https://youtu.be/_CHMsf6U3K8

По-моему, лучший состав ВП в этом году, и очень содержательная игра!

Всем привет! Написал пост в инсте после долгого отсутствия про то, чем сейчас занимаюсь…

https://www.instagram.com/p/Cl27LCjPHOl/?igshid=YmMyMTA2M2Y=

В целом, наконец снова появляются желание и силы чем-то делиться. И, видимо, если буду писать про свою жизнь и работу в Дубае, надо делать ребрендинг канала🤔

Напишу, наверное, немного про новую деятельность, а потом решим вместе, что со всем этим делать)

Как мы открыли Real Estate компанию. Часть 1. Вводная.

События, которые привели нас в ОАЭ, увы, всем известны. 4 марта мы с Лерой и Тоей рано утром приземлились в Дубае и заселились в отель, который изначально забронировали на 2 недели, в надежде, что случится чудо и восстановится мир. Увы…

Далее встал вопрос с долгосрочным пребыванием, мы начали искать квартиру. С поисками было все очень плохо, в итоге, большое спасибо Толе и Леле Филатовым, которые не только активно помогали по всем вопросам будучи уже опытными резидентами, но и договорились с владельцем о передаче своих арендных апартаментов нам, а сами улетели в Турцию.

В те же дни наши знакомые из Москвы попросили нас посмотреть здесь квартиру, которую они удаленно нашли для покупки. Мы связались с их агентом, он заодно предложил показать какие-то варианты и нам, и на следующий день рано утром он заехал за нами, и мы выдвинулись в путь.

Наш запрос был, казалось бы, прост и понятен: тихий, семейный район, с площадками для детей и собак, школой, местом, где можно просто спокойно прогуляться. В общем, нам нужен был местный Новогорск. Но в итоге весь день мы катались по каменным джунглям, посмотрели все, что только можно в центре города (чуть позже пазл у меня сложится легко - комиссия за объекты сильно разнится), пока Виталий не сказал нам, что «ладно, тут есть еще один строящийся район», и на закате мы заехали наконец в классный район (я, наверное, потом просто видео запишу, если будет интересно).

В общем, про это место мы сразу поняли - вот оно! Крипта тогда еще не загнулась, инвестиции работали, мы внесли невозвратную бронь, расспросив про все нюансы рассрочки, платежей, заселения, получение ВНЖ и согласовав их. И вот тут с взаимодействия с одним из крупнейших риэлторских агентств (назовем его «М») на разных направлениях началось мое знакомство с местным рынком недвижимости, бизнеса, ремонта.

И их отношение, отношение рекомендованных ими «суперпроверенных партнеров», которые по факту оказывались просто мошенниками, других подрядчиков меня каждый раз заставляли просто разводить руки в сторону и задаваться вопросом: «Шо, опять? Да не, ну так не бывает!»

Почему я пишу просто «М»? Ну во-первых, потому что теперь мы в некотором смысле конкуренты, а для меня всегда существует профессиональная этика. Во-вторых, подобный подход, здесь, увы большая «нередкость». А в-третьих, единственный закон, который меня в ОАЭ прилично удивляет, это закон «о порче деловой репутации». Я могу, например, выложить видео своей квартиры, показать, что там за полгода почти ничего не сделано, а что сделано - выполнено с нарушением различных норм и не выдерживает никакой критики. Но я не имею права добавить, что «если хотите такой же суперремонт, то обращайтесь в такое-то агентство или к таким-то людям». В лучшем случае я просто получу крупный штраф.

Но в конечном итоге, я уже примерно через неделю общения с сотрудниками агентства, сказал Лере, что, «похоже, мне надо самому идти работать риэлтором, чтоб и деньги зарабатывать и давать качественный сервис людям», а через месяц пришел к Азиму и сказал: «Брат, надо открывать свою компанию, хотя бы для своих»…

И мы в конце лета получили лицензию, как я написал в инсте, провели около 30 сделок. Потом ужаснулись от того, как работает рынок аренды (я сам искал жилье несколько раз, мы приводили наших товарищей в разные агентства - везде все было "не очень хорошо"), и мы поняли, что надо и это направление открывать для своих.

И очевидно, что и у нас будут ошибки, будут проблемы роста, но будем стараться. На мой взгляд, в Дубае если просто делать качественно и честно практически любое дело, есть все шансы на успех. Это активно развивающийся город больших возможностей.

P.S.: я сто лет не писал никакие истории, здесь тоже очень многое - скомкано. Потому не кокетства ради, а реально для понимания буду признателен за комментарии - интересны ли вообще мои потенциальные рассказы про Дубай, и как все здесь работает, моими глазами? Если да, то нужны ли детали (в целом, я и хотел рассказать подробнее про косяки-ошибки-обман, но все в первый пост это все запихнуть было бы перебором)? Ну или вообще стоит ли писать про новую жизнь, непокерную?

Хотя и и про покерную-то особо не писал)

Всем привет! Выше опубликовал опрос, с, казалось бы, простым вопросом и очевидным для нас с Азимом ответом. ..

В Дубае на рынке первичной недвижимости все устроено достаточно просто: для покупателя исходная цена на сам объект едина, независимо от того, придёт ли он напрямую к застройщику, в крупное агентство или небольшое (опустим сейчас момент, что, в целом, всегда с девелоперами можно торговаться и просить скидку за полную оплату или при приобретении нескольких объектов. Да и если вы уже взяли квартиру в рассрочку (а здесь она очень удобная, беспроцентная и комфортная), можно в Happiness Centre обсудить скидку при досрочной выплате).

Агентства же получают свой доход напрямую от девелоперов, которые им платят комиссию, и эта комиссия разнится в среднем от 3 до 7%, но встречаются отдельные проекты или даже отдельные квартиры, за которые застройщик готов выплатить и до 14% агентству (например, большая двушка в спальном районе в строящемся доме, где нет практически никакой инфрастуктуры и соответственно там востребованы только студии и небольшие однушки. А владельцу надо поскорее продать необходимый процент квартир для получения доступа к деньгам покупателей. Ну это если упрощённо).

Есть и застройщики, отличающиеся низким качеством, но снаружи, скажем так, это не видно. И большинство вам про это не расскажет по ряду причин, одна из которых, как я писал выше, закон о порче деловой репутации. То есть в частных беседах, конечно, кто-то об этом рассказывает, кто-то нет, но публично написать, что компания «Винни-пух и 3 поросёнка» строят из палок и хвороста нельзя. Фасад у здания красивый, агентствам платят 10%, и, продавая, например квартиру такого застройщика за $300к, агентство получает комиссию $30к. А при продаже, казалось бы, похожей квартиры в той же локации от другого застройщика за ту же цену - всего $9к.

Конечно, это все немного упрощённо, но это базовая модель для расчетов. Риэлторы в компании получают от 30% до 70% от комиссии застройщика (в зависимости от того, привели ли они покупателя или его передало агентство, от объемов своих сделок и т.д.) И, конечно, материальная заинтересованность в продаже квартиры, за которую получишь в 3 раза больше, чем за другую, очевидна. И для владельцев бизнеса, и для риэлторов. И в Дубае есть и определённые стандарты, и риски недостроя стремятся к нулю, поскольку грамотно продуманы различные защитные финансовые механизмы. И даже если в крайнем случае застройщик обанкротился, проводится тендер, и за объект берётся другой девелопер. Земля здесь востребована.

Так что, если вы ещё не ответили в опросе выше, ещё раз подумайте: стоит ли продавать клиентам лучшие объекты, за которые все в компании получат в 3 раза меньше, если можно продать просто нормальные. Ну или даже не очень хорошие, но все равно это не будет каким-то скамом.

А я попозже напишу, какие ответы давали наши потенциальные коллеги, с кем мы оказались на одной волне и уже истории из собственного опыта и в качестве клиента, и как совладельца компании…

P.S.: важно отметить, что совсем прямой корреляции с процентами нет: встречаются достойные проекты, где девелопер может заплатить до 7%, равно как и не обязательно будет идеальной квартира, за которую застройщик выплатит всего 3. И есть ряд других факторов, конечно же, которые необходимо учитывать, если уж подходить со всей скрупулезностью.

Как мы открыли Real Estate компанию. Часть 2. Фактическая.

Но давайте вернемся к истокам. Итак, мы решаем купить квартиру и бронируем. Бронь на объекты варьируется в среднем от $3k до $15к. Бронь в Дубае невозвратная. Что же может пойти не так? Как это было у нас…

1. Через час после бронирования наш агент говорит нам: «Извините, кажется, я забыл сказать, что к стоимости объекта надо добавить еще 4% - взнос в DLD». Да, DLD - это Dubai Land Department, взнос туда обязателен, иногда его делят продавец и покупатель, порой застройщик вообще берет его на себя, но в подавляющем большинстве случаев эти 4% добавляются к исходной стоимости объекта, и, конечно, о них покупателя сразу предупреждают. На 99% уверен, что в нашем случае наш агент реально про них просто забыл, но все равно дополнительная двузначная сумма к стоимости - не так, что б очень приятный бонус.

2. Перед оформлением сделки наш агент звонит в отдел консалтинга своей крупной компании и спрашивает, сможем ли мы получить резидентсткую визу, если покупаем в рассрочку, на что получает утвердительный ответ и передает нам. Для нас это важный момент, ибо, если ты не резидент, ты не можешь ни открыть счет в банке, ни отдать ребенка в школу, ни получить права, а здесь россиянам надо делать местные…
После того, как мы произвели оплату, выяснилось, что визу нам не дадут.

Сейчас, кстати, внесли изменения в законодательство, и уже можно будет получать ID и за инвестиции в строящиеся объекты, но это произошло только в сентябре, и еще не полностью реализовано. Весной это было не актуально.

3. Изначально наш агент сообщает, что оплатить можно, как угодно, в том числе и криптой. Дубай в этом плане - очень лояльный город. Но когда дело доходит до оплаты, выясняется, что криптой все же нельзя, нужен банковский менеджер-чек, и эта компания мне его может сделать примерно за 3-4% (сейчас в среднем по рынку стоимость около 2%, но некоторые умудряются и в нынешних реалиях заряжать ВИП-клиентам аж до 5%). Я говорю «ок» и прошу прислать агента мне расчет, чтоб понимать - сколько точно платить.
Он присылает, я перевожу нужную сумму. Через неделю наш агент звонит мне и говорит: «извини, я там опечатался, когда присылал тебе расчет и перепутал местами вторую и третью цифры. Надо будет доплатить».

То есть он мне изначально написал, что с меня возьмут 3-4%, и в итоге я должен перевести х56ххх. А через неделю сообщил, что случился мисклик, и с меня еще 9к, потому что правильная сумма должна была быть х65ххх.

Ок, еще минус 9к.

4. Главный бонус. Наш агент сообщил нам, что после того, как мы оплатим 50%, мы сможем получить ключи, заехать и спокойно жить, что для нас было очень важно (вкупе с ВНЖ, про который я уже рассказал). В итоге после того, как я уже перевел им деньги для производства чека, он мне звонит и сообщает:
- Извини, я забыл сказать, что еще нужны postdated - чеки на всю оставшуюся сумму рассрочки.
- А как я их могу сделать?
- Тебе просто надо открыть счет в банке, получить чековую книжку и выписать.
- А как я открою счет, если я не могу получить визу? Мы же отчасти квартиру и покупали для получения резидентства.
- Извини, тут никак помочь не могу.
- А как нам тогда в квартиру свою заехать, хотя бы? Ну бог с ними, с документами на визу.
- Без чеков никак.

Примерно неделя ушла у меня на то, чтоб найти решение. Сначала думал попросить сделать чеки кого-то из друзей, но, посовещавшись с юристами, узнал, что риски для друзей приличные, если вдруг что-то пойдет не так. А потом, подумав, какие еще есть варианты, приехал в офис застройщика и сначала тоже поставил там ребят в тупик, придумав очевидный для меня ход, но, как выяснилось, совершенно неведомый для них. Они чуть ли ни всем офисом собрались, долго обсуждали, чесали головы…

Что я придумал? Пока ты не выплатил необходимую сумму за квартиру, как мы обсудили, заселиться ты не можешь, если у тебя нет выписанных чеков на всю оставшуюся сумму от стоимости квартиры. Но можешь написать разрешение застройщику на управление твоей недвижимостью. Их партнерская компания соответственно сдает квартиру в аренду, берет свой небольшой процент, а основную сумму отправляет в счет погашения твоей рассрочки. В общем, мы с Лерой пришли к ним в офис:

- Мы можем все же, хоть, как-то получить ключи, документы и заехать в свою квартиру?
- Без чеков никак.
- А можем вам дать разрешение на сдачу ее в аренду?
- Да, без проблем, сейчас я распечатаю соответствующую форму.
- Сдавать же будет такая-то компания? Можете сразу им написать, что есть клиенты, которые хотят снять на год?
- Да, конечно, если у вас есть их документы, я могу переслать им инфу.
- Да, пожалуйста, вот наши документы.
- Ваши-то у меня есть, мне нужны документы тех, кто будет арендовать вашу квартиру.
- Так мы и будем арендовать.

Как я написал выше, тут менеджер подвис и пошел совещаться с руководителем отдела, потом они пошли к высшему руководству, взяли день на размышление. И в итоге на следующий день попросили нас просто доплатить еще небольшую часть от стоимости квартиры и... выдали все документы.



На этой позитивной ноте, пожалуй, и закончу данную часть, а то и так много букв. Вот тогда-то, получив много негативного опыта, узнав, сколько на нас заработало одно из крупнейших агентств и их ведущий специалист, который мог не отвечать нам по 2 дня, когда были какие-то вопросы, я и подумал впервые: а не заняться ли этим бизнесом мне самому?

P.S.: Кстати, с Виталием мы в хороших отношениях, иногда списываемся, я его периодически троллю. И я ему признателен за этот опыт. Без него бы агентства MyHomeClick не было.

Но это далеко не весь негативный опыт, полученный от данного агентства и пары риэлторов из других компаний. Так что, не надейтесь - я еще вернусь с продолжением.

P.P.S.: Ну и про то, как нам отвечали на наш вопрос, аналогичный созданному мной опросу, я еще напишу)

Всем привет! Недозаносы Фила - своим чередом, а работа - своим.

Итак вернемся к результатам опроса: поздравляю - лишь 8% были бы приняты в большинство компаний, 21%, возможно, попали бы в резервный список, а всем остальным сказали бы «спасибо, до свидания». Но здесь одно из двух: либо в нашем канале собрались преимущественно альтруисты, либо все же многим приятнее думать, что они добрые и заботливые)

Большинство клиентов покупают недвижимость разово, а если и вернутся за второй покупкой, это будет нескоро. И даже когда кто-то покупает сразу несколько объектов, то это считайте - тоже один раз) Разбираться в деталях будут единицы. Да и, как я говорил, совсем плохой объект купить в Дубае сложно. Запланированного скама, как в СНГ, где застройщики думают, как бы собрать деньги, даже не собираясь строить, здесь нет.

Отсюда простая арифметика: даже 2 проданные квартиры, за которые агентство получит по 3%, принесут меньше чем одна квартира, за которую девелопер заплатит 7-8%. Потому во многих (скажем так) крупных агентствах работникам настоятельно рекомендуют не тратить много времени на покупателя. Лидов (потенциальных покупателей) много. Задача - быстро продать, если покупатель реально готов, и переходить к следующему. Конечно, они продают и те объекты, где комиссия ниже, но исходный подход, как в нашем случае, постараться провезти клиента изначально по наиболее интересным продавцу объектам и вдохновить на их приобретение.

Более того многие риэлторы здесь, скорее всего, просто не разбираются в реальном ожидании от сдачи объектов. Ну не обманывают же они сознательно?! Если вы разок загугглите что-то про недвижимость в Дубае, у вас везде начнет выскакивать реклама с ожидаемой доходностью от инвестиций до 15-20% годовых. Особо оптимистичные и вовсе обещают от 20% и выше. «Маркетинговый ход», «реклама»… но ведь и на месте говорят то же самое, а когда просишь рассказать подробнее про сдачу в аренду, про продажу вторички, тебе отвечают, что «это не совсем мой профиль, но вы сами видите, какой здесь рынок и т.д.»

Наш риэлтор сходу тоже заявил, что «ваша квартира будет легко приносить 15% годовых». Когда мы запускали компанию сами, разумеется, мы начали с изучения и рынка аренды, сконтактировав с несколькими компаниями (там нам тоже рассказали не все точно), и провели исследование объявлений, и по вторичке тоже многое поизучали, попроверяли. Я просто не очень понимаю, как можно рассказывать про 15-20% годовых, даже не попытавшись понять, из чего складывается прибыль владельца.

Откуда получаются 20%? Агент по продаже открывает один из сайтов и показывает вам стоимость в 100$ за сутки. «Вот, умножаем на 365 дней, получается $36,5k в год. Вы берете квартиру за $200к, тут вообще 18% выходит.» Они не говорят, что посуточная и долгосрочная оплата отличаются примерно на 50%. Но это если речь идет о реальной краткосрочной аренде, и когда вам повезло, и вашу квартиру сняли на 3 месяца, а потом через несколько дней заехал новый арендатор еще на квартал. Посуточная аренда - это круто с октября по март, но и там у вас будет минимум около недели простоя за месяц. И 100$ - это в декабре, а в июле - дай бог, вы за $40 сдадите и, хотя бы, на несколько дней.

И они как-то забывают (а многие, уверен, и не знают/не думают) вычесть из годовой потенциальной стоимости аренды Service charge, газ, электричество, плату за уборку (а после каждого клиента квартиру необходимо освежить), расходники, амортизацию и т.д. Ну и как бы сомневаюсь, что вы сами будете всем этим заниматься, показывать квартиру, подписывать договор, передавать ключи (ок, с ключами есть разные варианты решений). В общем, скорее всего, вы отдадите свой объект в управление, а управляющая компания берет в среднем 20% (кто-то от «грязной» суммы, кто-то от «чистой» - после вычета всех расходов).

В общем, забудьте про сказки про 15-20%, грамотно подобранные объекты при хорошем управлении могут приносить до 9-10%. С нашей квартирой, разумеется история куда скромнее, ибо, очевидно, что апартаменты в семейном районе не могут давать тот же ROI, что студия или однушка в центре (сравните, условно трешку в Новогорске с 40-метровой студией рядом с Площадью трех вокзалов)…

Есть еще строящиеся объекты, которые по мере воздвижения могут прибавлять в стоимости и по 15-20% в год, если все в мире идет своим чередом. Но здесь, конечно, надо не забывать про риски пандемии, войны или еще чего-то. Ожидаемые ROI - неплохие, но и риски сопоставимые.

В общем, возвращаясь к начальному топику, правильный ответ на вопрос на собеседовании с работодателем, если он существует, наверное в том, что, «конечно, надо продавать то, что даст больше доход риэлтору и компании», и именно такой ответ нам и давали в Дубае примерно… да в общем, все. Кроме одной девушки, которая сказала, что «у нее рука не повернется продавать недостаточно качественные объекты», «что клиент потом просто не придет повторно», «да и в конце концов это просто нечестно и неправильно».

Ну и поскольку мы неправильные риэлторы, именно Ольгу в наш коллектив мы и пригласили, и примерно 3 месяца вместе работаем, находясь на одной волне. Да, мы могли заработать намного больше. А если б еще и «чарджили» (как здесь модно говорить) дополнительно за разные услуги, то и подавно. Посмотрим, во что это выльется, но накануне мы решили… открыть еще 2 направления - ответвления в нашей деятельности) Опять же из-за того, что нам не очень нравится качество услуг, которыми и нам самим приходится пользоваться. Но это тоже другая история. Надеюсь, мы сами нигде не налажаем)

А вообще, сейчас сообразил: очевидно, что, как минимум, 71% из ответивших, просто не работает в риэлторском бизнесе)

Возможно, отчасти именно из-за такого подхода.

Простите, не удержался🤣

Наткнулся на разные споры по поводу двадцатки лучших российских спортсменов. Разумеется, практически невозможно привести все к единому знаменателю. Те же олимпийские игры считаются вершиной для большинства видов спорта, но во многом лишь потому, что как раз во многих видах спорта недостаточно достойных соревнований и конкуренции. И те же ОИ абсолютно не котируются в футболе, теннисе, да и в хоккее ряд нюансов. А как ни крути, футбол и хоккей - самые популярные виды спорта.

Про шахматы у меня свое мнение, никогда не считал их спортом (это сложная интеллектуальная игра. Игра, но не спорт), но даже если б и считал, выбор многими Каспарова кроме как безоглядной любовью к шахматам объяснить чем-либо еще не могу. Он очень крутой шахматист и мужик, но даже по периоду (а берутся в расчет, грубо говоря, последние 30 лет) не очень вписывается.

Да, я люблю теннис, потому, возможно, ставлю Сафина и Кафельникова (Евгений Саныч, к слову, еще и Олимпийский чемпион, что он сам очень высоко ценит) выше других. Но по Шараповой, на мой взгляд, в двадцатке двух мнений быть не может. А Овечкина я вовсе не люблю, как и не фанат Ковальчука. Но в хоккее пробиться на вершину и долгое время там находиться, вопреки травмам, сложности календаря и т.д. невероятно тяжело. И потому, на мой взгляд, Овечкин как спортсмен - это точно номер один. Хотя тот же Малкин мне куда более симпатичен.

В общем, это мое личное мнение, основанное на моем видении достижений чисто в спортивном плане. Конечно, не так легко было несколько человек вписывать) Я набрал 20, ибо было необходимо в голосовалке на sports.ru, но последних 5 уже просто добивал.

Привет всем! Пора канал перепрофилировать, конечно, как я когда-то хотел. Под «Дубайскую историю». А-то тут одни анонсы, которые дублируют десяток других каналов)

Поэтому пока анонс анонса на ютубе) Там видео больше для рабочих целей, но пару минут довольно симпатичной картинки😜

https://youtu.be/rnE0Y2oApNc?si=T4h5dTudvOgg_g67

Спасибо Даниилу за с удовольствием проведенные 4 часа на пересадке в Стамбуле! За красивую игру, за эмоции. Особенно ценно после, увы, провального матча Ноле (провального, разумеется, для игрока его калибра, Синнер, конечно, тоже играл неплохо)…

Но я вспомнил свой пост двухлетней давности. Много воды с той поры утекло, и я успел поменять свое отношение к Медведеву. Он уникальный, эмоциональный, живой человек. Да, порой дающий выход эмоциям и не лезущий за словом в карман (но я на футбольном поле был не лучше, просто по таланту куда хуже, потому и про мои выплески знают только экс-одноклубники и судьи).

И захотелось присоединиться к сотням тысяч поздравлений в его адрес (особенно поскольку я был в числе немногочисленных критиков пару лет назад). Ну и круто для финала, что выиграл он. Зверев - конечно, тоже достойный теннисист, но против нынешнего Синнера у него без аутов.

А Даня может. Если хватит сил…