Апарт-отели INREIT: доходность летом от 20,5%

К сожалению, у апарт-отелей так и не появилось стандартов раскрытия информации по доходности. У гостиниц, как я понимаю, она есть. Сами апартельеры не особо заинтересованы в какой-то вменяемой публичной отчетности и предпочитают оперировать максимально усредненными цифрами и сомнительной ценности показателями.

Вот так описывает лето в своих проектах сооснователь компании INREIT Кирилл Кудинов (без купюр, вспомнилась почему-то традиционное сочинение "Как я провел лето"):
«Минувшее лето оказалось плодотворным для апарт-отелей нашей сети Port Comfort и ожидаемо доходным для инвесторов. Благодаря росту туристического пока и эффективной работе управляющей компании наши объекты продемонстрировали высокие рабочие показатели.

По данным администраций Москвы и Петербурга, загрузка гостиниц двух столиц с июня по август составила 75-80%. Тогда как заполняемость наших отелей достигла в среднем 94%. Даже два заработавших в этом сезоне объекта – московский на Покровке, 29 и петербургский на Садовой, 53 –сходу показали загрузку на уровне 90%. Остальные отели сети заполнялись на 93-98%.

В среднем проживание в номере нашей сети летом обходилось постояльцу в 4,5 тыс. рублей за сутки. Максимальный же чек достигал без малого 6 тыс. рублей.

Средневзвешенная доходность инвесторов за лето составила от 20,5 до 24,5% годовых. А усредненный доход –76 тыс. рублей. При этом в отдельных объектах обладатели наиболее крупных апартаментов получали от 120 до 145 тыс. в месяц».🔚

Новый апарт-отель появится у метро «Выборгская». Уже в следующем году

Быстрый проект апарт-отеля Furman by Avenue собирается вывести на петербургский рынок компания из Омска ГК «Метромол». Это реконструкция здания 1917 года постройки на ул. Смолячкова, 15-17 (выявленный объект культурного наследия «Дом Б.Е. Фурмана»), не новое строительство, поэтому такой короткий срок. Цена пока не названа.

Это будет сервисный апарт-отель на 110 «номеров». На первых этажах предусмотрена коммерческая инфраструктура (общепит, мини-коворкинг и пр.), помещения под которые собственник оставляет за собой. Апартаменты будут передавать собственникам с отделкой и полной меблировкой. Управлять будет – УК «МТЛ-Апарт». Открыть апарт-отель для гостей планируют уже к лету 2024 года.

Если честно, не очень верится.
Район, на мой взгляд, депрессивный, хотя и памятный. Когда-то давно на Смолячкова, 15 был паспортный стол, в котором я получал паспорт. Есть некая преемственность (миграционная служба, туристы).
Несомненный плюс – метро чуть ли не под боком, так что туристам будет легко пользоваться подземкой. Под боком больше ничего полезного и интересного нет. Пешком можно дойти до Петроградки, Ботанического сада.🔚
Источник тут

«IZZZI Банковский»: доходность 9,97%

Компания Orange group поделилась цифрами доходности в апарт-отеле «IZZZI Банковский», который был запущен в начале этого года. В реконструированном здании Малого Гостиного двора 81 номер площадью от 14,8 до 30 кв. м.

Доходность инвестора за 7 месяцев работы отеля составила 9,97% годовых или 2 726 рублей за квадратный метр в месяц. Заполняемость отеля полностью соответствует нашим ожиданиям, говорится в сообщении. Средний показатель за 7 месяцев – 82, 53%.
Прям до сотых подсчитали!🔚

«Особняк Shuvaloff»: доходность 10,03%

Еще один сервисный апарт-отель (четыре звезды) прошел мимо меня, а сдается он в этом году (в III квартале, то есть вот-вот) – «Особняк Shuvaloff». Реализует его ACADEMIA HOTELS, в управлении которой 16 отелей (так пишут на сайте).

Трехэтажный дом, в котором проводится капитальный ремонт, расположен на Моховой улице в Петербурге. Открытие отеля – IV квартал 2023 года. Продажи идут с 2022 года.

Предусмотрено 57 апартаментов площадью от 20 до 70 кв. м. Сервисные апартаменты будут обеспечены: телевизорами, стиральной и посудомоечной машинами, холодильником, микроволновой печью, варочной панелью, сейфом и другим. Интерьеры будут исполнены в неоклассическом стиле. На территории дома предусмотрены лобби-бар, конференц-зал на 30 человек, спа-зона с массажным кабинетом и зимний сад.
Договор управления – от 3 до 15 лет. Гарантированная доходность – 10,03%. Как я понимаю, все номера проданы.🔚

Ну вот такие ролики публикует Valo в своем ВК. На какую аудиторию ориентирован подобный «юмор»?

Немного скучной аналитики: с начала года продано почти 2 тыс. апартаментов, средние цены не меняются

По-моему, аналитика все больше превращается в статистику. Понятно, что в нынешнем переменчивом мире трудно делать какие-то выводы, строить прогнозы. Тогда не совсем понятно, к чему все эти многочисленные данные, куча цифр, о чем все эти показатели свидетельствуют? Побурдел. Но почему бы хотя бы не дать раскладку по продажам по каждому объекту, что, к слову, делают москвичи?!

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) подвела предварительные итоги трех кварталов 2023 года в сегменте апарт-отелей Петербурга. Выступила она на деловом завтраке, организованном конкурсом «Доверие потребителя». Тезисно.

На конец сентября 2023 года в Петербурге в продаже находится порядка 8,5 тыс. апартаментов (в 70 комплексах), из которых 3,7 тыс. выведены на рынок за три квартала года.

Около 77% из этого объема (6,4 тыс. номеров) относится к сервисным апартам, 21% (1,8 тыс. юнитов) – аналоги жилья и оставшиеся 2% (1,8 тыс. юнитов) – элитные резиденции.

Высокая доля объектов реконструкции – 64%

Средние цены практически не меняются с 2022 года.

С начала 2023-го продано 1,9 тыс., из которых половина или примерно 950 юнитов приходится на третий квартал. Для сравнения: за весь 2022 год продано 2,6 тыс. юнитов. То есть продажи только в третьем квартале текущего года выросли на 10-12%.

Средний бюджет по сделкам «ПН» составил 7 млн рублей, средняя цена – 257 тыс.руб./кв.м, средняя площадь юнита – 27 кв.м.🔚
Источник тут

ДОМ.РФ рассказал, что такое апартаменты

Занятную аналитику опубликовал ДОМ.РФ – «Рынок апартаментов в России». Пока в Петербурге много рассуждают про сервисные, гостиничные апартаменты, доходность и прочие высокие материи, аналитики из госкомпании совсем иначе видят этот продукт. По большому счету они не прочь, чтобы оно превратилось в «жилье» (без кавычек), тогда «общий портфель строящегося «ЖИЛЬЯ» составит почти 110 млн кв. м», мечтается в документе.

Признаки апартаментов, по версии ДОМ.РФ, который недалеко уехал из центра Москвы:
Размер помещений в доме от 13 кв. м до 500 кв. м.
Доля парковочных мест относительно всех помещений в доме менее 80% (!!!!)

На 01.09.2023 79% объема апартаментов в России строилось в ТОП-5 регионах, в т. ч. в Москве – 34% или 2,4 млн кв. м (около 70% составляют проекты бизнес- и элитного классов).

Вот в принципе и все, что нужно знать об апартаментах.

Изучить весь «Рынок апартаментов в России» можно здесь (2 странички)

Рейтинг апартаментов в центральных районах Петербурга

На Novostroy вышел рейтинг апартаментов в центральных районах Петербурга. Я принимал участие в оценке объектов, что было непросто. Информации по некоторым объектам очень мало.
Много объектов в реконструируемых зданиях, которые обходятся без привычных проектных деклараций, разрешений на строительства и ввод. Так что невозможно отследить реальные и обещанные сроки ввода, к примеру. Тем не менее только одна компания вызвала сомнения в надежности.

Рейтинг можно изучить тут

Апарт-отель VIDI введут до конца года

Апарт-отель VIDI на Синопской набережной планируется ввести в эксплуатацию досрочно – в конце 2023 года, а не в середине 2024-го, как планировалось ранее, говорится в пресс-релизе.

В этом году Fizika Development реализовала апартаментов на сумму 1,3 млрд рублей. За январь-сентябрь объем продаж увеличился на 45% по сравнению с полным 2022-м годом, и составил 1,3 млрд рублей.
Стоимость квадратного метра увеличилась на 58% по сравнению со стартовыми ценами на ранних этапах строительства, и в среднем составляет 390 тыс. рублей.

За последние три месяца доля сделок с использованием ипотечных средств выросла с 4 до 20%, отмечают в компании.

Апарт-отель VIDI возводится на Синопской набережной, 30. включает в себя 410 номеров площадью от 21 до 46 кв. м, паркинг на 57 машино-мест, лобби, бар, ресторан, коворкинг, фитнес-центр и арт-галерею Михаила Шемякина. Управлением объекта займется оператор «МТЛ. Управление недвижимостью». На сайте обещают доходность 9,8% (звездочкой отмечено, что доход ориентировочный). 🔚

PS. В продаже осталось 70 апартаментов. Минимальная цена – 8 864 640 рублей за номер площадью 21,6 кв.м
Открытие летом 2024 года.

SHORTS: Апарт-отелю VALO Network официально присвоили 4 звезды. VALO Network – это 656 номеров площадью от 18 кв. м. Доходность – от 35 тыс. рублей. 🔚

Ожидания и реальность: сколько стоит апартамент

Апартельеры любят говорить-писать о растущей капитализации купленного апартамента. И это правда. В прошедшие два года стоимость недвижимости увеличилась в полтора-два раза. Некоторые проекты апартаментов подорожали аж в три раза. Но это скорее цифры постфактум, а что в ненарисованной реальности? Наткнулся на такой диалог владельцев апартаментов в проекте Becar.⏬

В России запретят рекламировать апартаменты как жилье. Да вы что?!

Газета «Известия» выдала очередной эксклюзив – мол, планируется запретить рекламировать апартаменты под видом жилья. Газета любит вытаскивать всякие странные законопроекты, которые кроме громких заголовков не стоят и выеденного яйца (а за ней повторяют копипастеры).

Ну, во-первых, такой проблемы, к примеру, в Петербурге нет. Даже апартаменты под жилье (вроде «Мира внутри») откровенно пишут, что они – апартаменты. В Москве – да, апартаменты легко называются квартирами, поскольку так оно и есть фактически. Многие проекты апартов не хуже жилых проектов (нет только прописки, хотя в этом году вышло несколько полурекламных роликов, что это не проблема, мол, только купите, а регистрацию мы сделаем, не бесплатно, конечно). Кроме того, нередко в рамках проекта строятся и квартиры, и апартаменты. А вообще рекламировать нежилые помещения под видом жилых – это вроде и так противозаконно. То же, что обещать кредит под маленькие проценты, но условия прописать мелким шрифтом (а по факту кредит стоит все 20% или половина уходит на страховку), чем активно и безнаказанно пользуются банки. А что стоит гарантированный доход, который обещали и обещают апартельеры!

Но вернемся к теме рекламы. Путаница больше связана с тем, что законодатели никак не могут определиться с терминами, со статусом (апартаменты вообще не существуют в юридической плоскости, а по-английски апартаменты – это квартира, а по-русски – раньше было большое помещение, он живет в шикарных апартаментах).

Да и не только законодатели в тупике. Вот какую «транскрипцию» использует Домклик (Сбербанк) (см. ниже). Есть и другая проблема, более существенная – регистрация превратилась опять в прописку, хотя предполагалось отказаться от этой системы как рудимента советской эпохи (даже какое-то время работала система уведомительной регистрации, если помните, отправляешь уведомление по почте, мол, я живу тут). В результате просто сменили прописку на то же самое, но под новым соусом.⏬

Рубрика «Пятница, 13-е». Becar: Покупайте маленькое

Мне нравятся ролики господина Шарапова. Он, конечно, хитрый лис, но из тех, кто «смех и радость мы приносим людям». Напомню, что в Петербурге Becar маленькой площадью считает меньше 14 кв. м. В апарт-отеле You&Co living на Орджоникидзе 774 номера площадью от 13,86 до 22,75 кв. м. А вот минималка в Дубаях (ниже). Может, конечно, самое маленькое продано. Это коливинги, не гостиничные номера, а для более длительного проживания, мол, современной молодежи для их дел много пространства не надо. Но одно дело в Петербурге, а другое – в Дубае. ⏬

Начались продажи апартаментов Vasco da Gama на ВО. От 4 млн рублей

Компания Maslov Group начала продажи студий в новом апарт-отеле на Васильевском – Vasco da Gama (не знаю, почему этот мореплаватель). Апарт-отель расположен на 14-й линии, 83. Цена – от 4 млн рублей. Ключи – в конце 2024 года (конечно, не 14).

В современном здании с собственным внутренним двориком к продаже предлагаются 68 инвестиционных лотов. Номера сдаются полностью готовыми к приему гостей, все необходимое уже включено в стоимость, говорится в сообщении компании.

В договоре также установлен фиксированный минимальный ежемесячный доход. Для студии средней величины он будет составлять 20 тыс. рублей.

Котловой метод распределения дохода.
Номера площадью от 11, от 15 и от 18 кв. м. 344-363 тыс. рублей за «квадрат». За такие деньги компания обещает кроме «все включено» мультизональную систему кондиционирования и какую-то суперизоляцию.
Рядом, как я понимаю, построено новое здание – очередное общежитие Горного университета. 🔚

SHINE: ключи ждут с апреля

Ситуация, когда апартельеры не выполняют своих обязательств и обещаний, не редкость. Не редкость и такое отношение к покупателям, мол, купили и ждите, когда мы соизволим вас позвать. Проблемы и всякие форс-мажоры случаются у всех, особенно в последние годы. Но это не оправдывает такого пренебрежительного отношения к инвесторам. Из группы ВК SHINE.⏬