег в проекте), то сейчас это 28% скорее всего.

Умножаем себестоимость на 1.28 при условии что за год продадим, так проще объяснить: 116.880 * 1.28 = ₽149.606/м2 получаем себестоимость склада формата лайтиндастриал.

Ещё маржа девелопера, которая зависит от рынка, ставок, качества продукта, локации и.. жадности. Обычно 30%, т.к. внутри девелопера есть затраты на менеджмент, а специалисты стоят дорого.

Не забываем про реформу налоговую 2025 – это плюс к себестоимости материалов и услуг, т.к. даже ИП придётся платить НДС, если 60+ млн. выручка.

Когда ЦБ начнет снижать ключ, случится V-образный разворот и цены взлетят сильнее, чем сейчас ставка депозита.

Мое мнение, сейчас надо покупать»