Сделка по купле-продаже квартиры достаточно рискованное дело, при этом в наиболее уязвимом положении как правило оказывается покупатель, рискующий при наихудшем раскладе потерять и деньги, и жилье. Эксперты рассказали @ria_realty, каким образом ему следует комплексно проверить продавца и его права распоряжаться квартирой, чтобы избежать риска оспаривания сделки впоследствии.
 
✔️ Первый и самый базовый риск заключается в том, что лицо, представившееся продавцом, может не иметь законных прав на распоряжение объектом недвижимости. Начинать проверку продавца нужно установки его личности - для этого нужен оригинал паспорта. Для того, чтобы удостовериться в том, что перед вами собственник, понадобятся выписки из ЕГРН о характеристиках квартиры и о переходах прав. Если квартиру продают по доверенности, надо убедиться в ее подлинности в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.

✔️ При покупке недвижимости важно установить, состоял ли продавец в браке на момент ее приобретения. Если да, то он должен предоставить либо брачный договор, либо нотариальное согласие супруга на заключение сделки.

✔️В том случае, если у продавца есть дети, он должен получить разрешение на продажу недвижимости от органов опеки.

✔️Кроме того, возможно существование лиц, которые будут иметь право проживать в квартире и после ее продажи. В их число входят люди, отбывающие наказание в тюрьме, рентополучатели, арендаторы, если договор аренды зарегистрирован в Росреестре. Сведения о них нужно искать в выписке из ЕГРН там, где указаны обременения, а также в справке о зарегистрированных в квартире людях.

✔️ Еще один риск сопряжен с судебными разбирательствами, в которых участвует владелец квартиры. Опасны те, которые ведутся по поводу продаваемого объекта недвижимости. Сведения о них можно найти на сайтах судов, а также в базе ФССП. Особый риск представляет банкротство продавца, так как сделка впоследствии может быть оспорена.

✔️ Рискованно покупать квартиру, цена которой без видимых причин на 10-15% ниже рыночной. Есть риск столкнуться с мошенничеством. Кроме того, опасно, когда продавец торопит покупателя, требуя немедленно внести задаток и заключить договор купли-продажи. В этом случае обязательно надо брать время на размышление и, возможно, и вовсе отказаться от сделки.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Заемщик с семьей с одним ребенком, претендующий на семейную ипотеку, после обновления правил программы должен получать от ₽92,1 тысячи в регионах и от ₽206 тысяч в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти, свидетельствуют результаты расчетов компании "Этажи", выполненных специально для @ria_realty.

Ранее Минфин РФ объявил об обновлении условий выдачи семейной ипотеки. С 1 октября 2026 года процентная ставка по кредиту была дифференцирована в зависимости от количества детей в семье: от 4% до 12% годовых для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и от 2% до 10% для остальной страны. Самый низкий процент предусмотрен для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг семи лет на момент заключения договора. Корректируются, кроме того, максимальные суммы кредита для приобретения жилья: в столичных регионах для семей с тремя и более детьми они увеличены до ₽18 млн, с двумя – до ₽15 млн, а с одним ребенком остались на уровне ₽12 млн. В остальных субъектах лимиты соответственно составляют ₽10 млн, ₽8 млн и ₽6 млн.

☝️По подсчетам "Этажей", после обновления правил заемщик с семьей с одним ребенком должен получать зарплату минимум на 79% больше в регионах и вдвое больше в столичных агломерациях, чем ранее.

"Требования к доходу потенциальных заемщиков и расчету существующей финансовой нагрузки у банков отличаются очень существенно. Около половины банков не учитывает прожиточный минимум на детей и допускают предельную долговую нагрузку на уровне 60%. Часть банков не учитывают кредитные карты с небольшим лимитом, а также прожиточный минимум заемщика или созаемщика", – рассказала РИА Недвижимость заместитель руководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова.

По данным компании, самые лояльные требования банков к заемщику по семейной ипотеке предполагают, что предельная долговая нагрузка (ПДН, процентное соотношение между суммой ежемесячных платежей заемщика по всем его кредитам, включая тот, что рассматривается, и его среднемесячным доходом – ред.) составит 70%, а прожиточный минимум детей не учитывается. При этом у потенциального заемщика не должно быть коммерческих кредитов, алиментов и рассрочек.

Для семей с одним ребенком в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти, рассчитывающих получить максимальную сумму кредита, при таком подходе банков доход должен быть не меньше ₽205,7 тысячи в месяц, с двумя детьми – не меньше ₽230,3 тысячи, с тремя детьми – не меньше ₽245,7 тысячи, с четырьмя детьми – не меньше ₽217 тысяч, а с пятью – не меньше ₽190,2 тысячи.

В остальных регионах доход заемщика должен составлять от ₽92,1 тысячи, ₽109,2 тысячи, ₽120,6 тысячи, ₽106,7 тысячи и ₽91,9 тысячи соответственно – в зависимости от количества детей.

Если кредитные организации выдвигают высокие требования к потенциальному ипотечнику, то ПДН равна 50%, а сами банки учитывают еще и прожиточный минимум заемщика и его детей в расходах. В такой ситуация доход заемщика с одним ребенком в столичных субъектах, надеющегося на семейную ипотеку, должен начинаться от ₽324 тысяч, с двумя детьми – от ₽394,4 тысячи, с тремя детьми – от ₽452 тысяч, с четырьмя детьми – от ₽447,8 тысячи, а с пятью детьми – от ₽446,2 тысячи.

В других регионах - от ₽165 тысяч, ₽224,9 тысячи, ₽276,8 тысячи, ₽292 тысяч и ₽308,7 тысячи соответственно.

"Крупные банки менее строго смотрят на доходы заемщиков, для части из них оптимальная предельная долговая нагрузка – 70% от доходов, в исключительных случаях возможны варианты с нагрузкой до 85%. Как правило, они не учитывают в том числе и прожиточный минимум на детей, а фактически доход оценивается на основании данных о доходах, причем порядка 60% случаев в расчет готовы брать не только официальный, но и дополнительные доходы. Разницу между лояльной оценкой заемщика и более внимательным анализом стоит понимать, чтобы не получить отказ по своей заявке", – добавила Решетникова.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX