Пост космической скромности, Или apartpro на службе инвесторов

С разрешения многоуважаемой подписчицы публикую этот приятный для меня пост. Консультация моя касалась общих вопросов доходности апартаментов и надежности вложений, а также рисков, которые присущи проектам апартаментов.
Apartpro никогда не рекомендует конкретные объекты, хотя может много чего рассказать в каждом отельном отдельном случае. 🔚

Апартология с Кариной ШАЛЬНОВОЙ
Томск: город науки, бизнеса и… нехватки гостиниц

Сибирский федеральный округ активно развивается, и это касается не только Новосибирска, где апарт-отели растут в геометрической прогрессии. Сегодня хочу рассказать о Томске – городе, который сочетает в себе богатое историческое наследие и передовые технологии. И о новом проекте апарт-отеля.

https://graph.org/Tomsk-gorod-nauki-biznesa-i-nehvatki-gostinic-03-11

Бизнес-страница Карины Шальновой
#ликбезлишнего

Александр Погодин: Мы создаем точки притяжения (большое видео)

Александр Погодин – один из создателей формата апарт-отелей (YE’S Hoshimina открылся в 2014 году), который развивается в Петербурге.

Спикер, способный увлекательно рассказывать об апарт-отелях часами, без штампов («это лучшая инвестиция», «вы получаете пассивный доход, ничего не делая», и прочего сотрясения воздуха). Увлекательное интервью, из которого можно узнать о новом проекте (и прогуляться по нему), о том, как придумывался YE’S Hoshimina, о философии апарт-отелей, как этот формат развивается. Я вот к удивлению своему узнал, что есть специальные стиральные машины для кед и кроссовок. Александр Погодин тоже был восхищен такой чудо-юдо-техникой (чем не точка притяжения).

Несколько вырванных из контекста цитат:
«Не бывает пассивный доход выше, чем ты получаешь от бизнеса».
«Я еще ни одного партнера не отговорил от инвестиций в недвижимость».
«Очень важно понимать, что человек ожидает. Если ты хочешь «купил и завтра продал», тебе надо не к нам».
«Все без исключения приходят с запросом, в котором в первую очередь стоит доходность, но когда начинаешь глубоко разбираться – в первую очередь стоит надежность».
«Среднесрочная аренда – это то, ради чего делаются апартаменты. Люди, которые хотят пожить месяц-три – они не интересны ни гостиницам, ни людям, которые сдают квартиры».
«Инвесторам приятно быть в составе чего-то успешного».
«Инвесторам не только важно вложить деньги. Им важно быть сопричастным к чему-то, что делает жизнь комфортнее, интереснее».🔚

Все интервью можно посмотреть здесь

МВД поддерживает регистрацию граждан в апартаментах

МВД поддерживает проработку вопроса о возможности легализации апартаментов в любом их статусе, что позволит принимать решение о регистрации граждан по месту пребывания или по месту жительства в них, сообщает telegram-канал ведомства.

«При этом необходимо отметить, что вопрос признания и перевода апартаментов в разряд жилых помещений к компетенции МВД России не относится», - отмечается там же.

От себя я бы хотел заметить, что и сегодня регистрация «по месту пребывания» существует. Это форма позволяет МВД контролировать перемещение россиян и иностранцев, но никаких социальных благ не несет. В России был также опыт «уведомительной регистрации», которая должна была заменить ненавистную советскую прописку, но оставили как было.
В Москве, думаю, несколько десятков тысяч человек проживают в апартаментах.🔚

Источник: МВД

Договор с управляющей компанией: управляй и властвуй

Условия управления апартаментами порой отличаются кардинально, хотя продукт вроде бы один и тот же. Да и цель одна – удержать инвесторов в управлении. Делать, конечно, это можно по-разному. И вот как.

Апарт-отели PORT COMFORT: УК как раз завершает перевод всех инвесторов на единую форму договора аренды. Срок действия договора – 11 месяцев. Штрафных санкций по досрочному выходу из-под управления нет. Уведомление о расторжении договора нужно прислать за месяц.

Апарт-отели AVENIR: Договор на 3 года, агентский. С пролонгацией. Штрафов за расторжение нет. Если собственник решит выйти из договора, то должен за 1 месяц уведомить УК.

Апарт-отели Izzzi: Договор аренды 10 лет. Права расторжения нет. Продажа на вторичном рынке – апартаменты вместе с управлением.

Апарт-отель IN2IT: Агентские договоры. 1 очередь – договор заключается на 5 лет, 2 очередь – на 3 года. Срок выхода из управления: 1 очередь – 60 дней, 2 очередь – 90 дней. Штрафные санкции на выход из управления отсутствуют.

Апарт-отель Best Western Zoom Hotel: Договор заключается на 5 лет. По существующим договорам управления можно выйти из программы «Инвест» уведомив за 90 дней. Также собственник может взять арендные каникулы, максимум на 30 дней в году, в этот период ему не начисляется инвест-доход.

Апарт-отели сети Avenue: агентские договоры, 1 год с пролонгацией. Выход из договора – без штрафных санкций при уведомлении за 3 месяца, в противном случае штраф 100 тыс. (ни разу не было прецедента).

Апарт-отель «Начало»: Между собственниками и УК заключается агентский договор. Есть возможность заключения договора как с уже купленной мебелью (или пакетом мебели от УК), так и при собственной меблировке — главное, чтобы она по количеству и качеству соответствовала нашей спецификации. Как правило, договоры заключаются на срок 11 месяцев, но возможно заключение и на месяц. Выход из управления – предупредить за 60 дней.

VALO: Заключает договор аренды с инвесторами на 7 лет. Предоставляется право собственнику по своему одностороннему решению выйти из договора при выполнении 2 условий: предупреждения за 365 календарных дней и уплаты штрафа в размере 500 тыс. рублей.

«Life Apart Октябрьская»: Срок действия договора аренды от 3-х лет, ПДА – до заключения основного договора. Договор аренды регистрируется в Росреестре как обременение недвижимости, то есть в течение срока действия договора аренды недвижимость можно продать только с арендатором.

Апарт-отель GLER: Одновременно с покупкой апартамента подписывается пятилетний договор аренды с управляющей компанией (отельным оператором). Штрафные санкции (отступные) за желание досрочно выйти из договора – 10 месячных арендных плат.

Cosmos SMART Yuzhny: Договор аренды на 4 года. Досрочный выход – 2 млн рублей штраф (или отступные – кому как нравится). Пытаюсь уточнить условия в Cosmos, но пока без ответа.
(получил ответ, как мне известно, здесь действительно более сложная схема Cosmos-УК застройщика-инвестор): Это важный вопрос, поскольку он касается не только взаимоотношений застройщик-инвестор но и взаимоотношений застройщик-УК, не обо всех условиях договора мы готовы говорить публично, мы готовы обсуждать условия каждого конкретного договора с инвесторами индивидуально.)

YE'S PRIMORSKY: Договор управления заключается непосредственно при вводе апарт-отеля в эксплуатацию, отказаться от управления можно в любой момент, предупредив за 60 дней. Договор заключается на срок от 11 месяцев до 3-х лет в зависимости от программы доходности.

Разница между агентским договором и договором аренды: в первом случае агент оказывает услугу, за которую получает вознаграждение, во втором – УК становится арендатором ваших апартаментов и оплачивает (или не оплачивает) аренду, которая и есть «доходность». Как я понимаю, договор аренды – более серьезный юридический документ, который дает определенные права, в том числе на недвижимость, арендатору. Агентский договор вообще никаких прав агенту (имею в виду – на недвижимость) не дает.🔚

дополнение к ⬆️⬆️⬆️ посту
Сеть VERTICAL: Договор аренды заключается на срок менее года. Это позволяет избежать необходимости регистрации договора в Росреестре. В договоре предусмотрено условие автоматической пролонгации. Выход из-под УК – уведомить за два месяца. Без штрафных санкций. УК выступает в роли налогового агента для инвестора.

Сеть ARTSTUDIO: Договор аренды на 11 месяцев. Штрафные санкции – только по программе «Гарантированный доход».

«WELL на Обводном»: Договор аренды на 11 месяцев. При выходе из-под управления – предупредить за 90 дней. Штрафов нет.🔚