Топ-5 апарт-комплексов. Продажи в Петербурге и Ленобласти. Май 2025 года

Лидер по продажам в мае – «ZOOM на Неве». 
В Ленобласти лидер стабильный,  одинокий. К слову, в Сосновом Бору заканчивается строительство «Avenue-Apart» (II квартал 2025 года, распроданность 28 из 172 нежилых помещений, 16%), но в этой таблице его нет.

Источник: «Пульс продаж новостроек»

В Евпатории приступил к работе новый апарт-отель Alba del Mare. Управление – UPRO GROUP

Апарт-отель Alba del Mare, построенный у побережья Евпатории в поселке Заозерное, начал принимать туристов.
Отельное управление – петербургская компания UPRO GROUP (изначально была заявлена «МТЛ-АПАРТ»). Реализует проект петербургский девелопер TIBRGROUP.

Апарт-отель (первая очередь) на 381 номер с террасами расположен в 385 метрах от побережья Черного моря.
Вторая очередь будет построена к концу 2027 года.

Как сообщии в UPRO GROUP, доход собственника апартаментов в управлении составит 60% от аренды. 🔚

Дарья Канева – о том, куда уходят деньги владельцев апартаментов и о вере в Деда Мороза

В чатах собственники апартаментов часто жалуются на непрозрачность работы (отельной) УК, которая может спокойно распоряжаться выручкой с номера. Это вызывает как минимум подозрение – а не идут ли деньги куда-то не туда.

«Частные инвесторы, покупая номер и отдавая его в руки управляющей компании, ждут свою доходность, думая, что она складывается из сдачи в аренду всех номеров, и разделением полученной суммы между всеми инвесторами, за вычетом % на УК, – пишет Дарья Канева, основатель и генеральный директор DSS Consulting в своем телеграм-канале. – Готова биться о заклад, эти люди еще верят в Деда Мороза. А по факту из этой суммы вычитаются: не связанные с деятельностью отеля личные или инвестиционные издержки УК, спонсорство профильных мероприятий и платные спикерства представителей УК на больших форумах и т.д. Поэтому в питерские суды сейчас летят письма счастья, они же иски от таких инвесторов, которые рассчитывали за номер получать не менее 40 тыс. рублей в месяц, а получают в районе 15».

APARTPRO попросил прокомментировать Дарью Каневу ее пост, особенно причины для исков. Вот что она ответила:

«В отеле затратная часть составляет в среднем 60% от общего объема выручки (но данная цифра сильно зависит от сегмента отеля - в 3* она ниже, а в 5* - выше). В ней есть стандартные статьи на содержание и обслуживание помещений, в том числе рекламные расходы и вознаграждение УК. От этих расходов никуда не уйти, но зачастую розничному инвестору риелторы об этом не рассказывают, руководствуясь принципом «продал как доходную недвижимость и забыл». Иски в данном случае – прямое следствие криво выстроенных продаж.

Второй повод к искам - злоупотребление УК распределением расходов. Чаще это происходит из-за некомпетентности УК (непонимания процессов работы с множеством собственников) и минуса, который может периодически возникать и в хорошо управляемых объектах, так как управление - один из самых низкомаржинальных бизнесов. УК начинает включать в статью расходов много затрат, не имеющих прямого отношения к деятельности отеля (личные путешествия и командировки руководителей, зарплаты и премии топ-менеджеров, не относящихся к ФОТу отеля, покрытие убытков из-за неэффективности УК и пр.).

Если отель находится в операционном управлении у крупной компании, то деньги на компенсацию убытков УК начинают привлекать из других бизнесов собственника. Нам встречаются гостиничные проекты, у которых на первый взгляд хорошие показатели, а при детальном изучении выясняется, что самые разнообразные затраты зашиты в бюджет БЦ, ТЦ или других отелей сети, принадлежащих одному и тому же собственнику или УК».

🔚

Не про апартаменты: PLG (IN2IT, «ПРО.Молодость») выходит на рынок жилой недвижимости

Компания PLG выкупила проект жилого дома бизнес-класса на Заставской улице, 32А в Московском районе Санкт-Петербурга. Проект принадлежал Fizika Developmet (которая построила апарт-отель VIDI).

Новый ЖК получил название «Райдер». Будет построен 10-этажный дом на 122 квартиры площадью от 23,3 до 104,6 кв. м с подземным паркингом на 67 мест. Также PLG софинансирует строительство школы на Рощинской улице.
Старт продаж жилого комплекса предварительно намечен на лето 2025 года.
Согласно текущей проектной декларации, ввод – IV квартал 2028 года. Ключи – до ноября 2028 года.

PLG до этого момента была известна двумя проектами апарт-отелей – IN2IT и строящимся «ПРО.Молодость».🔚
PS. Никто больше не хочет строить апартаменты в Петербурге.

Инициативная группа собственников апартаментов VALO опубликовала открытое письмо. Кратко – договориться не удалось

Apartpro получил открытое письмо от инициативной группы собственников апартаментов VALO. Публикую его полностью. Суть конфликта – в новом договоре аренды, по которому апартаменты собственников передаются в аренду VALO на 7 лет. Выход из-под управления – уведомить за год, штраф – 500 тыс. рублей (оказалось, таких условий уже нет, не знал). Это верхушка айсберга. Есть и другие пункты договора, которые не устраивают часть собственников в этом крупнейшем в Петербурге комплексе апарт-отелей. 🔚

О позиции руководства VALO можно прочитать здесь

Инвесторы апарт-отеля GLER начали получать гарантированный доход. Отель еще не работает

Стартовали выплаты гарантированного дохода инвесторам в проекте «GLER» от ООО «Проспект», сообщает TrendAgentСПб. В GLER подтвердили эту информацию.
Вчера была произведена первая выплата за май 2025 года.

Уникальность ситуации в том, что отель еще не приступил к работе. Открытие – конец 2025 года.
GLER строится на 17-й линии Васильевского острова, 52 к. 1. 108 апартаментов. Отельное управление – WONE Hotels. Гарантированный доход в этом проекте – от 80 до 150 тыс. рублей. 🔚

PS. Надо добавить (25.06). Изначально отель должен был приступить к работе в мае. Но срок перенесли на конец года. Этим объясняются выплаты, которые начались по плану.

Минэкономразвития РФ: Турагрегаторы прекратят отображать сведения о неклассифицированных отелях. С 1 сентября. До конца июня определят наказание за нарушение новых требований

Туристические агрегаторы с 1 сентября 2025 года прекратят отображать сведения о средствах размещения, не прошедших классификацию и не внесших данные о себе в специальный реестр, сообщил статс-секретарь - заместитель министра экономического развития России Алексей Херсонцев в ходе Международного туристического форума «Путешествуй!».

«С 1 марта работа без включения в реестр по сути является незаконной. При этом итоговая дата реформы – это 1 сентября. До этого дня все гостиницы, перенесенные в реестр, а также кемпинги и базы отдыха, включившиеся в упрощенном режиме, должны завершить прохождение самооценки. Кроме того, с 1 сентября размещать на агрегаторах сведения о продаже услуг при отсутствии действующей записи в нем – запрещено. А сами агрегаторы должны будут блокировать карточки, не соответствующие сведениям в реестре», – акцентировал Алексей Херсонцев.

Ведется работа по установлению ответственности за нарушение новых требований. Изменения в Кодекс об административных правонарушениях планируются к принятию до конца июня и должны вступить в силу в сентябре этого года, говорится в сообщении Минэкономразвития.🔚

Почитать про новые требования можно здесь

Апарт-отель Ladozhsky Avenir вышел на работу

Апарт-отель Ladozhsky Avenir начал принимать туристов. Сегодня вечером состоится первый заезд группы, сообщили в ГК «ПСК».

Ladozhsky Avenir построен на пр. Энергетиков, дом 8 (ввод – январь этого года), недалеко от станции метро «Ладожская». 960 апартаментов. В продаже, согласно инфо на сайте, 266 апартаментов.

На сайте ФАС не нашел классифицированных номеров по этому отелю (возможно, техническая ошибка на сайте). Как сообщалось ранее, планировалось, что PSK Invest будет управлять 230 номерами.🔚

«ПСК»: Продажи апартаментов в Петербурге снизились на 43%

За январь – май 2025 года относительно такого же периода прошлого года продажи апартаментов в Петербурге сократились на 43% в кв. м и на 35% в единицах, подсчитали аналитики ГК «ПСК».

За пять прошедших месяцев на первичном рынке продано 715 апартаментов общей площадью 21 тыс. кв. м.

Покупки апартаментов в ипотеку составляют незначительную долю от общего объема займов на первичном рыке: всего 0,75% в период с января по май 2025 года. При этом внутри сегмента продажи в ипотеку относительно того же прошлогоднего периода также немного уменьшились – с 6,8% до 5,5%. Какие-либо льготные программы на этот вид недвижимости не распространяются, напоминают аналитики.🔚

PS. ДОМ.РФ начал маркировать проекты (жилой комплекс, гостиничный комплекс и прочее, не без глюков), чего раньше не делал. ВСЕ проекты в этом списке идут как «гостиничный комплекс» (несмотря на то, что часть по некоторым признакам «жилье»). Кроме…

Ye's Primorsky – деловой центр, в ПД – многофункциональный комплекс.
е.квартал «Мир внутри» (много корпусов) – тоже деловой центр, хотя в ПД (смешно) – санаторно-курортное учреждение.
SAAN – деловой центр. По ПД – многофункциональный комплекс со встроенно-пристроенной автостоянкой.🔚

Источник таблицы (продажи): «Пульс продаж новостроек»
Распроданность – подсчет от ДОМ.РФ

Bronevik.cоm о классификации: апартаменты могут спать спокойно. И как не выглядеть гостиницей

Bronevik.cоm провел сегодня видеосеминар по классификации и некоторым нюансам. Тема с каждым месяцем становится все более актуальной и вызывает все больше вопросов. Если кратко – есть спорные моменты, готовятся еще какие-то подзаконные акты и нужно ждать правоприменительную практику.

Несколько цитат. На вопросы отвечала Светлана Ануфриенко, GR-директор Bronevik.cоm:

– Я знаю, что вообще на апартаменты у органов власти тоже есть планы, потому что хотелось бы их (апартаменты) систематизировать, понять, сколько таких вообще у нас есть. Но пока нет никакого даже проекта нормативного документа, который был бы в работе. Пока рантье дышат свободно и продолжают работать свободно.

– (ответ на вопрос, когда в здании несколько управляющих компаний)
Может быть, вы просто апартаменты, и вам вообще не нужно заходить в реестр, и можно еще долго оставаться апартаментами. Даже в нашей базе партнеров таких очень немало, когда, допустим, один владелец имеет очень много апартаментов на разных территориях, и они все вместе не представляют гостиницу.
У нас всегда есть отсыл к регулятору, потому что есть то, что написано в законе, подзаконных актах, а есть то, что называется правоприменительная практика. Когда мы уже на деле эти сложные ситуации, подчас неурегулированные, (сможем прояснить). Опять же даже в самом золотом законе в процессе правоприменения иногда обнаруживаются пробелы. И в таком случае регулятор дает дополнительные официальные разъяснения, как трактовать, и даже иногда дописывает нормативные документы.

– А по поводу прохождения самооценки, смотрите: эти непростые случаи, пограничные, чего вы боитесь? Вы боитесь прихода контролера и что вас призовут к ответственности. Вот приходит контролер. Если вы выглядите как гостиница, у вас вывеска, например, висит гостиничная, вот ваш сайт как гостиница, то есть вы занимаетесь гостиничной деятельностью, значит, вам нужно приводить себя в соответствие с правилами классификации и заходить в реестр как гостиница.

Смотрите глазами проверяющего, понимаете? И вы не ошибетесь. Если у вас никаких вывесок нет, то есть просто какая-то посуточная, кратковременная аренда, пожалуйста, она не запрещена. Это, знаете, как с правилами дорожного движения, я могу здесь нарушить, а могу здесь вот проехать, то ли нарушил, то ли не нарушил. Смотрите глазами проверяющего, и вы сразу все поймете, что вам нужно.

🔚

Апарт-хроника. В VALO прошла встреча с инвесторами. Видео. Музыка
Ответили на все волнующие вопросы инвесторов! - говорится в посте.
🔚
Источник: Марина Сторожева. PRO апартаменты будущего

«Ъ»: Спрос на гостиницы в Санкт-Петербурге во время ПМЭФ снизился. Слишком дорого?

Количество забронированных ночей на период ПМЭФ (18–21 июня) в отелях Санкт-Петербурга сократилось на 15% году к году, подсчитали в «Аэроклубе» (крупнейший оператор делового туризма). Аналитики платформы «Ракета» зафиксировали снижение спроса на отели на 5% год к году, в «Випсервисе» — на 1%, пишет газета «КоммерсантЪ».

Снижение связано с оптимизацией бюджетов компаний, которые из-за резкого роста стоимости размещения пересматривают поездки рядовых сотрудников. Но на форуме становится больше статусных гостей, в том числе иностранных: это стимулирует спрос на пятизвездочные гостиницы, говорится в статье.

Однако крупнейшие гостиничные сети падения спроса на свои услуги пока не отмечают. Президент Cosmos Hotel Group Александр Биба говорит, что загрузка объектов на период ПМЭФ приближается к 100%, заметно выросло число индивидуальных броней. В Azimut Hotels отмечают, что сейчас проданы все номера в трехзвездочном отеле сети и 95% в четырехзвездочной гостинице. 🔚

PS. В прошлом году для большинства апарт-отелей июнь оказался самым прибыльным месяцем. Посмотрим, как пойдут дела этим летом.

База отдыха «ЭкоPort на Отрадном» прошла гостиничную классификацию. Частично

Не совсем свежая новость, свидетельство о присвоении гостиничной категории датировано декабрем 2024 года, но сам проект – редкий и для компании INREIT (апарт-отели Port Comfort) – первый загородный опыт (не без непредвиденных трудностей).

Новая база отдыха расположена в пос. Плодовое Приозерского района. Общая площадь базы: 1,4 га. Общее количество лотов: 23 дома, 3 бани. Площадь дома: 30 кв. м + терраса 22 кв. м + земельный участок от 310 до 510 кв. м.

Как пояснили в компании, все 23 дома и три бани распроданы. Довольно быстро. 23 мая 2024 года были запущены продажи, 22 мая 2025-го они завершились.
Пока классифицированы 11 домов. Последние четыре дома будут установлены в августе. Тогда же планируется пройти переквалификацию.

Доходные программы:
- 15% годовых на первые два года управления;
- первые полгода 20%, вторые полгода 15% + гарантия выкупа через 2 года;
- 90 тыс. рублей ежемесячно на первый год управления + гарантия выкупа;
- 150 тыс. рублей ежемесячно на первый год управления;
- 180 тыс. рублей ежемесячно на первый год управления.

Источник: zagorodall

Домклик: чем отличаются апартаменты от квартиры. Все нюансы

Полезная статья вышла на Домклик, в которой собраны все отличия апартаментов от квартир (платежи, налоги, сдача в аренду и прочее). Ничего нового, но лишний раз напомнить об этих отличиях – будет нелишним. А тем, кто собирается приобрести апартаменты впервые, чтение этого материала обязательно. А еще лучше – чтобы эта информация лежала в отделах продаж отдельным буклетом (вместе с красивыми рекламными обещаниями).

Несколько цитат, особо познавательная часть про эксплуатацию, о чем редко говорят:
– В апартаментах можно жить, но юридически это коммерческая, а не жилая недвижимость. Санитарные правила и нормы устанавливают определенные требования к жилым помещениям: по шумоизоляции, инсоляции (естественному освещению), надежности и износостойкости перекрытий, обеспечению лифтами, высоте потолков в комнатах и по ряду других параметров. При строительстве апартаментов эти критерии могут не учитываться – достаточно следовать строительным нормативам и нормам по безопасности используемых материалов.
– Когда речь идет об общедомовом имуществе многоквартирного дома, все уже более менее понятно. Плата за его содержание делится между всеми квартирами. К тому же у собственников жилья есть право менять управляющую компанию, если что-то не устраивает в ее услугах и сервисе.
Для зданий с апартаментами нет настолько же прозрачного механизма управления. С одной стороны, расходы также делятся между всеми владельцами. С другой – нередко в одном и том же комплексе размещаются офисы как с бюджетными, так и с богатыми входными группами – платить за них приходится всем собственникам помещений.
Также есть риск, что значительную часть площадей выкупит один собственник и будет влиять на решения по обслуживанию. Тогда подрядчиком может оказаться, например, слишком дорогая компания, но владелец одного жилого юнита в комплексе не сможет на это повлиять. При этом крупнейшим может стать собственник, который купит все торговые или офисные площади.
Может быть и так, что застройщик комплекса оставит себе все пространства, предназначенные под магазины и офисы. В этом случае у него тоже будет решающий голос в вопросах обслуживания общего имущества, и владелец одних апартаментов рискует нести, возможно, ненужные расходы.⬇️⬇️⬇️

Весь материал можно прочитать здесь