Более 1000 оценок недвижимости меньше чем за сутки!

Вчера запустили оценку недвижимости на osmanov.kz, и меньше чем за сутки вы уже сделали более 1000 оценок квартир. Для меня это отличный результат!

Получил и вашу обратную связь. Многие хотели пользоваться сервисом без регистрации. Сделали!

Теперь оценить квартиру можно без регистрации.

При этом регистрация никуда не исчезла. Она нужна для того, чтобы сохранять свои оценки и возвращаться к ним позже.
Мы выбрали самый простой способ входа через Telegram. Он не дает нам доступа к вашим перепискам, контактам или самому аккаунту. Это просто способ авторизации.

Есть пока небольшие сложности с поиском по адресу. Если не получается найти квартиру, попробуйте поиск через район. Над исправлением уже работаем.

Спасибо всем, кто пользуется сервисом, делится замечаниями и помогает его улучшать. Читаю вашу обратную связь и постепенно внедряю изменения.

Оценить квартиру: https://osmanov.kz/analytics

Купил квартиру за 194 млн тенге. Получи кладовку в подарок!

Друг покупает квартиру почти за 200 млн тенге. И застройщик делает ему щедрое предложение. Кладовка в подарок!

Человек оставляет у вас почти полмиллиона долларов, а вы торжественно дарите ему помещение стоимостью условно $1000.

Спасибо, конечно. Но кладовку он и сам себе купить может))

И вот здесь у меня вопрос к застройщикам. Вы действительно считаете, что такой подарок способен впечатлить покупателя недвижимости за 200 миллионов?

Я не против кладовок. Я против того, как вы преподносите подобные предложения.

Покупатель дорогой недвижимости платит не только за квадратные метры. Он покупает комфорт, статус, сервис и определенное отношение к себе.

И подарок должен соответствовать этому восприятию.

Специально для застройщиков несколько бесплатных идей.

1. Персональный сервис после покупки. Организуйте переезд, уборку квартиры, помощь с подключением услуг. Избавьте человека от бытовых хлопот. Это запомнится гораздо лучше.
2. Привилегии, которыми действительно будут пользоваться. Например, год обслуживания квартиры, консьерж-сервис, доступ к полезным услугам или партнерским предложениям.
3. Индивидуальный подход. Узнайте, кто покупает квартиру и для чего. Семье с детьми, инвестору и человеку, который покупает жилье для себя, нужны совершенно разные вещи.
4. Подарите впечатление. Хороший ужин, семейный отдых, персональное мероприятие. Не обязательно тратить огромные деньги. Нужно просто вызвать положительные эмоции.
5. А если хотите подарить кладовку, подарите ее правильно. Не надо делать из этого событие мирового масштаба. Просто скажите, что дополнительное помещение уже включено в стоимость квартиры. Без фанфар и рассказов о невероятной щедрости.

Кстати, в премиальном сегменте мировые бренды давно работают не только с материальной ценностью подарка, но и с ощущением исключительного отношения к клиенту.

И дело даже не в бюджете.

Можно потратить миллион тенге на подарок, который человек забудет через неделю. А можно за гораздо меньшие деньги организовать сервис, о котором он будет рассказывать друзьям.

Самое интересное, что хороший подарок может работать как бесплатная реклама.

Человек расскажет знакомым не только о купленной квартире, но и о том, как к нему отнеслись.

А среди его знакомых вполне могут оказаться ваши следующие покупатели.

Когда клиент оставляет у вас 194 млн тенге, у вас есть прекрасная возможность сделать его амбассадором своего бренда.

Но вместо этого вы иногда превращаете последний этап продажи в анекдот про кладовку))

Застройщики, подумайте над этим.

А вы бы какой подарок хотели получить при покупке квартиры за 200 млн тенге?

Гостиницу Кайрата Сатыбалдыулы в Алматы продали за 12,4 млрд тенге

Изначально за нее просили 38,3 млрд тенге, но покупатель нашелся только с третьей попытки. В итоге цена упала более чем в три раза.

Площадь комплекса почти 17 тысяч квадратных метров. Если пересчитать, получается около 730 тысяч тенге за квадрат.

Напомню, в 2023 году Сатыбалдыулы передал эту гостиницу государству.

Конечно, многое зависит от состояния здания и того, сколько еще придется вложить в его восстановление или модернизацию.

Но мне интересно ваше мнение. За такую цену это удачная покупка или нет?

В Алматы два прокурора и адвокат пытались продать чужую недвижимость. И почти получилось.

История, конечно, интересная. Особенно если посмотреть, как они все провернули.

В деле фигурируют два бывших прокурора, адвокат и сотрудник ЦОНа. Речь идет о недвижимости стоимостью больше миллиарда тенге.

Началось все с того, что по одному уголовному делу арестовали 9 объектов недвижимости в Алматы и Шымкенте.

И тут наши герои решили воспользоваться ситуацией.

По материалам суда, они подготовили поддельные постановления о снятии ареста. Причем документы прошли через официальные каналы, а ограничения с недвижимости действительно сняли.

Но на этом не остановились.

Одно из зданий переписали на подставного человека. За участие ему пообещали 2 млн тенге.

Право собственности зарегистрировали, документы оформили и начали искать покупателя.

И знаете, на чем все сорвалось?

Покупатель отказался передавать задаток в 200 млн тенге, пока лично не осмотрит здание.

В итоге продать недвижимость так и не получилось.

В сентябре 2026 года суд вынес приговоры. Бывшие прокуроры получили 5 и 5,5 года лишения свободы, адвокат тоже 5,5 года. Сотруднику ЦОНа назначили год ограничения свободы по другой статье, но освободили от наказания по амнистии.

Меня в этой истории удивляет даже не сама попытка мошенничества.

А то, насколько далеко все зашло.

Поддельные документы прошли через официальные каналы, арест с недвижимости сняли, право собственности зарегистрировали.

И все это при участии людей, которые прекрасно знают, как работает система.

А теперь представьте, что покупатель согласился бы передать 200 млн тенге без осмотра.

Как вам история в стиле 12 друзей сотрудников ЦОНа?

В Алматы продают 105 квартир по льготной ипотеке под 2% и 5% годовых

Причем цены начинаются от 10,1 млн тенге. И речь идет не о строящемся жилье, а о готовых домах, которые ввели в эксплуатацию еще в 2022 году.

Отбасы банк открыл прием заявок на квартиры в ЖК «Жас Канат», расположенном в Турксибском районе Алматы.

Что предлагают?

Всего 105 квартир с чистовой отделкой:

- 1-комнатные: от 10,1 до 10,3 млн ₸
- 2-комнатные: примерно от 14,2 до 16 млн ₸
- 3-комнатные: от 20,7 до 23,9 млн ₸

Стоимость квадратного метра составляет 272 000 тенге.

Кто может купить?

Здесь есть ограничение. Программа доступна не всем желающим, а только тем, кто:

- Стоит в официальной очереди нуждающихся в жилье.
- Является вкладчиком Отбасы банка.
- Соответствует условиям льготного кредитования.

Для получения займа потребуется накопить не менее 10% от суммы кредита.

Как будут распределять квартиры?

70% жилья предусмотрено для льготных категорий: многодетных семей, людей с инвалидностью, семей с детьми с инвалидностью, сирот и других предусмотренных категорий.

Остальные 30% предназначены для других граждан, состоящих в жилищной очереди.

Приоритет определяется по дате постановки на учет. Чем раньше человек встал в очередь, тем выше его позиция при отборе.

Срок подачи заявок: до 9 ноября 2026 года.

Отбор участников пройдет 10 ноября.

Подать заявку можно через портал Отбасы банка.

Код объекта: 10473

Посмотреть квартиры и подать заявку

Если вы или ваши близкие стоите в жилищной очереди, рекомендую проверить условия. При нынешних ценах на недвижимость Алматы возможность приобрести готовую квартиру от 10 млн тенге заслуживает внимания.

И обязательно поделитесь информацией с теми, кому она может пригодиться.

Что происходило на рынке недвижимости Казахстана за последнюю неделю? Давайте разберем самое интересное.

1. Астана догоняет Алматы по ценам

По итогам октября цены предложения на вторичном рынке Алматы практически не изменились (-0,1%), а в Астане выросли на 1,1%.

Алматы уже достаточно дорогой город. Иногда старая панелька стоит столько же, сколько квартира в новостройке. Все решает локация.

Еще два года назад я говорил, что цены в Алматы и Астане постепенно сравняются. Тогда разница доходила до 40%, сейчас она сокращается. С начала года, по обсуждаемым данным, Астана прибавила 13,5%, Алматы всего 1,9%.

Думаю, в ближайшие 1–3 года разница может практически исчезнуть.

2. Снижение базовой ставки. Что будет с ипотекой?

Базовая ставка снизилась до 15,75%. На рынке появились прогнозы оживления спроса на недвижимость и роста количества сделок.

Но ждать, что банки завтра начнут массово снижать ставки, не стоит.

Большая часть ипотечного рынка приходится на Отбасы банк, а коммерческие банки продолжают предлагать ипотеку под 19–25% годовых.

Размер первоначального взноса сегодня нередко влияет на условия ипотеки сильнее, чем небольшое изменение базовой ставки.

С 20% первоначального взноса могут предложить одни условия, а с 50% совершенно другие. Разница бывает существенной.

Поэтому я бы советовал покупателям сравнивать программы с разными первоначальными взносами, а не просто ждать очередного решения Нацбанка.

3. Риелторов хотят регулировать жестче

В Казахстане обсуждают компенсационный фонд для клиентов риелторов, сертификацию специалистов и ограничения на получение комиссий с обеих сторон сделки.

Регулировать рынок нужно. Но почему обсуждают только новые обязанности?

Риелторам предлагают дополнительные расходы и ограничения, при этом почти не говорят о налоговых условиях и поддержке небольших агентств.

Если просто добавить расходы, часть агентств может закрыться, а люди потеряют работу.

И рынок разделится не столько на добросовестных и недобросовестных, сколько на тех, кто способен оплачивать новые требования, и тех, кто не способен.

4. В Алматы выбрали кварталы под реновацию

В Алматы определили кварталы, где программа реновации может затронуть более 180 домов, включая частный сектор.

Многие воспринимают попадание дома в программу как решение о принудительном выселении. Но это не так.

В добровольной программе собственники могут обсуждать условия переселения, временное жилье, компенсацию и возможность возвращения в новый дом на прежнем месте.

Я бы советовал не паниковать, а изучать предложения и торговаться. Для владельцев старого жилья реновация может оказаться хорошей возможностью.

Алатаускую трассу официально начали расширять!

Обещал вам следить за ситуацией с этой дорогой. После моего последнего обращения получил официальный ответ от Управления автомобильных дорог Алматинской области.

В августе трассу передали на баланс области, и работы по расширению уже начались!

Дополнительно созвонился с управлением. По их словам, расширяют участок протяженностью около 2,5 км, от 40-й школы до кольца.

Также предусмотрены тротуары и остановочные комплексы.

Для жителей Туздыбастау и тех, кто ежедневно пользуется этой дорогой, новость хорошая.

Продолжу следить за ходом работ. Официальный ответ прикрепляю.

Хватит устраивать давку ради ипотеки!

Сегодня снова увидели огромные очереди у Отбасы банка. Люди пытаются подать заявки на ипотеку «Ұмай», нервничают, стоят в толпе. Онлайн-сервисы тоже не выдерживают нагрузки.

И ведь такое происходит не впервые.

Я знаю, что меня читают сотрудники и руководители разных банков. Многие из вас периодически пишут мне в личные сообщения.

Коллеги, хочу обратиться к вам!

Давайте уже придумаем нормальный механизм подачи заявок на льготные ипотеки. Без ночных очередей, давки и соревнований, кто быстрее добежит до отделения или успеет нажать кнопку.

Мы живем в 2026 году. У нас прекрасно развиты банковские технологии и цифровые сервисы.

Почему бы не сделать предварительную регистрацию, автоматическую проверку условий и электронную очередь с понятным статусом заявки?

И вообще, почему возможность получить льготную ипотеку должна зависеть от того, кто быстрее подал заявку?

У кого-то лучше интернет, кто-то может отпроситься с работы, а кто-то вынужден стоять в очереди с раннего утра.

Можно заранее собрать заявки, проверить участников и распределить финансирование по прозрачным, заранее опубликованным правилам.

Я прекрасно понимаю, что желающих много, а финансирование ограничено. Но люди не должны из-за этого проходить через такой стресс.

Я знаю, что в наших банках работают сильные специалисты. И верю, что совместными усилиями можно сделать этот процесс намного удобнее.

Давайте сделаем круто и не подведем людей!

Для кого-то это не просто заявка на ипотеку, а реальная возможность приобрести собственное жилье.

Очень хочется, чтобы следующий запуск ипотечной программы мы обсуждали не из-за давки и сбоев, а потому что все прошло спокойно, честно и удобно.

Побывал в ЖК Qamqor Qala в Туздыбастау. И знаете, этот комплекс немного ломает привычные шаблоны малоэтажного строительства. 🏗

Снял большой обзор, посмотреть его можно в Instagram 👇

🎥 Смотреть полный обзор

А теперь объясню почему.

Начнем с того, что директор департамента продаж Асет сам живет в этом ЖК. Более того, здесь живут и его родственники, которых я лично встретил. Часто вы такое видели? Я вот редко встречаю, чтобы человек не просто продавал квартиры, но и сам выбрал этот дом для своей семьи.

Теперь смотрим на сам комплекс.

Всего 4 этажа, но есть лифты! Потолки 3 метра, на этаже всего 4 квартиры. Хорошие подъезды, немецкая клинкерная плитка, дополнительная шумоизоляция, материалы которой застройщик готов показать лично.

Обычно в малоэтажных ЖК за городом такого набора не встретишь. А здесь по характеристикам уже напрашивается сравнение с бизнес-классом. Разве что подземного паркинга нет. Но и с наземным все неплохо: коэффициент 0,9, почти одно машиноместо на квартиру.

Еще один момент, который меня удивил, это коммуникации. Комплекс находится в области, но застройщик самостоятельно протянул сети и организовал подключение к городским системам Алматы. Плюс собственная котельная и резервный генератор.

Вот и получается, что комплекс находится в области, а по многим решениям может дать фору некоторым городским новостройкам.

При этом цены здесь вполне конкурентные, а ипотечных программ достаточно много, включая Отбасы банк. Есть все необходимые разрешительные документы а сдача третьей очереди уже в этом месяце.

По словам застройщика, осталось около 30 квартир. Сейчас действует акция, обязательно уточните условия.

В видео подробно обсудили документы, инфраструктуру, цены и перспективы района.

Посмотрите обзор и поделитесь мнением. Мне самому интересно, как вы оцениваете такой формат жилья за пределами Алматы.

🏦 20 миллиардов тенге на ипотеку «Ұмай» разобрали за один день!

3 ноября Отбасы банк открыл прием заявок по женской ипотеке «Ұмай». На программу выделили 20 млрд тенге.

Уже к 16:00 прием заявок закрыли. Всего поступило 850 заявок, которые исчерпали выделенный лимит.

И снова очереди, ажиотаж и жалобы на технические проблемы.

Меня удивляет другое. Мы живем в 2026 году, а люди до сих пор вынуждены бороться за возможность просто подать заявку на ипотеку.

Почему нельзя организовать нормальную электронную очередь, предварительную регистрацию и прозрачный отбор? Чтобы люди спокойно подавали заявки, а не соревновались в скорости.

Следующий этап обещают открыть после поступления финансирования, но точной даты пока нет.

А вы успели подать заявку на «Ұмай»? Или снова столкнулись с проблемами? 👇

Рынок недвижимости рухнул? Да с чего вы взяли?

Каждый раз, когда выходит статистика по сделкам, вижу одни и те же заголовки: продажи обвалились, спрос исчез, рынок недвижимости падает.

А теперь посмотрите на цифры. Порядка 31–33 тысячи сделок в месяц по Казахстану. Разве это похоже на катастрофу?

Мы просто привыкли к другим показателям. Вспомните, сколько ажиотажа было из-за пенсионных излишков, льготных ипотек и других программ. Все это подогревало спрос, люди массово выходили на рынок.

Сейчас этот ажиотаж постепенно уходит, и рынок, возможно, возвращается к более привычному уровню активности.

Но меня больше интересует другое.

Что мы вообще знаем об этих 38 тысячах сделок?

Сколько из них приходится на вторичку? Сколько на первичку? Сколько квартир куплено в ипотеку? А сколько за собственные деньги?

В одном месяце соотношение может быть одним, в другом совершенно другим. И без подробной статистики мы начинаем делать выводы, не видя всей картины.

С ценами история еще интереснее.

Мы постоянно слышим, что недвижимость подорожала на 10–15%. Но часто речь идет о ценах в объявлениях, а не о фактических суммах сделок.

Условно, выставил человек квартиру за 50 млн тенге. Сосед посмотрел и выставил за 52 млн. Третий решил, что его квартира ничем не хуже, и поставил 55 млн.

А за сколько они реально продадут? Вот это уже другой вопрос.

Я не говорю, что цены предложений бесполезны. По ним тоже можно оценивать рынок. Но цена, которую хочет продавец, и цена, которую готов заплатить покупатель, не всегда совпадают.

Именно поэтому я считаю, что Казахстану нужна более подробная и открытая статистика реальных сделок.

Чтобы покупатели понимали, сколько действительно стоит жилье, продавцы не ориентировались только на соседние объявления, а аналитики могли оценивать рынок по фактическим данным.

Может, тогда и громких заголовков про очередной «обвал» станет меньше.

А пока у нас часто получается так: цены оцениваем по желаниям продавцов, а состояние рынка по общему количеству сделок.

И потом удивляемся, почему прогнозы не сбываются.

🌾 В Казахстане меняют правила предоставления сельхозземель. Что это значит для обычных граждан?

С 1 января 2027 года заработают новые правила. Соответствующий приказ Минсельхоза уже принят.

Теперь конкурсы на получение сельскохозяйственных земель будут проводить в электронном формате через государственный портал.

Что меняется?

📌 Граждане Казахстана, которые ранее не получали сельхозземлю для ведения хозяйства, смогут участвовать в отдельной категории конкурсов на участки площадью до 300 гектаров.

📌 Для этой категории предусмотрено не менее 30% участков из конкурсного перечня.

📌 Победителей будут определять по баллам. Учитываются наличие сельхозтехники, скота, работников, регистрация в районе и другие критерии.

📌 После завершения конкурса решение о предоставлении земли должны принять в течение трех рабочих дней.

Но есть один момент, который многие могут неправильно понять.

Речь не о том, что любой желающий сможет получить 300 гектаров бесплатно и оформить их в собственность.

Земля предоставляется в аренду для ведения сельского хозяйства. И 300 гектаров здесь максимальная площадь участка для отдельной категории конкурса, а не гарантированный размер надела.

Также это не имеет отношения к бесплатным 10 соткам под строительство частного дома.

Что я думаю?

Сам переход к электронным конкурсам считаю правильным решением. Чем меньше ручных процедур, тем проще контролировать распределение государственной земли.

Но есть вопросы.

Насколько открытым будет перечень участков? Можно ли будет заранее посмотреть их расположение, ограничения, доступ к воде и дорогам? Насколько объективно система будет начислять баллы?

Потому что получить землю на бумаге и реально заниматься на ней сельским хозяйством совершенно разные вещи.

И еще интересно, как все это будет работать на практике. Особенно в регионах, где свободной и пригодной для хозяйства земли не так много.

Посмотрим, как система покажет себя после запуска.

А вы бы участвовали в таком конкурсе, если бы появилась возможность получить землю для собственного хозяйства?

🏦 Нацбанк продлил послабления по ипотеке до конца 2029 года

И это хорошая новость для тех, кто планирует покупать жилье через Отбасы банк.

Объясню на простом примере.

Допустим, вы зарабатываете 400 тысяч тенге в месяц. У вас уже есть кредит, по которому платите 80 тысяч.

Теперь хотите взять ипотеку с ежемесячным платежом 150 тысяч тенге.

Получается, что на все кредиты у вас будет уходить 230 тысяч тенге. Это больше половины зарплаты.

В обычном банке из-за этого могут отказать в ипотеке.

Дело в том, что банки обязаны учитывать коэффициент долговой нагрузки. Обычно платежи по всем кредитам не должны превышать 50% дохода заемщика.

А вот для жилищных займов через систему жилстройсбережений, в том числе Отбасы банк, это ограничение решили не применять до конца 2029 года.

Что это дает обычному человеку?

Если у вас уже есть кредиты или рассрочки, вы все равно можете претендовать на ипотеку через Отбасы банк. Даже если общие платежи превышают половину дохода.

Но это не значит, что ипотеку одобрят автоматически. Банк продолжит проверять ваши доходы, кредитную историю и способность выплачивать кредит.

А если обратиться в Halyk, БЦК или другой банк?

По обычным ипотечным программам требования к долговой нагрузке сохраняются. Поэтому там превышение установленного ограничения может стать причиной отказа.

Лично я считаю это решение правильным.

У многих семей сегодня есть действующие кредиты и рассрочки. И если человек имеет стабильный доход и действительно способен выплачивать ипотеку, почему его заявку нельзя рассмотреть?

При этом я всегда советую рассчитывать свои возможности. Даже если банк готов одобрить ипотеку, это не значит, что нужно брать максимальную сумму.

Ведь помимо кредитов у семьи есть и другие расходы.

И еще. Это не новая ипотечная программа и не отмена проверки платежеспособности. Нацбанк решил продлить действующее послабление до конца 2029 года. Нормативное оформление решения еще предстоит.