Не pro апартаменты: Зимние прогулки по Неве. На «Снежках»

Наконец-то в Петербурге начинают активнее использовать главную естественную достопримечательность – Неву. Даже зимой. Компания «Нева Тревел» запустила прогулки на новых судах на воздушной подушке (СВП) по льду. Вместимость – до 10 человек.

«Отправляться на прогулки СВП, которым уже присвоены названия «Снежок-1», «Снежок-2» и «Снежок-3», будут от причала, расположенного на «Фрегате Благодать» (Петровская наб., 2). Во время экскурсии, которая будет длиться 25-30 минут, пассажиры увидят главные достопримечательности, такие как Петропавловская крепость, Эрмитаж, стрелка Васильевского острова и Медный всадник», – сообщает компания. Также «Снежки» можно арендовать для «корпоративных мероприятий». Ценник и заказ билетов – на сайте.🔚

Не реклама. Источник: «Нева Тревел»

Дмитрий Некрестьянов: «Апарт-отели подлежат классификации как гостиницы, от одной до пяти «звезд»

Вышла статья юриста Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», об изменениях в жизни гостиниц и апарт-отелей (а теперь они приравнены к гостиницам) по актуальному законодательству.

Несколько цитат:
- Эта дискуссия не нова и продолжается не первый год. Однако под конец 2024-го законодатель предпринял попытку урегулировать хотя бы часть из обсуждаемых вопросов. 30 ноября 2024 года был принят закон № 436-ФЗ, который внес ряд новых положений в закон о регулировании туристской деятельности.

- Из нового положения о классификации полностью исключены такие понятия, как «апарт-отель» и «комплекс апартаментов». Теперь слова «апарт-отель» в положении о классификации встречаются только один раз, в составе понятия «гостиница» в качестве одной из разновидностей гостиниц (…) Ранее понятия «апарт-отель» и «комплекс апартаментов» определялись как «вид гостиницы» с какими-то дополнительными признаками. Эти особенности находили свое отражение в сниженных требованиях по классификации, например, для некоторых апарт-отелей в классификации вообще не было установлено минимального количества баллов.

- Многие критерии набора баллов при классификации дублируют ранее существовавшие, но появились и новые, например, требования к благоустройству участка и прилегающей территории, а также требования к наличию единого оператора по управлению номерным фондом.⬇️

Прочитать всю статью можно здесь

IN2IT: средняя доходность в 2024 году

Компания PLG опубликовала данные о доходе инвесторов в 2024 году. Данные за «номер». Стоимость квадратного метра считал сам исходя из самой маленькой площади апартаментов одной категории (площади разные, к примеру, «студия стандарт» – от 24,7 до 30 кв. м).

Средняя доходность в месяц (с кв. м):
Студия Компакт» – 33 400 ₽ (максимально в сезон – 65 000 ₽)
1 504 ₽ (22, 2 кв. м);
Студия Стандарт – 25 000 ₽ (максимально в сезон – 46 500 ₽)
1 012 ₽ (24,7 кв. м);
Однокомнатный – 36 200 ₽ (максимально в сезон – 62 000 ₽). 35,9-38
1 008 ₽ (35,9 кв. м);
Двухкомнатный Евро – 51 500 ₽ (максимально в сезон – 101 000 ₽)
1 395 ₽ (36,9 кв. м);
Двухкомнатный – 60 000 ₽ (максимально в сезон – 97 000 ₽)
1 052 ₽ (57 кв. м).
По данным Росаккредитации, «Плаза Отели» управляет 575 номерами в IN2IT.🔚

#доходность

МВД предложило разрешить прописку в апартаментах

Министерство внутренних дел России предложило установить особый порядок перевода апартаментов в разряд жилья или разрешить регистрацию в них. Такое письмо за подписью первого заместителя главы МВД Александра Горового направлено в адрес вице-премьера, руководителя аппарата правительства РФ Дмитрия Григоренко. Об этом пишет в своем Telegram-канале Мария Перевощикова (ранее журналист федеральных СМИ).

МВД предлагает «рассмотреть вопрос установления особого порядка перевода апартаментов в разряд жилых помещений либо исключения ограничений на регистрационный учет граждан Российской Федерации только в жилых помещениях».

Понять МВД можно, тысячи «москвичей» оказываются вне их всевидящего ока. Кроме того, само государство заставляет своих законопослушных граждан иметь «прописку». За отсутствие таковой полагается штраф.

В посте Мария Перевощикова также пишет, что: «Согласно 127-ФЗ (от 14 апреля 2023 года о поправках, связанных с призывом на военную службу), сведения о прописке должны направляться в военные комиссариаты. Однако проживающие в апартаментах исключены из системы регистрационного учета, говорится в письме».🔚

Источник здесь

⬆️⬆️
Прогноз доходности в апарт-отеле «Про.Молодость» от компании PLG.
В проекте 2072 «номера» площадью от 23 до 68 кв. м.
Сдача в эксплуатацию – II квартал 2026 года.

Андрей Петелин: верю в то, что волна интереса к апарт-отелям со стороны инвесторов постепенно пойдет на спад

Редкое мнение отельера про апарт-отельное строительство (уже нельзя не замечать апарт-отели). Андрей Петелин, генеральный директор УК «Сититель» и отеля «Санкт-Петербург», высказался о перспективах апарт-отелей и оценил их влияние на рынок в целом.

Несколько цитат:
- На сегодняшний день мы видим, что количество номеров, предлагаемых апарт-отелями, превышает возможности классических гостиниц. И, конечно, ввод новых объектов будет оказывать давление на рынок, что приведет к ужесточению конкуренции и, весьма вероятно, к снижению цен, что считаю крайне негативным моментом.
Потому хотелось бы, чтобы этот процесс затормозился. Но сейчас ситуация такова, что Санкт-Петербург продолжает оставаться лидером в стране по количеству апарт-отелей. Даже по сравнению с Москвой, где в этом смысле давление на гостиничный рынок не такое серьезное, как у нас. Однако в столице уже принято решение, что больше не будут выдаваться разрешения на строительство апарт-отелей.

- Рост данного сегмента рынка, на мой взгляд, продолжится. Ведь жесткого запрета на реализацию подобных проектов со стороны правительства Санкт-Петербурга нет. Больше верю в то, что волна интереса к апарт-отелям со стороны инвесторов постепенно пойдет на спад.

Весь текст на портале Hospitality Guide по ссылке

Freedom – первый апарт-отель в Екатеринбурге. И первый в России – ТОЛЬКО гарантированный доход!

Первое июня этого года планируется открытие первого в Екатеринбурге апарт-отеля (гостиничного типа, не жилья) – Freedom. Об этом рассказал Евгений Захаров, гендиректор Apart Hotel Freedom.

Это реконструкция здания 1960-х годов постройки по адресу: ул. Комвузовская 21в.
В апарт-отеле запланировано 106 апартаментов площадью 18, 30 и 36 кв. м. Ввод в эксплуатацию – I квартал 2025 года. Цена (с оснащением) – от 4 млн рублей.

Необычно: ВСЕ апартаменты продаются с гарантированным доходом – 35, 50 и 70 тыс. рублей в месяц. Индексация – 3% в год (как я понимаю, предусмотрено увеличение индексации). 🔚

Буклет апарт-отеля Freedom ниже. В нем есть и более подробная «доходная программа».⬇️⬇️⬇️

«AVENUE-APART НА ДЫБЕНКО»: разрешение на строительство продлено до сентября 2025 года

Госстройнадзор Петербурга продлил разрешение на строительство апарт-отеля «AVENUE-APART НА ДЫБЕНКО» до 31 августа 2025 года.

Предыдущее разрешение действовало до 31 марта этого года. Первоначально апарт-отель собирались построить до 9 января 2020 года.

Как говорится в официальном чате компании, плановый срок ввода – июнь 2025 года.🔚

Alba del Mare в Евпатории сменил оператора: вместо «МТЛ» управлять отелем будет UPRO GROUP

Компания TIBRGROUP, которая реализует проект апарт-комплекса Alba del Mare в пригороде Евпатории, подписала договор на управление комплексом апартаментов с компанией UPRO GROUP. Изначально в роли УК заявлялась компания «МТЛ».

Замечу, что все три компании имеют петербургские корни, хотя об UPRO GROUP я до этого не слышал. Компания управляет 10 объектами гостеприимства в Ставрополье, Крыму и Краснодарском крае общим номерным фондом более 1 400 номеров.

Отель Alba del Mare (первая очередь, 381 номер) откроет свои двери для гостей в летний сезон 2025 года.🔚

Residence by Avenue-Apart в Волгораде. Презентация. Текстовой пост был вчера.

🅱️Задай ВОПРОС про налоги. И получи ОТВЕТ🅾️

Анонс: Вадим Баранча и Максим Ельцов на следующей неделе проведут эфир на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений».

Отдельный блок будет посвящен апартаментам.

В комментариях к ЭТОМУ посту можно (нужно) оставлять свои вопросы.
Также их можно присылать на почту apartpro@ovoronin.ru

Вадим Баранча – налоговый адвокат, владелец юридической фирмы «Баранча и партнеры». Его посты можно читать здесь
Максим Ельцов – гендиректор «ПИА-Недвижимость». Его блог о рынке недвижимости можно читать здесь

Время эфира - 25 февраля, вторник, в 15:00.⬇️

Доходность апарт-отелей в 2024 году в столице апарт-отелей Петербурге

Сколько заработали инвесторы апарт-отелей в Петербурге в 2024 году. В среднем от 1 до 4 тыс. рублей с квадратного метра в месяц.

Почему использован такой подход подсчета доходности, прекрасно объясняет Кирилл Кудинов, основатель INREIT (апарт-отели под брендом Port Comfort):
- Традиционно арендная доходность сервисных апартаментов считается путем процентного соотношения получаемых инвестором выплат к сумме его покупки. Этот способ применим, когда речь идет об отдельно взятом помещении. Но как быть, если перед вами стоит задача узнать средний и актуальный показатель дохода всех номеров в апарт-отеле?
Так называемый «котел» представляет собой суммированный доход юнитов отеля в управлении. При этом нужно иметь в виду, что номера отличаются разной площадью, приобретаются инвесторами в разные периоды и по разным программам доходности.
Учесть и свести все эти показатели к нескольким ключевым позициям для отражения общей и наиболее объективной картины можно только с помощью соотношения площадей апартаментов и произведенных выплат на квадратный метр. Сегодня этот принцип можно назвать лакмусовой бумажкой, по которой проверяется эффективность гостиничного объекта для вложивших в него деньги.
Можно заявить для отчетности привлекательную доходность, умолчав об изначально низкой цене студий. При таких вводных даже незначительные выплаты инвесторам на выходе превратятся в высокие проценты.
Можно указать лишь суммы выплат — вроде бы существенных, но оставить за скобками площади номеров. Если выяснится, что апартамент при этом довольно большой, то в пересчете на «квадрат» доходность, вероятно, поскромнеет.

Таблицу условно можно назвать «Размер и возраст имеет значение».🔚

Что делать в низкий сезон. Большая дискуссия

Подписчик прислал ссылку на интересный, но большой репортаж – дискуссия, что делать в низкий сезон. Спойлер – волшебной таблетки нет. Удивляет, что в таких мероприятиях не принимают участие представители Комитета по развитию туризма Петербурга. Ну если бы оно проходило в Турции или Египте… Зато в этом мероприятии поучаствовали как представители классических отелей, так и апарт-отелей.

Несколько цитат участников туррынка.
«Трудно представить что человек, работающий где-нибудь в Иркутске, в феврале на недельку бросит всё и поедет в Санкт-Петербург в отпуск посмотреть на Эрмитаж. Если у него нет никаких дел в Санкт-Петербурге, то, естественно, скорее всего он не поедет. А у него не будет никаких дел в Санкт-Петербурге, потому что Санкт-Петербург не формирует столько причин, сколько, например, Москва. Сегмент, который едет к нам регулярно в не-сезон - это спортивные и детские группы», – обрисовал ситуацию Алексей Макаров, генеральный директор УК «Станция».

«Это фантазия, что может заметно увеличиться количество людей, готовых, потратившись на новогодние праздники, поехать во второй половине января или в феврале в плохую погоду в Санкт-Петербург, – заметил Андрей Петелин, генеральный директор управляющей компании CityTel (отели «Октябрьская», «Санкт-Петербург», Best Western). - Принципиальный вопрос тут для отельеров – ценообразование в этот период. Со стороны своих коллег в это время мы сталкиваемся с демпингом, что подрывает рынок и занижает прибыль всех участников рынка. Мое мнение: вторые две недели января – это время строить планы на будущее, встречаться с коллегами и не дергаться со спросом». «При этом, отели, у которых имеются конференц-возможности, чувствуют себя неплохо и в феврале», – добавил Андрей Петелин.

«Мы нуждаемся в туроператорах, но ... не летом и в пятницу-субботу, а в другие периоды», – подтвердила Наталья Гончарова, заместитель коммерческого директора по продажам сети апарт-отелей Y’es.

«Отельеры плохо понимают работу туроператора. Работа туроператора – это классический пример шеринг-экономики, – сказал Кирилл Соколов, гендиректор туроператора «Невские сезоны». – А вся шеринг-экономика заточена на то, чтобы человек экономил. Поэтом услуги туроператора для тех, кто хочет сэкономить, у кого просто нет денег на самостоятельное путешествие на Маврикий, Мальдивы и т.д. Но вот пример по нашему городу: 3-дневный экскурсионный тур в Санкт-Петербург из Ярославля с проездом, проживанием в отеле 4*, 2-х разовым питанием, экскурсионной программой мы предлагаем за 12 000 рублей. Никогда в жизни ни один турист, летом, за 12 000 не сможет приехать в Санкт-Петербург с такой программой. У такого туриста выбор – обратиться к туроператору и приехать в Санкт-Петербург за 12 000 или не приезжать вообще. Как турпоператор мы даем туристам возможность путешествовать за ограниченный бюджет – благодаря шерингу услуг».

«Отельеры у нас играют в следующую игру: раз зимой рынок по 3000, то, чтобы заработать, летом цена за номер будет 12 000. В среднем за год будет где-то 7000. Летом мы дороже, чем Москва, но зимой мы дешевле, чем Москва, – снова взял слово Алексей Макаров. – Апартщики посмотрели на эти качели и сказали: а у нас все будет хорошо всегда, потому что у нас есть второй, локальный, рынок, которого нет у обычных отелей - долгосрок. Т.е. мы нашли классный лайфхак. Зимой подтянули ревеню с другого рынка, а летом встали практически вровень по ценам с обычными отелями. Одним словом, апарты говорят: ну, пока вы эту «муху» ловите за 3000, мы заберем и ее, даже за 2500. Вот уже и «мухи» у отелей в несезон нет. Рискну сделать прогноз, что отели без инфраструктуры в виде конференц-залов и/или спа через какое-то время перестроятся в апарты. Т.е. лайфхак качнется в обратную сторону, вместе с ценами на долгосрок».⬇️

«Политическая ситуация может измениться, такое изменение скажется на рынке. Если внешние границы откроются, наши туристы сразу ломанутся в Европу, а вот «западники» потянутся к нам с осторожностью. Ожидать бума западного туризма пока не приходится. При этом точек роста внутреннего туризма я уже не вижу. Мы вышла на плато, на точку насыщения. Люди приезжали в Санкт-Петербург по 2-3 раза. Возникает вопрос - зачем ехать в 4-й раз?» – предупредил коллег Андрей Петелин.🔚

Весь репортаж можно прочитать здесь

Best Western Zoom Hotel: доходность за январь составила 1 128 руб. с квадратного метра

Компания «АПАРТ-СЕРВИС» обнародовала показатели доходности за январь 2025 года. Сумма выплаты с 1 кв. м составила 1 127,5 руб. (год назад 978 руб.).

Так, владельцы 18,4-метровых апартаментов получат 20 746 рублей (с учетом оплаты коммунальных услуг и эксплуатации).

Доходность за прошлый год можно посмотреть здесь.

Апарт-отель Best Western Zoom Hotel приступил к приему гостей в октябре 2022 года. На сегодняшний день у компании «АПАРТ-СЕРВИС» в управлении 514 апартаментов (три звезды) из 847.🔚

PS. Напоминаю: на следующей неделе, а именно 25 февраля, во вторник, в 15-00, состоится эфир на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений».
Отдельный блок будет посвящен апартаментам. Вопросы можно задавать тут.

Власти Красногвардейского района не позволят превратить паркинг в апарт-отель, хотя все по закону

Власти Красногвардейского района Петербурга сделают все, чтобы не допустить превращение паркинга в ЖК «Охта Хаус» в апарт-отель. Об этом заявил глава района Андрей Хорт, выступая вчера, 20 февраля, с отчетом о проделанной в 2024 году работе.

«Я лично встретился с собственником, правообладателем этого паркинга, я сказал свое мнение, что сделаю все, чтобы там апартаментов никогда не было, – заявил он и заметил: – Кстати, все по закону, не придраться, ничего не сделать, если захотеть со стороны контролирующих органов. Я, лично глядя в глаза собственнику этих зданий, сказал, что мы сделаем все, чтобы этого не позволить».

Компания «Смарт Девелопмент» приобрела 9-этажный паркинг на ул. Лагоды, 2–4 у компании «Эталон», которая построила его в рамках ЖК «Охта Хаус», и решила перепрофилировать его под апарт-отель «Сота».
Интересно, как администрация района помешает реализации апарт-отеля, если все «по закону». 🔚

PS. Почему-то вспомнились проекты в Курортном районе Петербурга, санаторно-курортные, которые несмотря ни на что были успешно реализованы. Да и сейчас есть такие «неоднозначные». Можно вспомнить один конкретный проект пансионата, по нему была даже проверка Следственного комитета… Но к чему ворошить прошлое.