Офисы вместо апартаментов: новый тренд?

Пока интересных и полезных событий на апартаментном рынке Петербурга не происходит (видимо, идет подсчет доходов за праздники), натолкнулся на интересный проект (а потом и проекты), который непосредственного отношения к апартаментам не имеет, но – почему не продавать офисы так же, как апартаменты, тем более апартаменты используются под офисы.

Компания GloraX начала строительство бизнес-центра в Петроградском районе, на пресечении улиц Пионерская и Петергофская, позади стекляшки БЦ «Тринити». На сайте девелопера значится, что GloraX Business Петроградский скоро выйдет в продажу. Удивило, что офисы будут продаваться по ДДУ, через счета эскроу. Проектное финансирование открыто в банке ДОМ.РФ. Все законно. 214-ФЗ распространяется не только на жилье, но и на нежилые помещения. Именно по такой схеме и по 214-ФЗ продаются строящиеся апартаменты.

GloraX скорее всего вряд ли будет продавать офисы в розницу (большие площади, если только долями), но вот москвичи уже вовсю этим занимаются. Как пример – БЦ Opus от компании «Пионер» или БЦ Twist от Sminex-Интеко. На сайте Twist до боли знакомые обещания девелоперов:
Вложения от 6 млн рублей
Доходность от 14,5% в год
Рост цены ко вводу в эксплуатацию от 40%.
Также на сайте Twist: «Мы предлагаем широкий выбор клиентских офисов площадью от 54 кв. м, в том числе помещения с террасами, отдельными кухнями и санузлами и целые офисные этажи».🔚

YES на Марата: немного о ценах

Собственники апартаментов на Социалистической (YES на Марата) опубликовали обновленный прайс проживания за месяц от УК. Площадь апартамента – 27 кв. м.

С июня по август – 30 дней 90 000 рублей/31 день 93 000 рублей, в августе 74 400 рублей, с сентября по январь – 63 тыс. рублей в месяц (30 дней аренды) или 65 100 рублей в месяц (31 день аренды).
В стоимость уже включены коммунальные платежи.

Интернет, аренда белья/полотенец и уборки оплачиваются отдельно, обязательно 2 уборки в месяц (3600 рублей) и интернет (660 рублей).
Отдельно от пакета аренда постельного белья 1700 рублей/месяц, каждая смена 750 рублей, аренда полотенец – 1700 рублей/месяц, каждая смена – 750 рублей. Финальная уборка – 3200 рублей.🔚

Константин Сторожев: Апарт-отель UNO начнет работать в мае

Сегодня состоялось первое заседание дискуссионного клуба VALO Hospitality Club. О нем будет пост чуть позже. Вел мероприятие Константин Сторожев, гендиректор УК VALO Service. Спросил его, когда начнет работу UNO:
«Максимум во второй декаде апреля запускаем первую секцию. Последняя секция – вторая половина мая. И все запустится».
В аудиофайле – еще про мебель и Высокоскоростную магистраль🔚

Перспективные проекты апарт-отелей Петербурга и регионов. Новые лица

Вчера состоялось первое заседание дискуссионного клуба VALO Hospitality Club. Посвящено оно было региональной экспансии петербургской модели апарт-отелей. Довольно успешной, к слову. Этой теме посвящу отдельный пост. Но самым интересным на этом мероприятии были спикеры и компании, которые они представляют, и то, какое отношение они имеют к сервисным апартаментам. Оказалось, что имеют, просто проекты еще не вышли на рынок. Итак, знакомьтесь.
https://telegra.ph/Perspektivnye-proekty-apart-otelej-Peterburga-03-22

Курортный сбор: сможем ли мы узнать, сколько сдается апартаментов и кому

Как уже всем известно, с 1 апреля в Петербурге запущен курортный сбор – 100 рублей с туриста. Никогда не думал, что Петербург – курортный город. Ну да ладно. Платить сбор должны будут и апартельерные операторы - как я понимаю, они становятся операторами курортного сбора. С одной стороны, пострадает доходность больших номеров, хотя им не привыкать. Для туриста 100 рублей в день - не самые заметные траты.

Но с другой стороны, вот что я подумал: мы наконец-то сможем получить честные, чуть ли не официальные данные, сколько апарты легально принимают гостей (а сколько нелегально). Статистику не на словах, как это сейчас. Если эту информацию не скроют. Думаю, и властям Петербурга эти цифры будут интересны. И налоговым органам. Надеюсь, и сами апартельеры будут хвастаться, вот сколько «курортного сбора» мы заплатили, вот сколько гостей мы обслужили (вот докУмент!). Как думаете?🔚

Справка: Операторами курортного сбора являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие в соответствии с законодательством Российской Федерации деятельность по предоставлению гостиничных услуг и (или) услуг по временному коллективному или индивидуальному размещению и (или) деятельность по обеспечению временного проживания (включая деятельность по предоставлению в пользование жилых помещений), в том числе в жилых помещениях, в Санкт Петербурге, включенные в реестр операторов курортного сбора.
Все о курортном сборе и как стать оператором и прочее на официальном портале Смольного https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/c_tourism/kurortnyj-sbor/

Началось бронирование второй очереди загородного апарт-комплекса «КЛЮЧ. Пионерское», цена от 11,5 млн рублей. Бонус – новые идеи от BECAR

Компания «ФАКТ. Коттеджные поселки» запускает бронирование второй очереди своего арендного проекта - «КЛЮЧ. Пионерское». Цена – от 11,5 до 13,5 млн рублей. Доходность – от 8% годовых (при 60 днях самостоятельного проживания).

Поселок реализуется в Выборгском районе Ленобласти, в 73 км от КАД, на берегу озера Пионерское (пишут, что одно из самых больших в ЛО).
Планировки от 52 кв. м. Площадь каждого участка – 5 соток, собственное ограждение.
На каждом участке мини-баня и купель Офуро (Фурако) для спа-процедур.
Доступ к общей парковке и зданию гостеприимства;
Доступ к пирсу, пляжу и общественной инфраструктуре;
Управлять, сдавать будет собственная компания от «ФАКТа».

Источник: новый уникальный тг-канал про загородную недвижимость Петербурга и ЛО (подписывайтесь, кому интересна загородная тема).

PS. На тему загородных апарт-отелей вышло большое видео г-на Шарапова (BECAR) с основателем компании Gosman Development Николаем Госманом. Кроме инвестиционной привлекательности загородных проектов вы сможете узнать из этого видео, что Шарапов подумывает о новом формате ко-хаузинг (есть участок в ЛО), что он думает, не построить ли для дочери гостиницу и прочие истории из личной жизни, на 49 минуте можно узнать, как увеличить на словах доходность. Очень занимательное видео. Отдельно хочется посоветовать господам из «ФАКТа» давать более развернутую информацию. Хотя бы как на сайте Gosman Development, которые работают в Подмосковье. Занятно, что ценник в проектах Gosman – от 3,5 млн рублей. Выглядит заманчиво. Но если копнуть глубже, эта «цена» - ничто иное, как минимальный взнос по ипотеке (так делают городские застройщики). Сам коттедж стоит от 15 млн рублей.🔚

Апарт-отель UNO: бронирования открыты! Но с июля

«Долгожданный старт бронирований апартаментов в историческом центре Петербурга, всего 5 минут от Московского вокзала и ТРЦ «Галерея». Сегодня мы уже получили первое бронирование!», - говорится в сообщении в группе в ВК.

На сайте UNO я нашел номера только с 1 июля. 12-13-метровый Standard Single за ночь стоит 7 тыс. рублей (по невозвратному тарифу 6300 рублей). Не знаю, откроется ли бронирование на более ранние даты. 🔚

Inreit сдал второй корпус апарт-отеля Port Comfort by Moyka в переулке Гривцова

Сейчас собственники-инвесторы принимают свои апартаменты, чтобы затем передать их в управление Port Comfort. По словам Кирилла Кудинова, основателя компании Inreit, в начале мая отель должен начать принимать гостей.
Всего во втором корпусе 42 «номера» на трех этажах.

Первый корпус (48 апартаментов) заработал летом 2022 года. Доходность в среднем – 11,9% годовых, по словам Кирилла Кудинова. Также он отмечает, что отель будет работать как единое целое (90 номеров) – такие характеристики позволят пройти ему классификацию на четыре звезды.

Продажи второго корпуса начались весной прошлого года. Цена была от 7,5 млн рублей. 🔚

«ПСК» начала строительство пятого апарт-отеля Avenir, на проспекте Стачек. Продажи – летом

ГК «ПСК» начала строительные работы по пр. Стачек, 62 А, рядом со ст. м. «Кировский завод» и строящейся ст. м. «Путиловская». Здесь появится апарт-отель на 739 номеров. Инвестиции в проект составят 3,1 млрд руб. Строительство будет завершено в 2026 г.

Здание апарт-отеля будет 13-этажным, с подземным паркингом и открытой стоянкой. Номерной фонд насчитывает 739 апартаментов площадью от 18 до 75 кв.м. Средняя площадь номера – 24,5 кв.м. Среди них будут апартаменты с террасами и апартаменты в формате «евро 2». Часть помещений отведено под офисы, на последнем этаже расположится оборудованное помещение для переговоров и совместной работы. На первом этаже предусмотрены коммерческие помещения.

Проектное финансирование в размере 3,1 млрд руб. выделено Сбербанком (ПАО). Строительные работы планируется завершить до конца 2026 года.
Управлением номерным фондом после ввода апарт-отеля в эксплуатацию займется PSK Invest – управляющая компания в структуре ГК «ПСК».
Продажи апартаментов откроются летом 2024 г.🔚

Travelto: неизвестные апартаменты, от 3,8 млн рублей

Один игрок на рынке апартаментов совсем выпал из внимания @apartpro. Исправляю это недоразумение, хотя сама компания тоже в этом виновата – она не стремится к публичности.

Вообще проекты реконструкции, особенно небольшие, особо не рекламируются. Такое ощущение, что во внимании они и не нуждаются – есть свой пул постоянных клиентов, достаточный, чтобы реализовать проект. Кроме того, проекты реконструкции – это такая темная лошадка, кто там собственник, кто застройщик, кто кто – непросто разобраться. Так что лучше особо не светиться.

Но объективности ради вернем в публичное пространство два проекта компании Travelto, один из которых должен скоро выйти на рынок аренды. В обоих проектах есть апартаменты в продаже.
Никакой документации о проектах нет, четких параметров нет. Вот где реально надо доверять, чтобы покупать.

Апарт-отель «Культ Отважных» (название уже радует). Он расположен в Красносельском районе Петербурга в 15 минутах от метро «Проспект Ветеранов», ул. Отважных, 10. Увы, ничего сказать про этот район не могу, в чем там прелесть для туристов – не знаю. Это реконструкция 6-этажного кирпичного здания, в котором ранее размещалась Урицкая АТС. В отеле запланировано 130 апартаментов. Высота потолков в апартаментах – больше 4 метров, так что студии будут двухуровневые (площадь от 26 кв. м с учетом антресольной части). Ценник выглядит приятным – 3,8 млн рублей за 26 кв. м общей площади. Обещают доходность в месяц – от 46 тыс. рублей.
Старт работы отеля – июль-август 2024 года.

LOOK-Apart (ранее WOW-APART) – это тоже реконструкция старого здания АТС, на Прилукской ул., недалеко от станции метро «Обводный канал». Занятно, что по первоначальной концепции было запланировано 80 апартаментов, теперь – 143 номера. Тоже двухуровневые. 23,4-метровая студия продается за 5,3 млн рублей. Как я понимаю, цена чуть ли не с мебелью.
Старт работы отеля – I квартал 2025 года. Обещают доходность – от 55 тыс. рублей в месяц.

О самой компании Travelto почти ничего не знаю. 21 точка размещения, в том числе отели и, видимо, квартиры. Петербург, по одному объекту в Москве и Сочи. Юридические данные – ИП Новикова Наталья Ярославовна. Честно – не нашел каких-то новостей, ссылок. Пишут, что управляют 400+ «номерами».
Вполне возможно, что есть еще какой-то ген-инвестор и какие-то связи с Ростелекомом либо с другими мало известными владельцами АТС Петербурга, поскольку обе сделки по покупке зданий АТС покрыты мраком.
«Миссия Travelto – создание инвестиционных отелей, которые делают путешествия независимыми и доступными! В 2015 году мы поняли, как людям важна автономность и свобода в путешествиях, поэтому создали недорогой формат отелей с автономной инфраструктурой в каждом номере», – в общем это все, что сама компания о себе рассказывает.🔚
PS. Говорят, с Ростелекомом связей нет. Стандартная сделка.

Travelto: дополнительная информация

Подписчик намекнул, что информация про Travelto неполная. Это действительно так. Посему добавлю несколько имен.
Как я понял, Travelto – это бренд компании ГК «Отельеры», основателями которой являются Никита Челноков и Артур Подребенников. У них есть свой ютьюб канал. Владельцем и гендиректором ООО «Отельеры» значится Никита Челноков.

Бренд Travelto начали развивать четыре года назад. Кроме реконструкции старых зданий и коммуналок, управлением «гостиницами» совладельцы ГК «Отельеры» обучают инвестированию в доходную недвижимость.
Наталья Мальченко – руководитель УК Travelto. Как я понимаю, она же Новикова Наталья Ярославовна, учредитель Travelto. С 2018 по 2021 годы была руководителем ООО «Отельеры».

2023 год для компании был удачный.

ПН: Продажи апартаментов в I квартале выросли в два раза

В Петербурге с января по март было реализовано порядка 860 апартаментов, что в 2 раза больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, подсчитали аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Средняя цена квадратного метра сервисных апартаментов за I квартал 2024 года практически не изменилась и составила на начало апреля 298 тысяч рублей. В свою очередь, цена на не сервисные апартаменты выросла на 2,7% и составила 287 тысяч рублей за квадратный метр.

«В первом квартале в равной доле популярными среди покупателей стали как сервисные, так и не сервисные апартаменты – по 49%, 2% реализованных апартаментов пришлось на элитные апартаменты. Около половины сделок пришлось на апартаменты в бюджете до 6,5 млн рублей, при этом ¾ из них с отделкой», – комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

В комплексах с предложением сервисных апартаментов традиционно наиболее популярны были студии – 93%. Средний чек покупки юнита в сервисных апартаментах в спальных районах составил порядка 6 млн рублей, в статусных локациях города – 8,8 млн рублей.🔚

Новый сервисный апарт-отель GLER на Васильевском, от 10 млн рублей

Компания «Петрополь» открыла предварительные продажи в премиальном сервисном апарт-отеле GLER на Васильевском острове в Петербурге. Об этом сообщил гендиректор компании Марк Лернер сегодня на деловом завтраке BestBreakfast по туризму и индустрии гостеприимства. Организаторы мероприятия – ГК «БестЪ», «МТЛ-АПАРТ».

Цена апартаментов – от 10 млн рублей. Начало работы апарт-отеля – II квартал 2025 года.

Новый апарт-отель – это перепланировка здания 2022 года постройки общей площадью 7224 кв. м. Адрес: 17-я линия Васильевского острова, д. 52, корп.1 (угол с Малым проспектом).

В девятиэтажном апарт-отеле запланировано 111 полностью меблированных и оснащенных по гостиничным стандартам юнитов площадью от 20 до 63 кв. м, классифицированных на 4 звезды. На 9 этаже здания будут располагаться 7 эксклюзивных пентхаусов с собственной террасой и видами на исторический центр Петербурга.
На первом этаже апарт-отеля будет расположен гастробар BOTTEGA, который откроется до конца лета текущего года как для гостей апарт-отеля, так и для горожан. Второй этаж здания будет отведен под офисные помещения и зону коворкинга.

Управлением апарт-отелем GLER займется гостиничный оператор полного цикла УК «Станция». С 2013 года «Станция» управляет сетью отелей в Петербурге на 450 номеров под собственным брендом Station Hotels.

На старте продаж инвесторам будет предложена программа с гарантированным доходом до 120 тыс. рублей в месяц сроком на 2 года. Старт продаж намечен на вторую половину мая 2024 года. Продажи будут осуществляться по договорам купли-продажи.🔚

Новый апарт-отель на Заставской (пока без имени), цена – от 6,6 млн рублей

Компания «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «БестЪ») и компания «Союз Девелопмент» запускают новый проект – сервисный бутик-отель в Московском районе Петербурга, недалеко от станции метро «Московские ворота». Об этом рассказал в рамках делового завтрака BestBreakfast гендиректор «МТЛ-АПАРТ» Николай Антонов.

Четырехэтажное здание (адрес: Заставская улица, дом 33, строение 3) было построено в 1890 году для товарищества С.-Петербургского механического производства обуви (позднее «Скороход»). Сейчас всю территорию «Скорохода», некогда преуспевающей фабрики по выпуску детской обуви, «Охта Групп» превращает в лофт-квартал «Скороход». Апарт-отель станет частью этого квартала.

На сайте «Охта Групп» опубликована информация (сегодня, от 24 апреля), что (цитата): «Завершаются согласования проекта реконструкции одного из корпусов «Скорохода» в апарт-отель. Ведется подготовка к старту продаж. Заключен договор купли-продажи здания общей площадью около 3 400 кв.м. Сумма сделки – 255 млн рублей». Вполне возможно, что речь идет именно об этом проекте отеля.

Апарт-комплекс после реконструкции будет включать в себя порядка 80 апартаментов от 22 до 71 кв. м, а также коммерческие площади порядка 600 кв. м. Стартовая цена продажи – 330 тыс. рублей за квадратный метр.
На 1 этаже будут располагаться коммерческие площади, жилая часть займет 2,3 и 4 этажи, причем на 4 этаже предполагаются двухуровневые апартаменты.

«МТЛ-АПАРТ» выступает эксклюзивным консультантом и управляющей компанией будущего проекта.
Планируемый срок начала работы отеля – 1,5-2 года.
Выход в продажу – с 1 мая этого года.🔚

YES: загрузка 94%, своя школа для персонала, доходность 8-10%, отель на Байкале

Интересную информацию озвучила Юдита Григайте, директор по маркетингу сети апарт-отелей YES, Москва, Санкт-Петербург. Все ее выступление можно послушать на ютьюбе (ссылка внизу). К слову, чистая прибыль УК YES в прошлом году составила более 250 млн рублей, так что в озвученные высокие показатели верится.

Вот что заинтересовало:
Номерной фонд YES – 4,5 тыс. номеров, 6 апарт-отелей, в том числе один в Астане. В работе 8 проектов (франшиза), в том числе один в районе Байкала (сейчас многие апарт-отельеры смотрят в эту сторону). К сожалению, не известно, сколько апартаментов находятся в прямом управлении.

«Мы уходим от понятия низкий/высокий сезон. Наши показатели доказывают, что нет никакой сезонности».
Корпоративные клиенты – 60-70% в 2022 году, 30% – в 2023 году.

В Москве откроется первая школа по подготовке персонала. Как я понимаю, что-то подобное делает VALO. Так что не первая.

Инвесторы – 89%. У 26% есть опыт инвестирования в апартаменты.

Более подробно и красиво – на слайдах. Посмотреть можно здесь. С 40 минуты.🔚

PS. Канал apartpro – единственный канал про деловую недвижимость, который не пишет про каждый чих ключевой ставки, не анонсирует заседания ЦБ по ключевой ставке, не публикует анонимные опросы по ключевой ставке. А судя по многочисленным постам, комментариям, прогнозам ключевая ставка сегодня – это самая главная новость. Тьфу.