Если вы хотели бы принять участие в таком неформальном мероприятии, в том числе и без личного присутствия (придумаем интерактив) – напишите в комментариях что угодно. Или на почту apartpro@ovoronin.ru. Я с вами свяжусь. С уважением, Олег Воронин

Индекс доходности для апартаментов от «Делового Петербурга»

Единственная петербургская деловая газета анонсировала проект – «Апарт ИНДЕКС». Коммерческий проект. От 20 тыс. в месяц (пакет 120 тыс. руб.) для управляющих (отельных) компаний. @apartpro только ЗА:. Индекс – дело хорошее, правильное, но непростое. И посыл верный, вот что говорится в описании проекта:

– для Инвесторов
Получают объективные данные вместо маркетинговых обещаний
– для Управляющих компаний
Получают возможность позиционировать свои проекты на фоне конкурентов
– для рынка
Снижение информационной асимметрии и рост доверия к апартаментам как к инвестиционному инструменту

Именно эту (объективные данные и т.д.) информацию вы можете найти на @aparpro. Посмотреть выплаты за лето можно здесь вместе с асимметрией.
Предварительные итоги года @apartpro подведет на встрече собственников. Пишите в комментах или на почту apartpro@ovoronin.ru, если хотите принять участие. Если вы писали раньше - я обязательно свяжусь!🔜

В Иркутске построят апарт-отель под управлением «МТЛ-Апарт»

Компания «ВостСибСтрой» построит апарт-отель в микрорайоне Солнечный в Иркутске под управлением «МТЛ-Апарт». Об этом Елена Пархотина, директор по развитию компании «МТЛ-Апарт» (сеть Avenue), рассказала во время делового завтрака BestBreakfast, который прошел 8 октября в Петербурге.

По ее словам, это будет гостиница 4 звезды с номерным фондом около 320 номеров общей площадью 12900 кв. м, полноформатным спа-комплексом с термами, косметологией, ресторанным кластером. Выход на продажи по ДДУ планируется в I квартале 2026 года, стоимость – порядка 350 тыс. руб./кв.м.

Это будет второй совместный проект «ВостСибСтрой» и «МТЛ-Апарт». Весной в Иркутске началась реализация концепт-отеля «Эндемик» на 156 гостиничных номеров.🔚

Офисы пошли по стопам апартаментов. Продажа в розницу с управлением и без

Схема продажи апартаментов по 214-ФЗ с дольщиками стала все активнее применяться в офисном строительстве. Это особенно заметно в Москве, в которой, кажется, после запрета строить апартаменты девелоперы массово переключились на создание бизнес-центров, которые продаются частным инвесторам.

В Петербурге пока что чаще офисы выходят в продажу в составе многофункциональных комплексов, в которых присутствуют разные по функционалу типы недвижимости (как правило, апартаменты+офисы): WELL, YES, SAAN, сеть AVENIR и другие. Управление также возможно. Так, ГК «ПСК» предлагает собственникам сдавать помещения самостоятельно или передать их в управление PSK Invest, которая управляет сетью Avenir. В других проектах, скорее всего, такая допуслуга также будет предлагаться. Кроме того, многие собственники приобретают апартаменты офисы под собственное «проживание».

Офисы – продукт более понятный, чем, к примеру, гостиничные (сервисные) апартаменты, хотя проблема отсутствия единого управления в большом бизнес-центре тоже может возникнуть. Крупные же «офисные девелоперы» предпочитают реализовывать проекты без привлечения дольщиков (большого количества собственников). Но здесь ситуация повторяет апарт-развитие: непрофильные девелоперы и непрофильные инвесторы двигают этот рынок.

«В Москве, например, сейчас востребована офисная недвижимость, более доступная в сравнении с коммерческой и предлагающая хорошую рентную доходность. В Петербурге этот тренд также набирает обороты, сказывается дефицит качественной офисной недвижимости и связанный с этим рост арендных ставок. Офисы и коммерческие помещения выглядят интереснее и с точки зрения финмодели, благодаря тому, что стоимость земли, как правило, более привлекательна и отсутствует социальная нагрузка», – считает Владимир Ревенков, директор направления «Девелопмент» компании Hansa Group (комплекс SAAN).

Из петербургских офисных проектов можно упомянуть как минимум два: «Холландер на Боровой» (144 офиса, продаются по ДДУ) и МФК Orange (сначала это должен был быть апарт-отель, 97 офисов, проект – приспособление здания, продажи по ПДКП).🔚

Динамика доходности инвестиций в недвижимость. От «МТЛ-Апарт»⬇️

VALO Hospitality признана лучшей управляющей компанией

Управляющая компания VALO Hospitality стала победителем престижной премии Arendator Awards 2025 в номинации «Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами». Торжественная церемония награждения состоялась 9 октября в Москве.🔚

«Петербургская Недвижимость»: Три локации для апарт-отелей

Интересное разделение Петербурга на локации использует в своей аналитике «Петербургская недвижимость». Их три: исторический центр, статусные локации и спальные районы. Аналитику по апарт-отелям директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева представила на форуме «АПАРТЫ», который прошел в Петербург на прошлой неделе.

Как пояснила Ольга Трошева @apartpro, статусные локации – это ряд локаций активной застройки, опоясывающих исторический центр Петербурга, а также зоны с исторически сложившимся престижным имиджем (Московский пр., Фрунзенская, Сосновка– Удельная, Черная речка– Лесная, Свердловская наб.-Малоохтинская наб., Лиговка, Приморский пр.; в перспективе – доп. локации).🔚

Апарт-отель «25/7 Заневский»: итоги лета 2025

Компания «25/7», которая управляет апарт-отелем «25/7 Заневский», поделилась цифрами выплат инвесторам (чистые, на руки) за лето этого года, а также другими показателями.

Загрузка (Occupancy Rate):
Июнь: 82,43%
Июль: 84,55%
Август: 85,37%

Средняя стоимость номера (ADR):
Июнь: 5 413 руб.
Июль: 5 454 руб.
Август: 4 552 руб.

Доходность на номер:
Июнь: от 59 951 до 122 255 руб.
Июль: от 43 544 до 88 796 руб.
Август: от 39 304 до 80 149 руб.

Компания не считает показатели с квадратного метра. В среднем номер стандарт, как я понимаю, – 21 кв. м, таким образом:
Июнь: от 2 855 руб.
Июль: от 2 074 руб.
Август: от 1 872 руб.

Апарт-отель «25/7 Заневский» расположен недалеко от станции метро «Ладожская» (Петербург). Техническое открытие отеля состоялось в декабре 2024 года. По ФСА, классифицировано 172 номера. Как уточнили в компании, сейчас в управлении 193 номера.🔚

Еще один апарт-отель не сдастся в Петербурге в этом году. А может, и больше

Из списка апарт-комлпексов, которые должны были быть сданы в этом году, видимо, исключается AVENUE-APART ПУЛКОВО», который строится на Московском ш. в Петербурге компанией «Эталон».

Разрешение на строительство было продлено до 30 июля 2026 года. Ключи – до 30.09.2026 (без переноса).
Распроданность: 305 из 1181 нежилых помещений (по данным на май 2025 года, 314 из 1181 (27%), куда-то пропала часть проданных помещений).

В этом году также должен был быть сдан большой проект «Вольта» от ГК «ПИК», но он тоже перенесен на следующий год.
В очередной раз продлено разрешение ZEN GARDEN (Петербург, Проспект Добролюбова) – до 31 марта 2026 года. Первоначально апарт-комплекс собирались сдать во II квартале 2022 года.
Не введен в эксплуатацию «Avenue-Apart Прибрежный» (Ленобласть, Сосновый бор, ул. Комсомольская). Последняя дата ввода – III квартал 2025 года. Ключи – 30.03.2026 (первоначально 1.09.2022).

Пока без изменений (ввод до конца 2025 года, только новостройки):
«Life Apart Октябрьская» (Петербург, Октябрьская набережная, д. 56). Проект позиционируется как гостиничный комплекс, номера без кухонь, бассейн на крыше.
«WELL Московский» (Петербург, Ленинский проспект). Бассейн на крыше.

Новосибирск апарт-отельный с «Маками» и с просроченными апартаментами

В Новосибирске ситуация чем-то схожая с тем, что происходит в Петербурге⬆️⬆️. По большому счету все проекты сдаются не по плану. В списке – комплексы апартаментов (новостройки), которые должны были быть сданы в этом году:

Апарт-отель «Лофт.Наука» (перенос)
(Новосибирск, Ул. Станиславского, д. 25). Застройщик – ГК «Расцветай». 287 нежилых помещений.
Ввод в эксплуатацию – IV квартал 2026 (изначально – конец 2024 года, потом – IV квартал 2025 года)
Ключи – 30.06.2027 (первоначально – 31.12.2025).

VOROSHILOV (перенос)
(Новосибирск, Заельцовский район, ул. Светлановская, 46/1). Застройщик – Сибмонтажспецстрой. Разрешение на строительство продлено до 22.03.2026 (первоначально 22.11.2025).
511 нежилых помещений.
Ключи – 22.05.2026 (без изменений)

Freedom (ждем)
(Новосибирск, Октябрьский район, ул. Большевистская, д. 14)
Ввод в эксплуатацию – IV квартал 2025 года (первоначально – IV квартал 2024 года, потом II квартал 2025 года).
747 нежилых помещений
Ключи – 31.12.2025 (без изменений, первоначально 30.09.2023)

«Тайм Парк Апартаменты» (ждем)
(Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект). Застройщик – ГК «Расцветай»
Ввод в эксплуатацию – IV квартал (до этого II квартал 2025, изначально – I квартал 2023 года). 518 нежилых помещений.
Ключи – 31.1202025 (первоначально – 30.09.2023)

«МАКИ» (введен)
(Новосибирск, Октябрьский район, ул. Инская). Застройщик – «ВербаКапитал-Девелопмент»
Ввод в эксплуатацию – II квартал 2025. 307 нежилых помещений. 🔚

Про апарт-комплексы Новосибирска можно почитать здесь

Сеть iZZZi: доходность за сентябрь 2025 года. До 4050 рублей с квадратного метра

Orange.Life! поделилась своей официальной статистикой (показатели доходности) за сентябрь 2025 года.
Выплаты инвесторам-собственникам апартаментов на руки. Все коммунальные платежи и прочие расходы уже учтены. Собственнику остается заплатить только налог на доходы.

Безусловно, сентябрьские показатели ниже, чем летние (до 176 тыс. руб. с номера). Выплаты на номер составили до 101 тыс. рублей. Лидер – «izzzi 3* у Гостиного двора». 4 050 руб. с квадратного метра – чуть меньше, чем в сентябре 2024 года.

Компания на данный момент не реализует новых апарт-комплексов, но активно ищет объекты под реконструкцию в Петербурге. 🔚

PS. А какие доходы у вас?

К слову, 14 октября @apartpro побывал на инвест-парти компании Orange. И увидел много знакомых лиц, а также подписчиков telegram-канала. И услышал много приятных слов от них лично.

ВПЕРВЫЕ! КМ Tower Plaza в Нижнем Новгороде: доходность июнь-сентябрь в 2025 и 2024 году

Компания «Норт» предоставила данные по доходности апартаментов в КМ Tower Plaza. Гостинично-административный комплекс построен в Нижнем Новгороде на ул. Максима Горького в 2021 году. Цифры очень напоминают петербургские – по некоторым комплексам.
В управлении – 100 апартаментов.
Также компания управляет апартаментами в гостиничном комплексе «Апартаменты на Родионова», который введен в эксплуатацию в конце 2024 года, но отель только начал работать.🔚

Veni, VIDI, НЕ vici: новый апарт-отель на Синопской набережной. Заметки с приемки

@apartpro спонтанно побывал на приемке апарта в новом отеле VIDI на Синопской набережной в Петербурге. Не совсем на набережной, ну да ладно. Место все-равно топовое. Из некоторых апартов открывается вид на Неву.

Позволю себе, так сказать, несколько заметок на полях, лично-преличных.

На приемку позвала знакомая – не смог отказаться. Да и любопытно. Купил апартаменты инвестор из Москвы, за 12 млн руб. (две комнаты: спальня + гостиная с кухонным уголком). И уже в третий или четвертый раз не смог принять свой номер. Мелкие косяки, да и крупные (плитка в санузле на полу, видимо, потребует замены, в одну из приемок было обнаружено, что порван потолок). Одни косяки исправляют, прорастают новые) Поправят рано или поздно.

Сам отель производит приятное впечатление – похож на классический отель, без больших общественных пространств, без фудкортов и суеты (ну пока вообще никого). Большая зона ресепшен. Стеклянный потолок курдонера. Работы Михаила Шемякина в холле⬆️. Дорого-богато. Вот только двери не автоматические, с чемоданами поди не очень удобно. Еще важный плюс – кондиционер в номере (обязательное условия для гостиницы 4 звезды). Это из хорошего.

А вот в самом номере какие-то странные чудеса в интерьере, что-то выглядит несколько нелепо, что-то бессмысленно, кухонная мебель – что-то где-то кривоватое, что-то требует подгонки, регулировки. Невозможно отделаться от впечатления, что на каком-то этапе на качество был забит большой болт. Может, и не стоит ждать идеала, все-таки 364 номера. В то же время не эконом-класс какой-нибудь. Пока нет ни ресторана, ни фитнес-комплекса, ни коворкингов. Все, видимо, будет, хотя не совсем понял, на каком этаже. Отель работает с 27 июня 2025 года. Управление – «ВАЛО СЕРВИС СИНОПСКАЯ». По ФСА, 40 номеров (самооценка). 100% управление вряд ли будет.

Реализация проекта VIDI стартовала в начале 2022 года. Застройщик – Fizika Development. Изначально гостиничным оператором выступала «МТЛ. Управление недвижимостью». Ввод в эксплуатацию – 26 декабря 2023 года. Ключи по ПД – 30.06.2025. В сентябре 2024 года стало известно, что управлять отелем будет VALO.🔚

Мини-интервью с Кириллом Суминым, управляющим апарт-отелем Best Western Zoom Hotel: Мы отказываемся от долгосрока

@apartpro побывал в апарт-отеле Best Western Zoom Hotel недалеко от станции метро «Черная речка» (Петербург) и познакомился с его управляющим Кириллом Суминым. Какая-то неделя полезных визитов, пока многие путешествуют по бессмысленным собраниям. Сразу же скажу, что очень импонирует открытость компании «Апарт-Сервис», по крайней мере в части публикации доходности для инвесторов.
Посещение именно этого апарт-отеля было выбрано как место встречи с подписчицей для обсуждения митинга собственников, который был анонсирован ранее. Удачно получилось совместить два знакомства, плюс экскурсия по отелю. Чат участников митинга (в смысле апунтаменто) собственников появится на следующей неделе.

Хотелось бы заметить, что некоторые апартельеры прописывают в договорах с собственниками «режим конфиденциальности», то есть запрещают разглашать сведения о работе управляющих компаний. @apartpro выступает за открытость на апарт-рынке. А собственникам советуется делиться показателями доходности СВОЕЙ недвижимости.

Олег Воронин, @apartpro: В России растет внутренний турпоток. Петербург посетит в этом году больше туристов, чем в прошлом, растет ADR, но, по предварительным данным моего канала, для инвесторов, собственников апартаментов, этот год не принесет заметного роста доходов, даже будет по некоторым объектам снижение. С чем это связано на ваш взгляд?

Кирилл Сумин: Вы правы, такой парадокс действительно наблюдается. Со стороны гостиничной деятельности год отработан успешно: мы наблюдали высокую заполняемость и увеличение выручки. Однако, ключевым фактором, повлиявшим на конечные выплаты инвесторов, стал рост операционных расходов. Существенно подорожали услуги аутсорсингового персонала, обслуживающего отели, расходные материалы и прочее.

Небольшой инсайт до официальной публикации отчета: можем сообщить, что выплата по сентябрю в нашем объекте, к сожалению, также окажется ниже плановых показателей. Тем не менее, по годовому прогнозу мы сохраняем ранее заявленный ориентир — в среднем 1900 рублей за кв. метр в месяц после вычета всех расходов. Эта цифра позволяет нам прогнозировать хорошую доходность на инвестированный капитал (ROE) 10% - без учета роста стоимости объекта недвижимости .

О.В.: У вас в этом году заметно выше выплаты инвесторам по сравнению с прошлым годом. Как удалось этого добиться?

Кирилл Сумин: Наша стратегия основана на четком понимании: ключевая компетенция профессиональной УК — это максимизация дохода от краткосрочной аренды. Долгосрочную аренду собственник может организовать и самостоятельно. Поэтому сейчас мы все больше переходим именно на краткосрочные бронирования, сокращая долю долгосрока. Наш опыт показывает, что даже при низкой заполняемости, краткосрочная аренда демонстрирует более высокую доходность, чем долгосрочная. В перспективе мы планируем полностью отказаться от долгосрока.🔚

Если коротко: В апарт-отелях нет УК!

@apartpro уже писал на эту тему – управляющие компании в апарт-отелях. Речь идет про УК (это ничего не значащая аббревиатура), которые ответственны за содержание нежилого здания (коммунальные платежи, капремонт и прочее). Нельзя переносить жилищное законодательство в нежилой фонд – в нем не действуют законы для квартир! Опубликую, на мой взгляд, разумный комментарий в одном из чатов собственников, которые пытаются отстоять свои права. ⬇️