🏠 Фінмоніторинг у нерухомості: що насправді змінюється?

У медіа та соцмережах поширюється маніпулятивна інформація про «нові правила» для рієлторів. Пояснюємо 👇

❗Вимоги НЕ нові
Вони вже давно визначені законом і діють в Україні.
👤 Хто підпадає під фінмоніторинг?
Рієлтори та інші учасники угод із нерухомістю — як і інші суб’єкти фінмоніторингу.
📊 Чи контролюють ВСІ угоди?
Ні.
Фінмоніторинг працює за ризик-орієнтованим підходом — перевіряються лише операції з ознаками ризику.
🚫 Міф: «повідомляють про всі угоди понад 400 тис. грн»
Це неправда.
Рієлтори повідомляють лише про підозрілі операції, а не про всі.
🔍 Що змінилось у 2026 році?
Оновлено технічну взаємодію з Держфінмоніторингом (е-кабінет) та перевіряється, чи всі суб’єкти стали на облік.
⚖️ Чи є «потрійний контроль»?
Ні. Закон чітко визначає суб’єктів фінмоніторингу (оцінювачів у ньому немає), і такі твердження є некоректними.

🤝 Що це означає для громадян?
Жодного тотального контролю.
Якщо все законно — додаткових бар’єрів немає.

📌 Висновок:
Для рієлторів — це про роботу за правилами.
Для громадян — безпечно та без зайвих ускладнень.

Детальніше

Якщо податок на прибуток банків буде продовжено і в 2027 році, Україна стане країною з найбільшим секторальним оподаткуванням банків в Європі.
Розумію, що цим рішенням ініціатори намагаються компенсувати неможливість оподаткування ФОПів ПДВ, як того вимагає Міжнародний валютний фонд, але боюсь, що запас міцності банківського сектору цього може не витримати. Тоді постраждають всі.
Треба вивчити, як цей податковий тягар вплине, наприклад, на Ощадбанк, який через неправомірні дії Угорщини вже втратив 4 мільярди гривень під час транспортування інкасації.
Ми всі любимо рівень обслуговування в українських банках, такого сервісу (під час війни!) немає ніде в Європі. Але ми не можемо постійно доїти лише одну корову! Саме тому я не голосувала за оподаткування банків цього року і не буду робити це наступного разу.
Більш глобально розклав тенденції президент Національної асоціації банків України Сергій Наумов тут.

Банківський сектор наразі надає велику підтримку економіці: кредитує енергетику, бізнес, намагається надавати пільгові кредити ветеранському бізнесу тощо.
В цей же час Україна збирається виставляти на продаж декілька державних банків.
Накладення додаткового оподаткування може підірвати цей острівок стабільності.
Якщо вже так треба додатково оподатковувати банки, може варто розглянути середньостатистичний розмір оподаткування по Європі (~30%) і зробити такий податок постійним до кінця воєнного стану? Тоді це принаймні буде прогнозований показник для всього ринку, інвесторів та бюджету.

Українці в Європі жаліються, що один переказ коштів на Батьківщину коштує їм декілька десятків євро.

Українські підприємці скаржаться, що їхні товари не доступні європейцям для купівлі з сайтів, бо один платіж в оплату товару дорожчий за сам товар.

Щороку Україна втрачає до 100 мільйонів євро — просто через те, що ми досі не приєднались до єдиної зони платежів у євро.

Наприклад, як все відбувається зараз:
Українка з Вроцлава щомісяця надсилає гроші мамі до Харкова. Банк за це бере комісію. Банк-посередник — ще свою комісію. Іноді є ще третій. До мами доходить лише 1/2 платежа.

І така ситуація — у мільйонів українців❗️

У понеділок на Комітеті ВР з питань фінансів ми голосуємо за те, щоб здешевити платежі.

SEPA — це система, якою вся Європа вже давно користується для переказу євро. Швидко, дешево, без посередників. Комісія — близько 5 євро замість 50. Гроші — за хвилину.

4 мільйони українців зараз живуть у ЄС. Більшість допомагає рідним тут. Кожен переказ — це втрати, яких не повинно бути.
Для бізнесу, який працює з Європою, приєднання до SEPA заощадить до 4 тисяч євро на рік. Для країни — 70–100 мільйонів євро, які залишаться в економіці, а не осядуть у банківських комісіях.

І ще одне. До цього закону прив’язані гроші, які Україна має отримати — 50 мільярдів від ЄС і понад 3 мільярди від Світового банку. Без нього — затримка.
Тому голосуємо🙌

Поки БЕБ просить нові повноваження — варто чесно відповісти на просте питання: чи вони вже ефективно використовують ті, що мають?
БЕБ просить парламент невідкладно розглянути законопроєкти №14207-1 і №14369, аргументуючи це вимогами євроінтеграції та рекомендаціями ЄС.
Але якщо подивитись уважніше — під «посилення інституційної спроможності» ховається значно ширший перелік бажань:
— розширення повноважень органу
— доступ до митних постів
— власні технічні можливості для прослуховування (через доступ до спецчастот)
Чи дійсно ЄС вимагає саме таких інструментів?
Європейська Комісія говорить про аналітичну спроможність і укомплектування персоналом, а не про перетворення органу на ще один силовий центр з оперативними функціями.
Чи не дублюються ці повноваження з іншими правоохоронними органами?
Прослуховування, доступ до митниці, оперативна робота — це вже зона відповідальності кількох інституцій. Україна роками намагається зменшити конкуренцію силових органів за бізнес, а не розширювати її.
Чи відповідає це початковій концепції БЕБ?
Бюро створювалось як аналітичний орган, який має замінити силовий тиск на економіку. Зараз же ми бачимо запит на прямо протилежне.
Поки бізнес продовжує скаржитись на тиск, а аналітичні матеріали БЕБ не витримують критики, розширення повноважень виглядає не як рішення, а як спроба компенсувати слабку ефективність.
Реформа БЕБ — це не про більше прав.
Це про якість роботи, аналітику і довіру.
І поки цього немає — будь-яке «посилення» виглядає передчасним.

В Україні буде створено реєстр рахунків та банківських сейфів.
У законопроєкті про приєднання України до єдиного європейського платіжного простору (SEPA) передбачено створення закритого реєстру банківських рахунків і сейфів.
І одразу важливе уточнення, яке варто зняти всі спекуляції: цей реєстр не міститиме жодної інформації про рух коштів.
Йдеться виключно про базові дані — хто є власником рахунку або сейфу. Без доступу до оборотів, залишків чи транзакцій. Це принципово.
Це стандарт, без якого Україну просто не підключать до SEPA. Такі реєстри існують у всіх країнах ЄС і є вимогою європейської платіжної інфраструктури.
Європейська логіка тут проста:
платежі всередині SEPA — швидкі, часто миттєві, і не проходять додатковий фінансовий моніторинг на кожному етапі. Саме тому система має компенсатор — можливість швидко ідентифікувати, кому належить рахунок.
Без такого інструменту неможливо забезпечити ані швидкість платежів, ані довіру до системи.
Тому створення реєстру — це не «розширення доступу до банківської таємниці», а технічна передумова інтеграції України в європейський платіжний простір.

Сума порогових операцій буде піднята з 400 тисяч до 550 тисяч гривень.
В законопроекті про приєднання України до єдиного європейського платіжного простору вдалось домовитись з регуляторами про підвищення суми порогових операцій, які підлягають фінансовому моніторингу.

Сьогодні все, що перевищує 400 тисяч гривень, автоматично тягне за собою запит на підтвердження походження коштів. Після ухвалення закону цей поріг підніметься до еквіваленту понад 10 тисяч євро — тобто до 550 тисяч гривень.

Що це означає на практиці:
менше зайвої бюрократії для людей і бізнесу в щоденних операціях, менше формальних запитів там, де ризик об’єктивно невисокий,
і більше фокусу фінмоніторингу на дійсно ризикових транзакціях.

Важливо: для операцій у сфері лотерей та казино нічого не змінюється — поріг залишається 55 тисяч гривень.

Це одна з тих технічних, але принципових змін, які наближають нас до європейських правил гри: коли контроль — розумний, а не тотальний.

Далі — рішення за Комітетом з питань фінансів, який відбудеться в понеділок і де я доповідатиму напрацьовані зміни.

Комітет ВРУ з питань фінансів сьогодні розгляне законопроєкт №15110, яким пропонується продовжити дію військового збору в чинних параметрах ще на три роки після завершення або скасування воєнного стану.

Йдеться про збереження ставок, запроваджених під час війни: для фізичних осіб — 5%, для ФОПів на спрощеній системі (1, 2 та 4 групи) — 10% від розміру мінімальної зарплати станом на 1 січня (у 2026 році це 850 грн на місяць), для платників єдиного податку 3 групи (як ФОПів, так і юридичних осіб, крім е-резидентів) — 1% від доходу.

Фактично мова про фіксацію джерела фінансування оборонних потреб не лише на період війни, а й на перехідний післявоєнний період, коли навантаження на бюджет залишатиметься високим.

Рішення комітету визначить подальший рух законопроєкту. Попередньо, голоси за нього в Комітеті і парламенті є.

На Комітеті міністр фінансів Сергій Марченко зазначив, що ухвалення законопроекту про продовження ставки 5% військового збору потрібно, щоб забезпечити стабільність підтримки
боргових зобовʼязань України перед партнерами після завершення воєнного стану.

Законопроєкт №15111 про оподаткування доходів через цифрові платформи — що реально змінилось після доопрацювання.

По-перше, залишили товари в периметрі закону. Було багато дискусій, чи обмежитись лише послугами, але ми рухаємось в логіці DAC7, а вона прямо передбачає охоплення і товарів. Водночас додали пільгу — 2000 євро на рік для продажу товарів. Тобто дрібні продавці не підпадають під податкове навантаження, але платформи все одно звітують.

Друге — прибрали спецрахунки. Це була одна з найбільш конфліктних ідей. Ми зважили ризики і ефект і дійшли висновку, що ускладнення для бізнесу значно перевищують потенційну користь. Тому від цієї конструкції відмовились.

Третє — самозайняті і ФОПи. Тут також було багато запитань. У фінальній версії:
• обмеження для самозайнятих прибрали
• для ФОПів залишили лише логіку: якщо діяльність відповідає твоєму КВЕДу — працюєш як ФОП
все інше можна робити як звичайна фізособа через платформу. Це знімає хаос з адмініструванням.

Четверте — нерезиденти платформ. Ми спростили для них звітність і дозволили сплату в іноземній валюті. Це важливо, бо інакше великі міжнародні платформи просто не заходять у регулювання.

П’яте — те, що, думаю, оцінять люди:
жодних декларацій від фізичних осіб. Якщо є перевищення чи порушення — податкова сама, на основі даних від платформи, формує податкове повідомлення-рішення.
Відповідальність за розрахунок — на ДПС, а не на людині.

Шосте — важлива правка для ринку:
ми прибрали ризик перекваліфікації у трудові відносини між платформою і продавцем через зміни до трудового законодавства. Це те, про що бізнес говорив давно.

І окремо — хоча це не про платформи, але важливо:
продовжили пільгу по землі для зруйнованої нерухомості.

Ухвалили за основу та в цілому на Комітеті — 20 за, 2 утримались. Рішення прийнято.

Комітет ухвалив внести в порядок денний законопроект про внесення змін до Податкового кодексу України 15112 щодо оподаткування ПДВ посилок, вартість яких перевищує 45 євро. Винесуть тільки в першому читанні поки.
За — 15, утримались 7.

Ухвалили на Комітеті до першого читання в залі. За — 12.

Законопроект по SEPA ухвалено на комітеті з правкою Данила Гетманцева щодо надання доступу до рахунків банків і сейфів для правоохоронних органів лише з дати вступу України в Євросоюз. Не раніше. Це дало змогу знайти компроміс серед народних депутатів. Поки немає впевненості, що з такою поправкою Європейська платіжна рада дасть нам дозвіл приєднатися до Європейської платіжної системи, але принаймні, ухвалення закону, навіть в такій редакції, дозволить нам виконати нам заходи по Ukraine Facility та DPL Світового банку.

В законопроект Мотовиловця про оподаткування посилок 15112-1 вставили норму про обмеження статусу національних публічних діячів, що підлягають пожиттєвому фінансовому моніторингу до 3 років після дати закінчення повноважень. І, крім того, пропонується зробити національними публічними діячами працівників держбанків, які відповідають за проведення фінансового моніторингу.

Спроба рейдерства 🤯🛑
В проекті закону 14005 про цифровізацію виконавчого провадження хочуть провести правочку, щоб можна було легше забирати заставу в банку.
Зараз, щоб вивести майно з-під застави треба виконати три умови: рішення суду, вартість застави має перевищувати розмір заборгованості, письмова згода заставодержателя.
Натомість у законопроекті пропонується дотримання лише будь-якої однієї умови. Ще й замість рішення суду підставою для звернення стягнення на чужу заставу пропонується внесення запису про боржника до Єдиного реєстру боржників.
Таким чином, впроваджують схему рейдерства та виведення майна з-під застави у банків. Це дуже зручний механізм для таких боржників, які, наприклад, заставляли Гулівер, інші великі обʼєкти, для того, щоб їх собі повернути і нічого не платити банку.
Ухвалення правки 338 в залі ВР завтра нівелює цю схему. Треба підтримати цю правку!

Законопроект про приєднання України до SEPA зареєстровано під номером 14327-д, завтра в порядку денному засіданні Верховної Ради України.

Парламентське кріоомолодження: температура в сесійній залі 16 градусів.

Є надія, що сьогодні Комітет з питань фінансів перегляне своє рішення щодо зняття довічного статусу з національних публічних діячів і поверне цей статус у відповідність до міжнародних стандартів.

Відкритий ринок стягнення заборгованості, кажете?
Націоналізований державний банк укладає угоду на додаткову винагороду з дружнім приватним виконавцем.
Виконавець виконує рішення, заробляє 27,5 млн винагороди , а банк йому доплачує 100 млн додаткової винагороди. Нескладно уявити, в чиї руки вона могла піти кешом. Ось рішення суду.
Будемо розглядати цей кейс на засіданні робочої групи по непрацюючим кредитам.