Максим Ельцов: «Чтобы продать торговую недвижимость и апартаменты, обещают неадекватно высокий арендный доход»

Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость», обрисовал сегодняшний рынок недвижимости. Ярко, красочно, тонко. Прошелся по всем участникам и участкам. По-моему, это шедевр.

Несколько цитат:
У ничтожно малого количества участников рынка есть реальное понимание ситуации в целом.
«Если сложная трудоемкая услуга оказывается вам бесплатно, то в этой схеме – вы товар» (бесплатно подберем новостройку, бесплатно сдадим в аренду, бесплатно найдем коммерческое помещение или участок и т.д.).
Чтобы продать торговую недвижимость и апартаменты застройщики и агенты обещают неадекватно высокий арендный доход.
Так и живем. С биполяркой.🔚

Весь текст нужно можно прочесть здесь

IN2IT: как снизить арендную плату за землю

Наверное, многие апарт-инвесторы с удивлением для себя обнаруживают, что, став собственниками, нужно платить еще и за аренду земли, на которой стоит апарт-комплекс. Сумма небольшая. Есть более крупные нежданчики (налог на имущество к примеру), которые существенно снижают доходность недвижимости. «Плата за аренду земли» не касается тех проектов, которые были построены на земельных участках, которые находятся в собственности застройщика.

PLG, которая реализовала IN2IT и продолжает строить «ПРО.Молодость» (как я понимаю, земельные платежи коснутся и инвесторов на Большевиков), опубликовала инструкцию оплаты аренды за землю и ее снижения.

«Как многие уже знают, после завершения строительства комплекса апартаментов IN2IT договоры аренды земельного участка прекращают действие. И с этого момента у собственников нежилых помещений возникают несколько обязанностей, а именно обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок и обязанность заключить соглашения о присоединении к Договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Величина арендой платы определяется пропорционально части приобретенного здания (ст. 552 ГК РФ), при этом предусмотрена динамическая система расчета ставки, основанная на различных коэффициентах», - говорится в посте PLG.🔚

Все детали – в оригинале.

«Izzzi у Гостиного двора»: средний доход – 3 тыс. рублей с квадратного метра в 2024 году

Orange.Life опубликовала (по-моему, впервые) показатели доходности в 2024 году. В среднем собственники апартаментов «Izzzi у Гостиного двора» зарабатывали 3 тыс. рублей в месяц.
Провальным оказался декабрь – что, признают в компании, оказалось неожиданным, особенно столь низкие результаты (300 рублей!). Самым успешным месяцем стал июнь – 6,5 тыс. рублей.
За год собственники апартаментов заработали от 563 тыс. рублей до 1,17 млн.

Продажи в отеле начались в конце 2020 года. Минимальная цена полностью меблированного номера на тот момент – 3,49 млн рублей.🔚

Первый апарт-отель в Смоленске: Sokroma открыла «Юнити»

Петербургская гостиничная сеть Sokroma открыла трехзвездочный апарт-отель в центре Смоленска, в пер. Маршала Конева – «Юнити». Отель приступил к работе.

Первый корпус (10 этажей) – на 155 апартаментов. Второй (16 этажей) – на 255 апартов, ввод – I квартал 2026 года.

Прогнозируемая доходность – до 20% (30% - доля УК).
Как пояснили в компании, за счет низкой стоимости лота (2,7 млн рублей за апартамент площадью 22 кв. м + 800 тыс. рублей на оснащение) доходность достигается 10% даже в долгосрок, поскольку стоимость аренды – 30 тыс. + ку.🔚

PS. В этом году apartpro будет публиковать больше новостей регионального апарт-строительства, поскольку несмотря ни на что оно все активнее развивается вне Петербурга. А также выйдут обзоры как минимум по Краснодарскому краю, Крыму, Калининграду. В прошлом году был опубликован обзор по Новосибирску.

PLG подводит итоги 2024 года: много букв, мало цифр

530 слов, больше 4 тыс. знаков – пресс-релиз по итогам года от PLG.
Если кратко (в скобках – мои комменты):

- В 2024 году компания удвоила номерной фонд в управлении отельного оператора в апарт-отеле IN2IT за счет ввода в эксплуатацию второй очереди. А с учетом первой и второй очередей строительства общее количество апартаментов в проекте увеличилось на 189% и достигло 1521.
(аккредитовано в 1 корпусе 242 номера, во 2-м – 188)

- Пиковая загрузка отеля летом составила 85%, а все типы юнитов продемонстрировали рост стоимости «номера-ночи».
(Хотелось бы реальных цифр.)

В марте 2024 года было получено проектное финансирование для апарт-отеля «ПРО.Молодость» в Невском районе.
(Возобновление стройки – это, бесспорно, самое главное достижение 2024 году компании PLG. Предполагаю, что стоило это немалых усилий.)

На конец года было реализовано более половины номеров «ПРО.Молодость» — 52,5%.
(на сайте ДОМ.РФ 1 корпус продано 270 из 866, 31%, 2-й: продано 700 из 1217, 58%)🔚

Весь релиз – в прикрепленном файле.

Рядом с UNO by Valo построили гостиницу на 191 номер

Госстройнадзор Петербурга выдал разрешение на ввод в эксплуатацию гостиницы по адресу: Лиговский проспект, дом 56, корпус 1, строение 1. Разрешение на строительство выдано в июле 2018 года. Долго строили.

Согласно документу в 8-этажном здании запланирован 191 номер, а также паркинг на 38 мест.

Апарт-отель UNO by Valo (168 апартаментов) располагается по адресу Лиговский просп., 56Б.🔚

Инвестор VALO заработала за год более 625 тыс. рублей

Собственник апартаментов в большом комплексе VALO поделилась доходностью своей недвижимости за год.
По ее словам, доходы за 2024 год за минусом налога 13% составили:
апартаменты площадью 16,8 в 5 корпусе VALO - 228 017,95 рублей
апарт площадью 23,4 в 2 корпусе (Mercury) – 315 947,77 рублей.
По моим подсчетам, без вычета налога – 262 089 и 363 158,35 рублей соответственно (625 247 руб.). То есть: 1 300 и 1 293,3 руб. с квадратного метра.🔚

#доходность

ДОМ.РФ: Доходность аренды жилья в Петербурге увеличилась до 5,8%

Доходность аренды в Москве сохранилась на уровне прошлого года (7,1%), Петербурге увеличилась до 5,8% (+0,4 п.п. за год), в нестоличных городах – до 6,3% (+0,2 п.п.), подсчитали аналитики ДОМ.РФ.

К 1 января 2025 г. количество активных объявлений о сдаче жилья достигло 82 тыс. лотов (+86% г/г). При этом средние ставки аренды, отойдя от максимальных значений, остались выше уровня 2023 года. На конец четвертого квартала 2024 г. средняя стоимость аренды квартиры в Москве достигла 101 тыс. руб. в месяц (+11% г/г), в Петербурге – 51 тыс. руб. (+16% г/г), в нестоличных городах – 38 тыс. руб. (+9% г/г).🔚

Гостиницы получат Pet Friendly-стандарт, а животные – спа и зооняню

Роскачество завершило разработку стандарта Pet Friendly, который направлен на адаптацию инфраструктуры средств размещения (гостиниц, санаториев, баз отдыха, кемпингов) для гостей с питомцами, сообщает ТАСС.

Стандарт направлен на адаптацию инфраструктуры средств размещения для гостей, которые проводят отдых со своими питомцами. Он предусматривает возможность выделения части номерного фонда и общественных зон для комфортного пребывании не только гостей с домашними любимцами, но и путешествующих без животных.
Помимо номерного фонда, требования стандарта распространяются на информационно-техническое обеспечение, общественные зоны, услуги и персонал. Средства размещения, прошедшие добровольную сертификацию, смогут разместить на своем объекте и сайте специальный знак Pet Friendly. Такие отели также должны будут опубликовать на своем сайте политику средства размещения по отношению к гостям с животными и правила проживания с ними. Гостям при заселении будет необходимо заполнить специальную анкету и предоставить ветеринарный паспорт питомца.

Отели со статусом Pet Friendly должны предоставлять в зоне приема и размещения гостей миски с питьевой водой для животных, а в зоне отдыха и ожидания размещать лежанки. Вблизи гостиницы или на ее территории должна быть создана зона для выгула питомцев, а номера должны быть оснащены дополнительным местом для животного, мисками для воды и корма, пакетами для уборки. Персонал такого отеля должен знать и соблюдать правила обращения с животными и основы санитарно-гигиенических и ветеринарных требований. Рекомендуется предоставлять в средстве размещения дополнительные услуги: зооняню, выгул животных, спа и груминг.

В дальнейшем стандарт планируется перевести в статус ГОСТ. Такое предложение включено в план национальной стандартизации на 2025 год.🔚

Депутат Госдумы предлагает разрешить прописываться в апартаментах

Депутат Госдумы Анастасия Удальцова направила премьер-министру Михаилу Мишустину обращение с предложением разрешить россиянам регистрироваться в апартаментах: собственникам, а также их прямым родственникам — женам, детям и родителям, сообщает SHOT.

В принципе это все, что волнует московских собственников апартаментов – получить столичную прописку. К слову, если следовать букве закона, то собственники апартаментов не могут сдавать их в жилую аренду. Вот бы этим озаботиться депутатам, особенно тем, кто владеет апартаментами.

Но сначала все-таки придется определиться с термином «апартаменты» и придать ему юридический статус. Пока что, как я понимаю, апартаменты – это гостиничный номер с кухонной зоной.

И в очередной раз сообщаю: в апартаментах нельзя получить регистрацию (прописку) - ни постоянную, ни временную. Только арендатора (условно туриста) можно поставить на учет и сделать это может только компания (назовем ее управляющая) через МВД (миграционный учет) - еще и турналог придется заплатить)))🔚

IN2IT заплатил 4,13 млн рублей курортного сбора в 2024 году

За год апарт-отель IN2IT принял 178 тысяч гостей, заплатил 4,13 млн рублей туристического (курортного) сбора в бюджет Петербурга, сообщает гендиректор PLG Марина Павлюкевич.
В управлении PLG (аккредитовано) 430 апартаментов (в обоих корпусах).

Средний ADR (стоимость номера) вырос по отношению к показателю 2023 года на 8,27 %. Причем в октябре этот рост оказался наиболее впечатляющим - на 19,43 %, отмечает Марина Павлюкевич. При этом максимальный ADR краткосрочного размещения зафиксирован в июне, в период проведения Петербургского экономического форума, и составил 5986 рублей.

(От себя) Интересно, каков общий вклад апарт-отелей в туристический доход (курортный сбор) в 2024 году. В прошлом году по состоянию на 11 декабря 2024 года в городской бюджет поступило 702,4 млн рублей от курортного сбора. Собирать его начали с апреля 2024 года. Цифры сбора, увы, не дают объективной картины турпотока (много льготников, и не совсем понимаю, платится ли он за среднесрок и долгосрок).

Ранее компания «МТЛ-Апарт» сообщала, что заплатила за полгода, с апреля по сентябрь, 4,4 млн рублей по «программе» курортного сбора.🔚

PS. В PLG уточнили, что аккредитовано 525 апартаментов: 272 - в 1-м корпусе, 253 - во 2-м корпусе. В свидетельствах о присвоении категории фигурируют именно эти цифры.

Апартология с Кариной ШАЛЬНОВОЙ:
Недвижимость на побережье Калининградской области: тренды и перспективы

Дорогие друзья! Апарт-отельный сегмент в России стремительно меняется: новые проекты, инвесторы, стратегии. Где сейчас точки роста? Какие форматы работают лучше всего?

В этой рубрике я буду делиться наблюдениями, анализировать тренды и разбирать успешные кейсы.
Сегодня расскажу про наш опыт в Калининграде.

https://telegra.ph/Nedvizhimost-na-poberezhe-Kaliningradskoj-oblasti-trendy-i-perspektivy-01-29

Бизнес-страница Карины Шальновой

#ликбезлишнего

Александр Шарапов, основатель BECAR, празднует день рождения

Не могу не поздравить отца-основателя компании BECAR (символ компании – бобер⬆️) Александра Шарапова с днем рождения, с юбилеем.

Человек неуемной энергии, заразительного оптимизма, сногсшибательного креатива, он внес немалый вклад в появление рынка апартаментов как гостиничного направления в Петербурге, да и всея России. Его BECAR стал настоящей кузницей кадров для рынка недвижимости и апарт-рынка в частности.

Присоединяюсь ко всем поздравлениям в ролике. Его можно посмотреть здесь (а некоторым – и узнать себя в архивной нарезке).💋

BECAR выплатил 15 млн рублей в качестве курортного сбора

BECAR по трем апарт-отелям в качестве курортного сбора выплатил 15 049 501рублей в 2024 году (с апреля по декабрь), сообщили в компании.

Платили апарт-отели: «Vertical Фрунзенская», «Vertical Лесная» и «Vertical Московская».🔚

«Российская газета»: как легализовать апартаменты и почему депутаты напоминают страусов

«Российская газета» опубликовала большую сборную солянку статью «Девелоперы и юристы рассказали «РГ», возможна ли легализация апартаментов». Если кратко, возможно, но как – никто не знает.

Апарт-продукт оказался настолько скользким свободолюбивым, что засунуть его в законные рамки никак не получается. Столичные власти, введя запрет на строительство апартаментов, сами того не желая подогрели интерес к теме легализации апартаментов. В СМИ активно обсуждают вопросы прописки, перевода в жилье, мол, «ради российских граждан», которые, аккуратно говоря, не совсем легально живут в своей недвижимости и сдают ее. Не выселять же их, ей-богу (из «Москва-Сити к примеру). Но, думаю, под красивыми словами кроется прежде всего кровная заинтересованность девелоперов и землевладельцев, которым не дают реализовывать выгодные московские проекты. Пока запрета не было, тема это особо не разгонялась.

Несколько цитат из статьи (к сожалению, в спикерах нет представителей «петербургского формата» и ЮРИСТОВ):
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева:
- Было уже несколько законодательных попыток, но «воз и ныне там». Позиция законодателя мне напоминает страуса, который прячет голову в песок: «У нас есть законы, которые говорят, что жить можно только в жилом помещении, а в нежилом помещении жить нельзя. А что происходит в реальной жизни - это не к нам!

Профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков:
- У нас же сложилась практика, при которой часть апартаментов сдается как съемные квартиры, а часть используется как жилое помещение. Отсюда желание перевести их частично в статус жилья с правом прописки и требованием снизить коммунальные платежи. Очевидно, что сделать это невозможно, поскольку апарт-комплекс имеет множество владельцев с разным целеполаганием. Возможно, помимо двух категорий недвижимости в законодательство следует ввести третью - апартаменты, и четко описать права и обязанности владельцев. Это не позволит проблеме, как минимум, разрастаться.

Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов:
- Я не вижу смысла решать что-то на законодательном уровне, если действующее законодательство в принципе не предполагает такого формата недвижимости как апартаменты - такого термина нет. Если девелоперы создали такие проекты, это не означает, что законодателям нужно с этим что-то делать. Новых апарт-комплексов больше не появится (как минимум, в Москве), но есть некий объем уже существующих объектов. Нужно отрегулировать то, что уже построено: собрать какую-то комиссию и перевести все, что можно, в жилье, например.

Эксперт Общественного совета при Минстрое России, руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик:
- Решать же проблему нужно в два этапа. Во-первых, требуется четко выраженная политическая воля по вопросу, можно или нельзя развивать институт постоянного проживания граждан в нежилых помещениях. Пока такой политической воли нет, все остальное бессмысленно.🔚

Статью сборную солянку можно прочитать здесь

Academia продает отель с апартаментами GOLD INN. И с управлением

Компания Academia продает трехзвездочный отель GOLD INN by Academia (по другой версии – «Голд Инн SYNCOTEL») по адресу: ул. Союза Печатников, 25А. Цена на Avito (ноябрь 2024 года) – 55 млн рублей (327 тыс. за кв. м). Объявление (как минимум) размещено в июне 2024 года (первоначальная цена – 83 млн рублей).

Отель расположен на первом этаже жилого дома, с отдельным входом. Номера – как классические, так и с кухонной зоной (апартаменты, для длительного проживания). «Отель продается с профессиональным гостиничным управлением, подписаны все договоры обслуживания», - говорится в объявлении.

К сожалению, не сообщается о доходности этого отеля.🔚

Travelto: компания тихо ушла и не обещала вернуться. Ну - пока

Говорят, компания Travelto ушла с рынка недвижимости. Еще в прошлом году. Официальных подтверждений этому нет. Я не видел. Причины неизвестны, хотя слышал про неудачный московский проект, но это не точно. Сайты не работают. В Сети пишут, что остались какие-то обманутые инвесторы, но проверить это не удалось. Уголовных дел нет. Вполне возможно, что ребята нормально заработали и пошли гулять дальше.

А вот факты:
Travelto собиралась управлять (сообщалось в СМИ) апарт-отелем «Life Apart Октябрьская», но теперь называется другой оператор (https://t.me/apartpro/1505) – компания Wone Hotels.
«Travelto Петровский Парк» в Москве теперь называется «СинкОтель Петровский парк 4» (это бренд, как я понимаю, компании Academia).
«Travelto Репина» больше не работает (утверждает Яндекс).
«Travelto Нарвская» больше не работает.
И другие.
«Культ Отважных» запущен (https://t.me/apartpro/1094), но Travelto в нем нет. Управляет – ООО «Домиан». 72 номера. «3 звезды».
Говорят, что Никита Челноков, основатель (второй – Артур Подребенников ), написал пост в ВК о закрытии компаний. Но и профиль закрыт.

Читаю статью из «ДП»: «Travelto – сеть отелей из YouTube», декабрь 2019 года. На правах рекламы: «Возможно ли создать успешно функционирующую сеть отелей с нуля, имея лишь один YouTube-канал? Да! Феномен современного бизнеса в том, что сейчас можно протестировать интерес к любой нише через социальные сети и в итоге организовать свое дело. Если раньше сначала на рынок выходила сама компания, и только потом у нее появлялись различные интернет–ресурсы, то у героев нашей истории — все наоборот. Так зародилось начало ГК «Отельеры», компании, которая выросла в отельную сеть из одноименного YouTube–канала».

Прям слезы. 🔚

PS.или ЗЫ. Они управляли...⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️

https://www.dp.ru/a/2019/12/06/Travelto_set_otelej_iz