#Изнанка

В ролике обещал калькулятор. Выкладываю.

rezervcapital.ru/calc

Что он делает. Вы вбиваете цену объекта, аренду, метраж, налоговый режим и срок договора. Он считает чистую доходность после налога, окупаемость, цену метра и сравнивает объект с вкладом. Отдельно смотрит на условия договора: есть ли безусловная индексация, может ли арендатор выйти досрочно, привязана ли ставка к обороту.

На выходе — не «хороший объект / плохой объект», а число, от которого можно торговаться, и список того, что в этом объекте вас укусит.

Бесплатно, без регистрации, ничего вводить о себе не надо.

Зачем я его отдаю. Половина вопросов, которые мне присылают в личку, снимается за две минуты счётом. Прогоните через него любой объект, который вам предлагают, — и многое станет понятно без меня.

А если после расчёта останутся вопросы по конкретному объекту — пишите, посмотрю договор и арендатора.

Ролик вышел.

Название — «Худшее время для покупки ГАБ». И это правда — но только для тех, кто берёт чужую упаковку по максимальной цене и вслепую. Для остальных это лучший вход за несколько лет.

Что внутри:

— куда переехали десятки триллионов с вкладов и почему именно в торговлю у дома
— почему большие ТЦ загибаются, а первые этажи растут
— три звоночка липовой доходности
— стратегия входа по ДДУ: как зайти в тот же объект по 350 вместо 470 за метр
— главный риск, из-за которого вся стратегия рассыпается
— прогноз по ставке и ценам на 2026–2027

Все цифры в ролике с источниками: объёмы инвестиций за первый квартал, планы открытий X5, предложение по Москве, ключевая ставка.

Одно скажу здесь сразу, самое недооценённое: заявленная доходность и реальная — всегда два разных числа. Всегда. Разница набегает на налогах, простое, эксплуатации и надутой ставке в договоре.

Ссылка ниже.

https://youtu.be/11Ymin25XCo

По просьбам подписчиков доработал калькулятор.
Он находиться по этому адресу rezervcapital.ru
Кнопки: "Калькулятор" / "Посчитать объект" / "Открыть калькулятор"

Теперь в полях где обычно много нулей, сделал разбивку по три цифры.

Так удобнее и читать и писать.

Если у кого-то есть еще замечания/пожелания/дополнения пишите здесь или в личку.

Пожалуйста

Сегодня мой первый рабочий день в новой роли

(Про роль свою я чуть позже расскажу.
И обещал вам рассказать как на аукционе вытаскиватиь хорошие объекты. Расскажу, но только не текстом в посте, а в видео ролике, там просто копируй действия и я уверен тебе повезет.)

Не могу не нарадоваться как классно работать в центре Москвы.
Очень удобная локация для всех. И клиентов и агентов.

Уже провел две судьбоносные встречи, не смотря на то что одна из самых судьбоносных пренаслась на завтра.

Уже на эту неделю рассписан весь мой календарь встреч.

Не зря говорят крутизна в Москве определяется по количеству колец в каком кольце именно находишься ты.

Поехали от области в центр:
1 Дальняя бетонка
2 Ближняя бетонка
3 ТТК - Третье Транспорное кольцо
4 МКАД
5 Садовое кольцо
6 (Есть еще Бульварное так называемое кольцо, но если приглядеться оно не замыкается)

За МКАД ко мне никто не ехал лишний раз.

А вот в пределах Садового кольца совсем другой реультат.
Может жить сюда переехать🤔

1 (Один миллион) рублей
Правильно конечно пишется вот так — 1 000 000 (Один миллион) рублей

Вроде бы нулей много.
А кто-то скажет нулей много, а толку мало.

А, что если я вам скажу что даже с меньшей суммой, можно стать инвестором в коммерчсекую недвижимость?

Сегодня записываю вечером ролик для ютьюба по этой теме.
У кого уже есть вопросы присылайте сейчас (до съемки ролика) или какие сегменты вас интресесуют с такими маленьким чеком на приобретение.

Обязательно разберу в ролике.

Ха ха, а еще лучше сразу присылайте цифру сколько у вас есть денег)
Может что хорошее и посоветую

В СССР секса нет

Отвечаю на комментарии под своими роликами в ютьбе и всё чаще ловлю одну и ту же мысль.

В России всё пропало. Инвестировать некуда, время не то, всё отберут, лучше сидеть тихо и не высовываться.

Пишут это люди, у которых деньги где-то лежат. Не в тумбочке же.

Вот прямо как тогда в телемосте( поверьте я не такой древний как тот телемост, просто тот советский мем, уже как на пару-тройку десятилетий прижился). Секса нет, а дети есть.

С инвестициями ровно то же. Все инвестируют — кто в квартиру дочке, кто во вклад под четырнадцать, кто в помещение под аренду, кто в крипту, а кто-то во всякую хну, стесняясь признаться даже жене. А вслух — вкладывать некуда, кругом сплошные риски.

При этом деньги с вкладов реально переезжают в коммерцию. Не по моим ощущениям, а по цифрам: за первый квартал частные инвесторы занесли в коммерческую недвижимость 67 миллиардов. Годом раньше за тот же период было 30.

Это те самые люди, которые в комментариях пишут, что инвестировать негде.

Знаете, что я думаю. Фраза «сейчас не время» почти никогда не про рынок. Она про то, что человек не знает, куда смотреть, и ему проще объявить опасным весь рынок целиком, чем разбираться в конкретном объекте.

Опасен не рынок. Опасно вкладывать вслепую.

#Оптимизм

Забыл поздравить всех с очередным днем знаний

Поздравляю! Век живи, век учусь.

Я учусь постоянно, видимо привычка со времен моей первой риелторской работы. Нас часто гоняли на тренинги в то время, ага и личностного роста тоже)
Тогда все эта обучающая индустрия не называлась инфо-цигантсвом.

Эпоха прошла, а привычка у меня осталась.

Но в этот раз, я не хочу учиться бизнесу. Им надо заниматься.

Так же я увлечен кино и им надо заниматься.

Прочитав несколько книг и посмотрев кучу культовых фильмов, я понял они во многом очень схожи.
Короче, я решил снять свой короткометражный фильм.

Бюджет = 450 000 рублей.
На главную роль актер найден ( не волнуйтесь это не я, хотя может вставлю свою тщеславное лицо в микро эпизод. А что Хичкок так в каждом своем фильме делал))

Нужны еще две актрисы и трое детей.

Сюжет: выбор, но не тупой как между женой и любовницей, а более экзистенциальный. Два клона повстречали друг друга и решили поменяться семьями по приколу. И что из этого выйдет?

Как вы догадались будет две семьи, одна с одним ребенком, вторая с двумя.

Продаю роли. Кто хочет сам сняться или снять свою любимую или своих любимых детей пишите в личку.
Можно, а даже лучше со своими квартирами) в качестве декораций.

Сценарий еще не готов до конца, пишу его сам лично. Но это не постики в ТГ попечатывать.
Кстати любую спонсорскую помощь я приветствую.

По сюжету хочу семьи снять со спины, чтоб зритель не делал выбор за героя на основе визуальной картинки. Но если кто то хорошо заплатит, тут уж любой каприз, в рамках сценария.

По поводу что вы профукаете деньги, не думайте так, не профукаете. ( Да и не надоело постоянно только в недвижимость вкладываться?) Это я еще про оптимизацию налогов, через искусство не рассказывал.)
Потому-что 18 лет я делаю людям деньги и к своему я бы даже сказал к вашему сожалению в публичных каналах об этих технологиях не принято писать. И я не буду.

Кто хочет настоящей консультации, то она вам нужна очная и личная. Офис мой на Арбате в соседнем здании от МИДа

#Я

#Изнанка
СОХРАНИТЕ. Окупаемость и доходность — это одно и то же, подразумеваемое разными словами.
Продавец говорит «покупаемость девять лет». Вы слышите цифру и не понимаете, много это или мало.
— и всё станет видно.

   Срок    Доходность   Аренд
   1 год       100,0%      12
  2 года        50,0%      24
  3 года        33,3%      36
  4 года        25,0%      48
   5 лет        20,0%      60
   6 лет        16,7%      72
   7 лет        14,3%      84
   8 лет        12,5%      96
8,3 года        12,0%     100
   9 лет        11,1%     108
  10 лет        10,0%     120
  11 лет         9,1%     132
  12 лет         8,3%     144
  13 лет         7,7%     156
  14 лет         7,1%     168
  15 лет         6,7%     180
  16 лет         6,2%     192
  17 лет         5,9%     204
  18 лет         5,6%     216
  19 лет         5,3%     228
  20 лет         5,0%     240

Третья колонка — сколько месячных арендных плат вы платите за объект. Окупаемость знаменитых сто аренд, то есть Золотой Стандарт или просто Норма: это ровно 12% годовых и 8,3 года.

ФОРМУЛЫ
Запомнить нужную вещь: доходность и окупаемость через сотню.
Доходность = 100 ÷ срок окупаемости Окупаемость 8 лет → 100 ÷ 8 = 12,5% годовых
Окупаемость = 100 ÷ доходность Доходность 10% → 100 ÷ 10 = 10 лет
Если у вас есть цена и аренда:
Доходность = аренда на месяц × 12 ÷ цена × 100 30 000 × 12 = 360 000 в год. 360 000 ÷ 3 000 000 = 0,12. Умножаем на 100 → 12% годовых
Окупаемость = цена ÷ (аренда за месяц × 12) 3 000 000 ÷ 360 000 = 8,3 года
Количество месяцев аренды = цена ÷ аренда за месяц 3 000 000 ÷ 30 000 = 100 аренда
А самое быстрое — в уме, за секунду.
Возьмите у цены два знака справа. Получаете месячную арендную плату, которая дает сто арендной платы, то есть 12% годовых.
Объект за 3 000 000 должен носить 30 000 в месяц. Приносит 20 000 — перед вами не 12%, а 8%. Приносит 40 000 — либо вам повезло, либо вы ничего-то не знаете об этом объекте. Часто второй.

ТРИ ВЕЩИ, КОТОРЫЕ НУЖНО ПОНИМАТЬ
Первое. Всё, что выше, — валовая доходность. До налога, до простоя, до расходов на содержание. В руках результаты меньше, обычно на полтора-два процента, а иногда и значительно больше.
Второе. Верхняя таблица — не мечта, а сигнал уровня. Окупаемость трехчетырех лет в коммерческой недвижимости не встречается. Если вам такое появляется, значит либо арендатор нарисованный, либо с объектом что-то не так, либо вы чего-то не видите. Причина всегда есть, ее нужно совершить, а не после.
Третье. Этот инструмент изначально не принимает решений. Прикинули в уме, выбросили мусор — а по выжившим сайту читайте нормально, с налогами, простоем и сравнением с вкладом.
Для этого у меня есть бесплатный калькулятор ссылка в закрепе: https://t.me/mikhail_shalaev/1112
А как всё это работает на живых объявлениях — разобрал в новом ролике. Там же показываю, куда в бюджете до трёх миллионов лезть нельзя: https://youtu.be/iiIChUSg38g

#Разборнедели

Объявление: помещение 11,5 метров в цоколе, арендатор — магазин обоев, платит 30 тысяч в месяц. Цена 2,8 миллиона. Доходность 12,9%, окупаемость меньше восьми лет. Продаётся доля.

Считаем нормально.

360 тысяч в год минус налог по упрощёнке — остаётся 338. Это уже не 12,9%, а 12,1%, окупаемость почти 8,5 лет. Заложите один месяц простоя за год — падает до 11%. При ключевой ставке 14% (не зря на калькуляторе доходности https://rezervcapital.ru/calc/ именно на этой заветной цифре стоит вертикальная черта золотого цвета)) вы берёте на себя все риски недвижимости ради доходности ниже банковского вклада.

Но математика тут не главное.

Тридцать тысяч за 11,5 метров — это 2 600 рублей за метр в месяц. За цоколь. Столько стоит нормальный первый этаж с витриной в том же районе.

И вот здесь начинается то, ради чего я это пишу.

Есть схема, которую на рынке знают все, кто в нём давно. Перед продажей в помещение сажают арендатора на бумаге. Иногда знакомого, иногда родственника, иногда человека, которому просто доплачивают за подпись. Ставку в договоре рисуют такую, чтобы доходность в объявлении выглядела красиво. Объект продаётся под эту цифру. А через месяц-другой после сделки арендатор съезжает — по любому основанию, их в договоре обычно предусмотрено достаточно.

И вы остаётесь с пустым помещением, купленным по цене помещения с арендатором. Разница между этими двумя ценами и есть заработок продавца.

Я не утверждаю, что в этом объявлении именно так. Я говорю, что ставка сильно выше рыночной — это первое, что должно вас остановить, потому что объяснений у неё ровно два: либо арендатор нерыночно щедрый, либо цифра нарисована.

Как проверить, до того как отдали деньги:

Сравните ставку с рыночной для этого формата и района. Не с соседним объявлением, а с реальными сделками.

Посмотрите, когда договор начался и сколько от него осталось. Десять лет, из которых прошло восемь, — это не десятилетний договор.

Найдите основания досрочного выхода арендатора. Если он может уйти с уведомлением за месяц — договора у вас, считайте, нет.

Потребуйте встречу с арендатором без продавца. Отказ — ответ.

Запросите платёжки за последние полгода. Не расписки, а банковские переводы. Реальный арендатор платит по счёту.

И отдельно про долю. Доля в праве собственности — это не помещение. Это часть чужого объекта с правом пользования по соглашению с остальными собственниками. Продать её потом трудно, ипотеку под неё почти не дают, а при выходе придётся уведомлять сособственников. Доля в ООО — другая история, там вы покупаете юрлицо целиком, вместе со всеми его долгами и налоговой историей.

Вердикт: не брать.

Надутая ставка, несетевой арендатор и неликвидная форма собственности в одном объекте. Даже если всё окажется чисто, вы получите доходность на уровне вклада за актив, из которого трудно выйти.

Прогнать любой объект через расчёт можно у меня на сайте, ссылка в закрепе. Считает после налогов и сравнивает с вкладом — как раз то, что продавцы в объявлениях не пишут.

Только элитный Ютуб для богатых господ:

Сегодня увидел такую строчку у главного копирайтера страны в его телеграмм канале.

А ведь и вправду, мне вчера попался ролик на ютьюбе одного "инфоцигана".
Случайно обратил внимание что ролику 9 месяцев, а он набрал 131 просмотр.

Пару лет назад у него ролики минимум 50 000 набирали, в основном 100 000 или 350 000.
Думаю, а что это так.

Полез к еще одному "инфоцигану" на канал. У него последнгий ролик 6 месяцев назад набрал тысячу просмотров. Но у него своя сеть аккаунтов, и он мог поднакрутить для приличия немного.

А вот моят статистика (смотри фото)
Нижний ролик опубликован 22 августа 2026 г. = 11 581 просмотр.
Тут все понятно: НЕДВИЖИМОСТЬ, котрую НЕЛЬЗЯ покупать

Ролик по середине опубликован 30 августа 2026г. = 8 132 просмотра.
Конечно всех волнует выученная безисходность: ПУЗЫРЬ ЛОПНУЛ, и что же будет, что же будет с ГАБ в 2026 году.

А вот последний ролик опубликованный 5 сентября 2026г. набрал всего = 145 просмотров.
Да он почти в два раза длинее, такие смотрят в разы хуже. Но я думаю дешманская тема которая хорошо залетает в квартирах.

В коммерческой недвижимости просто не нужна: 2 МЕТРА ЗА МИЛЛИОН, нашел самы дешевый офис на Авито.

Ага ну конечно, кому такая дешевая доходость нужна.


Пару дней назад произошло одно событие, по просьбе заинтересованных людей, я им обещал опубликовать его позже. Но скажу так, я и без статистики интуитивно перешел в дорогой сегмент.
(Если честно, я из него никогда и не выходил, но это совсем другая история)

Так что если у кого еще есть вопросы до 100 000 000 (Ста миллионов) рублей и площадью менее 300 (трехсот) М2 (квадратных метров)

Быстрее ко мне на консультацию, если есть вопросы.

Через ровно 3 (Три) недели, я больше не смогу оказывать эти услуги по этическим соображениям.

Можно даже сказать, что это прощальные гостроли. Из-за любви и уважения к вам мои дорогие подписчики резко закрывать это направление я не стану.

Ссылка на мой ТГ 👉 @mikhail_shalaev_cre
Или другой/любой мессенджер
📲 Напиши мне: +7 (964) 723-12-17
(Телеграм • Вотсап • Макс — как удобно)

#цитатадня

"А почему такие большие комиссионные?😳 у нас у самих тут один МАП"

"само оно не сдасться, его надо лоббировать"


*под словом - оно - подразумеваем "объект", но в разговорной речи можно поставить любое слово заканчивающиеся на букву "о" - фуфло - например

Кто хотел себе Пятерочку в стилобате новостройки от ПИКа?

Чтоб всех не обидеть кто просил, я просто всех не помню🙏
Опубликую эту ценную информацию здесь.

7,3 года окупаемости, новостройка от ПИК, по переуступке.
Арендатор "Пятерочка"

Цена = 124 миллиона рублей

Остальную информацию высылаю по запросу 👉 @mikhail_shalaev_cre

#Я
Брак по звуку

Снимал вчера ролик про рынок недвижимости — тот самый, где разбираю, куда сейчас идут деньги при ставке 14%.

Отснял. Посмотрел материал. Пришлось все выкинуть — брак по звуку просто жесть, все таки тут в центре Москвы глушилок полно, если посмотреть в окно, там антенны такие огромные как-будто до Марса сигнал доставляют. Аж фокус загулял, как будто камера сама решила, что ей интереснее смотреть. (не буду тут шутить, что ей возможно управляли с Марса)

Переснимаю.

Придеться теперь писать на проводной микрофон. Но он и звучит лучше.

К слову о совпадениях: пока переснимал, ставка ЦБ так и стоит на 14% с 27 июля — уже почти два месяца без движения, следующее решение только 23 октября. Так что второй дубль вышел даже актуальнее первого.

Ролик выложу, как только домонтируем — расскажу, куда сейчас реально идут деньги, пока рынок держит паузу.

P.S. кстати я нашел нового убийцу времени, ни какое залипание в телефоне или в интернете с этим не сравниться.

Это написание сценария.

Пишу к своему короткометражному фильму (сейчас что-то у меня левая рука зачесалась, может он еще и денег принесет))

Писал сегодня с 4 утра, две строчки диалога написал, хоп 20 минут как не бывало.

Еще 2 написал еще 20 минут как не бывало. Я не знаю что происходит со временем, но оно просто улетает стремительно.

Рекомендую👍


Вдруг кто-то тоже пишет сценарии или пробуется в кино в любой роли или профессии — дайте знать, обменяемся опытом

https://www.youtube.com/watch?v=cbtKUFJLFG0

#Цинизм

Ролик собрал 5 000 просмотров за первые дни — для темы про коммерческую недвижимость это много. Значит вопрос болит.

Если коротко, о чём он.

Вам сейчас с двух сторон продают две сказки: «бетон всегда растёт, берите любой ценой» и «рынок вот-вот рухнет, не лезьте». Обе одинаково бесполезны, когда речь о ваших деньгах.

Что происходит на самом деле.

Рынок жилья не падает и не растёт — он застыл. Обвала в цифрах объявлений нет, но объект висит в продаже не два месяца, а восемь. А разрыв между ценой в объявлении и ценой реальной сделки дошёл до 16% — максимум за пару лет. То есть в объявлении одна цифра, а в договоре совсем другая.

Инвестору в жильё сейчас невесело: квартира под сдачу в Москве отбивается за 15-18 лет, чистая рентная доходность 3-5% годовых. И это до налога, простоя и коммуналки.

Деньги из жилья никуда не делись. Они переезжают в коммерцию — туда, где доходность вдвое выше, а актив при этом ещё и растёт в цене.

В ролике разобрал:
— почему вторичка впервые обгоняет новостройки
— зачем на Тверской годами стоят пустые помещения без объявлений
— чем отличаются стрит-ритейл, офисы и light industrial по риску и входу
— пять рисков, на которых теряют деньги в коммерции

Плюс то, о чём не говорят юристы и риелторы — как сеть на самом деле выбирает помещение. Восемь лет я сам принимал эти решения с другой стороны стола.

Ссылка на ролик ниже. Если у вас висит помещение от 300 метров без арендатора — пишите, посчитаю и предложу условия.

Если тебя зовут - Счастливчик! Дальше можешь не читать

Сегодня с утра отвечал на комментарии своего ролика на ютьюбе.
Один зритель утверждал -
"Текст из разряда - делай правильно, неправильно не делай"

Я улыбнулся и спросил -
"Сделать наоборот?"

И тут мне полезли в голову всякие мысли. Вот она началась рефлексия)

А ведь и вправду говоришь людям, как правильно. А им как детям все равно, абсолютно. Как на тех плакатах "Не взлей - Убьет" а они лезут и лезут. Потом говорят коммерческая недвижимость это разводняк.

Вон например на фондовом рынке чтоб оградить от безумства "мамкиных инвестров" пришлось правителям нашим вводить экзамены и такое понятия как "Квалифицированный инвестор"

А тут некому оградить от уже ставшим больше похожим на скам как от такой аббревиатуры - ГАБ.

Мне запомнились на заре карьеры слова одного успешного брокера тех лет. Он рассказывал, как ему один его клиент сказал - "Если бы я обжегся бы на первом своем объекте, то в жизни бы сюда больше не полез. А мне повезло, так и инвестирую тут дальше"

Я бы еще добавил маленькую параллель. Сейчас пишу сценарий для своего мини фильма и чтоб вдохновиться смотрел ролики одного сценариста.

Который утверждает - "Что первый твой сценарий будет дерьмо. Если ты не гений конечно".
И дает задание написать свой первый сценарий дерьмого, мол задание было такое и вы справились. Чем я сейчас с успехом и занимаюь, пишу дерьмого, и надеюсь следующий будет получше.

Я не призываю вас сделать свой певый дерьмовый проект.

Мне от вас ничего не надо, ни денег, ни заявок, ни респекта и уважения.

А только любви!

ПРЕДОСТЕРЕГАЮ: рынок коммерческой недвижимости вчера стал лотереей.

У кого какие вопросы обращайтесь, мне есть что сказать.
Вплоть до "Прибереги свои деньги. Когда появиться то что тебе надо, я тебе сообщу"

"Всего доброго, до свидания❤️

Референс

Если вы не можете сдать в аренду свое помещение.
Вот вам референс для вдохновления (см. фото) как можно привлекать внимание. Беспроигрышный набор.

Это лучше чем предлагать по телефонам 204 статью УК РФ.

Пока еще уважаемые "брокеры" если вы родились и жили не в том районе. И не научились отличать кента от мента.

То лучше продавайте квартиры. Или думайте что вы предлагаете незнакомым людям по телефону.

А такие вечные ценности как красивые девицы, деньги и котики всегда законно привлекали внимание

«public relations» (PR, связи с общественностью) 

Правительство заботиться о вас и все придумало за нас.

Несколько постов назад я писал, как они позаботились от дураков необразованных на фондовом рынке.

Теперь по поводу массовой застройки офисными Бизнес-Центрами даже там где от увиденного "глаза лезут на лоб" не в переносном смысле.

Почему так, да все просто:

1 доходность будем получать в банках

2 транспортная коллапс в городе возможно рассосётся

3 можете жить в ЖК и в тапочках ходить в свой же офис в том же ЖК

4 кто не хочет светить деньги в банке, можно паркануть их в офисы с мелкой нарезкой

Но ка всегда есть нюансы, я много видел шлака с признаками скама и верю только в один проект.
350 000 за квадрат у ТТК, с рассрочкой 12% годовых, когда достроят цена второй очереди уже запланирована по 650 000.

Особые условия по размеру ПВ - первоначальному взносу только у меня.
Кодовое слово -" я по рекомендации от Василия"

Остальная информация по запросу

(на фото набережная Парка Горького, говорят правительство Москвы там улучшило десятилетиями пустующую набережную)

Кто знает срок окупаемости частного зоопарка?

Нашел рядом с дачей у второй бетонки частный зоопарк.
Отдал как многодетный отец со скидкой пять тысяч на кассе при входе.

Думаю ниче се монетизация 😳

UPD 1 1:55 - и это только на входе, далее кафе и мороженное