ИСПАНИЯ ДЛЯ ЖИЗНИ👍
Помощь в практическом освоении Испании
Я - Виктория! Очень раада, что вы присоединились, приятно видеть вас на моем канале!🤗 Тут буду дублировать информацию из Инстаграм, а также делиться дополнительно другой информацией☺️
Чем могу Вам помочь?
🔷Подготовка документов для ВНЖ
🔷Продление ВНЖ
🔷IRNR и другие налоги
🔷Консультации по открытию бизнеса
🔷Переводы
🔹Бизнес-планы
И много-много 🔥полезной 🔥 информации!
Помощь в практическом освоении Испании
Я - Виктория! Очень раада, что вы присоединились, приятно видеть вас на моем канале!🤗 Тут буду дублировать информацию из Инстаграм, а также делиться дополнительно другой информацией☺️
Чем могу Вам помочь?
🔷Подготовка документов для ВНЖ
🔷Продление ВНЖ
🔷IRNR и другие налоги
🔷Консультации по открытию бизнеса
🔷Переводы
🔹Бизнес-планы
И много-много 🔥полезной 🔥 информации!
❤1👍1
Испания для жизни pinned «ИСПАНИЯ ДЛЯ ЖИЗНИ👍 Помощь в практическом освоении Испании Я - Виктория! Очень раада, что вы присоединились, приятно видеть вас на моем канале!🤗 Тут буду дублировать информацию из Инстаграм, а также делиться дополнительно другой информацией☺️ Чем могу Вам…»
Снять или купить недвижимость? Что выгоднее?
Если вам понравилась квартира или дом, которые можно или купить, или снять, вероятнее всего, вы думаете, как понять, что выгоднее?
Между ценой аренды и продажи недвижимости есть четкая зависимость.
Основным показателем является «Валовая доходность за аренду» (Rentabilidad bruta por alquiler). Она определяется как годовая цена аренды поделенная на цену продажи.
Например, при аренде 1000€ в месяц и продаже за 240000€, этот показатель равен 5%.
Обратный показатель «Соотношение цены/дохода» (Price Earning Ratio (PER)) определяет, сколько раз цена аренды появилась в цене продажи, другими словами, сколько лет потребуется, чтобы заплатить цену дома арендной платой. В примере это 20 раз (20 лет).
Для того, чтобы оценить эквивалентность предлагаемых цен аренды и продажи, необходимо воспользоваться коэффициентом который публикует ЦБ Испании (Banco de España). Этот коэффициент обновляется раз в квартал.
В 1 кв 2019 валовая доходность составляла 3,9% и PER=25,6 годам (308 месяцев). То есть если у вас есть дом за 270 т.€, то адекватная цена аренды за него будет около 877€ в месяц.
Для чего это нужно? Если у вас есть выбор - купить или снять, то можно посчитать, что выгоднее.
Например, дом стоит 400 т€, а арендовать его предлагают за 1000€ в месяц, то вычисляем PER, который получается 33 года. Среднее значение по Испании - 25,6б то есть цена продажи дома завышена и его следует арендовать.
Конечно, это средние значения, и нужно делать поправку на провинцию, расположение, качество дома. Тем не менее, даже приблизительная оценка может помочь как поторговаться при покупке квартиры, так и при оценке разумности ипотечного кредита.
Если вам понравилась квартира или дом, которые можно или купить, или снять, вероятнее всего, вы думаете, как понять, что выгоднее?
Между ценой аренды и продажи недвижимости есть четкая зависимость.
Основным показателем является «Валовая доходность за аренду» (Rentabilidad bruta por alquiler). Она определяется как годовая цена аренды поделенная на цену продажи.
Например, при аренде 1000€ в месяц и продаже за 240000€, этот показатель равен 5%.
Обратный показатель «Соотношение цены/дохода» (Price Earning Ratio (PER)) определяет, сколько раз цена аренды появилась в цене продажи, другими словами, сколько лет потребуется, чтобы заплатить цену дома арендной платой. В примере это 20 раз (20 лет).
Для того, чтобы оценить эквивалентность предлагаемых цен аренды и продажи, необходимо воспользоваться коэффициентом который публикует ЦБ Испании (Banco de España). Этот коэффициент обновляется раз в квартал.
В 1 кв 2019 валовая доходность составляла 3,9% и PER=25,6 годам (308 месяцев). То есть если у вас есть дом за 270 т.€, то адекватная цена аренды за него будет около 877€ в месяц.
Для чего это нужно? Если у вас есть выбор - купить или снять, то можно посчитать, что выгоднее.
Например, дом стоит 400 т€, а арендовать его предлагают за 1000€ в месяц, то вычисляем PER, который получается 33 года. Среднее значение по Испании - 25,6б то есть цена продажи дома завышена и его следует арендовать.
Конечно, это средние значения, и нужно делать поправку на провинцию, расположение, качество дома. Тем не менее, даже приблизительная оценка может помочь как поторговаться при покупке квартиры, так и при оценке разумности ипотечного кредита.
Что нужно проверить до покупки квартиры?
Если вы подумываете о покупке квартиры или домика в Испании, то очень важно проверить следующие документы, чтобы избежать проблем в будущем:
1. Взять в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) ноту симпле (или попросить у продавца), чтобы проверить, есть ли какие-либо обременения, например ипотека, арест и т.д. Также в этом документе указаны все собственники недвижимости. Как взять ноту симпле я рассказывала в одном из постов.
2. Если недвижимость в ипотеке, нужно выяснить у банка, возможна ли и на каких условиях передача ипотеки (если нужна ипотека). Если ипотека не нужна, то при оформлении квартиры у нотариуса вы предоставляете 2 банковских чека - один на сумму ипотеки для банка, второй - покупателю на остаток. Обязательно нужно получить сертификат, что ипотека погашена.
3. Выяснить, полностью ли оплачены коммунальные услуги, по возможности получить у председателя комунидада справку, что задолженности нет. Также выяснить это по поводу воды и электричества.
4. Очень желательно почитать устав комунидада, выяснить размер ежемесячной оплаты и систему сбора денег на дополнительные нужды (derrama extraordinaria), так ка замена лифта, например, может вылиться в крупную дополнительную сумму, если большинство членов товарищества проголосуют «за».
5. Неплохо бы сходить в местную мэрию и уточнить «градостроительную ситуацию» дома, чтобы избежать, например, ситуации, что в ближайшем будущем под окнами проложат шумную магистраль.
6. Там же в мэрии запросить сертификат о фискальной стоимости недвижимости, чтобы потом не пришлось доплачивать налоги.
7. Проверить, оплатил ли продавец все IBI - этот налог платит тот, в чьей собственности недвижимость была на 1 января.
8. Попросить у продавца сертификат о том, что жилье соответствует минимальным требованиям для проживания. В некоторых регионах этот сертификат называется cédula de habitabilidad, в других - licencia de segunda ocupación.
9. Продавец обязан предоставить энергетический сертификат.
10. Если дому более 45 лет, то продавец должен предоставить сертификат технического осмотра здания (ITE).
Рекомендую не подписывать договор о залоге и не вносить залог до того, как все эти документы будут вами проверены!
Если вы подумываете о покупке квартиры или домика в Испании, то очень важно проверить следующие документы, чтобы избежать проблем в будущем:
1. Взять в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) ноту симпле (или попросить у продавца), чтобы проверить, есть ли какие-либо обременения, например ипотека, арест и т.д. Также в этом документе указаны все собственники недвижимости. Как взять ноту симпле я рассказывала в одном из постов.
2. Если недвижимость в ипотеке, нужно выяснить у банка, возможна ли и на каких условиях передача ипотеки (если нужна ипотека). Если ипотека не нужна, то при оформлении квартиры у нотариуса вы предоставляете 2 банковских чека - один на сумму ипотеки для банка, второй - покупателю на остаток. Обязательно нужно получить сертификат, что ипотека погашена.
3. Выяснить, полностью ли оплачены коммунальные услуги, по возможности получить у председателя комунидада справку, что задолженности нет. Также выяснить это по поводу воды и электричества.
4. Очень желательно почитать устав комунидада, выяснить размер ежемесячной оплаты и систему сбора денег на дополнительные нужды (derrama extraordinaria), так ка замена лифта, например, может вылиться в крупную дополнительную сумму, если большинство членов товарищества проголосуют «за».
5. Неплохо бы сходить в местную мэрию и уточнить «градостроительную ситуацию» дома, чтобы избежать, например, ситуации, что в ближайшем будущем под окнами проложат шумную магистраль.
6. Там же в мэрии запросить сертификат о фискальной стоимости недвижимости, чтобы потом не пришлось доплачивать налоги.
7. Проверить, оплатил ли продавец все IBI - этот налог платит тот, в чьей собственности недвижимость была на 1 января.
8. Попросить у продавца сертификат о том, что жилье соответствует минимальным требованиям для проживания. В некоторых регионах этот сертификат называется cédula de habitabilidad, в других - licencia de segunda ocupación.
9. Продавец обязан предоставить энергетический сертификат.
10. Если дому более 45 лет, то продавец должен предоставить сертификат технического осмотра здания (ITE).
Рекомендую не подписывать договор о залоге и не вносить залог до того, как все эти документы будут вами проверены!
Прописка в Испании - что и зачем?
Все люди, проживающие на территории Испании постоянно (то есть более 3 месяцев), должны зарегистрироваться в реестре жителей. Это простая и бесплатная процедура, но без нее не сделать много нужных вещей, таких как:
- получение и продление карточки резидента
- получение водительских прав
- получение карточки государственной медицинской страховки
- запись детей в школу
- получение социальных льгот
- и много другое
Прописку оформляет местная мэрия, по месту проживания.
Документы, необходимые для прописки:
- документы, удостоверяющие личность (ние, паспорт и тд)
- при прописке детей - документы, удостоверяющие родственные связи или опекунство
- документы на жилье
а) эскритура/нота симпле, если жилье в собственности
б) договор аренды, возможно запросят подтверждение оплаты аренды и/или коммунальных услуг
в)если нет никакого договора, то прописать может человек, лично явившись в мэрию, если он:
в1) владелец недвижимости
в2) арендатор
- (в этих случаях этому человеку не надо быть прописанным, а только принести подтверждающие его права на недвижимость)
г) прописанный в этом жилье, если ему нужно прописать свою супругу / пареху или детей (в этом случае необходимо предъявить подтверждающие родственные документы)
Для неграждан ЕС прописка оформляется на 2 года, необходимо ее своевременно продлевать. Особенно это важно для тех, у кого непрерывный срок прописки является значимым фактором для пребывания в Испании.
Все люди, проживающие на территории Испании постоянно (то есть более 3 месяцев), должны зарегистрироваться в реестре жителей. Это простая и бесплатная процедура, но без нее не сделать много нужных вещей, таких как:
- получение и продление карточки резидента
- получение водительских прав
- получение карточки государственной медицинской страховки
- запись детей в школу
- получение социальных льгот
- и много другое
Прописку оформляет местная мэрия, по месту проживания.
Документы, необходимые для прописки:
- документы, удостоверяющие личность (ние, паспорт и тд)
- при прописке детей - документы, удостоверяющие родственные связи или опекунство
- документы на жилье
а) эскритура/нота симпле, если жилье в собственности
б) договор аренды, возможно запросят подтверждение оплаты аренды и/или коммунальных услуг
в)если нет никакого договора, то прописать может человек, лично явившись в мэрию, если он:
в1) владелец недвижимости
в2) арендатор
- (в этих случаях этому человеку не надо быть прописанным, а только принести подтверждающие его права на недвижимость)
г) прописанный в этом жилье, если ему нужно прописать свою супругу / пареху или детей (в этом случае необходимо предъявить подтверждающие родственные документы)
Для неграждан ЕС прописка оформляется на 2 года, необходимо ее своевременно продлевать. Особенно это важно для тех, у кого непрерывный срок прописки является значимым фактором для пребывания в Испании.
Типы жилья в Испании
Испанский закон о жилье определяет это понятие как любое стационарное сооружение, в котором проживают физические лица, включая общие помещения и коммуникации, которое соответствует нормам и условиям пригодности для жилья и выполняет социальную функцию обеспечения проживающих в нем людей пространством и удобствами, необходимыми для удовлетворения их потребностей в персональном помещении.
Какие виды жилья бывают?
- Основное - жилье, в котором человек прописан.
- Второе - жилье используется периодически или для временного проживания.
- Пустующее - жилье, которое постоянно остается незанятым без какой-либо причины на срок более двух лет. В данном случае обоснованными причинами незанятости являются:
а) переезд по причинам трудоустройства
б) смена адреса по причине зависимости или иждивения
в) оставление жилья в сельской местности в процессе сокращения численности населения
г) имущество жилища является объектом судебного разбирательства в ожидании решения.
- Перенаселенное - жилье, в котором размещено больше людей, чем это позволяют стандарты на проживание на человека. Это определение не применяется, если проживают родственники и это не создает проблем со здоровьем и гигиеной, а также угроз для окружающей среды.
- Необустроенное - жилье, которое предназначено для проживания, но не имеет сертификата о годности к проживанию и не соответствует условиям для его получения.
- Реконструируемое - жилье, на котором ведется комплекс ремонтных работ без изменения архитектуры жилого здания или жилого помещения улучшает его качество с точки зрения безопасности, функциональности, доступности и энергоэффективности.
- Капитально реконструируемое - на нем ведется комплекс работ, который может состоять из сноса здания, сохранения только его фасадов, или представляет собой действия, которые влияют на структуру или тип использования здания или помещения.
- Социальное - государственное или некоммерческое жилье, предоставляемое тем, кто живет в неадекватных условиях и не имеет ресурсов для покупки или аренды жилья.
- Государственное - жилье, предназначенное для удовлетворения временных потребностей людей с трудностями эмансипации или нуждающихся в уходе, например молодежь, пожилые люди, женщины, ставшие жертвами гендерного насилия, иммигранты, разведенные люди, которые утратили право пользоваться общим жильем, люди, ожидающие переселения при капитальном ремонте или сносе своего жилья, а также бездомные.
- Городская мазоверия (во слово-то) - владелец жилья, чаще всего старого, дает возможность другим людям использовать это жилье в обмен на работы по его восстановлению и техническому обслуживанию.
- Туристическое - жилье для кратковременного использования третьими лицами, при условии управления этим жильем и немедленной доступностью для сезонного проживания. Правопреемники не могут переоборудовать дом в свое основное или дополнительное место жительства.
- Бездомный - лицо с явным отсутствием адекватного жилья, у него нет адреса, он живет на улице или в помещении, не подходящем для проживания и страдает от социальной изоляции из-за социальных барьеров или личных трудностей для самостоятельной жизни. Люди, которых выселяют из-за доказанной невозможности оплаты аренды, также могут называться бездомными.
Испанский закон о жилье определяет это понятие как любое стационарное сооружение, в котором проживают физические лица, включая общие помещения и коммуникации, которое соответствует нормам и условиям пригодности для жилья и выполняет социальную функцию обеспечения проживающих в нем людей пространством и удобствами, необходимыми для удовлетворения их потребностей в персональном помещении.
Какие виды жилья бывают?
- Основное - жилье, в котором человек прописан.
- Второе - жилье используется периодически или для временного проживания.
- Пустующее - жилье, которое постоянно остается незанятым без какой-либо причины на срок более двух лет. В данном случае обоснованными причинами незанятости являются:
а) переезд по причинам трудоустройства
б) смена адреса по причине зависимости или иждивения
в) оставление жилья в сельской местности в процессе сокращения численности населения
г) имущество жилища является объектом судебного разбирательства в ожидании решения.
- Перенаселенное - жилье, в котором размещено больше людей, чем это позволяют стандарты на проживание на человека. Это определение не применяется, если проживают родственники и это не создает проблем со здоровьем и гигиеной, а также угроз для окружающей среды.
- Необустроенное - жилье, которое предназначено для проживания, но не имеет сертификата о годности к проживанию и не соответствует условиям для его получения.
- Реконструируемое - жилье, на котором ведется комплекс ремонтных работ без изменения архитектуры жилого здания или жилого помещения улучшает его качество с точки зрения безопасности, функциональности, доступности и энергоэффективности.
- Капитально реконструируемое - на нем ведется комплекс работ, который может состоять из сноса здания, сохранения только его фасадов, или представляет собой действия, которые влияют на структуру или тип использования здания или помещения.
- Социальное - государственное или некоммерческое жилье, предоставляемое тем, кто живет в неадекватных условиях и не имеет ресурсов для покупки или аренды жилья.
- Государственное - жилье, предназначенное для удовлетворения временных потребностей людей с трудностями эмансипации или нуждающихся в уходе, например молодежь, пожилые люди, женщины, ставшие жертвами гендерного насилия, иммигранты, разведенные люди, которые утратили право пользоваться общим жильем, люди, ожидающие переселения при капитальном ремонте или сносе своего жилья, а также бездомные.
- Городская мазоверия (во слово-то) - владелец жилья, чаще всего старого, дает возможность другим людям использовать это жилье в обмен на работы по его восстановлению и техническому обслуживанию.
- Туристическое - жилье для кратковременного использования третьими лицами, при условии управления этим жильем и немедленной доступностью для сезонного проживания. Правопреемники не могут переоборудовать дом в свое основное или дополнительное место жительства.
- Бездомный - лицо с явным отсутствием адекватного жилья, у него нет адреса, он живет на улице или в помещении, не подходящем для проживания и страдает от социальной изоляции из-за социальных барьеров или личных трудностей для самостоятельной жизни. Люди, которых выселяют из-за доказанной невозможности оплаты аренды, также могут называться бездомными.
👍1
Что такое кадастровая стоимость недвижимости?
Каждый раз при оплате налогов на недвижимость в Испании всплывает понятие "кадастровая стоимость". Что это такое, для чего нужно и когда нужно обращать на нее внимание?
Именно кадастровая стоимость объекта недвижимости определяет, сколько налогов нужно платить за владение этой недвижимостью.
Кадастровая стоимость — это фиксированная административная величина, объективно установленная для каждого объекта недвижимости, и она является результатом применения критериев оценки, разработанных каждым муниципалитетом.
Кадастровая стоимость определяется на основе анализа географического положения объекта недвижимости, величины расходов на строительство, качества постройки, даты окончания строительства, качества земельного участка, где проводились строительные работы, а также рыночной стоимость объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость может изменяться на основании законов о бюджете муниципалитета.
Для чего важна кадастровая стоимость? Какие налоги расчитываются, исходя из нее?
* Подоходный налог резидентов Испании (IRPF). Его не нужно платить только за "первое" жилье, в котором прописка. За всю последующую недвижимость в собственности нужно платить этот налог.
* Вмененный налог нерезидентов Испании (IRNR). Его нужно платить за любое жилье в Испании, даже если оно не сдается в аренду.
* Налог на недвижимость (IBI). Ежегодный муниципальный налог, ставка зависит от муниципалитета.
* Муниципальный налог на увеличение стоимости земли городского характера (IIVTNU). Это муниципальная прибавочная кадастровая стоимость земли, а не дома.
* Налог на передачу прав собственности (ITP). Этот налог уплачивается с суммы покупки недвижимости в течение одного месяца после покупки (форма 600). Но важно знать, что налоговая считает коммерческую стоимость недвижимости по оценочной, а она зависит от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент. Очень важно выяснить это для покупки невижимости, чтобы не получить "письмо счастья" через пару лет с требованием доплатить кучу налогов.
* Налог на пожертвование и дарение. В связи с отсутствием цены приобретения, налог расчитывается от кадастровой с учетом возраста имущества. Налог на наследство (IP). При отсутствии данных о рынночной цене имущества, налог расчитывается от кадастровой с учетом коэффициентов.
Как узнать кадастровую стоимость?
* самый простой вариант - посмотреть в счете за IBI, который присылают ежегодно
* если не присылают, сходить в аюнтаменто и попросить распечатку этого счета
* зайти на сайт кадастра с электронной подписью и посмотреть стоимость своей собственности
* если электронной подписи нет, то зайти в кадастр и получить информацию.
Важно знать не только кадастровую стоимость, но и год ее пересчета!
Каждый раз при оплате налогов на недвижимость в Испании всплывает понятие "кадастровая стоимость". Что это такое, для чего нужно и когда нужно обращать на нее внимание?
Именно кадастровая стоимость объекта недвижимости определяет, сколько налогов нужно платить за владение этой недвижимостью.
Кадастровая стоимость — это фиксированная административная величина, объективно установленная для каждого объекта недвижимости, и она является результатом применения критериев оценки, разработанных каждым муниципалитетом.
Кадастровая стоимость определяется на основе анализа географического положения объекта недвижимости, величины расходов на строительство, качества постройки, даты окончания строительства, качества земельного участка, где проводились строительные работы, а также рыночной стоимость объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость может изменяться на основании законов о бюджете муниципалитета.
Для чего важна кадастровая стоимость? Какие налоги расчитываются, исходя из нее?
* Подоходный налог резидентов Испании (IRPF). Его не нужно платить только за "первое" жилье, в котором прописка. За всю последующую недвижимость в собственности нужно платить этот налог.
* Вмененный налог нерезидентов Испании (IRNR). Его нужно платить за любое жилье в Испании, даже если оно не сдается в аренду.
* Налог на недвижимость (IBI). Ежегодный муниципальный налог, ставка зависит от муниципалитета.
* Муниципальный налог на увеличение стоимости земли городского характера (IIVTNU). Это муниципальная прибавочная кадастровая стоимость земли, а не дома.
* Налог на передачу прав собственности (ITP). Этот налог уплачивается с суммы покупки недвижимости в течение одного месяца после покупки (форма 600). Но важно знать, что налоговая считает коммерческую стоимость недвижимости по оценочной, а она зависит от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент. Очень важно выяснить это для покупки невижимости, чтобы не получить "письмо счастья" через пару лет с требованием доплатить кучу налогов.
* Налог на пожертвование и дарение. В связи с отсутствием цены приобретения, налог расчитывается от кадастровой с учетом возраста имущества. Налог на наследство (IP). При отсутствии данных о рынночной цене имущества, налог расчитывается от кадастровой с учетом коэффициентов.
Как узнать кадастровую стоимость?
* самый простой вариант - посмотреть в счете за IBI, который присылают ежегодно
* если не присылают, сходить в аюнтаменто и попросить распечатку этого счета
* зайти на сайт кадастра с электронной подписью и посмотреть стоимость своей собственности
* если электронной подписи нет, то зайти в кадастр и получить информацию.
Важно знать не только кадастровую стоимость, но и год ее пересчета!