Только что закрыл сделку по покупке квартиры в центре Москвы под мой проект флиппинга.

Искал почти полгода. Причем искал не просто квартиру, которую можно красиво отремонтировать и продать дороже, а объект, где прибыль заложена уже на входе. То есть теоретически его можно перепродать хоть завтра и уже заработать. Ремонт — это дополнительный апсейл.
За эти полгода рынок показал довольно интересную картину.
Новостройки явно тормозят. В августе продажи в старой Москве упали примерно на 45% год к году. По домам со сдачей в 2026 году распроданность снизилась с 74% до 71%.

А на вторичке все наоборот. Нормальные квартиры по нормальной цене улетали у меня из-под носа. Несколько раз я просто не успевал сделать контроффер. Средний срок продажи квартиры в Москве сократился с 54 дней в январе до 29 дней в июле. Цены с начала года прибавили больше 6%.

И еще одна интересная цифра: покупки жилья за собственные деньги выросли более чем на 20% год к году. Похоже, деньги с депозитов уже начинают понемногу перетекать обратно в недвижимость.
Мой частный прогноз: вторичка будет расти. Хороший старый фонд — особенно.
Для флиппинга мои фавориты сейчас — Хамовники и район 1905 года. Там я вижу хороший потенциал роста.

Посмотрим. Через несколько месяцев покажу, что купил, что получилось и самое интересное — экономику проекта.

Что меня сподвигло и растопило сердечко?

Люкс теряет рынок

В 90-е и 2000-е люкс продавал не только статус. Он давал то, что практически невозможно было получить где-то ещё: качество и актуальную моду.
Масс-маркет шился из дешёвой синтетики и имел весьма приблизительное отношение к трендам. Хотел хорошую ткань, посадку, современный крой — вынужденно шёл в люкс. Так сформировался спрос на люксовые бренды у довольно широкой аудитории среднего класса, которая могла копить на одежду, как на машину или холодильник.
Сегодня этой монополии больше нет.
Заменить Loro Piana элементарно — и речь не о подделках. Сегодня можно найти кашемир, шерсть, качество пошива и посадку сопоставимого уровня у малоизвестного итальянского или китайского производителя в 5–10 раз дешевле. Китай давно научился производить не только дёшево, но и очень хорошо.
И чем более базовый продукт продаёт люксовый бренд, тем сложнее ему объяснить разницу в цене. У свитера за €2 000 и свитера за €200 уже может не быть десятикратной разницы ни в ткани, ни в качестве производства. Остаётся только имя.
Цифры это тоже показывают. В 2025 году выручка LVMH снизилась на 5%, Fashion & Leather Goods — на 8%. Kering потерял 13%, Gucci — 22%. Операционная прибыль Gucci рухнула на 40%.
Ещё интереснее другое: по данным McKinsey, более 80% роста luxury в 2019–2023 годах обеспечило повышение цен, а не увеличение объёмов продаж.
То есть несколько лет люкс рос прежде всего потому, что становился дороже. По сути, это бомба замедленного действия, заложенная на срок полномочий CEO, принявшего такое решение. А дальше — хоть трава не расти.

Магазин перестаёт быть магазином

Интересный тезис Владислава Бакальчука про будущее офлайн-розницы. М.Видео начинает превращать часть магазинов в так называемые White Store: одновременно магазин, ПВЗ, склад и логистический хаб.
И вот это, на мой взгляд, гораздо важнее очередных разговоров о том, победит онлайн офлайн или наоборот.
Не победит никто. Они просто окончательно срастутся.
Покупатель уже выбирает товар в интернете. Но дорогую технику, мебель, одежду и множество других категорий он по-прежнему хочет увидеть, потрогать, примерить, получить консультацию или просто забрать рядом с домом.
А для ритейлера магазин больше не обязан жить исключительно за счёт трафика конкретного ТЦ. Товар, лежащий в магазине, одновременно становится складским остатком для собственного сайта, маркетплейсов, доставки и самовывоза. (Как же ТЦ собирать % от ТО - вопрос открытый)
И здесь меняется сама экономика торговой недвижимости. Раньше эффективность магазина определялась прежде всего трафиком, конверсией и продажами с квадратного метра. Теперь к этому добавляются скорость обработки заказов, логистика последней мили, зона покрытия и стоимость выполнения онлайн-заказа.
По сути, хороший магазин превращается в городскую инфраструктуру распределения товара.
Именно поэтому я бы не хоронил офлайн. Скорее, постепенно будет умирать его старая функция — магазин как помещение с рядами полок, куда покупатель должен специально прийти за товаром.
А квадратные метры останутся. Просто работать они будут совершенно иначе.
Важно, чтобы ритейл не превратил торговые площади в заложника своих онлайн платформ, как это произошло с поставщиками WB.
Либо нас ждет возврат фиксированных ставок с метра, либо очень тяжелая жизнь торговых площадок в виде придатка розницы.

Владислав Бакальчук, один из основателей Wildberries, с марта 2026 года возглавляет М.Видео в должности генерального директора.

Немного международных новостей и личной сентиментальности.

Nestlé выбрала JLL глобальным партнёром по работе с недвижимостью: офисы, промышленные и
торговые объекты в 130 странах. Впечатляющий масштаб.
JLL — моя профессиональная альма-матер. Её успехи всегда меня трогали. И хотя внутри у меня давно живёт сопротивление глобальным корпорациям, при таких новостях сердце всё равно чуть-чуть ёкает: наши!

Что изображено на логотипе знаменитого
The North Face (1966)?

Многие скажут, лого - это фантик и будут правы если «темка» создается для сиюминутного заработка в текущих обстоятельствах рынка. Но иногда бизнес - это дело жизни.
3 дуги The North Face (Знаменитый логотип обычно датируют 1971 годом by Дэвид Алкорн), это гора Хаф-Доум, гранитная скала в национальном парке Йосемити в Калифорнии. Её название переводится как «полукупол»: с одной стороны — округлая вершина, с другой — отвесная стена.
В Северном полушарии северные стены гор (the north face) получают меньше солнечного света. Они холоднее и опасней для восхождения. Поэтому северная стена в альпинизме — символ одного из самых сложных путей к вершине.
Мне нравится, когда в бренд заложен серьезный смысл. В трёх дугах на куртке и названии с северной стороны горы выражен громадный импульс.

На рынке — звенящая пауза. За ней просматривается окно возможностей.

Недавно маркетплейсы задрали комиссии и платежи настолько, что многие селлеры остались с оборотом, но без прибыли. Потери товаров на складах усугубили ситуацию: в августе Forbes описал историю продавца, потерявшего товар более чем на 400 млн рублей и сократившего 80% менеджеров. (forbes.ru⁠)
Свой кусок пирога могут забрать предприниматели старой формации — владельцы сетей магазинов.
У них уже есть площади, персонал, сайты и покупатель. Спрос не такой массовый, зато более осознанный: человек видит товар, знакомится в живую, получает консультацию от человека. Потенциально меньше возвратов — лучше экономика.
Сеть берёт товар на реализацию и получает комиссию, не замораживая деньги в закупке. Расходы на продажу остаются, но инфраструктура уже работает.
Это уже происходит: в сентябре «М.Видео» начала тестировать расширение ассортимента магазинов — от одежды и косметики до мебели и товаров для дома. Это, на мой взгляд, перспектива на новый маркетплейс, но все же.

По моим наблюдениям, стороны ищут друг друга. Сети — ассортимент без вложений в запасы в текущей экономической ситуации. Селлеры — дополнительный канал с понятной экономикой.
Но дьявол в товарной матрице: новинки должны как минимум не уступать привычному ассортименту по оборачиваемости и доходу с квадратного метра. Просто заполнить полки чужим товаром недостаточно.
Основных бенефициаров вижу в мебели, бытовой технике и подсанкционных товарах (или комплектующих).
Маркетплейсы сами создают спрос на альтернативу. И воспользоваться этим может та самая «старая» розница.
Вопрос один: сеть построит партнёрство или воспроизведёт привычный каннибализм — заберёт всю маржу, оставив поставщику оборот и риски и «доживание»…

В начале октября 1989 года в гостинице «Москва» открылся первый магазин рыночных цен парфюмерно-косметической продукции «Золотая роза».

За проектом стояла швейцарская Temtrade, основанная в Женеве. Её сотрудничество с L’Oréal началось ещё в 1974 году: компания поставляла косметику в СССР.
Что было особенного? -Полноценное оформление магазина. Для советского покупателя, видевшего роскошь только в «Березках», где сапоги ютились на одной полке с коньяком, это был совершенно другой опыт.
Из первых магазинов выросла сеть «Л’Эскаль». Под этим названием она работала с 1996 года, а к 1998-му насчитывала 68 бутиков.
Однако красивый магазин, не гарантировал устойчивости бизнеса. В 1990-е те же марки появились в параллельных каналах по более низким ценам («Куда летишь? - в «Арбат Престиж»). Temtrade вступила в конфликт с L’Oréal из-за поставок в обход эксклюзива. В конце 1999 года контракт завершился, а в 2003-м компания объявила об уходе из российской розницы: часть магазинов закрылась, часть приобрела «Л’Этуаль».

Сфера обслуживания всё? (или новый арендный бизнес)

Привычная модель сервисных бизнесов себя исчерпывает. Клиент всегда выбирает мастера, но не сам бизнес.
(Пример: за январь—июль 2026 года в России ликвидировали 12,3 тысячи предприятий бьюти-сферы — на 52,5% больше, чем годом ранее. Новых зарегистрировали на 16,1% меньше).
Клиника оплачивает рекламу, аренду, оборудование и администраторов, но пациент запоминает врача. Юрфирма развивает бренд, но доверие может быть связано с одним адвокатом.
Специалист получает всё больше переговорной силы. Зачем отдавать площадке половину выручки, если можно просто арендовать кабинет, кресло или рабочее место?
Мой прогноз: значительная часть сервисных компаний превратится в инфраструктурные площадки — медицинские и бьюти-коворкинги, кабинеты для частных специалистов и другие форматы аренды готового рабочего места.
Их доходом станет фиксированный платеж, а продуктом — оборудованное пространство, администрирование, безопасность, программное обеспечение, закупки и удобство БЕЗ МАРКЕТИНГА. Запись, платежи, отзывы и привлечение клиентов заберут платформы. ГОСУДАРСТВО введет лицензии на все виды деятельности с привязкой оплаты к ИП или самозанятому.

«Подчинённый перед лицом начальствующим должен иметь вид лихой и придурковатый, дабы разумением своим не смущать начальство»

Авторство Петра I историки не подтверждают. Корпоративный мир содержание подтверждает ежедневно.
Откройте вакансии. Даже ассистенту порой нужны свободный английский, MBA, награды и десять лет опыта. Требования — на президента, зп — на потерпеть.
Люди до 50 лет принимают требования всерьёз: учатся, собирают дипломы, вкладывают деньги в образование. Стану компетентнее — окуплю.
Однажды после вуза мы обсуждали с нашим другом-аспирантом, что мы, работающие и преуспевающие, можем на визитке написать любую степень, не потеряв нескольких лучших лет карьеры. Это перевернуло его систему мышления.
Итак, диссонанс: в вакансии нужен умный. В подчинении — удобный иногда лояльный.
Собственник может увидеть в вашем интеллекте ресурс для бизнеса. Неуверенный руководитель — угрозу своему креслу. Вдруг вы лучше разберётесь в проблемах, получите доступ к владельцу и тот спросит: зачем между нами посредник в лице CEO?
В такой системе предпочтут человека попроще, зато подконтрольного. Его ошибки всегда полезны: на их фоне начальник незаменим. А после неприятного разговора с собственником на подчинённого можно психотерапевтически проораться.

Перед очередным вложением в образование спросите себя: какие задачи оно поможет решать и готов ли рынок за это платить?
Иначе можно годами учиться мыслить, чтобы потом за зарплату изображать вид лихой и придурковатый.