Цена имеет значение

"Северный порт" вышел в открытые продажи в 2024-м году. Legenda не стала натягивать сову на глобус: заявила честный бизнес-класс и ценник на уровне 416 580 руб. за квадратный метр.

▪️В это время средневзвешенная цена предложения на рынке в этом сегменте составляла 498 000 рублей. То есть, на старте девелопер предложил прайс примерно на 16% дешевле среднерыночного.

Не демпинг, но тонкий расчёт: разница с рынком достаточно существенная, чтобы стать весомым аргументом для покупателя, но не настолько радикальная, чтобы вызвать недоверие и обесценить продукт.

▪️Интересен и другой аспект. Средневзвешенная цена предложения в комфорт-классе в тот же период составляла 362 000 руб. за кв. м. То есть, Legenda фактически заняла промежуточную ценовую нишу между двумя классами жилья, создав условия для перетока спроса снизу.

Для части покупателей комфорт-класса разница в цене могла оказаться вполне оправданной платой за переход на более высокий уровень. Иными словами, девелопер не просто конкурировал с другими проектами бизнес-класса, он расширил свою целевую аудиторию за счёт тех, кто изначально вообще не рассматривал подобную покупку.

⌘ ⌘ ⌘

Успех редко бывает результатом одного удачного решения. И история "Северного порта" это хорошо иллюстрирует: здесь сошлись сразу несколько факторов, каждый из которых по отдельности вряд ли обеспечил бы сопоставимый результат. Продуманный продукт, понятные перспективы развития территории и выверенная ценовая стратегия сложились в единую систему конкурентных преимуществ.

Феномен Legenda заключается в следовании принципу "Нормально делай — нормально будет", о котором почему-то очень многие забывают 🤷‍♀️. А ведь именно настолько просто и понятно может выглядеть секрет успешности и востребованности проекта.

В «Самолете» будет санация?

Вот так доброе утро, друзья…

@novostroyman

🏠 Менеджер показывает квартиру, а на неё приходят ещё две заявки.

Одна с сайта, вторая с портала объявлений. Покупатели не ждут: они смотрят несколько вариантов одновременно и чаще всего едут туда, где им ответили первыми. Хорошо, когда их сразу видит свободный коллега.

Битрикс24 для недвижимости собирает отдел продаж в одном сервисе:
— обращения из любого канала сразу попадают к ответственному;
— единая база клиентов и объектов, показы в общем календаре;
— в воронке видно этап любой сделки и нагрузку каждого менеджера;
— команда общается в мессенджере с ИИ-помощником, созванивается по видео и ведёт чаты по каждому объекту.

Подходит агентствам, застройщикам, управляющим компаниям и арендному бизнесу.

👉 Начать бесплатно можно по ссылке

У аудита длинная память

За событиями в "Самолете" становится все интереснее наблюдать. Особенно нас интригует аудит, который, как сообщается, сейчас проводится в компании.

И дело даже не в том, какие финансовые показатели обнаружат проверяющие — куда любопытнее, насколько глубоко они намерены погрузиться в историю отдельных расходов компании. И... какие открытия могут ждать их на этом пути.

Возьмем, например, маркетинг. Не потому, что мы что-то знаем, а исключительно ради мысленного эксперимента. Маркетинговые бюджеты крупных девелоперов — суммы весьма внушительные, а оценка эффективности отдельных расходов порой оставляет огрооооомное пространство для творчества.

Так вот, предположим, аудиторы обнаружат, что часть этих денег расходовалась, мягко говоря, не в интересах компании. Например, какие-то подрядчики годами получали завышенные гонорары, услуги оплачивались по ценам, далеким от рыночных, а часть денег через хитроумные схемы возвращалась заинтересованным лицам.

Что произойдет, если проверяющие обнаружат не просто неэффективное расходование средств, а признаки вполне конкретных правонарушений? Ограничится ли дело внутренними выводами, или материалы отправятся в правоохранительные органы?
А главное, что будет с теми, кто принимал соответствующие решения, но уже покинул компанию? Увольнение не предполагает юридической амнистии 🤷‍♀️.

А еще, знаете, что интересно? Что сейчас чувствуют люди, которые гипотетически могли годами пилить корпоративные бюджеты? Они следят за новостями? Интересуются, кто именно проводит аудит и какие документы поднимает? Или уже собрали чемоданы и мотанули куда-нибудь на Бали?

Разумеется, мы не утверждаем, что подобные схемы существовали в "Самолете". Но если аудит действительно окажется глубоким, его результаты могут представлять интерес далеко за пределами бухгалтерии...

@novostroyman

Новый акционер "Самолета" — Умар Кремлев?

Ух, как интересно! Помните, казахстанский фонд Fonte Inceptia Alpha Fund продал большую часть своих акций "Самолета" меньше чем через два месяца после покупки? Так вот, сегодня Forbes пишет, что это может быть связано с Умаром Кремлевым.

Тогда, в сентябре, у фонда все еще оставалось менее 5% акций застройщика, но к началу октября он продал и этот остаток и вышел из числа акционеров. Кто их купил, неизвестно, но источники Forbes утверждают, что покупка и последующая продажа проходили в интересах структуры, связанной с Кремлевым. При этом топ-менеджеры его компаний отрицают интерес бизнесмена к "Самолету".

⌘ ⌘ ⌘

Что тут интересного? Ну, смотрите: мы не знаем, правда ли все это, в принципе. Но такая информация в СМИ могла появиться по нескольким причинам:

▪️Создать впечатление, что у "Самолета" появился сильный потенциальный инвестор. Для компании, испытывающей финансовые трудности, даже слух о появлении крупного инвестора может иметь значение. А у Кремлева свой "недвижимый" бизнес есть: вместе с Ваганом Арутюняном он владеет краснодарским девелопером AVA Group — также ему принадлежит автодилер "Рольф"... В общем, хороший, крепкий бизнесмен, "смотрите все, кто нами интересуется!"
▪️Проверить реакцию рынка. Информация может быть своего рода "пробным шаром". Публикация появляется — заинтересованные стороны наблюдают за реакцией кредиторов, инвесторов, акционеров, аналитиков и делового сообщества. Это особенно актуально, если рассматривается не просто покупка небольшого пакета, а дальнейшее увеличение доли, участие в управлении или более сложная корпоративная сделка.
▪️Повлиять на стоимость акций. "Самолет"-таки — публичная компания, и сообщения о возможном появлении крупного инвестора способны влиять на рыночные ожидания.
▪️Сигнал другим претендентам на актив.

Разумеется, есть и пятый вариант: никакой многоходовочки нет, а журналисты Forbes просто получили интересную информацию от своих источников. Поживем — увидим.

@novostroyman

#НовостиПроектов

С понедельником, друзья, и с ноябрем! Ну что, вы готовы покорять очередную рабочую неделю? Тогда заряжаемся горячительным согревающим напитком, вспоминаем, что важного произошло на площадках перспективных проектов столицы и области за предыдущие семь дней (26 октября – 1 ноября) и... за работу! Новых свершений и тепла в эти темные дни! 💪

1️⃣ «Главстрой» освоит под жилье участок бывшего детсада в Большом Трехгорном переулке (Пресненский р-н).
2️⃣ Структуры «Основы» выкупили исторический корпус пивзавода на Льва Толстого (Хамовники). На площадке вангуют проект на 15 тыс. «квадратов».
3️⃣ Capital Group продолжит застраивать территорию экс-завода МиГ. Следующий по списку — премиальный «Дом Инженера», а в перспективе ждем масштабный ансамбль высоток.
4️⃣ Обнаружены рендеры первой очереди мегапроекта MR Group на улице Павловской (Даниловский).
5️⃣ ГК «Стилобат» замахнулась на клубный особняк Palazzo Leone в Малом Сухаревском переулке (Мещанский): проект уже с РнС.
6️⃣ Засветились визуалы высотного жилого комплекса на улице Лесной (Тверской), но проект вряд ли доберется до стройки (по слухам, площадку забрали под реновацию).
7️⃣ По сети шуршат, что УК «Бердз» построит общественно-деловой центр на Смольной (Головинский) в обмен на жирный бонус (льготу за строительство ЖК на Амурской).
8️⃣ Город окнул высотный ЖК общей площадью 138 тыс. «квадратов» на 1-й Дубровской улице (Южнопортовый). Проект приписывают «Основе».
9️⃣ А еще согласовал общественно-деловой комплекс на 93 тыс. «квадратов» на проспекте Маршала Жукова (Хорошево-Мневники). Строительством займется компания «Кварталы Будущего» (входит в «Ингеоком»).
🔟 Ну и в завершение дайджеста — голосовалка от Novostroyman, кто из современных архитекторов достоин кресла мэра и даже поста президента. Пусть тоже будет здесь! ☺️

@novostroyman

От «рынок растет, все прекрасно» до «главное — выжить» — всего три года

В 2023 году наша редакция ездила на форум недвижимости «Движение» в Сочи. И, признаться, вернулись мы оттуда в некотором недоумении.
Оптимизм организатора форума Ильи Пискулина и выступавших на сцене спикеров буквально бил через край. Девелоперы строили грандиозные планы, рассуждали об открывшихся перспективах, масштабировании бизнеса и новых горизонтах. Мы сидели, слушали и, мягко говоря, офигевали. На фоне происходящего в стране все это напоминало какой-то пир во время чумы. Казалось, люди на сцене и мы существовали в совершенно разных реальностях.

Склейка — и вот на дворе 2026 год. Илья Пискулин дает интервью «Московской перспективе», в котором всерьез рассуждает о том, что «Движение» в 2027 году может вообще не состояться 🤷‍♀️.

Нам ужасно жаль это слышать: «Движение» — действительно крутейший форум с сумасшедшей организацией. Но если ты закрываешь глаза на происходящее вокруг и слишком долго убеждаешь себя и окружающих, что все прекрасно, ты должен помнить: рано или поздно реальность явит себя и, возможно, очень больно ударит.

В конце концов, у каждого времени свои возможности, и каждый сам решает, как ими распоряжаться. Можно предпочесть не задавать лишних вопросов, пока дела идут в гору, деньги зарабатываются, а перспективы кажутся безоблачными. Но у такой беспечности есть одна неприятная особенность: обстоятельства, которые вчера казались чужими проблемами, однажды становятся твоими собственными.

И тогда наступает время собирать камни. Причем совершенно не обязательно те, которые ты сам когда-то разбросал.

@novostroyman

Тук-тук! Это очередное повышение налогов

Каемся и посыпаем голову пеплом: пропустили краааайне важную новость. 29 октября Госдума поддержала введение пяти ступеней НДФЛ для пассивных доходов. И да, это касается вашей недвижимости — особенно инвестиционной. Смотрите:

▪️Предложены поправки в Налоговый кодекс. Они  расширяют налоговую базу по пятиступенчатому налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) до 20 видов доходов, включая пассивные. К пассивным относятся доходы по дивидендам, купонам, процентам от вкладов, от операций с ценными бумагами и... продажи имущества.
▪️Таким образом, зарплата, доходы от продажи имущества (за вычетом расходов/вычетов) и проценты по вкладам (сверх лимита) будут суммироваться вместе, а от совокупной суммы будет зависеть размер НДФЛ:

— до 2,4 млн руб. в год — 13%
— от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15%
— от 5 млн до 20 млн руб. — 18%
— от 20 млн до 50 млн руб. — 20%
— свыше 50 млн руб. в год — 22%

При этом повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к той его части, которая превышает соответствующий порог.

Важный нюанс: действующие освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости после минимального срока владения сохраняются. То есть речь идет именно о тех сделках, доходы от которых подлежат налогообложению.

Если законопроект окончательно примут, он начнет действовать уже с 1 января 2027 года.

@novostroyman

Сокольники, ну до чего же красиво! 🍂

Масштабное благоустройство парка тянется уже не первый год, и вот наконец его результаты можно оценить во всей красе. Работы еще продолжаются, но уже сейчас понятно: ожидание того стоило.

В день первого снега предлагаем посмотреть, какова красота — эти осенние Сокольники! ❤️

@novostroyman

Когда, если не сейчас?

«Надо было раньше», «поезд ушел», «уже поздно» — любимые и самые больные фразы тех, кто не успел купить акции на дне, билеты на распродаже или квартиру до очередного изменения цен. В общем, всех, кто обнаружил выгодное предложение ровно в тот момент, когда оно перестало быть таковым.

К чему мы это? А к тому, что стартовала Черная пятница! И девелоперы, конечно же, к ней готовились. «Брусника» и «Восход» реально отличились: они сняли мотивационный ролик к дню великой распродажи ... в жанре триллера. Да, такое бывает.

Компании заложили в видео всю боль от чувства упущенной выгоды, а слоганом кампании стало одно слово — «пора». Главная цель — мотивировать зрителя (и клиента!) менять жизнь сейчас, а не когда-то потом, прекратить попытки успеть туда, куда уже давным давно опоздали.

Ну что, пора? Меняем жизнь не в очередной прекрасный понедельник, а в пятницу, причем в «черную»?

+1 проект у ГК ФСК

И находится он в Санкт-Петербурге! ГК ФСК запускает в северной столице новый проект — клубный дом «Коллегия». Делимся подробностями:

▪️ Бизнес-класс, 3-секционный дом высотой в 8 этажей, подземный паркинг на 91 м/м, коммерция на первом этаже.
▪️ Локация: р-н Выборгский, пр-т Тореза, 42, м. «Площадь Мужества» и «Политехническая».
▪️ 174 квартиры, площадь — от 22 до 76 кв.м, планировки — от студий до трешек, варианты с кухнями-гостиными, мастер-спальнями, гардеробными.
▪️ Инженерные решения: система рекуперации, отопление водяными теплыми полами, 5-ступенчатая система очистки воды и др.

Как вам проект?

Военкоры раскритиковали постройку курорта «Мариинский» в Мариуполе. Над проектом работает ГК «Точно».

@novostroyman