Часть 3: Почему не Пхукет?
Кратко: потому что я бедный.
Новая волна иммигрантов накрыла остров. На мой взгляд, недвижка там стала сильно переоценена. Да остров большой, но хороших мест мало и там требуются другие бюджеты. Роскошные виллы в закрытых поселках под богатого международного туриста - да. Но много и полных помоек на отшибах, можно влететь.
В Таиланде, да и везде очень много зависит от управляющей компании. Мало построить, надо раскрутить и поддерживать. Даже на севере я видел как открывались комплексы со свежим ремонтом. Через год прилетаешь на новую зимовку, начинаешь объезжать их в поисках квартиры и в одних все уже отвалилось, потрескалось, пошаркано. В других - все как новое.
И вот тут у меня возникают большие вопросы: на Пхукете мало тайцев. Строители из Бирмы, работники в отелях из Лаоса, Камбоджи. Весь юг страны заселен мусульманами, которые по этносу ближе к малайцам, чем к эталонным бангкокским тайцам. И что бы меня не обвиняли в шовинизме разверну мысть: удаленность от столицы (унивеситеты и бизнес структуры) и наличие населения из менее развитых стран и регионов плохо сказывается на уровне менеджмента, что приводит к быстрой деградации активов.
Я жил на Пхукете почти год, на Равае - это самый юг острова. В нашем комплексе The Title все было хорошо, повезло тем кто в свое время вложился. Я хорошо знал юг острова, хуже север.
Ничего привлекательного на Пхукете при беглом поиске в интернете не попалось. Думая про новостройки Бангкока и смотря всякие ролики на You tube я наткнулся на недвижимость в Камбодже. Придумав как совместить свои дела даже слетал на разведку в Пномпень - столицу. Да там начинают застраивать все небоскребами. Но вайб другой. Разницы в цене нет, при этом Таиланде выглядит куда более надежным и привлекательным. Так что просто побыл туристом и вернулся.
После всех этих раздумий я выбрал кладбище всех капиталов и место разбитых надежд, самый помоечный курорт - Паттайю. Куда и отправился пожить и осмотреться. Где в итоге и приобрел квартиру, вернее номер в отеле.
Кратко: потому что я бедный.
Новая волна иммигрантов накрыла остров. На мой взгляд, недвижка там стала сильно переоценена. Да остров большой, но хороших мест мало и там требуются другие бюджеты. Роскошные виллы в закрытых поселках под богатого международного туриста - да. Но много и полных помоек на отшибах, можно влететь.
В Таиланде, да и везде очень много зависит от управляющей компании. Мало построить, надо раскрутить и поддерживать. Даже на севере я видел как открывались комплексы со свежим ремонтом. Через год прилетаешь на новую зимовку, начинаешь объезжать их в поисках квартиры и в одних все уже отвалилось, потрескалось, пошаркано. В других - все как новое.
И вот тут у меня возникают большие вопросы: на Пхукете мало тайцев. Строители из Бирмы, работники в отелях из Лаоса, Камбоджи. Весь юг страны заселен мусульманами, которые по этносу ближе к малайцам, чем к эталонным бангкокским тайцам. И что бы меня не обвиняли в шовинизме разверну мысть: удаленность от столицы (унивеситеты и бизнес структуры) и наличие населения из менее развитых стран и регионов плохо сказывается на уровне менеджмента, что приводит к быстрой деградации активов.
Я жил на Пхукете почти год, на Равае - это самый юг острова. В нашем комплексе The Title все было хорошо, повезло тем кто в свое время вложился. Я хорошо знал юг острова, хуже север.
Ничего привлекательного на Пхукете при беглом поиске в интернете не попалось. Думая про новостройки Бангкока и смотря всякие ролики на You tube я наткнулся на недвижимость в Камбодже. Придумав как совместить свои дела даже слетал на разведку в Пномпень - столицу. Да там начинают застраивать все небоскребами. Но вайб другой. Разницы в цене нет, при этом Таиланде выглядит куда более надежным и привлекательным. Так что просто побыл туристом и вернулся.
После всех этих раздумий я выбрал кладбище всех капиталов и место разбитых надежд, самый помоечный курорт - Паттайю. Куда и отправился пожить и осмотреться. Где в итоге и приобрел квартиру, вернее номер в отеле.
👍7❤5🔥2
Часть 4: Нужен ли вам агент?
Первый раз в Паттайе я очутился по горящему туру в 2009. Сохранились даже заметки в ЖЖ. Нет я не побежал сразу смотреть на трансвеститов. Взял байк, упал с байка - тут все стандартно. Что бы не падать больше - взял машину, тоже логично. На следующий день уехал в Аюттхаю и Канчанабури, а вот это уже нестандартно. Но я рад, что сразу увидел страну, ставшую впоследствии вторым домом. Еще пару раз в Паттаю я заезжал во время последующих путешествий и тогда мне все казалось интересными.
Когда стал жить в Таиланде, тем более на севере, конечно, начал понимать отличия туристических районов. Поэтому когда друзья позвали туда на свадьбу - снял хороший отель и из номера не выходил, кроме самой церемонии, но там все было красиво на пляже. После этого в Паттайе я вроде не был.
Доехал на такси, отель выбрал самый средний что бы прочувствовать колорит. Погулял по улицам и торговым центрам. Был уже не сезон, город показался пустым. По работе посидел в офисе партнеров помогающих оформляться на месте всякие услуги, наблюдал за посетителями. Нашел в гугле агентство с высокими оценками и хорошими отзывами, позвонил агенту. У меня уже был подобран комплекс, мне предложили посмотреть еще несколько - я не отказался.
Самый главный вопрос - нужен ли вам агент? Если вы знаете английский, то в целом нет. В больших комплексах есть и русскоязычные менеджеры. Перед любой стройкой первым делом ставят вагончик и делают демокомнату, потом все переезжает уже в само здание. Можно приехать на объект в рабочее время и вам всегда все покажут и расскажут как минимум на английском.
С другой стороны для вас наличие агента ничего не меняет. Хороший агент владеет и тайским, плюс знает все комплексы, проверит документы, хотя кидков в Таиланде особо нет - но это может быть важно для вторички. Мой агент, судя по постам в группах, подписчикам и знакомствам оказался старожилом. Просто Паттайское и частично Пхукетское сообщество - это свой пузырь, все остальное, включая Хуа Хин, Краби, Чианг май и частично Бангкок - свой, я был во втором и мы не были знакомы виртуально. У меня не было никаких притензий к агенту и я до сих пор должен ему ужин в ресторане. Но меня смутило, что при обращении по вопросу оформления он не смог мне дать четкий ответ и переправил к застройщику, мне казалось, что такие случаи возникают постоянно и должен быть опыт. В следующих постах я поделюсь своим и вам не придется искать информацию. UPD: После публикации поста мы пообщались с агентом, скорее всего произошло взаимонепонимание. Опыт решения у агента всех вопросов есть, но я рад, что прошел путь по другому и увидел все нюансы, о которых расскажу в следующих постах.
Напишите надо ли делатально рассказывать как происходят осмотры, что рассказывают в офисах, или как происходит сам процес, документы, переводы, кто может владеть недвижимостью и всяким схематозам? А пока вам фотки комплексов, которые мы посетили
Первый раз в Паттайе я очутился по горящему туру в 2009. Сохранились даже заметки в ЖЖ. Нет я не побежал сразу смотреть на трансвеститов. Взял байк, упал с байка - тут все стандартно. Что бы не падать больше - взял машину, тоже логично. На следующий день уехал в Аюттхаю и Канчанабури, а вот это уже нестандартно. Но я рад, что сразу увидел страну, ставшую впоследствии вторым домом. Еще пару раз в Паттаю я заезжал во время последующих путешествий и тогда мне все казалось интересными.
Когда стал жить в Таиланде, тем более на севере, конечно, начал понимать отличия туристических районов. Поэтому когда друзья позвали туда на свадьбу - снял хороший отель и из номера не выходил, кроме самой церемонии, но там все было красиво на пляже. После этого в Паттайе я вроде не был.
Доехал на такси, отель выбрал самый средний что бы прочувствовать колорит. Погулял по улицам и торговым центрам. Был уже не сезон, город показался пустым. По работе посидел в офисе партнеров помогающих оформляться на месте всякие услуги, наблюдал за посетителями. Нашел в гугле агентство с высокими оценками и хорошими отзывами, позвонил агенту. У меня уже был подобран комплекс, мне предложили посмотреть еще несколько - я не отказался.
Самый главный вопрос - нужен ли вам агент? Если вы знаете английский, то в целом нет. В больших комплексах есть и русскоязычные менеджеры. Перед любой стройкой первым делом ставят вагончик и делают демокомнату, потом все переезжает уже в само здание. Можно приехать на объект в рабочее время и вам всегда все покажут и расскажут как минимум на английском.
С другой стороны для вас наличие агента ничего не меняет. Хороший агент владеет и тайским, плюс знает все комплексы, проверит документы, хотя кидков в Таиланде особо нет - но это может быть важно для вторички. Мой агент, судя по постам в группах, подписчикам и знакомствам оказался старожилом. Просто Паттайское и частично Пхукетское сообщество - это свой пузырь, все остальное, включая Хуа Хин, Краби, Чианг май и частично Бангкок - свой, я был во втором и мы не были знакомы виртуально. У меня не было никаких притензий к агенту и я до сих пор должен ему ужин в ресторане. Но меня смутило, что при обращении по вопросу оформления он не смог мне дать четкий ответ и переправил к застройщику, мне казалось, что такие случаи возникают постоянно и должен быть опыт. В следующих постах я поделюсь своим и вам не придется искать информацию. UPD: После публикации поста мы пообщались с агентом, скорее всего произошло взаимонепонимание. Опыт решения у агента всех вопросов есть, но я рад, что прошел путь по другому и увидел все нюансы, о которых расскажу в следующих постах.
Напишите надо ли делатально рассказывать как происходят осмотры, что рассказывают в офисах, или как происходит сам процес, документы, переводы, кто может владеть недвижимостью и всяким схематозам? А пока вам фотки комплексов, которые мы посетили
❤7👍6
Часть 5: Может ли иностранец владеть недвижимостью в Таиланде?
Скажу сразу - я не юрист и даже не старался разбираться в вопросе, в тексте ниже могут быть фактические ошибки, знатоки могут поправить в комментариях. Мое мнение - только легальное личное владение квартирой в домах, где есть иностранная квота.
По закону иностранцы не могут владеть землей. Иностранец может владеть виллой, домом, но не землей под ней. Изобретены разные схемы, которые сводятся к двум вариантам: или оформление на компанию или длительная аренда.
Компанией иностранец тоже владеть не может. 51% должен принадлежать тайцам. Там уже дальше крутят разное. Или набирают несколько человек в учередители что бы они не могли сговориться. Или берут одного, но он сразу пишет отказ от управления. Тут вам нужен проверенный надежный юрист, точно не разовые помогайки. В целом схема рабочая, опять же для севера я бы для себя применил. На курортах, где повышенная концентрация всяких схем уже начали зачистку пустышек. Пока правда для случаев когда компании делали только для оформления виз. Но может так получиться что придется запускать реальную компанию, а это расходы. Смысл появляется только если вы хотите купить несколько вилл и свою же компанию поставить на обслуживание.
С арендой я бы вообще не связывался, там договор на какой-то долгий срок, вроде 30 лет с возможностью продления. Агенты будут вам говорить, что все это просто формальности, но где они будут через 30 лет когда вас красиво прокинут. Я не говорю, что так точно будет, просто расскажу одну историю, которую лично видел: в один день из 7-11 исчезло пепси, а через 3-4 дня все холодильники заполнила est cola ровно в таких же банках. Наивные иностранцы вложил кучу денег, отсроили заводы и им тоже навреное обещали продление. А потом просто переклеили этикету, забрали всю готовую сеть дистрибьюции и отжали рынок. Представьте, что через 30 лет Пхукет стал Гонконгом и стоимость земли улетела в космос, даже самой надежной фирме с многолетней репутацией, не говорят уже о бизнесах одного владельца, снесет крышу и они променяют вас на миллионы хрустящих долларов.
UPD: после публикации поста я наткнулся на информацию по теме. Автор мне не знаком, но он явно знаком с моим агентом и в целом в бизнес-сообществе. Если основание для доверия. Описано судебное решение Верховного суда в отказе от продления договора.
Кратко:
Статья 540 Гражданского и коммерческого кодекса ограничивает срок аренды недвижимого имущества 30 годами. Любое продление возможно только после истечения срока аренды и должно быть согласовано сторонами заново.
Исходная 30-летняя аренда была зарегистрирована в 1993 г. и оплачена.
Условие о продлении аренды ещё на 60 лет (до 90 лет) по зафиксированной и оплаченной в 1993 г. цене - признано недействительным, так как стороны не могут заморозить стоимость аренды на такой длительный срок.
Оплата ответчиком включая будущие периоды аренды не влияет на законность продления аренды.
Что точно никогда не стоит брать - квартиры в аренду. Если землей владеть нельзя никак, то квартирам можно. В каждом доме до 49% квартир могут владеть иностранцы. Это называется иностранная квота. Если она закончилась, через аренду могут впаривать остатки если почему-то тайцы не хотят покупать. Просто покупайте в другом доме, где есть квота.
Скажу сразу - я не юрист и даже не старался разбираться в вопросе, в тексте ниже могут быть фактические ошибки, знатоки могут поправить в комментариях. Мое мнение - только легальное личное владение квартирой в домах, где есть иностранная квота.
По закону иностранцы не могут владеть землей. Иностранец может владеть виллой, домом, но не землей под ней. Изобретены разные схемы, которые сводятся к двум вариантам: или оформление на компанию или длительная аренда.
Компанией иностранец тоже владеть не может. 51% должен принадлежать тайцам. Там уже дальше крутят разное. Или набирают несколько человек в учередители что бы они не могли сговориться. Или берут одного, но он сразу пишет отказ от управления. Тут вам нужен проверенный надежный юрист, точно не разовые помогайки. В целом схема рабочая, опять же для севера я бы для себя применил. На курортах, где повышенная концентрация всяких схем уже начали зачистку пустышек. Пока правда для случаев когда компании делали только для оформления виз. Но может так получиться что придется запускать реальную компанию, а это расходы. Смысл появляется только если вы хотите купить несколько вилл и свою же компанию поставить на обслуживание.
С арендой я бы вообще не связывался, там договор на какой-то долгий срок, вроде 30 лет с возможностью продления. Агенты будут вам говорить, что все это просто формальности, но где они будут через 30 лет когда вас красиво прокинут. Я не говорю, что так точно будет, просто расскажу одну историю, которую лично видел: в один день из 7-11 исчезло пепси, а через 3-4 дня все холодильники заполнила est cola ровно в таких же банках. Наивные иностранцы вложил кучу денег, отсроили заводы и им тоже навреное обещали продление. А потом просто переклеили этикету, забрали всю готовую сеть дистрибьюции и отжали рынок. Представьте, что через 30 лет Пхукет стал Гонконгом и стоимость земли улетела в космос, даже самой надежной фирме с многолетней репутацией, не говорят уже о бизнесах одного владельца, снесет крышу и они променяют вас на миллионы хрустящих долларов.
UPD: после публикации поста я наткнулся на информацию по теме. Автор мне не знаком, но он явно знаком с моим агентом и в целом в бизнес-сообществе. Если основание для доверия. Описано судебное решение Верховного суда в отказе от продления договора.
Кратко:
Статья 540 Гражданского и коммерческого кодекса ограничивает срок аренды недвижимого имущества 30 годами. Любое продление возможно только после истечения срока аренды и должно быть согласовано сторонами заново.
Исходная 30-летняя аренда была зарегистрирована в 1993 г. и оплачена.
Условие о продлении аренды ещё на 60 лет (до 90 лет) по зафиксированной и оплаченной в 1993 г. цене - признано недействительным, так как стороны не могут заморозить стоимость аренды на такой длительный срок.
Оплата ответчиком включая будущие периоды аренды не влияет на законность продления аренды.
Что точно никогда не стоит брать - квартиры в аренду. Если землей владеть нельзя никак, то квартирам можно. В каждом доме до 49% квартир могут владеть иностранцы. Это называется иностранная квота. Если она закончилась, через аренду могут впаривать остатки если почему-то тайцы не хотят покупать. Просто покупайте в другом доме, где есть квота.
Газета РБК
Бизнес по-тайски
Как только у американской PepsiCo истек контракт с тайской разливной компанией Serm Suk, последняя выпустила свою шипучку под названием est. За два месяца местный производитель занял почти 20% ...
🔥7❤1
Часть 6: Оплата
В каждом проекте вам дадут Quotation - документ, где указываются платежи. Ипотеки - только для тайцев, долгих рассрочек нет (а если есть стоит задуматься). В моем случае стройка еще велась и платежи были разбиты так:
50 000 бат ( 1500 USD) - бронирование. Что бы вы уже не соскочили.
Первый платеж сразу, второй через 3 месяца и остаток по готовности. О размерах платежей можно поторговаться, я сократил второй и увеличил последний что бы успеть накопить сумму.
В Таиланде есть закон, что покупать недвижимость иностранцы должны только за деньги из-за рубежа. С помощью прикормленных банковских работников он обходится, так что варианты с наличными или криптой возможны, но вам нужен агент или содействие застройщика. Как мне объясняли, если проводить крипту легально (в тае есть свои биржи) - надо будет заплатать налог и будут потери. Сейчас есть идея в правительстве легализовать оплату недвижимости сразу в крипте для Пхукета.
Я отправлял все через банки сразу на счет застройщика. Смешно, что в офисе у них была большая табличка с реквизитами, но там не было SWIFT-кодов банка и только после запроса сотрудники поискали где-то и записали на бумажке) В тае номера банковских счетов не IBAN - это никак не мешает платежам и ни на что не влияет.
У меня была часть суммы в банке дальнего зарубежья и часть в ближнем. С дальним вообще никаких проблем не было, даже документ не запрашивали. В ближнем просто банк кривой - там нельзя было прикрепить многостраничный PDF с договором, а в другой раз блокировали перевод по безопастности. Благо личный менеждер помогал разруливать. Платежи уходят в долларах (или что там у вас), а приходят в батах. Курс обмена по факту зачисления, но не грабительский. На последний платеж мне не хватало и был еще свифт в китайских юанях их российского Райфа - тогда все проходило и комиссии были щадящие.
Дайте 🔥 если вы это читаете и вам все еще интересно
В каждом проекте вам дадут Quotation - документ, где указываются платежи. Ипотеки - только для тайцев, долгих рассрочек нет (а если есть стоит задуматься). В моем случае стройка еще велась и платежи были разбиты так:
50 000 бат ( 1500 USD) - бронирование. Что бы вы уже не соскочили.
Первый платеж сразу, второй через 3 месяца и остаток по готовности. О размерах платежей можно поторговаться, я сократил второй и увеличил последний что бы успеть накопить сумму.
В Таиланде есть закон, что покупать недвижимость иностранцы должны только за деньги из-за рубежа. С помощью прикормленных банковских работников он обходится, так что варианты с наличными или криптой возможны, но вам нужен агент или содействие застройщика. Как мне объясняли, если проводить крипту легально (в тае есть свои биржи) - надо будет заплатать налог и будут потери. Сейчас есть идея в правительстве легализовать оплату недвижимости сразу в крипте для Пхукета.
Я отправлял все через банки сразу на счет застройщика. Смешно, что в офисе у них была большая табличка с реквизитами, но там не было SWIFT-кодов банка и только после запроса сотрудники поискали где-то и записали на бумажке) В тае номера банковских счетов не IBAN - это никак не мешает платежам и ни на что не влияет.
У меня была часть суммы в банке дальнего зарубежья и часть в ближнем. С дальним вообще никаких проблем не было, даже документ не запрашивали. В ближнем просто банк кривой - там нельзя было прикрепить многостраничный PDF с договором, а в другой раз блокировали перевод по безопастности. Благо личный менеждер помогал разруливать. Платежи уходят в долларах (или что там у вас), а приходят в батах. Курс обмена по факту зачисления, но не грабительский. На последний платеж мне не хватало и был еще свифт в китайских юанях их российского Райфа - тогда все проходило и комиссии были щадящие.
Дайте 🔥 если вы это читаете и вам все еще интересно
🔥33👍3❤1💯1
Часть 7: Мой выбор
Я уже рассказывал, что жил в Бангкоке в апартаментах Ramada довольно долго и изучил как устроен менеджмент, качество строительства и обслуживания, сам бизнес, но у меня не было столько денег. В других вариантах, что мне показывали были классические квартиры, которые предполагалось сдавать помесячно без гарантий, что они не будут простаивать. Да и цены там были выше. Поэтому я решил брать номер в отеле тойже сети - Wyndham Jomtien Pattaya. Конечно, мне более знаком Марриотт или Хилтон, но что-то мне не попадались в продажу их номера в Таиланде. Отели Ramada я видел в огромной количестве на северном побережье Турции. Один был в Воронеже, я как-то останавливался там по дороге в Сочи, на тот момент единственный шикарный отель города, а потом построили Марриотт. Еще в Ростове-на-Дону был Ramada. Так что сеть мне знакома.
В отеле нельзя жить самому (конкретно в этом можно 15 дней в году), недвижимость только для сдачи, но зато никакой головной боли с управлением. Доходность сразу прописана в контракте 6% на 8 лет.
Плюсы в том, что она идет сразу же, не надо ждать раскрутки отеля. Нет низких и высоких сезонов. Да повсюду реклама с доходностью до 8%-10%-12% , но я не слышал что бы кто-то получал сверхвысокие цифры на практике (расскажите, если знаете кейсы). Одно дело реклама, другое реальность - слышал только про обратную ситуацию когда управляющая компания работает плохо, доходы сильно ниже, чем были заявлены.
Самый большой минус, который я понял после: если цена недвижимости вырастет, выплата все равно не изменится, продать объект можно только с арендным контрактом, значит продажа будет не по рынку, а с дисконтом. Но продавать я не планирую. Недвижимость в Паттайе исторически не росла, скорее дешевела - в этом плане даже защита. А вот при инфляции будет плохо, но пока в Таиланде была устойчивая экономика.
Так же стоит подумать, что делать с доходами. Выплаты идут в батах - местной валюте. В целом их можно выводить на другие счета за рубежом (вряд ли в Россию сейчас возможно), я планирую тратить на отдых себя и свой семьи, так как королевство регулярно посещаем.
Далее расскажу про процесс оформления удаленно.
Я уже рассказывал, что жил в Бангкоке в апартаментах Ramada довольно долго и изучил как устроен менеджмент, качество строительства и обслуживания, сам бизнес, но у меня не было столько денег. В других вариантах, что мне показывали были классические квартиры, которые предполагалось сдавать помесячно без гарантий, что они не будут простаивать. Да и цены там были выше. Поэтому я решил брать номер в отеле тойже сети - Wyndham Jomtien Pattaya. Конечно, мне более знаком Марриотт или Хилтон, но что-то мне не попадались в продажу их номера в Таиланде. Отели Ramada я видел в огромной количестве на северном побережье Турции. Один был в Воронеже, я как-то останавливался там по дороге в Сочи, на тот момент единственный шикарный отель города, а потом построили Марриотт. Еще в Ростове-на-Дону был Ramada. Так что сеть мне знакома.
В отеле нельзя жить самому (конкретно в этом можно 15 дней в году), недвижимость только для сдачи, но зато никакой головной боли с управлением. Доходность сразу прописана в контракте 6% на 8 лет.
Плюсы в том, что она идет сразу же, не надо ждать раскрутки отеля. Нет низких и высоких сезонов. Да повсюду реклама с доходностью до 8%-10%-12% , но я не слышал что бы кто-то получал сверхвысокие цифры на практике (расскажите, если знаете кейсы). Одно дело реклама, другое реальность - слышал только про обратную ситуацию когда управляющая компания работает плохо, доходы сильно ниже, чем были заявлены.
Самый большой минус, который я понял после: если цена недвижимости вырастет, выплата все равно не изменится, продать объект можно только с арендным контрактом, значит продажа будет не по рынку, а с дисконтом. Но продавать я не планирую. Недвижимость в Паттайе исторически не росла, скорее дешевела - в этом плане даже защита. А вот при инфляции будет плохо, но пока в Таиланде была устойчивая экономика.
Так же стоит подумать, что делать с доходами. Выплаты идут в батах - местной валюте. В целом их можно выводить на другие счета за рубежом (вряд ли в Россию сейчас возможно), я планирую тратить на отдых себя и свой семьи, так как королевство регулярно посещаем.
Далее расскажу про процесс оформления удаленно.
🔥15❤1