Как масштабировать компанию?

Прежде чем масштабировать бизнес и расти, нужны ресурсы - деньги, люди, сильное желание, цель и план. Но только когда входишь в этот процесс, становится очевидным что все вышеперечисленное бессмысленно без системы, разумной бюрократии и автоматизации.

Ибо все дыры людьми не заткнешь и чем больше людей, тем больше вероятность ошибки, а значит неустойчивее система.

Мы взяли курс на рост Holy Cow Phuket с простой, но амбициозной целью - стать самой дорогой и самой крупной, а по пути, надеюсь, самой богатой управляющей компанией на острове Пхукет. Расти можно было качественно или количественно. Мы решили расти в обоих направлениях сразу, ибо «поркуа бы и не па».

Начать решили с документов и процедур. Но не волнуйтесь, я не буду грузить вас про наши должностные инструкции и протоколы, которые мы создаем и дорабатываем уже несколько месяцев.

Лишь поделюсь c вами открытием: Мы боялись, что после внедрения многобуквенных должностных инструкций наши тайские менеджеры если не разбегутся, то могут взгрустнуть и начать саботировать процесс. А вышло все ровно наоборот. Когда мы выдали им понятные, полноценные инструкции и протоколы, они начали трудиться четче, быстрее и стало существенно меньше вопросов. Они начали проявлять инициативу, стремиться к бонусам. И даже система KPI со штрафами их не напугала. Они отнеслись к ней с пониманием и уважением. Вот так поворот!

Дальше интересней. Бумажки и инструкции это лишь первый этап оцифровывания бизнеса. Второй этап - автоматизация.

Ведь несмотря на синхронизированную центральную систему резервации, бота с искусственным интеллектом и мощный сайт, уровень автоматизации, аналитики и учета в компании оставлял желать лучшего. Как говорится Excel - наше всё! Однако, если покумекать, то можно создать собственную кастомную систему аналитики (читай динамического ценообразования) и учета, на которую можно навесить и кабинеты владельцев и управленческий учет и в перспективе даже приложения для менеджеров по заселению с клиентами, а то и, чем черт не шутит - работу с подрядчиками.

К сожалению, ни одно из имеющихся на рынке решений полностью или частично не отвечало нашим требованиям. Одни были слишком громоздкими, другие недостаточно гибкими, третьи слишком дорогими. И 100% из них хотели получить существенную абонентскую плату за не устраивающий нас продукт.

В итоге мы решили, что пора писать свою базу. Плюс у меня есть опыт в создании кастомных систем учета. Разбил на 5 блоков, написал под каждый техническое задание и запустил процесс.

Первые же результаты вызвали у нас преждевременный мозговой оргазм. Иметь все данные по статистике заполняемости и окнам бронирования на любые даты в пределах от -5 лет до +1 год, это дорогого стоит, спросите любого управляющего! На базе этого можно как анализировать эффективность текущего периода и тренд, так и принимать осмысленные решения о ценообразовании.

А то ли еще будет! Расскажу позже, когда появятся еще результаты. Продолжение следует ;)

Аналитическая сводка из полей. Информация для владельцев недвижимости на Пхукете:

Туризм в Таиланде в этом году ведет себя довольно странно. Падение туристического потока на 21.09.25 составило уже 7.44% YoY. Причин много и все они лежат вне нашей досягаемости. Кроме качества сервиса.

Высокий сезон 2024-2025 затянулся аж до конца мая и всех порадовал. Но низкий сезон 2025 был существенно "ниже" чем в 2024м, да к тому же дольше. Мы ожидаем низкую среднюю загрузку (40-50%) до середины-конца октября. Демпинг по ценам существенный, но даже он не помогает наполнить объекты хотя бы до уровня 2024 года! Остров Пхукет стоит необычно пустой. Даже туристические и развитые районы выглядят слишком тихими.

Множество активных строек отрицательно влияют на районы Сурин и Бангтао. Готовые объекты, такие как недавно запущенный Legendary имеют все шансы получить гору плохих отзывов из-за близкой стройки, шума и пыли.

Сдаются в первую очередь просторные, видовые и ликвидные объекты, в свежих проектах с хорошей инфраструктурой и качественным наполнением. Спрос на маленькие, старые и усталые кондо сильно снизился. То есть в сезон то они конечно сдадутся, но в средний и низкий сезон простои будут расти.

Премиум сегмент, равно как и Комфорт плюс - чувствуют себя лучше чем Эконом.

Владельцам не свежих (5-7 лет без ремонта) кондо, я рекомендую в срочном порядке обновить ремонт и технику с мебелью. Необходимо повышать уровень предложения. Ибо "тай-стайл" больше не катит. И в следующий сезон вы рискуете остаться даже без броней высокого сезона.

Не исключено что рынок также отреагировал на «задранные» цены.

Как же интересно живут некоторые люди…

Россиянин, который занимался сексом в кузове движущегося пикапа на Пхукете и был записан на камеру мотоциклиста, завирусился с тайнете, после чего был арестован в аэропорту Бангкока и забанен на много лет.

Вот так выглядит год работы в правильном направлении 😎

Как колено? #здоровье #ЗаменаСустава

Два месяца прошло с момента операции по полной замене коленного сустава на ATTUNE by J&J. Пост про это был тут > https://t.me/sergeishaliapin/2295

И вот, я уже смог выкатиться на велосипеде. Пока не далеко и довольно сложно, через боль и усилие, но таки смог!

Этот пост для тех кому неравнодушно мое здоровье, а также для тех, кто интересуется операцией по замене сустава и реабилитацией после нее.

Если честно, мои ожидания что будет легче восстановиться чем после первой операции были полнейшей глупостью. Несмотря на то, что сгибать сустав можно уже буквально на второй день после операции и он сгибался аж до 75 градусов. Но это довольно серьезная операция, с существенными отеками и полноценной, длительной реабилитацией.

Первые 2 недели были постоянные отеки, квадрицепс из-за боли и шрама работать отказывался. Приходилось «запускать» его вручную. Через боль.

Будучи опытным в реабилитации, я запас специальный стул в ванной и полиэтиленовый носок для мытья - вот это обязательно надо иметь, иначе… ну даже не знаю как. Не мыться видимо.

Увеличение угла сгибания колена напрямую зависит от отечности и количества усилий, прилагаемых дома. То есть сеансы физиотерапии - массаж, электростимуляция и прочее, это конечно хорошо, но без домашней работы толку от них раза в два меньше. Кстати увеличение угла происходит не линейно, а по какой-то кривой, где могут быть и откаты обратно, если перезаниматься. Вот в понедельник было 83 градуса, а в среду с трудом 75 градусов.

Еще одним серьезным испытанием для меня стало состояние беспомощности и зависимости от других. Просить каждый раз чтобы одеть компрессионный чулок, помочь тут, сделать укол, подержать тут. Просто потому что даже стоять долго - больно. Для меня это был сложный момент.

Еще один неприятный нюанс - компрессионный чулок. Который в первые 1-2 недели вроде как норм и даже хорошо - отек сильно меньше. 3-4 неделю раздражать начинает сильно. А 5-6 неделю даже если надевать только на ночь - бесит невероятно. Даже костыли так не бесят. А ведь они, сволочи, вообще никогда не могут стоять и не упасть, хоть как ты их закрепи.

Короче, реабилитация это серьезный момент. Про который почему-то не думаешь, соглашаясь на операцию. И в ней нет чит-кодов. Только медленный и болевой процесс.

Через два месяца я могу ходить почти не хромая, могу стоять и даже приседать на больной ноге, делать выпады. Слегка пощелкивает, но обещают что пройдет. Если долго стоять - отекает. Если позаниматься - сначала становится сильно лучше, а потом снова отекает. Лед, лед, лед. Быстро устаю (это тоже раздражает).

Постоянно работаю над квадрицепсом и растяжкой. Иначе нога перестает разгибаться до полного, а это не менее важно чем сгибание и тренировать чуть ли не сложнее.

Моя реабилитация еще не закончена, на сегодня 90-95 градусов сгибание, а цель 130 градусов. Впереди еще 1.5-2 месяца работы.

Что могу сказать всем кто задумывается о подобной хирургии:

В моей ситуации, с полностью изношенным суставом - это вариант и возможность вернуть качество жизни. А если у вас просто побаливает и легкий артрит и вам меньше 60 лет, то даже не думайте! Это очень серьезная операция и крайняя мера.

P.S. отдельное спасибо клинике реабилитации CUF Sintra.

Сегодня за традиционным общим обедом в ко-воркинге Hive Cascais была такая компания: американец, португалка, англичанин, казахская немка, бельгиец, румын, русский, бразильянка, итальянка и вьетнамка.

И это было круто! Мы такие разные, с очень разным жизненным опытом, ситуацией и финансовыми возможностями, родом деятельности и образованием, но в то же время так удивительно похожи.

Все мы куда то стремимся, мы любознательны и активны, мы позитивно смотрим на мир и готовы к новым вызовам. Мы их просим! У нас тут всегда весело и интересно, всегда есть о чем и с кем поговорить.

Это одно из самых ярких впечатлений за все годы работы в качестве предпринимателя.

Да, есть и нетворкинг. Но это не главное. Главное - правильная «банка», если понимаете о чем я.

Сказания о Таиландии

Сказание первое, о Сарай-Торге

Жил-был на острове Пхукете, в земле тёплой и благодатной, тайский агент по имени Инь.
Был он человек неприметный, тихий, трудился себе без шуму, хлеб зарабатывал, никого не обижал. И как-то раз повстречал он пришлого русича — Якова, мужичка бедного, да хваткого, да с душой беспокойной и умом прытким, а совестью — тонкой, словно паутинкой.

Сошлись они, да не просто так, — затеяли общее дело: агентство недвижное, назвали его хитро — «Сарай-Торг», будто торговать будут сараями, а вышло — мечтами людскими.
И пошло у них дело споро: то с одним застройщиком бесчестным дружбу водят, то с другим.
Деньги текли к ним, как вода в половодье, мутные, тяжёлые, да на чужом горе намешанные.

А турист народ доверчивый, простодушный — то ли в сказку верит, то ли в удачу.
Вот Инь да Яков и принялись тех туристов заманивать: кто улыбкой, кто девицей пригожей, кто речью сладкой. Мол, купи домик у моря — и будут тебе золотые горы, доход нескончаемый, да богатство не меряно. И продавали-то они всё подряд — хоть что есть, хоть чего нет, хоть что не строилось никогда.

Много оказалось добрых вкладчиков, что верили словам Сарай-Торга и денежку платили, да жилья не видали. А коли кто пытался жалобу подать — тех в суд звали, да суд тот был глух да слеп. А иной и вовсе наказан был — за то, что правду сказал. Так и сидели обманутые смирно, чтоб беды не нажить.

А партнёры — Инь да Яков — людей себе набирали послушных, чтоб умом не блистали, а хитрости их не мешали.
Кто совестью жил — тех быстро прочь.
Кто умел обольщать и лапшу по ушам вешать — тех держали крепко, с подачкой скудной, да на коротком поводке.

Но мало им стало продавать — захотели сами строить и управлять. Да вот беда — строить не умеют, управлять не знают. Построили кое-как, да из дешёвого, облепили краской яркой, да стали продавать втридорога. Многие вкладчики купили, доверились, и сдали свои домики под управление тем же аферистам.

А те нашли себе нового сообщника — Гришу, управленца хитрющего, что умел обещать, но не делать, и деньги считать, но только в свою пользу. Тот и начал свой промысел — обманывал вкладчиков сызнова, улыбался лукаво, обещал златые горы, а приносил убытки да печали.

Когда вкладчики поняли, что дело неладно, да захотели уйти, — Сарай-Торг руки выкрутил.
Мол, не ваше это дело, не уйдёте, пока мы решаем. А дома тем временем осыпались, крыши текли, бассейны зеленели, а порядок сходил на нет.

Тогда уж вкладчики возопили, справедливости потребовали. Но Инь, Яков и Гриша были не лыком шиты — юристов наняли, бумаги подложные составили, всё так запутали, что и мудрец не разберёт. Дождались, пока гарантия истечёт, да и бросили дело, прикинувшись обиженными.

И остались вкладчики у разбитого корыта: дома ветшают, мусор горами, вода в бассейнах цветёт, а гостей встречать некому. Пришлось самим искать новых управителей, новых работников, чтобы хоть как-то спасти своё добро.

А злодеи тем временем пошли дальше — обвинили самих вкладчиков, мол, они виноваты, и судом пригрозили. И пошла тяжба долгая, конца-краю нет.

Плачут вкладчики, да поздно уж. Много горя, да мало правды.

А мораль сказа стара, как свет: где лёгкая прибыль, там и беда рядом. Не верь словам сладким, не хвата́й удачу за хвост, коли разум не велит.

И помни: где Сарай-Торг да Гриша сладкоголосый — там добро не водится.

P.S. Все совпадения случайны, а герои вымышлены 🙃

#сказанияоТаиландии #СарайТорг #Таиланд #ТайцыПортугальцы

Сказания о Таиландии

Сказание второе, о Мечто-Строе

Жил-был во стране заморской, именем Таиландии, на острове Пхукет, зодчий по имени Янь.
Строил он резво, но не ахти как прочно. И нарёк контору свою гордо — Мечто-Строй.
А платил барыш агентам да посредникам шустро, отчего и любили его лукавые прихлебатели.

И возводил Янь палаты пёстрые — не жилища, а декорации.
Зелени насадит, фонтанов наставит — глазу приятно, душе пусто.
Кельи показательные — любо глянуть, да жить не в чем.
Так строил он один терем за другим, да денежки собирал тихомолком.

И явился к нему однажды купец столичный, таец именем Транг.
Говорит:
— Продай, мол, контору твою за мильёны несметные, вместе с холопами и честью твоей.
Подумал Янь, почесал затылок да и продал — вместе с совестью, слава богу, недорого.

А Транг — человек хитромудрый, учёный заморским ухищрениям,
в продажах искушённый, в деньгах ростовщических плавающий, как щука в омуте.
И задумал он новую баснь сотворить, на старой славе Янева имени кататься.
Разнёс по агентам-прихлебателям молву:
— Будет, дескать, дом единственный, последний и неповторимый!
Кто ныне не купит — тот вовеки опоздает.
А продам не всякому — лишь тем, кто в очередь встанет да невозвратный оброк положит. Да в пояс поклонится.

И агенты-прихлебатели радостно завопили, будто гуси на ярмарке:
— Торопитесь, люди добрые! Дом последний, выгода великая,
вложишь рубль — получишь три!
Несите денежки все, что под подушкой шуршат, ибо потом не будет! Локти кусать станете!

Так и пошёл круговорот — трижды в год новые дома, да всё с тем же сказанием.
А строили их поспешно, из того, что под рукой было, чтоб побыстрее сдать да забыть.

Зато внешне — диво дивное:
частокол каменный, стойла для коней железных,
игрища детские, баня русская с паром густым,
чертог железный для тела крепкого, горница коворкинговая для дел житейских,
и слуги разные — консьерж-дружинник, прачки и угодники.

Только тесно в тех горницах — втрое более душ селят, чем положено,
и толпятся жильцы плечом к плечу, будто сельди солёные в кадке.

А как продать обладатели захотят — так беда:
рынок полон, покупателей мало,
да и сам Транг уж новый дом ваяет, старый позабыв.

И многие вкладчики, поверив гласу агентскому,
купили хоромы, даже на деньги, которых ещё нет.
Пришло время платить Трангу — а средств не видать.
Агенты в кусты, Транг же начал хоромы отнимать и вторично продавать.

И снова прихлебатели при барыше,
и снова обмануты вкладчики, как были, так и остались.

Но и Трангу слаще не станет: долги растут,
ростовщики суровы, возьмут не только злато, но и последнюю рубаху с плеч.

А в возведённых домах творятся чудеса басурманские:
правила самодурные вводит Транг,
то залог ни за что требует, то почтарю проход запретит,
то гостя на солнцепёке оставит, дескать, не по уставу.

И за каждую бумагу дань взымает,
и себя князем почитает, а холопы его носятся,
будто удельные князья — грубы, да важны.

И стоят вкладчики обманутые,
не знают — к кому за правдой обратиться:
к прихлебателям лукавым, к судьям подмазанным,
иль к дружинникам, что сами тех боятся.

И вышло так, что всем хорошо, кроме тех, кто поверил.

Мораль сей сказки:

Чем крупнее Транг и чем громче Мечто-Строй,
тем меньше вкладчик для них человек живой, а больше мешок с монетой.
А чем усерднее прихлебатели славословят,
тем крепче держи кошель и остри уши — ибо сладкие речи часто прикрывают пустоту да грех.

P.S. Все совпадения случайны, а персонажи вымышлены.

Сказ третий, как Федор разум да совесть потерял

Жил-был на Руси муж — Федор.
Не тужил, не горевал — сайты антернетные пилил да трафик богатым князьям приводил.
За труд сей получал долю малую: на хамон заморский хватало, да на кружку пива в трактире по пятницам.
Изба его хоть и на отшибе стояла, да почти своя — на деньги ростовщические, под двадцать и один процент, сроком на два века.
Женка у него справная, детки малые по лавкам сидят, сушки грызут — всё чин по чину, по-христиански.

Но вот беда пришла нежданная:
Царь-батюшка, самодержец грозный, вдруг вожжу под хвост получил и возопил:

— Хочу, мол, идти войной на соседей, и все!
А вы, холопы мои верные, соберитесь, дружину составьте!
И ты, Федор, не зевай, коли время придёт, на службу явись.

Сидит, стало быть, Федор, и чует сердцем — неладно будет.
Недолго думая, схватил он жену с ребятами, да кинулся в путь-дорогу: куда глаза глядят, туда и ступает.
И хату бросил, лишь пыль да следы босые остались.

Добежал сперва до Туреччины. Глядит — страна вроде богатая, да хитрая.
Хозяева улыбчивые, да всякий норовит гостя обдурить, хоть на копейку.
Не стерпел Федор, что дураком его почитают, и подался дальше, до самой Арабии, где средь песков жарких град златой стоит — чудо дивное, не по уму простому.

Там прохлада сама из потолков течёт, золото блестит, самоцветы на стенах вкраплены, рыбы в фонтанах плещутся.
А люди — сплошь в белом, на железных колесницах, именуемых Ламброгиниями да Феранями.
И вход всюду только богатым дозволен, а холопу вроде Федора — токмо на базаре место.

Вот и стал он, хатами торговать, как умел, да лапшу пришлым на уши вешать.
Говорит, мол:

— Купи сей домик, и злато к тебе само потечёт, как мед весенний!

Смекалка русская пригодилась, а совесть где-то по дороге потерялась.
Продавал домики пачками — очередь выстраивалась!
Жил Федор в довольстве, покуда прошлые покупатели не начали возвращаться да спрашивать:

— Где же доходы, Федор, что тобой обещаны были?

И грозить стали жалобами, да тяжбами долгими.
Понял тогда Федя, что дело пахнет палёным, и, не дожидаясь карающей длани, подался странствовать подальше от Арабии басурманской.

И занесла их судьба на остров далёкий — в землю Таиландскую на остров волшебный..
Остров тот не простой, но к большой земле трактом каменным привязан.
А людей там — тьма-тьмущая, шум, суета, смех и обман.

Каждую зиму, как в Европах да на Руси стужа придёт, в Таиландию тянутся полчища странников — косточки греть, да кокосом лакомиться.

Только есть у земли той секрет один:
всяк, кто въезжает туда, разум оставить должен на границе.
И обещают ему:

— Не тужи, странник! По выезду вернём назад — целым, невредимым.

Вот и Федор, не будь дурень, разум сдал при въезде. А совесть-то еще в Арабии забыл. И зажил без них.
А семью-то кормить надобно.
И пошёл он служить в агентство недвижное, торговать домами райскими.

Да оказалось там всё по-старому, как в Арабии, только странники без разума сами приходят.
Чего им ни скажи — всему верят.
Тут-то Федор и расцвёл.
Отверз лавочку свою, стал контору держать, на железной колеснице из Неметчины рассекать — зовётся она Порашей, будто по-русски звучит.

Жил Федор привольно: по рукам ни с кем не бил.
За него и писцы мудрёные у зодчих имелись, что грамоты хитрые сочиняли. Не спросишь.
Злато рекою текло, странников всё прибывало, а совести не было, чтоб мешать торговле.

И подумал Федор:

— Вот оно, царство небесное на земле! Без совести, да разума жить — сплошная благодать!

Растолстел он, обрюзг, холопов множество держит, да других хитрости учит:

— Сказывай страннику доверчивому, будто земля тайская злато сама рождает. Вложи в нее рубль — вынешь два! Вот те крест и зуб мне вон если вру.

И по сей день Федор на острове сидит, пузо греет да на чужом горе богатится.
Да много таких Федоров ныне разбрелись по Таиландии да и по всему свету..

А суть сказа — проста, как быль житейская:

Кто быстро разбогател и распух от злата — тот, поди, Федор и есть.
Без совести живёт, без разума торгует, а внутри пуст — как бубен, что лишь звоном своим гордится.

P.S. Все совпадения случайны, а герои вымышлены.

Пхукет, октябрь, прощай Сабай…

Казалось бы - радостное время. Начинается высокий сезон. Первые гости после низкого сезона начинают заезжать, апартаменты быстро заполняются, машины в аренду сдаются, снова начинается суета и денежный поток. Однако, для управляющих и особенно крупных компаний это непростое время.

И дело даже не в том, что после «гибернации» низкого сезона менеджеры и подрядчики расслабились, и отнюдь не потому что что-то не готово. А потому, что происходит все одновременно:

Особо невменяемые УК кондо вдруг начинают глобальный ремонт с заменой плитки на всем этаже и закрывают бассейн. Весь низкий сезон - тишина, а в октябре надо глобально штробить и долбать каждый день с 8 до 6 по расписанию. И чтобы пыли побольше!

Соседняя стройка вдруг проснулась, начинала яростно бить сваи и долбать их отбойными молотками, под акомпанемент болгарок и большегрузов.

Крыши начинают отчаянно течь, так как это период самых сильных дождей на острове. Даже там где они были в июне отремонтированы. Потому что строители оказывается не в курсе что на Пхукете бывает дождь. А у домов есть усадка, а у кровли - необходимость обслуживания. Все делается реактивно. Потекло - ждем солнечного дня, идем латать. Не течет? Идем дальше лежать в гамак.

Электрика, то ли от влажности, то ли от простоя в 1-2 месяца - начинает глючить, коротить, выходить из строя. Кондиционеры, водонагреватели, лампочки, выключатели и автоматы. Проверяем перед заездом - все отлично работает. Гость заселился в 23:30, тырк - ничего не работает, все пропало, обманули, поселили в хлев! Все должны по тревоге бежать и чинить. Ага, тайцы ночью, чинить… ха-ха. Не дозвонишься ни до кого.

Интернет на острове хорошо работает только в сухую и солнечную погоду и в рабочее время. Как дождь или ночь - отключения, глюки, проблемы. Про ненадежность устаревших роутеров я уж вообще молчу. А тут еще и оператор 3BB был куплен компанией AIS и они затеяли слияние баз данных прямо в октябре. В итоге - без предупреждения меняются пароли WiFi, отключения и приостановки счетов - рандомно и не связано с оплатой. Cлужба поддержки отвечает только по будням в рабочее время, многие вопросы по телефону не решить в принципе.

Протечки сантехники, поломки техники, засоры, размагнитившиеся карты, потерянные ключи и прочие мелкие рандомные радости управляшек в ассортименте.

Всевозможная живность: гекконы, муравьи, тараканы торопятся испугать гостей, даже голуби, сволочи, так и норовят нагадить в неположенном месте.

Традиционные наводнения с сопровождающими их блэкаутами - пхукетская классика. Пока что рекорд 4 часа без света.

Умножьте это все на летевших по 20 часов с двумя детьми и потому невероятно чувствительных гостей. Которые не смогут: встретиться с водителем в аэропорту, включить утюг, найти белье и подушки в шкафу, найти комнату на этаже по номеру, увидеть сушилку на балконе, даже открыть кран или включить водогрей. Они будут наяривать нам в ночи по 100 требований в минуту, пока на утро не выспятся и не поймут что это была просто усталость, что на самом деле все норм и даже начнут извиняться.

И мы - сохраняем спокойствие, среди всего этого тайского хаоса. Cтоически боремся за то, чтобы несмотря на то, что «все сломалось» и «ничего не хватает» все заселились, получили необходимое, были обслужены и успокоены. А еще чтобы наши менеджеры не разбежались, потому что гости тоже бывают разные. Черные, белые красные…

В общем, веселый у нас октябрь. Заполняемость 60%. Полет нормальный.

P.S. Прием новых апартаментов и ремонт с комплектацией - в фоновом режиме.

На высокий сезон жилья почти не осталось, но что-то еще есть. Аренда жилья и авто на Пхукете тут > holycowphuket.ru

Наши аналитические приключения

Как вы возможно знаете, мы в Holy Cow Phuket взяли курс на автоматизацию и оцифровывание бизнеса. Начать решили с аналитического блока, как наиболее важного для динамического ценообразования и регулирования заполняемости по сезонам. В целом мы уже завершили этот этап и начали «пожинать плоды» - аналитика стала занимать минуты вместо часов. А корректировка цен по всем объектам - часы вместо дней.

Однако по пути к этому результату мы столкнулись с несколькими сложностями:

Наши разработчики недооценили объем работы и количество правок. Так как работа с данными подразумевает точность и даже скурпулезность, подход «не чини пока работает» тут не подходит, пришлось доводить до идеала. В итоге работа над аналитикой вместо двух спринтов заняла уже восемь.

Статусы броней оказывается имеют неожиданно большое значение для аналитики - как для абсолютных так и для средних величин. Нужно грамотно исключить из статистики ремонты квартир и приезды владельцев, а также правильно посчитать долгосрочные брони, прописать алгоритмы. Это только на первый взгляд - тривиально.

Гигиена данных крайне важна. Когда в одной системе работает более 4х человек и все заносят/редактируют данные, то неизбежно возникают неточности, отличия в данных, отсутствие необходимых данных полностью или частично. Соответственно, сначала обнаружили у себя аномалии, потом создали систему их подсветки, далее - исправляем и снова синхронизируем данные с аналитикой. Повторять до достижения однородности.
Таким образом одновременно и наводим порядок и создаем систему внесения данных - однородную и логичную.

Только после начала эксплуатации мы поняли, что некоторые данные нам не нужны вовсе, а те что нужны надо считать иначе и выводить особым образом. А также что искать ошибки на множественных объектах проще чем на одиночных.

Нужны референсы: средняя по выборке, средняя по объекту, средняя по аналогичному периоду прошлого года.

Когда объекты «мигают» - приходят и уходят в систему в разное время, выделяются или переносятся в другую группу, все это сильно нарушает стройность цифр. Либо мириться с неточность, либо придумывать как побороть это.

Так как помимо людей цифры в систему заводят каналы бронирования, приходится подстраиваться под них, ибо у Airbnb и Booking по разному передаются данные и учитывается комиссия.

За прошедший месяц мы трижды переписали техническое задание и примерно по 3 раза корректировали все полученные функции от математики до дизайна. И все равно после каждого нового подэтапа обнаруживается что-то что мы хотим поправить/изменить/дописать. Похоже этот процесс будет продолжаться и дальше по мере разрастания системы и нашей компании.

Параллельно с этим идет оптимизация сайта, SEO и прочие, ставшие уже рутинными задачи.

А как вы развлекаетесь в свободное от отдыха время? 🙃

Почему агентам удобно с управляющими?
#Таиланд #управление #holycowphuket

Агенты-посредники

Большинство агентов, которые занимаются арендой на Пхукете это профессиональные посредники. И это без малейшей иронии или насмешки. Быть профессиональным посредником очень непросто. Потому что надо создавать из тайского хаоса и разброда системную и качественную услугу за адекватные деньги. При этом ежедневно рискуя репутацией и зарабатывая седые волосы.

Как правило для клиента агент по аренде может представляться необходимым злом, лишним посредником или пронырливым нахлебником. Но на самом деле агенты оказывают сложную, зачастую почти невозможную услугу: срастить сделку между разными культурами и мирами, при содействии большого количества людей, думающих на разных языках и имеющих разное понятие о бизнес этике. Совсем не тривиальная задача, скажу я вам.

Агентские сложности

Для агента работа с разрозненными владельцами и их помощниками это отдельный пласт работы, который почти всегда выходит за рамки аренды. Это и про уборку и про стирку и даже про ремонты, заселения и депозиты, ночные разборки и срочный поиск подрядчиков. То есть про непрофильные задачи для агента по недвижимости. Что отвлекает и мешает делать основную работу.

А если в сделке участвует не один, а два агента (бывало даже три!), то задача еще более усложняется и количество проблем коммуникации растет по экспоненте. Кто что сказал, кто как понял, кто что должен делать….

При работе с управляющими

Агенты любят работать с профессиональными управляющими, такими как Holy Cow Phuket. Предоставляющими стандартизированную услугу - жилье оговоренного качества, чистое и исправное, готовое к заселению в оговоренный срок. А также сопутствующие сервисы в условленном объеме: услугу по заселению и выселению, приему и возврату депозита, передачи показания счетчиков, а также обслуживания неисправностей, если таковые возникнут в процессе проживания гостей.

Добавим к этому:

- Удобную автоматизированную систему бронирования 24/7, где можно смотреть доступность и цены в любой момент.
- White-label раздел, откуда агент может самостоятельно отправить клиенту ссылку на объект без логотипа и данных управляющей компании
- Оперативные ответы менеджера
- Выбор объектов, доступных для долгосрочного бронирования
- Своевременную и гарантированную выплату комиссии

Плюс большой пул жилья, внутри которого можно комбинировать или переносить брони при необходимости - вот он партнер мечты для агента!

Итого

Работать с управляющими проще, быстрее, эффективнее, и как следствие выгоднее, чем решать вопросы с частными владельцами.

Мы, в Holy Cow Phuket хорошо понимаем боли агентов по аренде и всегда рады сотрудничать на прозрачных, справедливых условиях. Поэтому наш агентский пул постоянно растет. Благодарим за вас доверие, партнеры!

Простите, но это видео о наболевшем. Секрет холода в португальской квартире раскрыт полностью! Окна меняются как Lego. 6 дюбелей, обычных, даже не анкеров. Никакого утепления или пены. Просто металл/пластик к бетону и по трем сторонам герметик снаружи, по четырем изнутри. Окна по португальски - готовы.

UPD: после замены алюминия на пластик 6/16/6: шумоизоляция +30%, теплоизоляция +50%.

Экономия на отоплении тоже очевидна, но пока нет данных.

Новинки Holy Cow Phuket - Дайджест

Несмотря на приближение новогодних праздников и максимальную нагрузку, мы продолжаем пополнять наш арендный пул классными новыми предложениями:

Новинка №1

Шикарная квартира в Karon Hill Ark, с видом на джунгли и выходом к бассейну. Практически мини-вилла! Мы ее обновили в декабре 2025, переделали кухню, добавив посудомойку и стиральную машину, устранили протечки, отремонтировали стеклянный потолок и перекрасили стены, добавили стену, сделав из огромного бестолкового объема - полноценную односпальную квартиру. И вуаля - идеальное отпускное жилье готово. Первая бронь поступила через несколько часов после добавления в листинг.

Почему стоит бронировать:
- 3-4 метра потолки - простор, много воздуха и света
- Вид идеален, особенно со стеклянной крышей
- Полноценная обеденная зона
- Европейская кухня-столовая с островом
- Посудомойка, стиральная машина, кофемашина
- Индивидуальный выход к бассейну
- Не жарко, теневая сторона
- Тихое и спокойное окружение (большая редкость в районе Карон)
- 650 метров до моря

Узнать цены и доступность можно тут > https://holycowphuket.ru/rentals/stilnye-apartamenty-u-plyazha-karon-novye/
Новинка №2

Абсолютно новая, просторная квартира на первой линии Bangtao - Laguna Beachside Residence. Это жилье для тех, кто ценит современный дизайн и хорошую инфраструктуру. Кто понимает, почему стоит остановиться в Лагуне. Комплекс сдан в октябре-ноябре 2025 года.

Почему стоит бронировать:

- Первая линия Бангтао (2-3 минуты до пляжа)
- Новый комплекс, все идеально чистое
- Бассейн, спортзал, прогулочная зона на крыше
- Низкоэтажный, не густонаселенный резидентный кондоминиум
- Современный дизайн и высокое качество
- Полноценная европейская кухня-гостиная
- Современный спортзал

Узнать цены и доступность можно тут > https://holycowphuket.ru/rentals/premialnye-apartamenty-na-pervoj-linii/

Новинка №3

Квартира в Cassia с видом на озеро и море. Шикарная квартира со всеми удобствами в отельном корпусе Cassia. Полностью переделанная и заново обставленная дизайнером в ноябре 2025 года.

Почему стоит бронировать:

- Доступ ко всей инфраструктуре Laguna Phuket
- Отельные радости: бассейн, сервис в номера, ресторан, детская комната, спортзал и пр.
- Высокий этаж и идеальный вид на закат поверх озера
- Зонированная и продуманная планировка
- Полноценная европейская кухня-гостиная со всем необходимым и даже больше!
- 2 полноценные спальни и гостиная с диваном

Узнать цены и доступность можно тут > https://holycowphuket.ru/rentals/semejnye-apartamenty-s-vidom-na-more-5-minut-do-bangtao/

Помимо этого мы готовим еще много хороших объектов к аренде, следите за обновлениями!

Я не пропал! Просто очень сильно занят 😎

Подвожу итоги высокого сезона. Да, уже!
Компания Holy Cow Phuket хоть и не является пока крупнейшей на рынке аренды жилья на Пхукете, но активно движется в тренде. Поэтому на основе нашего опыта легко можно снять температуру по больнице. И да, в начале марта уже можно подводить итоги. https://holycowphuket.ru/novosti/itogi-vysokogo-sezona-2025-2026-i-prognozy-na-budushhee/

Как война в Иране и коллапс рейсов через ОАЭ/Катар ударят по аренде Пхукета (самостоятельные туристы + кондо)

Ситуация: воздушное пространство над Заливом закрыто/ограничено → Emirates и Qatar Airways (главные хабы для Пхукета) отменили тысячи рейсов. Билеты Европа/Россия–HKT выросли на 10–20 и более%.

Самостоятельные путешественники (те, кто бронирует виллы/кондо сам) — самая чувствительная группа. Они массово отменяют.

Тренды по рынкам (март–май 2026):

🇷🇺 Россия: –15–35% (зависели от Emirates/Qatar)
🇪🇺 Европа: –25–50% (самый сильный удар)
🇨🇳 Китай: стабильность + рост (прямые рейсы, long-stay)
Австралия/Индия: почти без изменений

Особенно по КОНДО в туристических зонах (Патонг, Ката, Карон, Банг Тао, Раваи — 1–2 спальни, short-term Airbnb):

До войны (2025–начало 2026):

Доходность: 5–8% (в премиум-зонах до 8–15% при хорошем управлении)
Short-term vs long-term: 8–15% / 6–8%
Заполняемость высокого сезона: 70–80%
Чистый доход: 4–6%

Сейчас прогноз: Загрузка проседает на 15–25% (до 45–60% в high season). Цены на аренду –10–20%. Доход арендодателей минус 20–35% в марте–мае. Кондо в Патонге/Кате страдают сильнее всего — там зависимость от европейцев и россиян максимальная.

3 сценария Краткосрок (март–май 2026):

Пессимистичный: война затягивается → Заполняемость кондо 40–50%, цены –20–25%.
Базовый: частичное открытие хабов в апреле → Заполняемость минус 10–15%, цены держатся (Наблюдаем в режиме реального времени)
Оптимистичный: Быстрое завершение войны → Заполняемость возврат к 60%+ уже в апреле.

3 сценария Среднесрок (лето 2026 – весна 2027):

Пессимистичный: Европа/Россия уходят на Бали/Вьетнам → Заполняемость кондо в турзонах occupancy 55–60%, yields падают до 5–7%.
Базовый: адаптация авиакомпаний + китайцы спасают → Заполняемость 62–68%, китайский long-stay компенсирует.
Оптимистичный: новые прямые рейсы → +10–15% к 2025 уровню.

Что делать владельцам кондо?

Снижать цены на 10–15% сейчас + гибкие отмены
Переключаться на китайцев и индийцев
Часть объектов — в long-term аренду (стабильнее)
Профессиональное управление — must have (иначе потери больше)

Китай становится главным спасателем рынка кондо в турзонах. Кто адаптируется быстро — минимизирует потери.
Следим за ситуацией DXB/DOH и статистикой TAT.

Кто уже чувствует просадку — пишите в комментах 👇

#Пхукет #КондоПхукет #АрендаПхукет #НедвижимостьТаиланд #Инвестиции2026 #PhuketRealEstate

Наш португальский ВНЖ… отложили

Как вы возможно знаете, летом 2022 года мы с семьей перебрались с Пхукета в Португалию. С целью получить ВНЖ, а после, надеемся, и португальские паспорта. Этот путь начинался сравнительно легко, когда мы получили в Таиланде визы D7 (финансово независимые), по приезду у нас уже было жилье и школа для ребенка и даже назначен визит в SEF, который тогда еще занимался выдачей ВНЖ.

Буквально через неделю после подачи, в январе 2023 нам пришли первые карточки на 2 года. И, казалось, все идет своим чередом. Путешествия по Европе и в Европу без виз.

Два года пролетели как пятнадцать суток. И в январе 2025 года наши ВНЖ благополучно истекли, отчего мы стали «условно выездными». Естественно, я заранее, за несколько месяцев пытался податься на продление. Писал письма в SEF и IRN, пытаясь получить назначение на встречу. Тщетно.

Наш срок совпал с реструктуризацией иммиграционной системы, не выдержавшей нагрузки в 450000 заявлений. SEF (местное иммиграционное ведомство) сдалась и передала свои функции по продлению ВНЖ сначала в IRN, а потом вновь образованной AIMA.

Несмотря на смену вывески и названия, AIMA сохранили старые добрые традиции: не иметь слотов на прием, никогда не отвечать на email и на телефонные звонки, невозможно добиться встречи и никогда не информировать клиентов о состоянии дела.

Добавим к этому регулярные нововведения в иммиграционное законодательство, а также попытку тотальной автоматизации (новая платформа) и вуаля - у экспатов на ровном месте образовывается гем…, простите, проблема. Как получить слот?

Страждущие продлений разделились на группы по интересам, до 30.06 - одна платформа, после 30.06 другая, граждане бывших колоний CPCL - третья, воссоединения, хайквалы и прочие страждущие. И везде непонятки, куда писать, как заполнять, что загружать, где брать справки. Информацию собираем по крупицам.

К счастью AIMA вспомнила про нас сама. Правда не обо всех и не одновременно. Мне пришло письмо счастья в конце августа, Вере в конце сентября, а Агате в начале октября.

Нам снова пришлось обращаться к помогаторам. Ибо разобраться самостоятельно в схеме работы AIMA, получить справку из Социального Страхования и реестра недвижимости - не тривиальная задача для нашего ниже среднего португальского. Особенно если тебе приходит приглашение на визит, скажем послезавтра, как Вере. Или на через три дня как Агате.

В итоге мы конечно подались, отстояв в очередях и исполнив «танец на стульях» - местное ноу хау. Когда очередь пересаживается со стула на стул по мере продвижения. Намного менее забавно, чем читать об этом, поверьте на слово.

Итого потери времени в очередях в AIMA: 2 часа моя подача (и это Priority Lane, потому что был еще на костылях), 1,5 часа Верина подача - невероятно повезло получить слот в пятницу вечером, и 3,5 часа с Агатой - катарсис.

Ах, да: 555 евро c троих госпошлины за это издевательство берут авансом.

Справедливости ради стоит отметить что внутри работает огромная толпа народу. В центре на улице Indira Gandhi столов 40-45. Считая столы биометрии. В основном молодежь набрана. Работают не торопясь и не слишком аккуратно, оплата видимо почасовая.

Несмотря на предварительно загруженные документы, все равно берут копии и сканируют некоторые выборочно. Собственно прием это 15-20 минут на человека вместе с биометрией. А остальное - стоим, сидим, лежим. Запасаемся едой и водой перед визитом!

В общем теперь у них есть 90 рабочих дней на рассмотрение. Рабочих, Карл! А у нас чтобы подумать, а нам точно это все надо? На данный момент мы без нормальных документов уже 1 год и 2 месяца.

Продолжение следует.

P.S. Пока писал этот пост, основательно поправевшее португальское законотворческое содружество в октябре 2025 проголосовало за поправки к закону о получении гражданства по натурализации, чтобы изменить срок ожидания с 5 лет на 10. И вот, мы, думавшие что осталось всего 2 года до подачи, теперь, судя по всему имеем впереди еще 7 лет. Кра-со-та, Епть.