🚔 ЖК Brother, Київ, вул. Ревуцького, 1 — історія отримала продовження.
🔗 Наш пост про старт проєкту (лютий 2025)

Ділянка, де понад 10 років декларували будівництво паркінгу,
у підсумку отримала ще один великий житловий комплекс —
через старе ДПТ Вавриша та подальші законодавчі новели.

Поліція Києва розслідує можливу незаконну зміну цільового призначення земельної ділянки площею понад 4 га.

До цього оренду землі було поновлено до серпня 2032 року:
позов прокуратури суд першої інстанції задовольнив,
апеляція — скасувала,
до Верховного Суду прокурори не пішли.

👉 Детальний розбір — наступним постом.

😏 ГлавВред: Земля — довга памʼять.

Дивимось. Фіксуємо.
Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🎄 З прийдешніми святами!
Скучили за каналом? Я — також. 🕵️‍♂️Тримайте оперативний розбір

🏗 ЖК Brother: що відбувається насправді
Навколо проєкту багато гучних формулювань.
Фіксуємо без емоцій — у форматі питань і відповідей.
_________________________
❓ У чому суть кримінального провадження?

Розслідують процедуру зміни виду/цільового призначення земельної ділянки площею 4,08 га. Слідство вважає, що орендар домігся зміни КВЦПЗ через Держгеокадастр без обов’язкового рішення Київради, що може кваліфікуватися як зловживання службовим становищем (ч. 2 ст. 364 КК).

❓ Про яку землю йдеться?

Про комунальну ділянку на вул. Ревуцького, 1, яку орендує ТОВ «Аллан Плюс» і на якій реалізується ЖК Brother.

❓ Хто у фокусі слідства?

• процедура землевпорядкування;
• дії землевпорядника;
• можливі дії або бездіяльність службових осіб;
• внесення змін до ДЗК.
👉 Це не персональне звинувачення девелопера, а перевірка ланцюжка рішень.

❓ Чому справа з’явилась саме зараз?

Після того як господарські суди підтвердили чинність оренди до 2032 року, земельне питання повертається в кримінальній площині — через іншу правову кваліфікацію тих самих дій.

_________________________
🚫 Чого кримінальна справа НЕ стосується

• будівельних робіт;
• архітектури, поверховості, щільності;
• відповідності ДБН, пожежних норм, ЦЗ;
• чинності дозволу на будівництво.
❗️Кримінальне провадження не є автоматичною забороною будівництва
і не анулює дозвільні документи.

_________________________
🧩 Де тут проєкт і ПКД

Проєктну документацію після дозволу коригували технічно
(цивільний захист, укриття, пожежка, інженерія).
Це не легалізація землі
і не відповідь на кримінальне провадження,
а паралельне зменшення регуляторних ризиків.

_________________________
📌Висновок

Кримінальне провадження щодо ЖК Brother — про землю і процедури, а не про будівництво.

У господарській юрисдикції суди підтвердили чинність оренди земельної ділянки до 2032 року, визнавши перехід від паркінгу до житлової забудови зміною виду використання в межах однієї категорії земель, а не зміною цільового призначення.

Після цього земельне питання повернулося в іншій правовій площині — кримінальній: слідство трактує ті самі дії як можливу незаконну зміну цільового призначення і саме це є предметом розслідування.

Коригування проєктної документації після отримання дозволу — технічне укріплення проєкту, яке не вирішує земельне питання і не є легалізацією землі, але зменшує інші регуляторні ризики.

Дивимось, фіксуємо.
Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🧱 Оновлені ДБН з 2026 року — коротко і по суті

З 1 січня 2026 року Зміна №1 до ДБН Б.2.2-12:2019 уже працює.
Фіксуємо, що з цього реально впливає на забудову, а не просто змінило формулювання.
________________________________________
1️⃣ Висотна забудова 16+ поверхів — жорсткіший норматив

Для будинків 16 поверхів і вище
максимальна площа забудови ділянки — 25%.
Було (ДБН-2019):
11+ поверхів — 30% без поділу.

👉 Це єдина цифра, яка прямо бʼє по економіці ділянки.
Все інше — опосередкований вплив через проєктування та інженерію.
________________________________________
2️⃣ Паркінги: зарядна інфраструктура стає обовʼязковою

Тепер це пряма норма, а не бажання девелопера:
• не менше 10% паркомісць
• з точками зарядки
• з резервом потужності

👉 Паркінги доведеться проєктувати, а не продавати зарядки в буклетах.
________________________________________
3️⃣ Озеленення: формально без змін, фактично — інший підхід

Цифри не змінились
(25% — житло, 45% — садки, 50% — школи тощо).
Але тепер вони:
• зібрані в самому ДБН
• вбудовані в логіку ландшафтно-рекреаційної мережі

👉 Підхід «що залишилось — тим і озеленили» більше не працює.
________________________________________
4️⃣ Цивільний захист: нові обмеження для дворових рішень

Норми ЦЗ були і раніше, але тепер:
• уточнені посилання
• чітко повʼязані з проїздами, розривами, евакуацією

👉 Дворові простори доведеться рахувати, а не просто малювати в генплані.
________________________________________
5️⃣ Радон: оновлена методика для підземних частин
Вимоги не нові, але з 2026 року діє методика МОЗ-2023.
👉 Паркінги, стилобати, техповерхи
стають дорожчими і складнішими в реалізації.
________________________________________
📌 Ключовий нюанс

Як і раніше, обмеження щільності можуть не застосовуватись:
• в історичних ареалах
• у сформованій щільній забудові
• при зміні функціонального призначення
👉 Загальні правила стали чіткішими.
👉 Простір для маневру — нікуди не зник.

________________________________________
🔍 5 питань відділу продажу

1️⃣ Яка фактична площа забудови ділянки (%)?
(для 16+ поверхів ліміт — 25%)
2️⃣ Скільки паркомісць із зарядками і де вони на схемі?
(норма — мінімум 10%)
3️⃣ Де на генплані показані 25% озеленення?
(не в буклеті, а в проєкті)
4️⃣ Як організовані проїзди й евакуація у дворі?
(цивільний захист, не “дизайн”)
5️⃣ Чи застосовуються тут винятки з норм щільності — і на якій підставі?

🤓Норми забудовнику не заважають.
Заважає момент, коли їх починають читати покупці.

Дивимось, фіксуємо.
Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

📌 Світова нерухомість — щоденний пульс

🇺🇸 США — іпотека прокинулась

• За тиждень до 9 січня 2026 заявки на іпотеку зросли на +28,5% (MBA).
• Рефінанс: +40%, заявки на купівлю житла: +16,9%.
• Ставка 30-річної іпотеки опустилась до ~6,18%.

🧪 Висновок: варто ставці зробити крок вниз — попит реагує миттєво.
Ринок нервовий, але дуже раціональний: цифра важливіша за риторику.
__________________________
🇬🇧 Велика Британія — оптимізм без угод

• Фактичні продажі й угоди залишаються в «мінусі».
• Водночас індекс очікуваних продажів RICS:
 — +22 на 3 місяці
 — +34 на 12 місяців
(найпозитивніші значення з кінця 2024 року).

🧪 Висновок: британці ще не купують, але вже морально «розморозились».
Спочатку настрій — потім документи. Класичний британський таймінг.
_____________________________
🇺🇸 Нью-Джерсі (Perth Amboy) — апрув на узбережжі

• Місто затвердило проєкт Sea Gate від Kushner Companies.😅
• Обсяг інвестицій — ~$200 млн.
• 602 орендні (market-rate) квартири, 5 будівель.
• 35-річний PILOT-податковий режим.
• Waterfront, 15+ акрів редевелопменту.

🤓 Контекст: девелопер із системними політичними звʼязками, який добре орієнтується в адміністративних коридорах. Адміністративний ресурс — не український винахід. Різниця в тому, що десь це називають «інституційною взаємодією»,
а десь — корупційним скандалом. Механіка однакова. Назви — різні.
____________________________
Підсумок:

Світовий ринок рухається не синхронно, але за однією логікою:
— ставка → миттєва реакція грошей;
— очікування випереджають угоди;
— доступ пришвидшує процедури незалежно від прапора.

Документи не брешуть. Брешуть презентації.🤷‍♂️
Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🧱 Нова житлова політика: реформа чи рамка під бізнес

Верховна Рада ухвалила Закон №12377 «Про основні засади житлової політики».

На словах — європейські стандарти, кінець радянського Житлового кодексу, соціальна оренда, доступне житло.
У реальності — рамковий документ, який змінює роль держави, але не гарантує результат для людини.

Фіксуємо по суті.

🔹 Що держава реально зробила

• Безкоштовне житло залишили лише для 4 категорій: військові, рятувальники, поліцейські, діти-сироти.
• Для всіх інших — оренда, пільгова іпотека, лізинг, оренда з викупом, ЖБК.
• Держава офіційно виходить з ролі гаранта житла і переходить у роль оператора ринку.
Формально — модернізація.

Фактично — зняття зобов’язань без реальних компенсаторів.

🔹 Позиція інвестора: ринок підтримали, а не змінили

Закон:
• не обмежує маржу забудовника;
• не фіксує ціну «доступного» метра;
• не забороняє перепродаж на первинці.

Обмеження у 10 років стосується покупця, а не продавця.
Держава не бореться з фінансіалізацією житла — вона її легалізує.

Для інвестора це не ризик. Це сигнал стабільності.

🔹 Позиція громади: відповідальність без важелів

Громади:
• можуть безкоштовно передавати землю;
• фінансувати інфраструктуру;
• давати пільги й гарантії забудовникам.

Але закон не дає їм інструментів контролю:
— цін;
— реальної доступності житла;
— структури прибутку девелопера.

Найважливіше: держава фактично списує борг перед черговиками.
Сотні мільярдів гривень проблеми просто зникають з порядку денного.

Для бюджетів — полегшення.
Для людей — кінець ілюзії, яка трималась десятиліттями.

🔹 Позиція забудовника: нові формати, старі ризики

Закон повертає:
• ЖБК;
• оренду з викупом;
• пільгову землю;
• гарантований попит через програми.

Це інструменти, які Україна вже проходила.
І проходила масово — зі схемами, фіктивними членами та корупційною землею.

Запобіжників від повторення — у законі немає.
Усе відкладено на підзаконні акти.

🔹 Юридичний вимір

Експертне управління ВР прямо вказувало на ризики:
• прогалини після скасування Житлового кодексу;
• відсилочні норми замість правил;
• потенційне звуження прав громадян.

Закон рамковий.
Синхронного пакета змін — немає.
Утворюється небезпечна пауза:
старе вже не працює, нове ще не запущене.

📌 Це не катастрофа. Але й не соціальна реформа.

Закон:
— зручний для держави;
— вигідний для забудовника;
— ризикований для громад;
— суперечливий для громадян.

Питання не в тому, чи потрібна житлова реформа.
Питання в тому, для кого саме її написали.

🤓 Коли реформа існує лише в пресрелізі — це не реформа.
Це піар.

📌 Світова нерухомість — щоденний пульс

🇪🇺 Європа — житло як публічна інфраструктура

• ЄС презентував оновлену Affordable Housing Initiative.
• Фокус — оренда, муніципальні проєкти, реновація.
• Приватних девелоперів залучають через соціальні квоти і контроль маржі.

🤓: Європа переходить від ринку квадратних метрів до ринку житлової політики. Інвестор — бажаний, але не головний.

🇩🇪 Німеччина — регуляція оренди та локальні права першої покупки

• Ринок оренди активно регулюється — обмеження ставок і контроль (rent control) продовжено до 2029 року у низці міст.
• Окремі механізми, як право першої покупки для муніципалітетів, існують, але не є повсюдною національною політикою.
• Ці інструменти роблять ринок повільнішим і передбачуванішим, ніж чисто ринковий.

🤓: регулятор залишається активним гравцем, особливо у сфері орендних відносин і планування.

🇺🇸 США — дефіцит людського ресурсу

• У 2026 році галузь потребує сотні тисяч нових працівників.
• Проєкти і фінансування є — виконання впирається в людей.

🤓: обмеження зростання тепер не в грошах і не в регуляторі, а в кадровій спроможності.

🏘 Флорида — ставка на працюючих, а не на брошури

• У Сарасоті стартував проєкт Sarasota Station — 202 орендні квартири.
• Формат workforce housing у межах Live Local Act.

🤓: міста починають згадувати просту річ:
без медсестер, вчителів і техніків економіка не працює, навіть якщо фасади ідеальні.

Підсумок дня

Світовий ринок рухається до нової моделі:
— житло знову стає предметом політики;
— роль регулятора стає визначальною;
— доступність поступово витісняє інвестиційний романтизм.

Дивимось, фіксуємо.
Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🧱 Довгобуди не трапляються раптово. Вони читаються в документах

Більшість проблемних новобудов не «ламаються» на середині будівництва.
Вони виглядають передбачувано ще на етапі вибору — якщо відкрити документи, а не рендери.

Типовий сценарій один і той самий:
будують, продають, обіцяють.
А в реєстрах — пауза, суди або тиша.

Практика показує: ризик майже ніколи не в одному факторі.
Працює комбінація.

Найпоширеніші сигнали, які інвестори звикли ігнорувати:
— земля з цільовим призначенням «не під житло», але з дуже житловою рекламою;
— оренда ділянки на 3–5 років при проєкті на кілька черг;
— містобудівні умови на одні параметри, а продаж — на зовсім інші;
— дозвіл є, але клас наслідків максимально «полегшений»;
— гроші отримує не той, хто будує;
— договір, у якому відповідальність акуратно складена на покупця.

Кожен пункт окремо зазвичай пояснюють фразою
«це технічний момент, потім виправимо».

У сукупності це називається не «складний проєкт»,
а підвищений ризик, за який платять інвестори.

Професійне правило просте:
один червоний прапор — причина поставити додаткові запитання.
Три і більше — причина не поспішати з грошима, якими б переконливими не були презентації.

Повний розбір 10 червоних прапорів у документах новобудови — без емоцій і без піару — тут:
👉 https://bit.ly/4b5PpPm

Документи не лякають.
Вони просто чесно попереджають.

🧱 M1 Club Apartments на Ланжероні:

Це кейс про те, як в Одесі співіснують документи і фактична забудова, коли вони не зобов’язані збігатися.

Що дозволяли документи

ПП СПС-Ріелт викуповує будівлі старої водної станції ДТСААФ біля дельфінарію «Немо».
Земля під об’єктом — комунальна.
Одеська міська рада передає компанії ≈0,5 га землі на Ланжероні в оренду строком на 5 років.
Цільове призначення — рекреаційне. Не житлова забудова.
Містобудівні умови та обмеження
Видані на реконструкцію нежитлових приміщень під оздоровчий центр водних видів спорту.
Житлова функція не передбачена.

У Реєстрі будівельної діяльності зазначено, що дозвіл № ОД112182601269
зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради:
— до 8 поверхів;
— клас наслідків СС2;
— формат — реконструкція, а не нове будівництво.

Замовник будівництва — ПП «СПС-Ріелт».
На папері — оздоровчий центр у рекреаційній зоні.

Що з’явилось на місці

Стару будівлю повністю демонтують — реконструкція фактично перетворюється на нове будівництво.
Паралельно стартує продаж апартаментів під брендом M1 Club Apartments — як елітної інвестиційної нерухомості з готельним сервісом.

Каркас будівлі зростає до 11 повноцінних поверхів із конструктивом 12-го.
Фактичне перевищення дозволеної поверховості — на 4 поверхи.

Будівля перекриває вид на море з боку Алеї Слави та Меморіалу Невідомому матросу — частини історичного ансамблю узбережжя.

Яка модель

Проєкт продається як апарт-готель під управлінням Maestro Hotel Management — саме ця назва фігурує в рекламних матеріалах і презентаціях для інвесторів.

При цьому:
дозвільна документація видана на оздоровчий центр, а не на житлові апартаменти;
забудовником виступає інша юридична особа;
бренд, під яким продається інвестиційна модель, належить окремій фізичній особі.

Це класична модель, у якій бренд живе довше за забудовника, а юридичні та фінансові ризики залишаються у покупців.

Хто стоїть за будівництовом

•

Павло Куліковський

— одеський бізнесмен, співвласник діючого

M1 Club Hotel

на Ланжероні; фігурує у кількох проєктах, пов’язаних з готельно-рекреаційною нерухомістю.
•

Едуард Кім

— одеський підприємець, співвласник готельних та рекреаційних об’єктів у прибережній зоні Одеси; публічно асоціюється з розвитком бренду

M1

.
•

Віталій Тамарцев

— бізнес-партнер у структурі ПП «СПС-Ріелт», учасник корпоративного управління проєктом на етапах оформлення землі та будівництва.
•

Анастасія Жалковська

— бенефіціарка ПП «СПС-Ріелт»;

донька

Володимир Козак

, ексміністра транспорту України часів Віктора Януковича. Її присутність у структурі додає проєкту

політичного бекграунду

, який не відображений у публічних продажних матеріалах.

•

Едуард Рєжинський

—

власник бренду MAESTRO HOTEL MANAGEMENT

під яким проєкт

продається як апарт-готель та інвестиційний продукт

.

Таким чином, проєкт поєднує:
— локальних готельно-девелоперських гравців;
— спільний бізнес-інтерес у прибережній зоні;
—

політичну спадковість

, яка пояснює стійкість проєкту до перевірок і рішень, що формально мали б його зупинити.
У ранній історії компанії фігурував Василь Шкрябай —
ексдепутат Одеської міськради та колишній голова комісії з комунальної власності.
Саме цієї комісії, яка займалася питаннями землі.

Реакція міста і реальність

Електронна петиція щодо незаконної надбудови набирає необхідну кількість голосів.
Міська влада офіційно визнає: дозволено 8 поверхів, збудовано 11–12.

Оголошуються перевірки, погодження, звернення.
Фактичний результат — будівництво триває

Висновок
На папері — реконструкція оздоровчого центру.
У реальності — 12-поверховий апарт-комплекс на рекреаційній землі.

Станом на зараз:
• є перевищення поверховості;
• є офіційно визнані порушення;
• є арешт земельної ділянки з прямою забороною будівельних робіт;
• є десятки мільйонів гривень, залучених у інвесторів;
• і водночас фактичне продовження будівництва.

Вангуємо, після перевірок з’явиться ще один поверх. Не житловий. Дозвільно-правоохоронний.

Дивимось. Фіксуємо.

🧱 Навіть у США ринок нерухомості має межі
The Washington Post повідомляє про старт найбільшої в історії Вашингтона конверсії офісної нерухомості у житло.
У районі Dupont Circle два колишні офісні корпуси перетворюють на житловий комплекс The Geneva:
• 532 квартири у 15-поверховій будівлі, з них 60 — доступне житло; частина площ залишиться під комерційні функції.

Загальна вартість — $750 млн. Але став можливим лише за активної участі влади
• близько $95 млн податкових пільг строком на 20 років;
• рекордне C-PACE фінансування $463 млн на енергоефективну модернізацію;
• додатковий приватний кредит — $110 млн.

З 2024 року у Вашингтоні:
• через конверсію офісів уже створено 1 900 квартир і 264 готельні номери;
• ще 10 проєктів у стадії реалізації;
• 24 об’єкти — у плануванні (потенційно до 6 000 квартир).

Контекст:

• до пандемії близько 90% центральної частини міста займала офісна нерухомість;
• масовий перехід на дистанційну роботу зробив цю модель економічно нестійкою;
• навіть зараз місто не розглядає конверсію як універсальне рішення.

Житлові проєкти допомагають повернути людей у центр, але не компенсують загальні економічні втрати.
Вашингтон очікує бюджетний провал до $1 млрд, зумовлений скороченням федеральної присутності та робочих місць.

Окремо визнаються і технічні обмеження:
• офісні будівлі складно адаптувати під житло;
• проблеми зі світлом, вентиляцією, інженерією;
• без субсидій та пільг приватне фінансування майже не працює.

_________________
Чому це важливо зараз, під час війни
Не для дій. Для очищення ілюзій. В Україні вже звучать тези: «після війни ринок усе відновить»; «приватний капітал зайде»; «офіси, готелі, апартаменти — усе адаптується».
Матеріал WP дозволяє зафіксувати просту, але непопулярну річ:
якщо навіть у США ринок не витягує структурну кризу сам — у нас він тим більше не витягне без активної ролі держави.
Це не прогноз. Це факт, підтверджений чужим досвідом.

Дивимось. Фіксуємо.

🧱 Повертаємось до наших реалій
Не зважаючи на важку ніч — неДевелоперські новини з реєстру будівельної діяльності за вчора.
Тримаємо моніторинг.

📍Чернівці, вул. Василя Аксенина, 2-Г — ЖК «Суворова» 🏗
Після кількох невдалих спроб проєкт таки додає щільності кварталу:
погоджено ще одну 10-поверхову блок-секцію на 42 квартири.
🕵️‍♂️ Бонус для мешканців кварталу дарує девелопер — РОМТІСБУД, власники: Скрипа Ромео Титусович, депутат Чернівецької міської ради, та його батько Скрипа Тітус Вікторович.

📍 Рівне, вул. Червонія, 28 — ЖК PERFECT City 🏗
Отримано дозвіл на будівництво ІІІ черги: три зблоковані 9-поверхові секції на 128 квартир.
🕵️‍♂️ Група компаній «Стоград» — послідовні прихильники службового житла та не надто ревні поціновувачі сплати податків.
Бенефіціари: Юрій Торгун — виробник будматеріалів; Олександр Іванов — депутат Рівненської міської ради; Андрій Філін — колишній заступник міського голови Рівного.

📍 Рівне, вул. Соборна — розширення ЦУМу 🏗
Нове будівництво торгово-офісної будівлі з вбудованим багаторівневим паркінгом на 90 машиномісць.
🕵️‍♂️Будувати буде Олександр Семенов тесть депутата Рівненської міської ради від «Слуги народу» Юрія Чаборая, .
🤫Чому б і ні — коли в проєкті проглядаються вуха менеджера групи «Карпати Інвест», нардепа Олександра Аліксійчука.


📍 Ужгород, вул. Капушанська, 145-Е — ЖК Nova City 🏗
Дозвіл на ІІ чергу будівництва: трисекційний будинок 12- та 9-поверховий на 155 квартир.
🕵️‍♂️ Девелопер — «Новий Львів», належить Наталі та Ярославу Олійникам, власникам концерну «Мальви».
🤫 Про що зазвичай не згадують у презентаціях: кримінальне провадження №12025070000000296 від 26.06.2025,
ч.2 ст. 364 КК України — щодо передачі у власність земельних ділянок.

Дивимось. Фіксуємо.
Чекайте на продовження

Ще трохи вчорашньої активності з реєстру.

📍 Івано-Франківськ, вул. Бугая в с.Вовчинець Житловий квартал КАСКАД-ЯРКО ⛔️
Не вдалось здати в експлуатацію перший будинок. «добровільне відкликання заявки».
«Ярковиця» спадок покійного місцевого забудовника та екс-депутата міської ради Володимира Балагури.
🕵️‍♂️ допомагають родині підтримувати девелоперський бізнес екс-депутат Івано-Франківської обласної ради Богдан Соляник та депутат Івано-Франківської міської ради Володимир Фецич

📍 Київська область с. Софіївська Борщагівка ЖК Європейські Липки 🏗
після уточнення ТЕПів, нарешті дозвіл на будівництво ІV-V черг будівництва з трьох 7-ми поверхових житлових будинків на 646 квартир
🕵️‍♂️ власники торгівельних марок ЖК та девелопера PRO-GROUP DEVELOPMENT Ярослав Ройко та Віталій Прохор
🤓 Репутаційно — стабільний девелопер без гучних скандалів, але все ще активно досудове розслідування у кримінальному провадженні № 42023110000000308 від 13.09.2023 за ч. 1 ст.364 КК України.

📍 Львівська область Золочів вул. Затишна 4⛔️
відмова в будівництві двох 6-поверхових будинків

1️⃣ Не подали нормально оформлені документи
Замовник не надав коректного наказу про затвердження проєкту:
у сканкопії немає назви підприємства, ПІБ директора і підпису.
2️⃣ Проєкт не відповідає будівельним нормам
У житловому будинку не передбачено укриття (захисну споруду або споруду подвійного призначення), що обов’язково за ДБН і Кодексом цивільного захисту.
3️⃣ Немає підтверджених паркомісць
Не подано документи, які підтверджують:
• достатню кількість паркомісць;
• наявність місць для людей з інвалідністю;
• реальне розміщення цих місць (поруч із ділянкою, у підземному/наземному паркінгу).
4️⃣ Проєкт “не сходиться” з МУО і ДБН
Запроєктовані рішення не відповідають вимогам ДБН щодо житлових будинків і планування території.

Отака девелоперська буденність за вчора.

Дивимось. Фіксуємо.
Підпишіть друзів на канал🕵️‍♂️

Всім привіт, оперативна вчорашня активність з реєстру. Або чим починається лютий 2026 🤓

📍 Івано-Франківськ, вул. Бугая в с.Вовчинець Житловий квартал КАСКАД-ЯРКО 📋
Об’єкт з минулого посту. Вчора вдалось здати в експлуатацію трисекційний житловий будинок № 1. 9 поверхів та цоколь, +117 квартир.

📍 Тернопіль, вул. Чернівецька, 71А ⛔️
Невдала спроба старту І черги будівництва: 10-поверховий житловий будинок з дворівневими квартирами на 9–10 поверхах, 72 квартири.
У реєстрі — «добровільне відкликання заявки». У реальності — тернопільське ноу-хау “церковного девелопменту” та кримінальне провадження щодо законності передачі земельної ділянки і зміни її фактичного використання.
🕵️‍♂️ Проєкт пов’язують з орбітою міського голови Тернополя Сергія Надала. Серед фігурантів і пов’язаних осіб — Юрій Пилипчук (однокласник мера) та Роман Кришталовський, директор КП «Тернопільбудінвестзамовник», а також члени його родини.

📍Миколаїв, вул. Садова, 25 ЖК Grand deLux ⛔️
так, там також є девелоперське життя 😅
Земельна ділянка — предмет прокурорської боротьби з міським зонінгом, який у підсумку скасовано судами.

При цьому МБУ по об’єкту формально залишаються чинними, однак вони видані з посиланням на план зонування м. Миколаєва, який визнано нечинним. Це створює юридичну вразливість для подальших дозвільних рішень.

Минулого року вже ввели в експлуатацію І чергу. Наразі фіксуються недоробки:

• не подана повна виконавча документація;
• відсутні акти прийняття інженерних мереж (електрика, газ, вода, пожежна сигналізація, ліфти);
• невідповідності в актах готовності об’єкта та технічній інвентаризації;
• проблеми з доступністю для МГН (таблички Брайля, маркування сходів тощо);
• спроба використати старий (минулорічний) акт готовності об’єкта для подальшого введення в експлуатацію🙈.

🕵️‍♂️ Проєкт реалізується учасником групи «Автомир» — Василем Храбаном, через його доньку Валерію Жуковську та дружину Зою Храбан, у колаборації з місцевим забудовником Гургеном Григоряном — нового часу, але старої школи.

Дивимось. Фіксуємо.
Підпишіть друзів на канал🕵️‍♂️

🧱 Як читати цей канал (і навіщо він вам)
Це канал для людей, яким потрібен тверезий погляд на нерухомість.
Не “віра в бренд”, не “відчуття ринку”, не “експертні прогнози”, а звичка перевіряти, на чому тримається висновок.
Ми працюємо просто: документи → факти → учасники → наслідки.

Що ви тут отримаєте
Коротко: менше ілюзій — більше контролю.
• швидше відрізнятимете маркетинг від юридичної реальності;
• бачитимете, де в проєкті ризики, а де — просто шум;
• навчитеся ставити правильні питання до забудовника/менеджера/“експерта”.

📌 Що тут буде

• Моніторинг реєстрів / ДІАМ / ЄДЕССБ: дозволи, відмови, сертифікати, повернення заявок.
• Суди / МУО / зонінг / містобудівні рішення: що вирішено документально — і що це означає на практиці.
• Розбори ЖК і кейсів: хто за чим стоїть, де зона ризику, де — туман.
• Розбір маркетингових матеріалів (інтерв’ю, brand voice, партнерські тексти): що там є фактами, що — інтерпретаціями, а що — просто гарно упакована невідомість.
• Новини ринку: без істерик і без “зараз усе впаде/злетить”.

Чого ми не робимо

• рекламних “оглядів”, “топів” і прогнозів заради прогнозів;
• “аналітики”, яка насправді є статистикою оголошень: коли під словом ринок показують хотілки, а суми реальних угод ніхто не бачить.

🧠 Як ми відрізняємо факти від шуму

Коли бачите “аналітику” — тримайте в голові три прості запитання:
• це про реальні угоди чи про оголошення/очікування?
• є документ/реєстр, чи лише “ми так бачимо ринок”?
• що в цій історії невідомо — і чи не є це головним?

🔎 Прихована функція №1: пошук у каналі
Перед тим як вірити продажнику — спробуйте пошук у каналі:
назва ЖК / адреса / компанія / прізвище.
Іноді там знайдеться те, що в рекламі називають “нюансами”, а в документах — відмовами, судами, провадженнями.

🕵️‍♂️ Прихована функція №2: “Сигнал”
Маєте посилання на документ/історію вашого ЖК/бажаєте залишити коментарі — надсилайте: @nerukhomi_signal_bot.
Якщо фактури достатньо — зафіксуємо кейс у каналі.

☕️ Підтримати канал
Це не “контент за натхненням”. Це години ручного перегляду реєстрів, звірок і вибірок.
Плюс — витрати на інфраструктуру: воркер/обробка, сховище, архіви.
Якщо канал вам економить час, гроші або нерви — підтримка донатом в тему:
Підтримати проєкт: https://send.monobank.ua/jar/EQXgHH6nz

Тут не вгадують ринок. Тут перевіряють реальність.

Готівка vs прозорість: іспанський підхід до оренди

В Україні говорять про реформу ринку оренди: детінізація, договори, податки.
Фоном — 18% ПДФО + 5% військового збору, що на практиці штовхає ринок у кеш.

В Іспанії зайшли інакше.

Запропоновано:
• орендна плата — лише безготівково;
• платіж автоматично видимий податковій;
• 1% щомісячного утримання на користь AEAT.

Ключове: це не податок на дохід. Це технічний індикатор, який дозволяє бачити реальні орендні ставки щомісяця, а не через застарілі індекси.

А сам податок в Іспанії виглядає так:
• оподатковується чистий дохід, а не валовий оборот;
• витрати (ремонт, утримання, амортизація) враховуються;
• для довгострокової житлової оренди діє знижка 50%, а в окремих випадках — 70–90%.

Тобто логіка проста:
спочатку зробити дохід видимим, щоб зрозуміти ринок, і лише в кінці рахувати податок та знижки.

В українській дискусії фокус поки що інший:
ставки, реєстрація договорів, ролі та відповідальність сторін.

При цьому держава не бачить ринку:
• не може прогнозувати надходження;
• не має бази для житлової політики;
• не здатна системно працювати з субсидіями оренди чи ВПО.

Але бажання отримати міфічні доходи вже присутнє.

Дивимось. Фіксуємо.

Провалившись на комунікації про спробу залізти в кишеню приватним орендодавцям квартир реформу ринку оренди, одна пані вийшла з антикризом — і раптом у тексті з’явилась правильна послідовність: спочатку умови, потім обов’язок, і лише в кінці штрафи.
Ключовий аргумент звучить тверезо: при нинішніх податках у “білу” оренду не підуть. І тут важливий момент: ця логіка не українська інновація. У Європі оренду легалізують не “штрафом”, а пакетом: посильний податок + облік + юридичні гарантії.

Коротко “як у них”:

🇪🇸 Іспанія. Спочатку — податкова логіка та стимули: оподатковується чистий дохід, витрати/амортизація враховуються, для житлової довгострокової оренди діють знижки 50%, а за умовами — 70–90%. А вже зараз вони “дозрівають” до інструментів видимості: пропозиція зробити оплату оренди лише безготівково + ідея 1% щомісячного утримання як індикатора ринку, щоб бачити реальні ставки.

🇵🇱 Польща. Просте правило: 8,5% з валового доходу до 100 000 PLN на рік і 12,5% з перевищення. Тут ставка низька, тому ринок легалізується не мораллю, а калькулятором. (Витрати як фактичні не списуються, але й податок інший за логікою — “простий з обороту”.)

🇮🇹 Італія. Держава тримає ринок через договір і реєстрацію, а щоб люди не тікали — дає податкову опцію: “cedolare secca” 21% або 10% для пільгових довгострокових договорів. (Є знижки/пільги, але не у форматі “несемо чеки за ремонт”, а через режим/умови договору.)

🇷🇴 Румунія. 10% податку застосовується до бази після стандартного відрахування витрат 20% (ефективно ~8% від валової оренди). Плюс рух у бік видимості договорів/потоку.

Висновок один: в Європі легалізацію починають з того, щоб зробити модель прийнятною, а вже потім вмикають обов’язковість.

А тепер питання до українського “антикризу”.
ОК, “реєстрація договорів як захист сторін”. А що саме мається на увазі під “захистом”?

• Який механізм швидкого стягнення боргу?
• Яка процедура виселення при порушеннях?
• Які строки вирішення спорів — реальні, а не “якось через суд”?
• Типовий договір — це буде стандарт, який реально працює, чи просто файл “для галочки”?

Бо якщо “захист” — це просто запис у реєстрі, то це не захист. Це облік. І тут ще один нюанс, який на ринку всі розуміють: будь-який новий “реєстр” у наших реаліях легко перетворюється на корупційну точку доступу.
Як варіант —запропонують “орендного омбудсмена”?. Тобто ще один офіс, який красиво пояснить, чому так вийшло.

Дивимось. Фіксуємо.
Коментарі вимкнені.
Факти, кейси і зауваження приймаємо напряму — @nerukhomi_signal_bot.

P.S. пізніше напишу, як це можно зробити ефективно через "Дію", а поки пішов дивитись реестр, чекайте на огляд

🏆 Приз тижня «А що, так можна було» отримує це:

📍 Тернопіль, вул. Олександра Смакули, 1
📋 ЖК «Київ» — введено в експлуатацію 10-поверховий будинок на 64 квартири з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом.
🕵️‍♂️ За будівництвом стоять фокусники-ілюзіоністи власники девелоперського бренду «Там Де Дім»: Олександр Романюк, Ігор Дзюба та Тарас Старицький.
⚠️ У сертифікаті про введення в експлуатацію зазначено: «відсутні відомості про МУО» — і це, звісно, неймовірно збуджує цікавість.
🔎 Легкий огляд реєстру показує таку послідовність:
🗂 07.01.2026 була спроба введення, де МУО підтягнуті (MU01:3196-2059-0364-4192) — але документ ↩️ повернули без розгляду за заявою замовника.
✅ 04.02.2026 об’єкт успішно вводять, де вже офіційно: «відсутні відомості про МУО».
📐 А тепер математика: МУО дають 35% забудови, а в ТЕП площа забудови 1203,7 м² при ділянці 2143 м² — це ~56,2%. У 35% воно не влазить навіть теоретично.

Таким чином, МУО як обмежуючий фактор просто “вийняли з рівняння” — і об’єкт ввели в експлуатацію напряму, без перевірки відповідності містобудівним умовам.
_________
Тим часом у паралельному світі: "Кабмін дозволив органам ДАБК використовувати мобільний застосунок «Прозоре будівництво» для прийняття об’єктів в експлуатацію — обіцяють мінімізувати людський фактор і підвищити прозорість".😅
Яких реформ вам ще не вистачає, якщо навіть арифметика не заважає введенню в експлуатацію?🤷‍♂️

🕵️‍♂️ Коментарі вимкнені. Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot.
Дивимось. Фіксуємо.

Оперативний огляд за минулий тиждень (2–6 лютого). Тут — тільки позитив, обсяг і географія.
Кейс-розбори, відмови та “недоробки” — окремо.
📋 Ввели в експлуатацію: 1 122 квартири
🏗 Почали будівництво: 388 квартир
🏨с. Поляниця (Буковель): старт будівництва 10-поверхового готелю на 202 номери (це не квартири, але обсяг вартий згадки)
________________
Регіони та об’єкти

📍 Київ: 📋 132 | 🏗 0
📋 ЖК "Лісова казка 2” (вул. Радистів, 40) — ввели в експлуатацію буд. №2: 132 квартири

📍 Київська область: 📋 432 | 🏗 0
📋 ЖК Краєвидний (ex iHome) (Крюківщина, вул. Балукова, 1) — ввели в експлуатацію дві черги: 432 квартири

📍 Вінниця: 📋 143 | 🏗 0
📋 ЖК Manhattan (4-й пров. Леоніда Каденюка) — ввели 4 житлові секції (по 2 під’їзди) + 1 секція торгово-офісна: 143 квартири

📍 Житомир та область: 📋 36 | 🏗 0
📋 Овруч — відкрили житловий будинок для ВПО: 36 квартир.
Реконструкція колишньої казарми під житло. Публічно озвучений бюджет — 112 млн грн. Генпідрядник із естонським корінням, кошти — естонські. Перелік недоробок “усунули за місяць”. Ціна питання — близько $1 000 за м². 😅Коли реконструкція — це вже майже новобудова, але з правильним прапором.

📍 Рівне: 📋 55 | 🏗 0
📋 ЖК LAKETOWN (вул. В’ячеслава Чорновола, 82а) — перший пусковий комплекс: 7-поверхова секція №3 (+ двоповерховий центр розвитку дитини у стилобаті): 55 квартир

📍 Луцьк / Волинська область: 📋 79 | 🏗 0
📋 ЖК Модерніст (Струмівка, вул. Чикаленка) — ввели 8-поверховий будинок: 79 квартир

📍 Тернопіль: 📋 64 | 🏗 35
📋 ЖК «Київ» (вул. Смакули, 1) — 64 квартири (цей кейс уже розібрали).
🏗 вул. Бродівська, 11 — старт будівництва (в реєстрі як “реконструкція”): 35 квартир.
Не менш цікавий кейс від місцевих магів-ілюзіоністів — coming soon.

📍 Івано-Франківськ та область: 📋 117 | 🏗 353
📋 ЖК «КАСКАД-ЯРКО» (Вовчинець) — ввели будинок №1: 117 квартир
🏗 ЖК Park Residence (вул. Гетьмана Мазепи, 160-А) — старт ІІІ черги: 10-поверховий будинок на 75 квартир
🏗 вул. Юліана Пелеша, 1 (поруч/продовження Family Plaza) — 2 пускові комплекси (18 і 13 поверхів): 278 квартир
🏗 с. Поляниця, участок Вишні — старт будівництва 10-поверхового готелю на 202 номери (не квартири, але по обсягу це вже окрема вагова категорія)

📍 Львів та область: 📋 64 | 🏗 0
📋 ЖК “Ядро” (Дрогобич) — введено секції І.3, І.4: 64 квартири
_____________
Дивимось, фіксуємо.
Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot.
🤓 Документи п’ятниці ще не всі відкриті, тож це нижня межа. Але логіка тижня проста: центр дотискають введення й ставлять крапку в чергах, захід нарощують будівництво і додають поверхи в майбутнє.
Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

З цікавого, що відкрилось з минулого тижня:
📍 Київ, вул. Новопольова, 2 — ЖК Family & Friends ⛔️
Третя відмова по прийняттю в експлуатацію секції Б (2 черга, 1 пусковий комплекс).

🛠 Причини — максимально приземлені:
не завершені сходи/пандуси, не дороблені насосні й електрощитова, не змонтована котельня, системи загазованості та евакуаційного освітлення, ТП, лічильники, виконавчу документацію/акти не надано в повному обсязі.

Попередні спроби в травні та вересні 2025 мали ще ширший список недоробок.
Прогрес — потроху.

🍒 А тепер про іншу чергу цього ж ЖК.
Секція В у 3 черзі: орієнтовний строк введення за договором — 2024, але будівництво секції досі фактично не рухається.
⚖️ Інвестор відсудив повернення коштів.

У матеріалах справи він прямо зазначає, що перебуває у ЗСУ. Фактично: будівництво секції стоїть, а платежі — з порушенням строків. Останній платіж — 24.01.2023.
Фонд односторонньо розірвав договір і застосував штраф 5% від вартості об’єкта (а не від внесених коштів). У цифрах це 95 080,35 грн — тобто для інвестора це близько 10,9% від його реальних внесених грошей «за сервіс розірвання».
І навіть ці кошти не повернулись «автоматом» — довелось стягувати через суд майже півтора року (з 2024 до рішення восени 2025). Суд стягнув 780 074,65 грн + 7 800,74 грн судового збору.
Форс-мажор у рішенні звучить так: це не кнопка «скасувати зобов’язання», його треба доводити — кожній стороні окремо.

Іронія в іншому: коли обидві сторони фактично «поставили на паузу» виконання (інвестор — платежі, забудовник/фонд — результат будівництва), наслідки виходять не симетричні. Один отримує штраф, інший — війну, службу і судову тяганину. Коли будівництво стоїть, а штрафи працюють — це вже не бізнес-процес, це модель.

GEOS, вам не соромно?
Ввести секцію — не виходить уже втретє.
Зате “сервіс розірвання” працює без збоїв: 5% від вартості об’єкта (а це майже 11% від внесених коштів), навіть коли людина служить у ЗСУ, а будівництво секції фактично стоїть.

Дивимось. Фіксуємо.
Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot.
Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

Блекаути, тривоги, “прильоти” — стандартний український risk management.
Повертаємось в ефір.

Світова нерухомість: два сюжети тижня — оренда без кешу + “зростання”, якого нема

🇬🇷 Греція: оренду переводять у безготівку з 1 квітня 2026

З 01.04.2026 орендну плату можна буде сплачувати лише банківським переказом на рахунок власника, зареєстрований у AADE через електронну платформу. Перекази на рахунки родичів/представників/адвокатів/керуючих компаній не визнаватимуться для податкових і соціальних цілей.

Наслідки:
• орендодавець, який бере оплату “поза банком”, втрачає стандартне 5% податкове відрахування;
• орендар втрачає право на житлові виплати, зокрема до €800/рік;
• бізнес не зможе списувати оренду у витрати, якщо платить не через банк.

Це детінізація через платіж: держава робить видимим сам факт оренди й може звіряти декларації з банківськими операціями. Деталі — у матеріалі.

🇹🇷 Туреччина: комерційна нерухомість +30,9% за 2025, але реально майже нуль

Індекс цін на комерційну нерухомість у 2025 зріс на 30,9% р/р, але з урахуванням інфляції реальні ціни -0,5%.

По сегментах:
• торговельні приміщення: +31% номінально;
• офіси: +30,5% номінально, але -0,8% реально.

Це класика: “ціни ростуть” у заголовках, а реальне питання — чи росте актив швидше за інфляцію. Дані — у матеріалі.

🕵️‍♂️ Коментарі вимкнені. Уточнення/кейси — @nerukhomi_signal_bot.
Дивимось. Фіксуємо.