🔹 Полезные привычки

В последний месяц внедрил одну интересную привычку: смотрю выпуски MINAEV LIVE на тему истории параллельно занятиям в спортивном зале.

В основном выпуски поделены на группы: уроки истории, истории кумиров и выдающиеся личности.

Горячо рекомендую! Для себя узнал массу интересного: от того почему продажа Аляски была вынужденной неизбежностью до того почему Сталин ввел войска в Прибалтику и Польшу, хотя был заключен пакт Молотова Риббентропа и почему Менделееву не дали Нобелевскую премию, хотя трижды номинировали (виновата оказалась Бакинская нефть).

Разбираясь в истории прошлого, можно увереннее делать выводы в настоящем и понимать причинно следственные связи в будущем.

Пользуясь выходом поста, поздравляю всех с прошедшим Днём России! Мира всем, трудолюбия и процветания ❤️🇷🇺

Медитация 🎣

Хорошее место с невероятной природой Московской области нашел после осмотра участка 😁

Пока ЦИАН и Авито качали свой PropTech, пытаясь соединить цепочку удаленных сделок уже несколько лет, Wildberries запускает продажу квартир в ЖК 🤣 – эту новость сообщила Татьяна Ким в предверии ПМЭФ.

К слову, WB уже запустил продажу автомобилей. Если со стороны застройщиков будет комиссия 1-2%, то сложно представить насколько увеличится выручка маркетплейса.

Ну и конечно интересно, когда они доберутся до продаж готовых домов с землей? Несколько лет понадобится точно.

Что уже точечно происходит в экономике и что, как мне кажется, будет иметь дальнейший продолжательный тренд (краткосрочно и долгосрочно)?

Мысли в слух без претензий на истину.

1. Из-за высоких ставок, кредиты стали недоступными, соответственно, новые проекты и инвестиции становятся, в общем по больнице, бессмысленными.

2. Реклама и вложения в маркетинг становится неэффективными. Инвесторы сидят в депозитах, компании начинают сокращать сотрудников, растет безработица, падает потребление – это создает новую волну увольнений. Это не фигура речи, Россия впервые с 2022 года показала квартальный спад -0,5%, но для рецессии нужно, чтобы это повторялось несколько кварталов подряд.

3. Соответственно снижаются доходы даже бизнеса, который мог зарабатывать в этих условиях. Бизнес режет косты и увольняет сотрудников, цикл повторяется.

Как это влияет на недвижимость?

Люди откладывают покупки «до лучших времен» – это касается любых крупных покупок. На паузе не только рынок недвижимости, но и рынок автомобилей.

Когда тренд наберет силу, многие начнут опасаться ухода с работы, а кто-то, кто даже не думал, начнет создавать «подушку» на случай увольнения, другие же столкнувшись со снижением доходов станут гораздо осторожнее в выборе долгосрочных инвестиций и крупным расходам.

Это само по себе в краткосрочной перспективе не сулит продавцам недвижимости ничего хорошего, но помощь приходит, откуда уже давно не ждали, предвидя рецессию, как мне кажется, разворачивается тренд со снижением ставки ЦБ.

И если мировая экономика смогла пройти между «Сциллой и Харибдой» по заявлениям Эльвиры Сахипзадовны, то для российской экономики испытания «сбалансированностью» только начинаются, а самый тяжелый период начнется, когда депозиты начнут выходить из банков.

Куда пойдут депозитные деньги?

- Фондовый рынок и недвига, но..

Марат Шакирзянович уже заявил, что к моменту значительного снижения ключа будет слишком мало недвижимости для покупки и цены на то, что есть, неминуемо пойдут вверх. Если будет дефицит новостроек, то цены на загородное строительство и землю также неминуемо пойдут вверх, т.к. люди, которые не думали о загородной жизни начнут ее рассматривать.

Попытка спастись от рецессии, снижением ключевой ставки и запуск бизнеса, помноженной на дефицит жилья, вызванный предыдущим уменьшением количества разрешений на строительство дают долгосрочный тренд увеличения роста цен, что поддержит застройщиков и продавцов недвижимости.

Также, нельзя забывать разговоры «о мире», но увеличивающийся военные бюджеты всех стран от США, Европы до РФ и в случае более серьезных военных конфликтов нельзя исключать мобилизацию, что ещё больше увеличит тренд на рост цен земли и загородного жилья, как за счет печатного станка и инфляции, так и из-за смены тренда на «загородную жизнь». Россия не сможет воевать с Европой также, как с Украиной, в этом случае мобилизация неизбежна. Я на данный момент не вижу предпосылок к тому, чтобы война скоро закончилась, как минимум.

Итоги:

Поэтому, кто хотел купить недвижимость – сейчас, как мне кажется, лучшее время. Дальше ждать опасно. Это касается и загородных домов и новостроек.

Касательно роста стоимости на недвижимость с позиции продавца – сдержанный оптимизм в долгосрочной перспективе, но инерциальный пессимизм в краткосрочной перспективе.

Такие мысли. Подписывайтесь

🏡 Детали снятия части участка с кадастрового учета

Прохожу сейчас много нового опыта. Что-то, как то о чем пойдет речь в посте, легко, а что-то, о чем пока не могу написать, крайне запутанно, но уже распутываю..

В общем, купил участок с выделенной частью под дом. Раньше, до 2013 года, части земельных участков часто ставили на кадастровый учет для фиксации местоположения зданий или других объектов. Сейчас, если такой объект исчез, часть участка может «висеть» в расширенном ЕГРН без реального основания. И более нигде эта область не видна.

🔹 Теперь, как решать:

Для аннулирования сведений о части земельного участка (например, если на участке отсутствуют объекты капитального строительства под которые выделена область), нужно обратиться в Росреестр, тут главное не перепутать со снятием строения, которого физически больше не существует. В первом случае акт обследования КИ не требуется, а во втором понадобится, чтобы подтвердить факт прекращение существования объекта.

Обратиться можно самостоятельно через ЛК Росреестра, МФЦ или одновременно с подачей межевого плана, например.

🙋‍♂️ Как сменить регистратора?

Иногда, просто не везет с регистратором Росреестра и тогда проще его просто сменить, чем собирать все документы, которые он запрашивает дополнительно.

Но даже, когда регистратор прав, проще дособрать все, что нужно, но все-равно сменить и подать полный пакет заново.

Инструкция, как это сделать 👆

В Москве нет такой плодородной земли. Вернулся из поездки на родину в Курскую область.

На значительных участках положили новый асфальт и расширяют дорогу. Снимают слой до 2 метров и на всю глубину чернозем, после Москвы, где через 10 см. начинается суглинок, кажется чем-то фантастическим.

Свободных незасеянных полей практически нет, то и дело появляются фермы КРС прямо в поле. Россия очень активно вкладывается в дорожную сеть на этом направлении, а на М2 вероятно хотят сместить часть пассажиропотока с М4, что открывает определенные возможности для земельщиков.

✅ Новый кейс на канале

Дай думаю дров подкину чуть, а то как-будто давно не было кейсов, которых уже скопилось некоторое количество. Сначала про сложности, а потом про цифры.

Подмосковье

🔹 Покупали у собственника с миллионами долгами, гасили посредством 2 аккредитивов с раскрытием под разные условия (5 документов, чтобы основная сумма раскрылась). Сделка долго переносилась, за этот участок с нами боролись еще покупатели, но думаю, что ввиду долгов продавца, они не смогли придумать безопасную схему, чтобы потом не думать о его банкротстве, а он еще и подавался к тому же, но суд отказал.

Осложнялась сделка тем, что у нас не было полной суммы, но был зависший участок в дальней Новой Москве, предложили дать наличными основную сумму и 1/3 добить своим участком по рыночной оценке (по которой мы вряд ли бы вышли из локации), продавец согласился. Так мы ускорили один цикл и начали тут же другой.

К слову мне не раз в чате канала говорили, что сделки через мену – это когда меняют 💩 на 💩 и заработать на этом не получится, но цифры увидите в конце. Судить вам.

🔹Новая проблема: после выкупа и погашения долгов, база ФССП долго обновлялась и казалось бы причем тут мы, на участке нет арестов, а собственник не в банкротстве, но есть нюансы.

Какие?

Мы не могли выйти на сделки. Банки при проверке разделенных участков проверяли основной из которого они образованы, там у меня тоже межевание, потому как я перераспределением продавал соседке, тогда банки копали ещё глубже и выходили на совсем исходный участок и запрашивали основание, в основании естественно продавец, который горит, как бенгальский огонек в новогоднюю ночь на всех радарах ФССП и собственно у клиентов были один отказ за другим от андеррайтеров, которые не погружались глубже в сделку и не смотрели документы и справки о гашении задолженностей.

🔹 Приставы разводят руками, в кабинете при нас снимают аресты, но поделать ничего не могут, эти аресты не уходили ни через неделю, ни через две. Тут сложность в том, что я по-сути не являюсь стороной делопроизводства, я не могу подать административный иск на пристава через суд, я не могу подать жалобу на ГУ – все это может делать только продавец, но он так себе был настроен решать вопросы через стандартные инструменты. Делать было нечего, написал жалобы, пробовали снимать и другими способами и уж не знаю, что сработало быстрее, но получилось все снять одновременно с отказом из ГУ.

🔹 Следующий виток – этот участок наложился на запрет в выдаче ипотеки осенью 2024 и мы из-за этого, но не только, потеряли штук 5 задатков от клиентов, а я напомню, что мы очень ипотечнозависимый сегмент в мелкой нарезке, но высоком чеке за сотку + ошиблись с ценой выхода, а еще открытием стало то, что в нашем сегменте +/- 100к для людей тоже играет роль, но применив маркетинговый прием «товар-локомотив» весной распродали 80% всей нарезки.

🔹 Отдельная история, улучшение ЗУ: уборка мусора, вырубка сорной растительности, мульчирование, завоз грунта на ≈2000 м3, перекладка дренажа, выравнивание и полное отсутствие бесплатной земли в локации. Расходы на все это более 1,5 млн. Не было ни котлованов, ни стройки, но был ж/д переезд, на котором водители стояли часами и куча дорожных работ, вести к нам было не выгодно, но расходы удалось засунуть в безнал и то хорошо.

🔶 В общем, было непросто, потеряли кучу времени, могли сделать дешевле, но результат адекватный для такого проекта в тех условиях в которых мы находились. Также это наложилось на кассовый разрыв, когда мы жили на деньги с кредитки и сами работали, но было весело и интересно 😀

Кроме того, вся жилая застройка в этой локации выведена из земель лесфонда по амнистии, но проезд вывести забыли, получается люди ездят по землям лесфонда к своим участкам, а администрация на баланс их ставить не спешит.

Цифры

:

Покупка участка 11 100
+ отдали участок в НМ за 4 000
- прибыль от оценки НМ 1500

Фактический выкуп 15100

Наша себестоимость 13500

Расход на улучшения +/- 1500

Продажа 26.100

Цикл: 11 мес.

Такая петрушка, коллеги, подписывайтесь @investschi 😉

#кейс@investschi

📑 Согласование доступа от собственников дорог в ДНП

Казалось бы, твой участок = твоя собственность и делай с ней, что хочешь, но есть нюансы. Какие?

🔹 Покупая землю в ДНП, СНТ или коттеджном поселке, может оказаться так, что дорога не является общим имуществом членов организации. А еще, если участок со старым межеванием, то в нем с огромной вероятностью не прописан в ЕГРН доступ, если это так, то нужно получить согласие от собственника «дороги», чтобы этот доступ появился, только после этого Росреестр проводит деление. Проблема остро чувствуется в Москве, т.к. наш Росреестр особо строг к любым нарушениям и если КИ в ЛО говорят, что у них согласий не нужно, то в Москве с 2024 года без этого никуда.

❗️Но мало согласия смежной земли, которая примыкает к твоему ЗУ, московский Росреестр требует согласия всех собственников земель, по которым ты будешь проезжать на пути к муниципальной дороге до шлагбаума КПП. И одно дело, когда у тебя один собственник у всех земель и совершенно другое, когда их 2+ и собственность они получили в момент банкротства исходного юридического лица, часть их сделок в процессе оспаривания и даже легитимность подписания с текущими вызывает вопросы, часть собственников вообще не можешь найти, а оставшиеся земли в конкурсной массе банка-банкрота.

🔹 Сейчас я как-раз таки и получаю опыт согласования таких документов. Из интересного: земли принадлежат банку, а он, как существенный структурный игрок экономики, банкротится в общих чертах также, как и юридическое лицо, но со своими особенностями.

🔹 Во-первых, банкротством банков занимается АСВ – агентство по страхованию вкладов, во-вторых, КУ без согласования со всеми профильными отделами ничего не решает, в-третьих, не к кому прийти и сказать, что мне бы как бы побыстрее и сделки горят, да и в целом понять перспективу.

🔹 С одной стороны взаимодействие выстраивается официально и знакомства не помогают, с другой стороны жалобы в прокуратуру и ЦБ + на бездействие КУ в АСВ от других жителей поселка уже полетели (собираю кого могу найти). Посмотрим, получится ли в итоге получить нужный мне результат.

Сложно конечно и если бы я воспринимал это как работу, то было бы неинтересно, но по-сути – я просто живу свою жизнь и эти дела решаются фоном.

Ставь ❤️, если интересно узнать, получится ли у меня прописать доступ к участку в итоге. И подписывайся на @investschi

⬆️ Внимание, правильный ответ 🎩

🔹 Участок находится в зоне сохраняемого землепользования. В Москве практически вся застроенная часть города отнесена к этой зоне в ПЗЗ через постановление Правительства.

🚫 Что это означает?

Предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции — устанавливаются по сведениям из ЕГРН, а в случае их отсутствия равны «0» — это означает, что на застроенном участке возможна реконструкция здания в пределах существующих параметров, а на незастроенном полный запрет.

✅ Как решать? Вносить изменения в ПЗЗ и генплан, а также пройти ГЗК и слушания, меняем категорию с Ф на Ж, далее —> ВРИ ИЖС

Для себя определил проект, как долго и дорого, с непонятным результатом и большими финансовыми вложениями + опционом зависнуть с пассивом.

Потенциал прибыли х2 не хватило, чтобы за ввязаться + риск-менеджмент из-за всех переменных сработал, потому как я не знаю во сколько обойдется ГЗК и сопутствующие расходы, как пройдут слушания, но знаю, что большие застройщики и коммерция платят «пожертвования» в бюджет Москвы и это легализовано у нас, после чего получают разрешение на смену, если не противоречит интересам города.

💡 Много было близких гипотез, которые не видны в комментариях под постом, поэтому подписывайтесь на чат канала, там больше обсуждений о земле.

Хрустальную сову 🦉 можно присудить Андрею Михайлову, он был наиболее близок.

Очередной завершенный проект в Новой Москве, но видео о расходах

🔹 Иногда встречаю в комментариях Instagram, мол перекупы и тд., ну с одной стороны да, с другой – нельзя же сказать, что мы не оставляем после себя лучшую версию ЗУ, иногда обеляем юридическую составляющую, иногда гасим чьи-то долги, а иногда превращаем заброшки, мусорки и болота во что-то прекрасное..

🔸 Касательно расходов. Конечно, когда речь о масштабных работах и то с чем ты не сталкивался – так быстро прикинуть сколько потратишь не получится, но в целом, когда тебе этот мир уже понятен, то заходя на объект ты уже понимаешь +/- сколько будет не лишним заложить.

⦁ Детальнее:

1. Самосвалы для бетонных плит;
2. Манипулятор для погрузки;
3. Выравнивание территории;
4. Разнорабочие несколько смен;
5. Аренда JCB несколько смен;
6. Несколько больших бетонных труб для отвода воды стык в стык, доставка и вновь манипулятор;
7. Щебень, песок, геотекстиль;
8. Перенос электрического столба;
9. Уборка территории, мусора;
10. Вырубка деревьев, корчовка, вывоз отходов.
11. Поиск газовой и водонапорной трубы + геодезия.
12. Съемка, коптер и даже реклама.

Да, 90% работ были понятны после первичного осмотра, но везде использовался запас прочности, поэтому до отсечки осталось ещё 10%, тем не менее, какие-то работы мы сделали дешевле, чем предполагали, а какие-то наоборот дороже.

Ну и главное.. ставь 👍, если тоже видишь в этом что-то созидающее
_
@investschi