📊📊 Как проверить участок, исключив градостроительные риски с помощью AI?

В посте речь пойдет о рисках градостроительства, потому что заставить ИИ оценить юридическую сторону вопроса — это финиш.

Научить ИИ анализировать хотя бы ГПЗУ и ЕГРН звучит, как мечта. Я не беру судить, что многие коллеги подписывают ДКП не проверяя глубоко, что именно покупают, надеясь на НСПД и ГеоПортал, но это все личное дело, возможно средний чек позволяет и это нормально, потому что фатальный риск уже заложен в финансовую модель.

Проблема ИИ заключается в том, что существенные риски он не видит или считает несущественными, а обывательские – фатальными. Зарегламентировать работу инструкциями можно, но они ломаются при появлении новых вводных (это в лучшем случае, а в худшем – инвестор получает на руки неверные выводы).

Региональные особенности документов или нормы вписанные в ПЗЗ, которые могут работать, как инструкция «STOP», а если они не вписаны, то вроде и окей, отдельные законы региона, которые накладываются поверх ПЗЗ района и не видны в ГПЗУ, пока не приходит иск от природоохранной прокуратуры, риски специфичных ЗОУИТ по мин. расстояниям, пятно застройки, которое не обязано быть в графической части, например, а вот не обязано или сверху наложен «секретный» пояс ЗСО, как в Пушкино? Те же СП по ЗСО, которое вроде да, а вроде и нет, а если нет, то какой пояс, а он вообще статичен или градиент? А прокатит, если встать на учет «по дачке», а в целом нужно ли, чтобы прокатило или это бомба замедленная в будущем? А, что если ГПЗУ окей, но ЗУ выдался в обход процедуры торгов в нарушении ЗК? Все это «тонкий лед», где наша задача системно ходить и не проваливаться. Я описал лишь некоторые моменты, но их множество. С нюансами, обходными путями, опасными и безопасными последовательностями действий, ведь незнание закона не освобождает от ответственности.

Признаться честно, уже давно не захожу на ФГИС, редко захожу в НСПД, больше нравится РГИС, но обожаю ГПЗУ, ИСОГД и хитросплетения ЗОУИТ видимых и нет, кодексов и регламентов. Со временем накапливаются особенные региональные знания. Много кто проверит ЗУ лучше меня, но они не заработают для меня денег – именно в этом и есть ключевая задача. Имея базу специалиста, управлять процессом предпринимательски, видеть риски, уметь их решать или контролировать, но не забывать зарабатывать деньги.

Регулярно доводится находить и указывать людям с которыми работаю на те места, где нужно смотреть внимательнее уже после их проверки, понимая проблемные зоны, в которых нужно страховаться. Этот опыт нарабатывается неудачами и через коммуникацию с практиками, кто как и ты, каждый день «по локоть» в этом.

Поэтому, анализ участков с делегированием на ИИ – это утопия, потому что суть анализа в опыте, контактах, собранных за годы, актуальная практика, коммуникация, обстановка в локации, публичность, чтобы к тебе «стекалась» информация, включая, но не ограничиваясь официальными данными.

🔥 100 реакций и напишу о 6 рисках в работе с ЗУ, которые не получится купировать никогда.

🏦 Минфин перезапускает торги залоговым имуществом

Площадки для своих, блокировки функционала, подозрительные организаторы, зависшие задатки, «серые схемы» в 229-ФЗ заменят на федеральные стандарты и конкуренцию: Сбер АСТ, РТС, РАД, ГИС «Торги» и другие.

🔹 Новый механизм: 2 этапа в 1 процедуре. Сначала торги вверх, при отсутствии заявок — сразу снижение на 1–5% до минимума: 50% от стартовой цены.

Плюсы: ускорение цикла для банков и инвесторов, прозрачность, для работы нужна лишь ЭЦП без связей и блата.

Минусы: снижение дисконта по 229-ФЗ (забрать за 50% от рынка будет сложно), рост конкуренции.

Цель: быстрая продажа активов без значительного дисконта и еще бы отметил: формирование механизма реализации объектов через Росимущесто в объемах. Ежегодно их изымают на 1,5–2 трлн руб., но в бюджет денег не поступает: из-за плохих взаимодействий между ФССП, Росимущество, организаторами торгов, оценщиками, местными ТП и др. участниками. Изымают да, но мало реализуют и выводят в рынок.

Новость на «Коммерсантъ»