✅ Новый кейс – тяжелый проект

Во-первых, переоценили локацию, рыночные цены понятие растяжимое — это правда, по той цене, которую хотели либо не покупают, либо покупают не у нас, либо минусы нашего ЗУ перевешивают.

Во-вторых, фактор – ЛЭП перед ЗУ, мощность 220 КВт, она огромная, массивная и не заметить нельзя. Это смущало естественно всех.

❗️Ошибка была в том, что мы «прятали» ЛЭП на фотографиях, десятки осмотров и нет выхлопа, сотни в избранном — по барабану. Дело сдвинулось тогда, когда начали по телефону готовить клиента к видовым характеристикам на местности, но без изменений фотографий. По итогу удалось взять задатков больше, чем есть участков, пришлось возвращать. В итоге, выкуплен 3/4 за наличку и 1/4 ипотека. Выкуплена большая часть условно за неделю, а 10 мес. простоял порожняком 🤣🤌

🔷 Осложнялись продажи ещё и отсутствием газовой трубы, она запроектирована, она скоро появится, но ее фактически нет и вот «продать» идею «будущего газа» было тоже не легко.

🔶 Участки с запроектированной газовой трубой «будущим газом» напротив ЛЭП продали по ценам в диапазоне 1,2 – 1,4 млн./сотка — много это или мало судить вам

Завершаем старые проекты, которые покупали, когда ситуация на рынке была иной, но ничего – это проверка на прочность с одной стороны, все-таки раз в какой-то период может и нужно давать давление на трубы, чтобы понимать, где слабые места.

Цифры:

Вход: 10.860
Расход: 200
Выход 15.200
Цикл: 11 мес.
Доходность ≈ 40% годовых

🔹 А что хотели-то получить на старте и насколько промазали?

Важно понимать, что ЗУ куплен, когда была семейная ипотека, в целом продажи были окей, никто не думал о том, что все будет так, как сейчас. Мы планировали получить совокупную выручку на 2 млн. больше за более короткий срок, но получили, как обычно, опыт при меньшей доходности.

🔹 Буду ли я брать ещё участки с видом на ЛЭП, наверное хотели бы узнать? – я уже взял новый 🤣

Подписывайся! Тут без подвигов

#кейс@investschi

У меня параллельно 2 сделки в одной локации на одном массиве

И есть возможность сравнить ответ регистратора в зависимости от траста посредника в проведении сделки.

🔹Первая сделка – два ЗУ в одном ДКП через депозит нотариуса;
🔹Вторая сделка – один ЗУ через МФЦ, просто наличные.

В обоих случаях прописаны

одни и те же формулировки ограничений согласно 56 статьи ЗК

. Причем нотариус в стоковом ДКП вообще не предусмотрел под ограничения пункта и на мой вопрос, а как так, я получил ответ «а у нас всегда и так проходит». Я настоял на формулировке ограничений 56 статьи. Вырвал просто из предыдущего ДКП, где все ок прошло со Сбером через ипотеку.

🔶 В итоге через нотариуса сделка прошла за 1 день и все ок, а через МФЦ приостановка, хотя в ЕГРН нет ограничений, приостановка вообще из-за приаэродромной зоны, которая прописана в правоустанавливающем ДКП, хотя та же формулировка через Сбер прошла не так давно там же.

Интересно регистраторы в Росреестре решают в зависимости от трастовости посредника пропустить или приостановить при формальном нарушении, ограничение же прописано, но без конкретики, что это приаэродромка.
_
📱 @investschi – подписывайся!

Впервые в жизни регистрация прошла за 1 час

Недавно мне попалось видео, посмотрите перед тем, как читать ⤵️

«Способность выдерживать долгий период времени психическое напряжение и эмоциональное давление – одно из ключевых качеств отделяющее умных людей, которые мало зарабатывают от умных людей, которые много зарабатывают», круто?

Я и раньше думал так, но сейчас ещё больше убедился, ведь чем умнее человек, тем больше рисков он может проанализировать даже не начав заниматься проектом.

Этот аргумент подтверждает ещё тезис, что среди троечников предпринимателей с высоким доходом больше, чем среди отличников (троечники не в состоянии проанализировать наперед и разбираются с проблемами по-ходу движения).

Анализировать всю полноту рисков на старте, отделять существенные от несущественных, фиксировать главное, разрабатывать отступные пути — это, я считаю, и есть высший пилотаж и именно на этом мы с вами, как предприниматели и создаем разницу.

Прибыль, которую мы получаем, в большей степени дается не за ум, все-таки — это больше про умножение проектных рисков на ответственность за результат.

Естественно, для контроля рисков ум должен присутствовать, иначе потеря капитала – это вопрос времени, но в то же время, я считаю, что должно быть и здоровое холоднокровие, чтобы не впадать в отчаяние, пробовать новые методы решения, а также не закапываться в рисках и проблемах, которые того не стоят, иначе будет так: оптимизировал 100 тыс., а потерял целый миллион, но с другого конца.

А что думаете вы на этот счет?
_
✍️ @investschi – подписывайся!

Завтра новый выпуск про сервитут, мне нужно структурировать информацию от сегодня, чтобы правильно все изложить.

Интересно до безумия конечно

⛔️ Публичный сервитут – всё. Мы проиграли очередную битву.

Но проиграна ли война?

Вчера, 3 сент., состоялась онлайн-консультация с сотрудником ДГИ по вопросу установления публичного сервитута на всю территорию проезда в ДНП до моих земель от муниципальной собственности – собственников этих земель 3-4 шт., докладываю результаты созвона ⤵️

Нам отказали в связи с тем что не представлено ходатайство по форме, которое собственно и не нужно, в приказе нашей проблемы нет, чтобы предоставлять такое ходатайство, но не это главное.

Неофициально сказали, что если предоставим ходатайство, то всё равно будет отказ, т.к. нет утвержденного ДПТ (документация по планировке территории). ДГИ сослался на положение, по которому они работают и отправили нас в суд, при этом признались, что в ТиНАО ни одного публичного сервитута для прохода они не установили.

Соответственно, пока не будет прецедента, протащить это всё будет практически не реально.

В то же время ДГИ – это Департамент Городского Имущества и имеет ли он полномочия в принципе наложить публичный сервитут на частную землю, коей и являются дороги в ДНП — это ещё вопрос. Сотрудник на онлайн-консультации подтвердил, что могут, но если они ни одного не накладывали для проезда, то откуда она это знает?

Удовлетворены ли мы? Что ещё можно сделать или это тупик?

1. На сайте Управы поселения есть также информация о том, что они могут наложить публичный сервитут, мы взяли тот же комплект документ и отправили на рассмотрение – это первое. Почему бы и нет? А когда не пытались с другой стороны?

2. Определились что надо написать обращение о предоставлении разъяснений в правовой департамент – это второе, но я не думаю, что эффективно с точки зрения продвижения, если честно.

3. Есть идея зайти через изначальное нарушение МП у исходного массива земельных участков, который был составлен с нарушением, но РР закрыл глаза и зарегестрировал все как-то без прописанного доступа к муниципальной земле, а теперь это типо наши проблемы?

4. Также будем пробовать прикладывать все согласия, отказы от смежников, а также усиливать обоснования своей позиции в новом МП.

В этом же пункте потенциально рассматриваю прописать альтернативный доступ к ЗУ с более коротким путем до муниципальной собственности, если словлю отказ выше через участки с ВРИ ЗОП и также обосновывать свою позицию.

5. И новость: вышло несколько апелляций у Арбитражного суда, в котором он откатил сделки с дорогами, которые реализовались со статусом «дачное строительство» и в последствии такие торги признали недействительными. Сейчас, возможно, пойдет практика исключения «дорог» из аукционной массы, в связи с чем не будет никакого смысла «брить» собственников ЗУ с доступом, т.к. АУ будут сами скидывать «дороги» на муниципалитет. Но это вновь нужно направлять претензию АСВ, что будешь признавать торги недействительными и ждать от них ответ 15 дней и они даже могут не понять, что ты хочешь, но эти решения в апелляции считаю, что можно прикрепить к новому МП в качестве дополнительного усиления своей позиции.

6. Ну и будем пробовать в комбинации к этим методам один ещё секретный, который пока не рассказываю, но если он сработает – будет хак из категории «так не бывает». Метод из разряда «мягкой силы» и не прямых методов воздействия на позицию регистратора (все легально). Я в него не верю, но у меня выбора не много, нужно верить во все.

Итого: встаем, отряхиваемся, думаем, заходим иначе.

P.s.

у меня пока нет живых клиентов на продажу без деления и в рамках текущих финансовых затрат – это вписывается в экономику, я этим занимаюсь, потому что мне в дикий кайф, а по дороге преодоления этих проблем я встречаю потрясающих людей-профессионалов, учусь у них, учусь добывать нужные им данные, налаживаю связи с людьми и в целом решаю большой объем задач, короче расту профессионально.

_
🥴 @investschi – stay tuned!

✅ Новый кейс – скучный проект

Большой приусадебный участок 31 сотка ЛПХ в топ-локации МО.

Мы уже второй раз покупали участок в этой локации и если в первый раз, что прибыль, что доходность нас удивила – цифры получились лучше, чем можно было ожидать, то в этот раз продажи задержались просто из-за рыночных условий и цикла, в котором находится экономика.

Выкупали землю по цене на 15% ниже, чем годом ранее фиксировались в локации, а продались на 25% в итоге дороже, чем на первом объекте, то есть цены получается выросли? Мы суммарно заработали конечно больше, чем в первый раз, но и в вложили больше, а в годовых вышло сильно меньше, вот такая история бывает: локация та же, цены выросли, спрос упал, экономика охладилась – финиш.

Предположу, что если бы была ипотека, то доходность вышла бы раза в 3 больше, так уж выходит, ипотекозависимый сегмент: участок хотим небольшой в дорогой локации, построить каркасничек и влезть в лимит льготной ипотеки, вот какой у нас основной сегмент покупателя, если выходим по верху.

Участок с историей: семейная пара с кучей судов против администрации, муж отсудил кровью и потом, а потом в итоге развелся и в качестве отступных по решению суда отдал ЗУ жене, ну вот от туда мы и выкупили их (потому как их технически было 2), склеили все в единый и межевались под запрос.

✅

Какие были плюсы у ЗУ?

Бонусом достались бытовка, куча бетонных плит и других изделий, старая скважина, которая заилилась и реанимировать ее было проблематично, более 200 метров хорошего забора из профлиста, откатные ворота, временное электричество и тд.

⛔️

Были и непростые моменты.

Участок расположен рядом с промышленной зоной – чайная фабрика, по границе установлена ГРС с охранной зоной, которая залезает на ЗУ, строительство было частично запрещено, в целом участок неправильно формы, настолько, что на последний кусок пришлось сделать неприличную скидку 500к, чтобы его забрали – полукруглый треугольник форма и все это напротив сельхозки, где произошла авиакатастрофа, установлен мемориал, который подсвечивается на Яндексе.

❗️Из интересного: случился опыт продажи ЗУ в маленькой нарезке с 50% зоной от ГРС, где запрет на стройку и мне удалось это продать в ипотеку с получением разрешения от Мособлгаз и по цене 950 тыс./сотка, остальные проданы по 1 млн./сотка и вот на что не думал – пришлось скидывать за неправильную форму или уже устали от участка или к этому моменту совсем плохо стало со спросом – не знаю, но на треугольник мы скинули катастрофически.

📐Трегольные участки в маленькой нарезке – это самые ужасные участки, у них полезной площади в эксплуатации теряется много – это как мебель в квартиру с неправильной планировкой и зализанными гранями покупать, да, скидка на квартиру, но мебель вся на заказ 🥲

Цифры:

Вход

: 16 500

Расход

: 200

Выход

: 26 500

Доходность

: 100% годовых по формуле IRR

Выводы: ЗОУИТ, в частности ГРС – это то с чем я привык работать и понимаю, как это продавать не снижая стоимость ЗУ, когда покупал думал, что здесь основной риск-фактор, а с формой – прорвемся, в итоге потерял больше всего из-за неправильной формы земельного участка (ну или экономика остыла слишком сильно и просто не было покупателя за 7 млн на треугольник 😀, он еще и большой вышел по площади}, возможно еще, что я ошибся в межевании площадями, но это окей, старались быстрее отбиться и брали всех клиентов под их запросы площадей, не отказывать же, в итоге остался мало того, что 📐, так еще и большой.

P.s. это уже 2 проект с прибылью 10🍋, по-чуть хочется подойти к 20 с проекта, а там уж как выйдет.

Пока писал, понял, что проект в итоге вышел не скучный, а крутой!
_
✍️ #кейс@investschi – подписывайся!