Апарты не исчерпали себя: честный разговор с Кириллом Кудиновым

Поговорил с Кириллом Кудиновым, основателем Inreit и сети Port Comfort, одной из самых успешных на апарт-рынке компаний (и сетей). Разговор получился откровенный и не самый оптимистичный. Но – честный.

Не знал, что UNO могло стать PORT COMFORT. В самом конце видео.

Впервые снимался без очков (бликовали). 🔚
https://www.youtube.com/watch?v=zSpJt_ojgsc

«Avenue Apart Пулково» введен в эксплуатацию. 959 апартаментов

«Avenue Apart Пулково» на Московском шоссе в Петербурге получил разрешение на ввод в эксплуатацию. По документам это «гостиница со встроеннопристроенным подземным гаражом».

Ключи – 30 сентября 2026 года.
Количество номеров – 959 шт.;
Количество договоров (ПД от 06.08.2026), заключенных с использованием счетов эскроу – 378 (2,4 млрд руб.).

«Эталон» приобрел строящийся проект апарт-отеля AVENUE APART PULKOVO у DVA Group в конце 2024 года.

Управление отелем – «МТЛ-Апарт». Как пояснили в компании, на сегодняшней день половина проданных апартаментов переходят под управление «МТЛ». Запуск отеля – ориентировочно декабрь 2026 года.

Ранее в этом году в Петербурге были сданы «Вольта» (430 номеров) и «Zoom на Неве» (1 этап, 660 апартаментов). Всего в этом году должно быть введено 11 апарт-комплексов (новостройки) на 8 875 апартаментов (подсчет @apartpro, цифра скорректирована: минус ID Politech, который был сдан досрочно, в конце 2025 года).🔚

И снова в космос. Апартаменты More.Yalta начнут работать под брендом Cosmos

Застройщик Author Development будет развивать комплекс апартаментов More.Yalta в Гурзуфе по стандартам бренда Cosmos Stay в рамках подписанного франчайзингового соглашения с гостиничным оператором Cosmos Hotel Group, говорится в сообщении оператора.

Первая очередь была сдана в феврале 2025 года. По ПД: Реконструкция пансионата «Геолог» под туристический апарт-отель. 542 апартамента. Скорее всего именно эта очередь начнет работать в 2027 году под длинным названием «Cosmos Stay Море Ялта Апартаменты».

Во второй очереди 241 апартамент. Ввод – II квартал 2028 года.🔚

До встречи собственников апартаментов Петербурга остается одна неделя (+3 часа). 30+ собственников. 20+ апарт-комплексов. Мебельная компания VIMIS, работающая с ведущими девелоперами России, выступает партнером этой встречи. Компания специализируется на комплексном оснащении гостиниц, сервисных апарт-отелей и объектов коммерческой недвижимости. Среди клиентов предприятия — VALO, YES, PLG, ПСК и десятки других федеральных и региональных девелоперов.
Подробнее можно прочитать здесь

VALO на пороге перемен?

@apartpro продолжает следить за непростой судьбой гостиничного комплекса Valo на Бухарестской в Петербурге. Но – все меньше фактов, а все больше слухов, мол, идут какие-то проверки, какие-то оптимизации. А если верить сайту Росаккредитации, то часть отелей сети Valo уже лишилось легальной работы.

Вполне возможно, что это технический момент, переклассификация, переоформление документов, но, к сожалению, совсем не понятно, кого спросить и уточнить эту информацию. Рубрика «АУ!».🔚

PS. Теперь понятно, у кого спросить. Комментарий к посту⬇️⬇️⬇️

ГК ФСК закончила свое апарт-строительство в Петербурге: сдана вторая очередь «Зум на Неве». 1075 номеров

ГК ФСК получила разрешение на ввод апарт-отеля «Зум на Неве» (II этап) («ZOOM на Неве»), который построен на Октябрьской набережной в Петербурге (Архивная ул., 3).

По документам это гостиница со встроено-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенным многоэтажным гаражом (автостоянкой). 1075 номеров.
Ключи – 30 сентября 2026 года.

В январе был введен в эксплуатацию I этап этого проекта. 660 номеров. Больше ФСК не строит апарт-отелей – как пояснили в компании, и пока не собирается. Ранее компания построила апарт-отель Best Western Zoom Hotel (847 номеров) и рядом «Zoom Черная речка» (1079 номеров).🔚

«Алеан Селект Лагоросса» в Крыму. Почти 2000 номеров. Опубликованы документы

ГК «Монолит» опубликовала документацию своего нового большого проекта в Крыму – «Алеан Селект Лагоросса». Говорят, что в продажу выйдет осенью. Но это не точно.

Согласно РнС будет построено 5 корпусов:
главный корпус – 15 этажей (+1 подземный), 822 номера;
корпус 1, 2 и 3 – 9 этажей (+1 подземный), по 189 номеров;
корпус КТ – 7 этажей (+1 подземный), 568 номеров.

Проектная декларация («Туристско-рекреационный комплекс «Крымская Ривьера») опубликована на один корпус.
Ввод в эксплуатацию – IV квартал 2029 года. Ключи – 31 августа 2030 года.
Эскроу – в банке ВТБ. Информации про проектное финансирование пока в документах нет, так что банк может и поменяться к моменту запуска продаж.
Из благоустройства: площадка для аэройоги, туманный фонтан и сад злаковый растений.

Дополнительная инфо об этом проекте (из видеопрезентации) можно увидеть здесь
«ГК «Монолит» – один из крупнейших застройщиков в Крыму. В компании очень любят природу, особенно растительную. В портфеле такие проекты, как «Розмарин», «Миндаль», «Барбарис», «Тюльпаны», «Шалфей», «Подсолнух», «Абрикос», «Инжир», «Прополис», «Ирис».🔚

«Берег Курортный»: из жилья в отель. 154 номера

Управляющая компания «Лайфсервис» классифицировала отель «Берег Курортный» на 3 звезды. 154 номера. Документ датирован 10 августа 2026 года. Немаленький отель в апарт-комплексе, который строился как жилой.

Курортная недвижимость под Петербургом – это отдельный сегмент отельного бизнеса или даже апарт-отельного. Обычно под санаторно-курортными комплексам, или гостиницами в Курортном районе строится элитное жилье, для избранных (в буквальном и переносном смысле слова) (лаундж, арт-кварталы).

Уникальность проекта «Берег Курортный» («Bereg.Курортный») – компания ELEMENT изначально (декабрь 2021 года, 715 апартаментов) честно позиционировала этот комплекс как жилой (+соцнагрузка от властей за это). Виталий Коробов, гендиректор компании, настаивал, что этот «Берег» будет исключительно семейным, без гостиничной составляющей. Но «человек предполагает, а Бог располагает».

В данном случае сама локация – Курортный район Петербурга – располагает к сдаче в аренду. Так и случилось. Более того, эту гостиницу можно с полным правом назвать апарт-отелем: из 154 номеров 95 – по классификации апартаменты (площадь 40+ кв. м, две комнаты, кухонная зона).
Управление – «Лайфсервис» (я больше не нашел отелей под управлением этой компании, как понимаю, есть точечные апартаменты и квартиры в управлении). Интересно, конечно, поглядеть на доходы собственников.🔚

Cеть iZZZi: доход за июль 2026 года

Orange.Life! поделилась статистикой (выплаты собственникам) своей сети iZZZi (Петербург) за июль 2026 года. Динамика прежняя.
_________
июль 26/ июль 25 /2025 год. С 1 кв. м:

5️⃣ 5️⃣0️⃣2️⃣/6 514/3 422 руб. – «izzzi 3* у Гостиного двора» (122 номера). Собственник 25-метровых апартаментов в этом отеле в июле получил 137 550 руб. (год назад – 162 850 руб.).

4️⃣ 4️⃣3️⃣6️⃣/ 5115/2 475 руб. – в «izzzi 3* на Владимирской» (77 номеров). Собственник 21,3-метровых апартаментов в этом отеле в июле получил 94 487 руб. (год назад – 108 950 руб.)

4️⃣ 9️⃣6️⃣6️⃣/5 924/2 993 руб. – «izzzi 3* на Банковском» (81 номер). Собственник 22,9 -метровых апартаментов в этом отеле в июле получил 113 721 руб. (год назад – 135 660 руб.).

4️⃣ 4️⃣5️⃣4️⃣ руб. – izzziUP 4* COMMUNITY L&C (90). Собственник 20-метровых апартаментов в этом отеле в июле получил 89 080 руб.

Выплаты инвесторам-собственникам апартаментов на руки. Все коммунальные платежи и прочие расходы уже учтены. Собственнику остается заплатить только налоги.🔚

84 метра перспективной гостиничной недвижимости за 18 млн ₽ - такое возможно?

Частый вопрос инвесторов: что лучше купить - один большой апартамент в центре за 15-20 млн. руб. или несколько маленьких?
Сегодня хотим показать вам отель, где лучше взять несколько, а именно ТРИ юнита и на это есть ТРИ причины:

1⃣ Весь трафик Ж/Д вокзалов СПб за 2025 год - 40 млн человек, из них 10 млн - поезда дальнего следования где возможны клиенты отелей.
Будущий пассажиропоток ВСМ Москва - Петербург - 20 млн человек к 2030 году, и большая часть этого трафика - классические и бизнес-туристы.

Апарт-отель Космос стоит рядом с этим трафиком и в нем всего 670 номеров. Значит, нужно меньше 1% годового пассажиропотока ВСМ, чтобы заполнить отель на все 12 месяцев. Еще стоит учесть, что недалеко от отеля также находятся Экспофорум и аэропорт, а бизнес-туристам далеко не всегда нужен центр.

2⃣ Борьба за гостя уже усиливается и будет только расти с годами. Выигрывать конкурентную борьбу смогут преимущественно сильнейшие отельеры.

Сетевой оператор Cosmos - один из крупнейших в России: более 40 гостиниц под управлением, выручка за 2025 год более 20 млрд рублей. Компания занимается профильно только гостиничным бизнесом, имеет множество лояльной постоянной аудитории, отточенные процессы, является системообразующим предприятием и входит в АФК «Система».

3⃣ Метро и трафик ВСМ — это навсегда с отелем Космос, и конкуренции из номерного фонда рядом практически нет. В отеле есть весь необходимый набор сервисов и услуг:
- ресторан;
- конференц-залы;
- переговорные;
- круглосуточный ресепшн;
- современные номера с кондиционированием;
- метро в 200 метрах - 5 станций без пересадок и вы в центре города.

▶️ Посмотрим на цифрах.
▪️За 15-20 млн. руб вы можете купить один номер 30-40м² в центральной или околоцентральной локации (дешевле 450.000 ₽ за м² в центре сейчас ничего не продаётся).

Посчитаем средний доход на руки собственнику: 
30-40 м² умножим на 3.500-4.000 ₽/м² = 105.000-160.000 ₽/в месяц в среднем по году (RevPar взят на основании средних показателей отелей в центральных или околоцентральных локациях за 2025 г.).

▪️Что можно купить в Cosmos за те же деньги, а именно 18.000.000 ₽:
три номера категории «Улучшенный Стандарт» по 28 м² каждый.
⚠️ На оптовую покупку в августе застройщик даёт скидку - 10%!
Получается сумма всего по 6 млн за каждый номер.

Итого вы покупаете 84 м² в трёх номерах по 215 000 ₽/м². Такая цена возможна только потому, что отель ещё строится, а станция ВСМ рядом еще не запущена. Через три года такой роскоши уже не будет - время вспять не вернёшь.

По предварительным расчётам (основанным на цифрах средней доходности отелей Cosmos SMART) средняя доходность для категории «Улучшенный Стандарт» будет не менее 2.300 ₽/м² при загрузке 70% и ADR 7.500 ₽. 
Итого ваша доходность: 84 м² × 2 300 ₽ = 193 000 ₽ в месяц в среднем по году!

Чувствуете разницу?
Для кого-то важно обладание статусным юнитом в отеле 4-5 звезд в центре.
А кто-то ориентируется на чистую доходность. И вторым мы рекомендуем этот апарт-отель.

✴️ Получите финансовую модель и расчет доходности на 10 лет по апарт-отелю Космос VSM по ссылке или пишите в ЛС - @Aleks_1504.

erid: CQH36pWzJqLHwAtDTxuHCBTfgfwBSKncpB9A2B3cSdxrrq

Апарт-отель Villa Montе в Архызе введен в эксплуатацию

Застройщик «Вилла Монте Архыз» получил разрешение на ввод «апарт-отеля Villa Monte Arkhyz (так в разрешении на ввод).

Отель расположен по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Село Архыз, район Романтик. 158 нежилых помещений.
Отельный оператор – Mantera.

Ключи – 30 сентября 2026 года (изначально – 30.09.2025).
Распроданность: 66 из 158 нежилых помещений (42%, по площади – 38%)

@apartpro писал об этом проекте. Были некоторые проблемы с землей. Застройщик, как понимаю, из Петербурга.🔚