📑 Юридические вопросы
1. Оставшийся срок лизхолда — сколько лет реально осталось? (Проверить договор в Land Department).
2. Продление — есть ли опция 30+30+30 лет и при каких условиях? Подписан ли дополнительный MoU/Agreement о продлении?
3. Право наследования/переуступки — можно ли передать по наследству или продать в будущем?
4. Форма владения — leasehold только на землю или и на здание тоже?
5. Регистрация — зарегистрирован ли лизхолд в Land Department (иначе договор может быть юридически слабым)
💰 Финансовые моменты
6. Стоимость продления — если продлевать, какие расходы будут?
7. Transfer fee (налог на переоформление) — кто оплачивает, продавец или покупатель?
8. Maintenance fee / sinking fund — какие ежемесячные/годовые расходы у проекта?
🏡 Объект недвижимости
9. Состояние объекта — проверка ремонта, коммуникаций, мебели, скрытых дефектов.
10. Документы на объект — наличие строительного разрешения, регистрация здания.
11. Правила проекта — можно ли сдавать в аренду, есть ли ограничения (например, Airbnb).
📌 Дополнительно
12. Developer / Landlord — кто владелец земли, надежен ли он?
13. Управляющая компания — насколько качественно обслуживает объект.
14. История владения — сколько раз объект перепродавался и почему.
👉 Этот чек-лист можно использовать как основу для due diligence.
1. Оставшийся срок лизхолда — сколько лет реально осталось? (Проверить договор в Land Department).
2. Продление — есть ли опция 30+30+30 лет и при каких условиях? Подписан ли дополнительный MoU/Agreement о продлении?
3. Право наследования/переуступки — можно ли передать по наследству или продать в будущем?
4. Форма владения — leasehold только на землю или и на здание тоже?
5. Регистрация — зарегистрирован ли лизхолд в Land Department (иначе договор может быть юридически слабым)
💰 Финансовые моменты
6. Стоимость продления — если продлевать, какие расходы будут?
7. Transfer fee (налог на переоформление) — кто оплачивает, продавец или покупатель?
8. Maintenance fee / sinking fund — какие ежемесячные/годовые расходы у проекта?
🏡 Объект недвижимости
9. Состояние объекта — проверка ремонта, коммуникаций, мебели, скрытых дефектов.
10. Документы на объект — наличие строительного разрешения, регистрация здания.
11. Правила проекта — можно ли сдавать в аренду, есть ли ограничения (например, Airbnb).
📌 Дополнительно
12. Developer / Landlord — кто владелец земли, надежен ли он?
13. Управляющая компания — насколько качественно обслуживает объект.
14. История владения — сколько раз объект перепродавался и почему.
👉 Этот чек-лист можно использовать как основу для due diligence.
Мне этот взгляд на это все строительное в райском месте очень нравится!)
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Рынок недвижимости на Пхукете — очень интересный, но не без рисков. Вот обзор ключевых проблем + почему они возникают.
Основные проблемы
1. Переизбыток предложений (oversupply)
• По данным Real Estate Information Center (REIC), на острове Пхукет сейчас есть порядка 10 000+ непроданных жилых единиц (кондоминиумы и дома) стоимости десятков миллиардов батов.
• Новые проекты запускаются довольно быстро (например, рост предложения по кондоминиумам/виллам), и во многих сегментах предложение может опережать спрос.
2. Склонность к волатильности и зависимость от внешних факторов
• Туризм — ключевой драйвер. Снижение потока туристов (по причине геополитики, ограничений, пандемий) сразу влияет на аренду, продажи, доходность.
• Условия кредитования и настроение потребителей влияют: если банки ужесточают требования, люди менее охотно покупают.
Основные проблемы
1. Переизбыток предложений (oversupply)
• По данным Real Estate Information Center (REIC), на острове Пхукет сейчас есть порядка 10 000+ непроданных жилых единиц (кондоминиумы и дома) стоимости десятков миллиардов батов.
• Новые проекты запускаются довольно быстро (например, рост предложения по кондоминиумам/виллам), и во многих сегментах предложение может опережать спрос.
2. Склонность к волатильности и зависимость от внешних факторов
• Туризм — ключевой драйвер. Снижение потока туристов (по причине геополитики, ограничений, пандемий) сразу влияет на аренду, продажи, доходность.
• Условия кредитования и настроение потребителей влияют: если банки ужесточают требования, люди менее охотно покупают.
3. Правовые / регуляторные риски
• Ограничения на право собственности иностранцев: нельзя напрямую владеть землёй, только кондоминиумы (с ограничением по доле иностранцев), долгосрочная аренда и др.
• Государственные изменения: например, проверки структуры «номинального» владения (когда иностранцы используют тайских номиналов). Это может повлечь юридические споры.
• Новые правила по охране среды, по строительству на склонах, ограничения по высоте застройки.
4. Растущие издержки и себестоимость
• Увеличение стоимости земли, материалов, рабочей силы. Это подталкивает цены вверх, но одновременно может уменьшать маржу и доступность для покупателей.
• Инфраструктура иногда не успевает за быстрым строительным ростом — дороги, водоснабжение, электричество, утилизация отходов, транспорт. Это может снижать привлекательность некоторых районов.
5. Снижение покупательской способности / изменяющееся предпочтение
• Местные покупатели сталкиваются с высокими долгами, меньше возможностей брать кредиты, особенно если цены высокие.
• Спрос со стороны иностранцев уменьшился (в некоторых случаях значительно), особенно из КНР, что раньше было весомым сегментом покупателей.
6. Экологические и социальные аспекты
• Перерасход природных ресурсов, проблемы управления отходами. Например, Пхукет сталкивается с серьёзным объемом мусора.
• Избыточная застройка может повлиять на качество коммунальных услуг, дорожную инфраструктуру, отвлечь внимание от устойчивого развития.
7. Ценовой пузырь и коррекция
• Из-за быстрого роста цен, особенно в премиум-сегментах, может быть риск коррекции, если спрос ослабнет или если внешние шоки усилятся.
• Некоторые проекты уже продаются по скидкам, разработчики под давлением ликвидности.
• Ограничения на право собственности иностранцев: нельзя напрямую владеть землёй, только кондоминиумы (с ограничением по доле иностранцев), долгосрочная аренда и др.
• Государственные изменения: например, проверки структуры «номинального» владения (когда иностранцы используют тайских номиналов). Это может повлечь юридические споры.
• Новые правила по охране среды, по строительству на склонах, ограничения по высоте застройки.
4. Растущие издержки и себестоимость
• Увеличение стоимости земли, материалов, рабочей силы. Это подталкивает цены вверх, но одновременно может уменьшать маржу и доступность для покупателей.
• Инфраструктура иногда не успевает за быстрым строительным ростом — дороги, водоснабжение, электричество, утилизация отходов, транспорт. Это может снижать привлекательность некоторых районов.
5. Снижение покупательской способности / изменяющееся предпочтение
• Местные покупатели сталкиваются с высокими долгами, меньше возможностей брать кредиты, особенно если цены высокие.
• Спрос со стороны иностранцев уменьшился (в некоторых случаях значительно), особенно из КНР, что раньше было весомым сегментом покупателей.
6. Экологические и социальные аспекты
• Перерасход природных ресурсов, проблемы управления отходами. Например, Пхукет сталкивается с серьёзным объемом мусора.
• Избыточная застройка может повлиять на качество коммунальных услуг, дорожную инфраструктуру, отвлечь внимание от устойчивого развития.
7. Ценовой пузырь и коррекция
• Из-за быстрого роста цен, особенно в премиум-сегментах, может быть риск коррекции, если спрос ослабнет или если внешние шоки усилятся.
• Некоторые проекты уже продаются по скидкам, разработчики под давлением ликвидности.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Причины возникновения этих проблем
• Бесконтрольный рост застройки, особенно в популярных зонах, когда девелоперы пытаются быстро заработать на туристическом буме и инвестиционном потоке.
• Высокие ожидания и оптимизм, подкреплённые восстановлением туризма после COVID-19, что заставило многих переоценить реальный устойчивый спрос.
• Изменения в глобальной обстановке: геополитика, ограничения на путешествия, инфляция, рост стоимости строительства.
• Регуляторные пробелы или изменения, которые могут вводиться неожиданно — передача земель, разрешения, правила застройки, экологические ограничения.
• Экономическая неопределённость на глобальном и национальном уровнях, что влияет на доверие инвесторов и готовность делать долгосрочные вложения.
• Бесконтрольный рост застройки, особенно в популярных зонах, когда девелоперы пытаются быстро заработать на туристическом буме и инвестиционном потоке.
• Высокие ожидания и оптимизм, подкреплённые восстановлением туризма после COVID-19, что заставило многих переоценить реальный устойчивый спрос.
• Изменения в глобальной обстановке: геополитика, ограничения на путешествия, инфляция, рост стоимости строительства.
• Регуляторные пробелы или изменения, которые могут вводиться неожиданно — передача земель, разрешения, правила застройки, экологические ограничения.
• Экономическая неопределённость на глобальном и национальном уровнях, что влияет на доверие инвесторов и готовность делать долгосрочные вложения.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Где наиболее уязвимы районы — коротко
• Bang Tao / Cherng Talay / Layan — высокий объём новых запусков; риск oversupply в сегменте кондоминиумов (особенно mid-market и некоторые люкс-проекты).
• Patong / центральный туристический пояс (Patong, Karon, Kata) — сильная зависимость от туристического потока; коррекция в туризме сразу бьют по аренде и цене.
• Новостройки в Thalang — риск появления большого количества однотипного продукта; конкуренция по цене/скидкам.
• Старые «дешёвые» районы и массовая вторичка — могут терять ликвидность, если инфраструктура слабая.
• Rawai / Nai Harn — относительно стабильнее , но не свободны от рисков (регуляция, эко-ограничения).
Почему именно так ?
1. Массовые запуски проектов → растёт предложение быстрее спроса.
2. Зависимость от туризма.
3. Регуляторные и юридические риски — особенности владения землёй у иностранцев, возможные проверки «номинального» владения, изменения правил.
4. Рост затрат и слабая инфраструктура в некоторых районах.
• Bang Tao / Cherng Talay / Layan — высокий объём новых запусков; риск oversupply в сегменте кондоминиумов (особенно mid-market и некоторые люкс-проекты).
• Patong / центральный туристический пояс (Patong, Karon, Kata) — сильная зависимость от туристического потока; коррекция в туризме сразу бьют по аренде и цене.
• Новостройки в Thalang — риск появления большого количества однотипного продукта; конкуренция по цене/скидкам.
• Старые «дешёвые» районы и массовая вторичка — могут терять ликвидность, если инфраструктура слабая.
• Rawai / Nai Harn — относительно стабильнее , но не свободны от рисков (регуляция, эко-ограничения).
Почему именно так ?
1. Массовые запуски проектов → растёт предложение быстрее спроса.
2. Зависимость от туризма.
3. Регуляторные и юридические риски — особенности владения землёй у иностранцев, возможные проверки «номинального» владения, изменения правил.
4. Рост затрат и слабая инфраструктура в некоторых районах.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Что делать инвестору — конкретно и по приоритету:
1. Не покупать «на слухах» / не брать off-plan без защиты. Если off-plan — требовать прозрачный график выплат, эскроу/депозит и штрафы для застройщика при срыве сроков.
2. Выбирать продукт с ограниченным будущим предложением (пляжная линия с редкой доступностью земли, участки с ограничениями по застройке).
3. Предпочитать freehold-кондоминиумы для простоты выхода (если нужна простая перепродажа иностранцу) или тщательно прорабатывать leasehold-структуру.
4. Стресс-тестировать доходность: 3 сценария — базовый, пессимистичный (арендная ставка −25–40%), оптимистичный. Планировать буфер наличности на 12–24 мес.
5. Юридическая проверка — первый шаг, не формальность. Нанять тайского адвоката для проверки title deed, encumbrances, разрешений, истории платежей по кондо-фонду и т.д.
1. Не покупать «на слухах» / не брать off-plan без защиты. Если off-plan — требовать прозрачный график выплат, эскроу/депозит и штрафы для застройщика при срыве сроков.
2. Выбирать продукт с ограниченным будущим предложением (пляжная линия с редкой доступностью земли, участки с ограничениями по застройке).
3. Предпочитать freehold-кондоминиумы для простоты выхода (если нужна простая перепродажа иностранцу) или тщательно прорабатывать leasehold-структуру.
4. Стресс-тестировать доходность: 3 сценария — базовый, пессимистичный (арендная ставка −25–40%), оптимистичный. Планировать буфер наличности на 12–24 мес.
5. Юридическая проверка — первый шаг, не формальность. Нанять тайского адвоката для проверки title deed, encumbrances, разрешений, истории платежей по кондо-фонду и т.д.
Что делать брокеру / агенту — как защитить сделку и клиента
• Анализ конкурентной базы: веди таблицу новых запусков в радиусе 5 км от объекта (цены, готовность, заполняемость). Акцентируй на реальных сравнительных продажах.
• Предлагай гибкие условия для покупателей: рассрочка по проекту, гарантия минимального дохода от управляющей компании на 1–2 года (если возможно).
• Маркетинг на разные сегменты: не только китай/россия/европа — работай с long-stay, digital nomads, тайскими покупателями и местными инвесторами.
• Проверка девелопера и финансов проекта: кредитная история, завершённые проекты, отзывы, гарантии.
• Анализ конкурентной базы: веди таблицу новых запусков в радиусе 5 км от объекта (цены, готовность, заполняемость). Акцентируй на реальных сравнительных продажах.
• Предлагай гибкие условия для покупателей: рассрочка по проекту, гарантия минимального дохода от управляющей компании на 1–2 года (если возможно).
• Маркетинг на разные сегменты: не только китай/россия/европа — работай с long-stay, digital nomads, тайскими покупателями и местными инвесторами.
• Проверка девелопера и финансов проекта: кредитная история, завершённые проекты, отзывы, гарантии.
❤1
https://youtu.be/LWE3TCS8njs?si=xZoQakhV5NLvPC_l
🎬 Расследование для тех, кто “повёлся” на громкие обещания.
Вот реально — как так можно?
Ещё до Таиланда я натыкалась на рекламу от Домогацкого и просто удивлялась:
неужели кто-то верит такому человеку?
Даже я — не строитель. Но ведь должна же быть голова на плечах,
чтобы проверить всё, прежде чем хоть копейку куда-то отправить.
А теперь, когда запахло жареным, человек показал свою настоящую суть.
Как говорит, что говорит — всё то же, но теперь уже “убедительно”… только для себя.
🎬 Расследование для тех, кто “повёлся” на громкие обещания.
Вот реально — как так можно?
Ещё до Таиланда я натыкалась на рекламу от Домогацкого и просто удивлялась:
неужели кто-то верит такому человеку?
Даже я — не строитель. Но ведь должна же быть голова на плечах,
чтобы проверить всё, прежде чем хоть копейку куда-то отправить.
А теперь, когда запахло жареным, человек показал свою настоящую суть.
Как говорит, что говорит — всё то же, но теперь уже “убедительно”… только для себя.
YouTube
Пытки Домогацкого на Бали! ДЕНЬГИ ИСЧЕЗЛИ? Расследование
Это третья часть расследования на Сергея Домогацкого (Mr. TerimaKasih). Знаменитый застройщик утверждает, что был похищен ряженными полицейскими и чеченцами. Его пытали несколько часов в заброшенном доме и требовали перевести крипту (USDT) в размере 1 000…
Обидно, что люди доверяют все больше шарлатанам, так как только дураки рожами светить умеют.
Закон Alcoholic Beverage Control Act (No. 2) B.E. 2568 (2025) вступил в силу 8 ноября 2025 года.
Главная новация: теперь не только продавец, но и потребитель алкоголя может быть привлечён к ответственности за употребление в период запрещённых часов.
❌ То есть “нельзя пить после 20:00” — частично верно:
• Если заведение не имеет развлекательной лицензии (например, кафе, ресторан, магазин), то подавать и употреблять алкоголь после 20:00 фактически запрещено, потому что это вне разрешённого времени продажи.
• Если вы пьёте в отеле, баре, клубе, ресторане с лицензией, то ограничение “после 20:00” не действует — там разрешено до официального времени закрытия (чаще до 24:00 или 02:00, в туристических зонах — до 04:00).
⚠️ Кому теперь нельзя пить (по новому закону):
1. Любому человеку, кто употребляет алкоголь в запрещённые часы (в т. ч. после 20:00 в нелицензированных местах).
2. В общественных местах (улица, пляж, парковка, транспорт, храмы, школы, госучреждения) — запрещено в любое время.
3. Несовершеннолетним до 20 лет — полный запрет.
4. Лицам в форме или при исполнении служебных обязанностей (госслужащие, полиция, военные) — нельзя пить в форме и на службе.
5. Водителям — запрещено пить за рулём, штрафы ужесточены.
💸 Штрафы:
• За нарушение часов или мест употребления: до 10 000 бат.
• За продажу алкоголя в запрещённые часы: до 50 000 бат или тюрьма до 6 месяцев.
Главная новация: теперь не только продавец, но и потребитель алкоголя может быть привлечён к ответственности за употребление в период запрещённых часов.
❌ То есть “нельзя пить после 20:00” — частично верно:
• Если заведение не имеет развлекательной лицензии (например, кафе, ресторан, магазин), то подавать и употреблять алкоголь после 20:00 фактически запрещено, потому что это вне разрешённого времени продажи.
• Если вы пьёте в отеле, баре, клубе, ресторане с лицензией, то ограничение “после 20:00” не действует — там разрешено до официального времени закрытия (чаще до 24:00 или 02:00, в туристических зонах — до 04:00).
⚠️ Кому теперь нельзя пить (по новому закону):
1. Любому человеку, кто употребляет алкоголь в запрещённые часы (в т. ч. после 20:00 в нелицензированных местах).
2. В общественных местах (улица, пляж, парковка, транспорт, храмы, школы, госучреждения) — запрещено в любое время.
3. Несовершеннолетним до 20 лет — полный запрет.
4. Лицам в форме или при исполнении служебных обязанностей (госслужащие, полиция, военные) — нельзя пить в форме и на службе.
5. Водителям — запрещено пить за рулём, штрафы ужесточены.
💸 Штрафы:
• За нарушение часов или мест употребления: до 10 000 бат.
• За продажу алкоголя в запрещённые часы: до 50 000 бат или тюрьма до 6 месяцев.
🏘 Практическое значение для недвижимости / аренды / туристического жилья
✅Если вы управляете виллой/апартаментами или арендуете жильё, и на территории планируется “вечеринка с алкоголем” — обязательно проверьте, есть ли у объекта лицензия или он подпадает под ограничения (часа продажи, потребления).
✅В договоре аренды стоит указать, что арендаторы обязуются соблюдать новые правила — например, не подавать/употреблять алкоголь вне разрешённых часов.
✅Информируйте иностранных гостей: они могут не знать, что даже если купили алкоголь, употреблять его нельзя вне разрешённых времён/зон — и могут быть штрафы.
Нововведение— хороший повод ещё раз обратить внимание на фарингов… да, именно фарингов! 😎
✅Если вы управляете виллой/апартаментами или арендуете жильё, и на территории планируется “вечеринка с алкоголем” — обязательно проверьте, есть ли у объекта лицензия или он подпадает под ограничения (часа продажи, потребления).
✅В договоре аренды стоит указать, что арендаторы обязуются соблюдать новые правила — например, не подавать/употреблять алкоголь вне разрешённых часов.
✅Информируйте иностранных гостей: они могут не знать, что даже если купили алкоголь, употреблять его нельзя вне разрешённых времён/зон — и могут быть штрафы.
Нововведение— хороший повод ещё раз обратить внимание на фарингов… да, именно фарингов! 😎