2-й раунд «Что? Где? Когда?»🦉

❗️Уважаемые знатоки, против вас сегодня вновь играет телезритель из Москвы, Андрей К. 🎩

Дано: перед вами расположены 7 графических частей ГПЗУ — это 7 разных земельных участков и у каждого своя уникальная история.

С этой задачей вы сталкиваетесь каждый день при анализе ЗУ. Это должно быть просто и легко.

❓Внимание, вопрос:

На каких участках отсутствует пятно под застройку и невозможно построить дом. Можно выбрать, как один, так и несколько вариантов, главное аргументировано.

👇 Пишите в комментариях! Я подсказывать не буду. Скоро опубликую ответ. Участвовать можно всем, даже матерым.
—
📱 @investschi – подписывайся!

🛣️ Хочу спросить ваш совет по продажам дорог, когда делаешь большую нарезку и нужен проезд.

1. Формировать Г-образные участки желания мало, хотя это вариант, покупатели реагируют негативно, продать зажатые участки тяжело.

2. Тоже самое и с формированием, как под таунхаусы, есть нюансы отдельных мелких проездов по 1 метру, а когда их рядом 6, то получается 6 метровая дорога, но технически каждый может проезжать только по 1 м. ширины.

Понятно объяснил пункт №2? 🤣 – здесь есть апсайд, как достать доп. прибыль и при этом купировать возражения, –

«а чо я должен платить за дорогу?»

3. Отказ от права собственности в пользу муниципалитета — это снижение полезной площади и недополученная прибыль. Проверил на себе, но ничего умнее не придумал, учитывая минусы преимущественного права долевой собственности, а также необходимости прописывать доступ к ЗУ, если проезд останется частным или новый собственник захочет еще раз размежевать ЗУ

4. Продать в долевую собственность, но будет преимущественное право у долевиков, как это обойти? – Продать в конце всем и сразу? Попробуй собери их вместе.., но можно ли брать отказ от преимущественного права сразу при продаже основного ЗУ + долю проезда, где человек подписывается, что отказ распространяется на все последующие доли?

Также тут будет проблема ипотечных продаж, у человека денег ограниченно, нужно 20% от суммарной стройки наличкой, (при моей цене земли – это чувствуется) + выкупить долю, а если ее засунуть в стоимость основной сделки, то продажа проезда фиктивная получится, да и вылететь можно за лимит.

5. Последнее, как преподнести продажу дороги так, чтобы ее захотели купить, не закладывая в себестоимость основного ЗУ?

Во-первых, негатив, когда озвучишь цену проезда отдельно на показе, а во-вторых, если заложить в цену участка – то будешь выше рынка, если заложить в цену и увеличить площадь в продаже, то в рынке, но негатив на месте, что основной ЗУ по-факту меньше (минус проезд).

P.s.

у меня вроде наклевывается схема, как не терять на проездах – это пока только наброски, которые буду проверять на практике + связано с дополнительными расходами на улучшение, но ваши мысли в этой связи будут крайне полезны.

_
📱 @investschi – подписывайся!

✍️ Привет, со мной вышла статья в ТЖ – (Тинькофф-Журнал)

🔹Ссылка: https://t-j.ru/kak-vybrat-zemelnyi-uchastok-dlia-stroitelstva-doma/

Интересный опыт публикации в подобном медиа. Редактор написал в феврале, далее процесс согласований и правок, очередь, присоединился ещё один редактор, вновь правки, верстка и теперь вы можете это читать.

Процесс занял 6 мес., но мы играем в долгую, приятного чтения 🙌

P.s.: еще статьи скоро появятся
_
📱 @investschi – подписывайся!

Какие качества, черты или приобретенные навыки в большей степени влияют на достижение результата?

Я люблю Университетский проспект в Москве, ту его часть, что ближе к пересечению с Ленинским и каждый день, проезжая мимо, захожу тут во Вкусвилл, чтобы затем не спешно порассуждать в сквере напротив на разные темы под чашку кофе, параллельно наблюдая прохожих.

Из-за кофе и выходят посты 😁✍️

Вопросом написанным в шапке я задался сегодня и признаться не быстро смог на него ответить, потому что важно многое и выделить из важного – самое важное, задача непростая. Кроме того есть же и определенная иерархия этих качеств, когда из одного само-собой вытекает и другое, некая древовидность.

Но для себя выделил следующее

: дисциплина, толерантность к совершенным ошибкам и умение удерживать фокус на главном.

🔹Дисциплина поможет тестировать гипотезы, системно перемалывая нерабочие варианты, работать тогда, когда не хочешь, когда выгорел, когда нет сил и кажется многое бессмысленным.

🔹Толерантность к ошибкам поможет с энтузиазмом смотреть в будущее, не смотря на отрицательный опыт прошлого и 99 из 100 попыток, которые не увенчались успехом.

🔹Удержание фокуса – в мире, где самым популярным потребляемым контентом становится хронометраж в 15 секунд, скорее всего победят те, кто смогут из тысячи отвлекающих триггеров сохранить фокус на том, что для него действительно важно.

🔸Так и получается, что самое главное правило успеха — это системно и с энтузиазмом перемалывать нерабочие варианты, копировать рабочие и не сильно отвлекаться на шелуху.

P.s.

: мне не нравится тенденция авторов ТГК к постам, которые за них написал ИИ, надеюсь вы чувствуете через экран здесь

аутентичность.

❤️ дайте знать, если нравятся в том числе такие мысли не о ЗУ
_
📱 @investschi – подписывайся!

Уважаемые, знатоки! 🧐🎩

Против вас сегодня играет Валентина – хотел бы сказать я, но ситуация выдуманная, так что это просто мысли вслух.

Живет Валентина на берегу реки в доме, который недавно построен. И решила она привести территорию вдоль реки в надлежащее состояние, а также обустроить пирс для своего вечернего отдыха и досуга.

🔹От слов к делу, начали косить, убирать, обрабатывать, завезли материал, забили сваи, соорудили пирс, проложили дорожку от дома, вид с террасы которого открывался на реку, чему была рада Валентина, попивая там мачту на кокосовом каждое утро.

Но счастье было недолгим. Увидев обустроенный берег и проезд, местные рыбаки начали ездить на пирс Валентины каждое утро, проезжая к реке на своих внедорожниках, застревая, вытягивая технику трактором, в болотных сапогах истоптали всю траву.

🔸 Помогите Валентине решить проблему, да и кто прав в целом: рыбаки или милая мадам?

Я версию тоже выскажу, но позже.

_
📱 @investschi – подписывайся!

Уважаемые коллеги, безусловно, у меня времени было больше подумать над этой ситуацией и к тому же, я не мог не читать ваши версии, которые меня также наталкивали на новые уже свои.

В детстве нас учили «давать сдачи», но дать сдачи ≠ победить, а скорее про достаточное усилие с целью нанесения урона физического и психологического другой стороне, чтобы в будущем оценивая «профит» тебя не трогали.

Здесь я мыслил в том же ключе. Стоит отметить, что мои методы не всегда правильные, но что для русского хорошо, то для немца – смерть, так что инструментарий останется опционален.

1. Свою территорию, включая береговую полосу я бы прихватил, но со стороны воды забора бы не было + он был бы некапитальный;

2. Оставил бы открытую калитку, чтобы был доступ и посадил бы ротвейлера на территории + табличка-предостережение о собаке на территории ЗУ (участок перетекает плавно в БП);

3. Установить таблички о частной территории по границе ЗУ и береговой полосы, чтобы было не понятно к чему это относится;

4. Конечно, как завещали прадеды – барьерный ров, ок проезжайте, но подвеску оставьте на входе;

5. В обязательном порядке камеры, направленные на пирс и несколько вдоль забора, фиксировать нарушения, в случае, если настучат на тебя – будет контр-аргумент с фиксацией АП;

6. Мачта и огромный красивый развивающийся флаг РФ из премиального материала 🇷🇺;

7. Опционально: шурупы на въезд, высадка кустарников и растительности, углубление дренажных канав до реки.

8. Табличка: охраняется ЧОП.

Однако все это я бы реализовывал только, если есть альтернативный доступ к реке для граждан, пусть он необорудованный, но все же есть.

_
📱 @investschi – подписывайся!

🔹Теперь вопросы есть у меня:

❗️Вводные:

1. У меня есть 2 ЗУ по 3 сотки, но первый — 300м2, а второй — 298.

2. У меня есть клиент, который хочет купить целиком и все это в семейную ипотеку.

3. Домклик уже ответил, что 2 ЗУ пропихнуть в семейку не получается. Вариант объединить только и тогда провести сделку.

4. Там же у меня есть и 3 ЗУ, который пока ещё в собственности, но под задатком.

❓Вопросы:

1. Могу ли я объединить два участка с суммарной площадью 598м2, если в ПЗЗ минималка уже 600?

2. В ЕГРН есть уточненная погрешность графа – поможет ли она «добрать» 2 квадратных метра?

3. Могу ли я «добрать» 2 квадрата из третьего участка, который под задатком при условии, что новый участок 600 квадратов получится, но третий будет уже 295, тут надо понять влияние изменений в ПЗЗ с 6 сотками на третий ЗУ, в котором 297м2, а станет 295, дадут ли его уменьшить в общем? Участки смежные все.
_
📱 @investschi – подписывайся!

Спокойно и медленно иди

«Мед-лен-но!! Но двигайся! И обязательно успех придет. Каждый день нужно одевать все самое лучшее и кушать из холодильника все, что есть»

«Подождать… потом.. на праздник», помню у меня теща икру держала, на праздник открыли, а она там вся сгнила.

(с) Жириновский В. В.
_
📱 @investschi – подписывайся, тут не спешат и двигаются по чуть!

✍️ Сделки с иностранцами, пошаговый чек-лист. И первое, что хотелось бы сказать – иностранцы бывают разные.

🟢 дружественные и являющиеся налоговыми резидентами

🟢 недружественные и являющиеся налоговыми резидентами

🟡 дружественные и НЕ являющиеся налоговыми резидентами

🔴 недружественные и НЕ являющиеся налоговыми резидентами.

🔹 Сразу оговорюсь, если продавец — иностранец из «недружественной» страны, но имеет ВНЖ и подтверждение статуса валютного резидента РФ, то это существенно снижает риск автоматического применения режима счета «С» по логике Указа №95 и разъяснений ЦБ с акциями и ценными бумагами, но прямой публичной нормы, которая бы разрешала обход счета «С» для расчетов по купле‑продаже недвижимости нет.

🔸 Теперь к вопросу, когда иностранец – покупатель:

Основным требованием для граждан России по сделкам с иностранными гражданами является

необходимость проведения валютных операций через расчетные счета.

Как вы понимаете, важен не только факт дружественности страны покупателя, но и его налоговая резиденция. За эту информацию благодарим Татьяну Вайкуле.

Расчеты с нерезидентами наличными, минуя банковские счета, считаются незаконной валютной операцией и влекут административную ответственность.

❗️Административный штраф за совершение такой операции составляет от 20 до 40 процентов от суммы сделки, т.е. — это вся прибыль со всего ЗУ.

Согласно Федеральному закону от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" нерезидентом признается лицо, не имеющее ВНЖ или паспорта РФ.

🔹Далее набор опций будет отличаться от того, кто контрагент, но разберем распространенный сценарий, когда покупатель из дружественной страны, у него есть ВНЖ и он является налоговым резидентом РФ. В моем случае покупатель гражданин Узбекистана с ВНЖ РФ, который тут платит налоги.

🔸Как организовать сделку?

1. Сбербанк сообщил, что не проводят аккредетивы и СБР с иностранным гражданами, вне зависимости от наличия ВНЖ;

2. Не углубившись в вопрос, подумал, окей – сделаем через ячейку, но узнав о штрафе до 40% за наличные с иностранными гражданами – передумал;

3. Соответственно далее обратился за советом к юристу, агенту, предпринимателю и инвестору (все это 1 человек) и тот подсказал, что нужно провести через нотариуса.

4. Если у тебя отвалился аккредетив и ячейка, то остается нотариус, его порекомендовала Любовь из Origami Invest – и судя по всему он реально топ по недвижимости в Москве, т.к. быстро и сразу понял нашу проблему в отличие от других и предложил готовое решение.

5. Сказано-сделано, в общем у покупателя должен быть переведен паспорт на Русский язык – это обязательно, а само ВНЖ на сделке не требуется, далее предоставляются документы по ЗУ, далее вносятся наличные на депозит нотариуса в банке, который раскрывает его в мою пользу после перехода права, получения оригинала ЕГРН и подписи распоряжения в бухгалтерию.

Таким образом получаем прекрасную сделку с иностранным гражданином, которая полностью в легальном юридическом поле РФ.

Соответственно все остальные схемы — это на свой страх и риск.

Ставь ❤️, если было полезно.
_
📱 @investschi – подписывайся!